吳嘉雷

【摘 要】傳統(tǒng)理論認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)，而我國(guó)《物權(quán)法》卻將善意取得的對(duì)象擴(kuò)展至不動(dòng)產(chǎn)，可謂是立法的一大突破。然而不論是理論還是實(shí)踐對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件均存在不少分歧和問(wèn)題。本文擬對(duì)“無(wú)權(quán)處分”、“受讓人善意”和“物權(quán)變動(dòng)已完成”這三個(gè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件進(jìn)行研究，以期對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的完善有所裨益。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；構(gòu)成要件

傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，只有動(dòng)產(chǎn)才會(huì)發(fā)生善意取得的問(wèn)題，因?yàn)橹挥袆?dòng)產(chǎn)情況下占有才會(huì)被推定為所有，而且動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)采交付主義，一旦交付，受讓人即成為所有權(quán)人，繼而有善意第三人存在之可能。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，其代表著一種國(guó)家公信力，其所昭示的物權(quán)關(guān)系和真實(shí)的物權(quán)關(guān)系很少脫節(jié)，自無(wú)善意取得的適用余地。

然而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的學(xué)者傾向于認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)亦可以適用善意取得，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記也免不了發(fā)生錯(cuò)誤與遺漏，“一旦我們承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利也可能出現(xiàn)虛假錯(cuò)漏，而且登記簿具有公信力，那么，善意信賴(lài)權(quán)利外觀公式而進(jìn)行交易的人自然應(yīng)得到法律保護(hù)” i。而《物權(quán)法》在規(guī)定善意取得時(shí)亦將不動(dòng)產(chǎn)作為其適用對(duì)象，由此可見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得已被我國(guó)立法所接受，然而在實(shí)踐中仍有一些問(wèn)題需要厘清。

一、構(gòu)成要件之一乃無(wú)權(quán)處分

（一）無(wú)權(quán)處分之界定

無(wú)權(quán)處分是指“無(wú)處分權(quán)人以自己名義處分他人之物的法律行為”ii。對(duì)無(wú)權(quán)處分的正確理解須注意以下幾點(diǎn)：

首先，無(wú)權(quán)處分不限于處分所有權(quán)。從廣義上來(lái)理解，所謂處分包括事實(shí)上的處分和法律上的處分iii，而這里的“處分”是指法律上的處分行為，它是與處分人的意思因素聯(lián)系在一起的，是指通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押等使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或權(quán)能發(fā)生分離的情形。因此，在理解無(wú)權(quán)處分的“處分”時(shí)就不該局限于將其僅使用在無(wú)所有權(quán)的情形下，其他無(wú)處分權(quán)卻使權(quán)能發(fā)生分離的行為亦應(yīng)包含在內(nèi)，如無(wú)權(quán)抵押而將之抵押等。

其次，無(wú)權(quán)處分中的“無(wú)權(quán)”，指的是事實(shí)上的無(wú)權(quán)，即事后事實(shí)證明處分人于處分時(shí)并沒(méi)有處分權(quán)。處分人于處分時(shí)可能擁有有權(quán)處分的權(quán)利外觀，因而可能使第三人產(chǎn)生善意信賴(lài)，誤信其有權(quán)處分該財(cái)產(chǎn)，但在事實(shí)上處分人是沒(méi)有處分權(quán)或處分權(quán)受到限制的。

再次，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分須處分人以其自己的名義將財(cái)產(chǎn)予以處分，從而區(qū)別于狹義的無(wú)權(quán)代理。狹義的無(wú)權(quán)代理中代理人是以被代理人的名義從事活動(dòng)，其適用無(wú)權(quán)代理規(guī)則，與無(wú)權(quán)處分規(guī)則顯然不同。

最后，在適用善意取得時(shí)，無(wú)權(quán)處分中的處分人須與受讓人不一致。因?yàn)樯埔馊〉弥贫戎塾谏埔獾谌?，即不同于出讓人的受讓人。若出讓人和受讓人存在人格上或者?jīng)濟(jì)上的一致性則無(wú)論如何對(duì)合同雙方均不會(huì)產(chǎn)生任何影響，自無(wú)適用善意取得的余地，況且此時(shí)受讓人的內(nèi)心顯然不屬于善意的范疇，并無(wú)保護(hù)之必要。如作為普通合伙人的甲將乙之房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于其所在的合伙企業(yè)丙，則即使丙為善意，也不適用善意取得制度。

（二）無(wú)權(quán)處分與不動(dòng)產(chǎn)善意取得的關(guān)系

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，判斷無(wú)權(quán)處分乃是判斷是否屬于善意取得的關(guān)鍵，然而其標(biāo)準(zhǔn)卻爭(zhēng)議較大，主要存在三種不同看法：一是 “無(wú)處分權(quán)說(shuō)”：此種觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)論是就動(dòng)產(chǎn)還是就不動(dòng)產(chǎn)而言，無(wú)權(quán)處分都是指無(wú)處分權(quán)人處分了他人（原所有權(quán)人）所有的財(cái)產(chǎn)，尤其是《物權(quán)法》第106條規(guī)定，“所有權(quán)人有權(quán)追回”，這也意味著善意取得中的無(wú)權(quán)處分是指無(wú)權(quán)處分所有人的財(cái)產(chǎn)；二是“處分權(quán)受限制說(shuō)”：此種觀點(diǎn)認(rèn)為，即便無(wú)權(quán)處分人原本享有物的所有權(quán)，但是，因特殊原因其所有權(quán)受到一定的限制而不能處分其財(cái)產(chǎn)，也屬于善意取得中的無(wú)權(quán)處分；三是“登記錯(cuò)誤說(shuō)”：此種觀點(diǎn)認(rèn)為，在善意取得中，不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分實(shí)際上是在登記錯(cuò)誤的情況下，登記記載的權(quán)利人處分了該不動(dòng)產(chǎn)。iv

對(duì)此，筆者傾向于第三種觀點(diǎn)。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義，不經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更均不發(fā)生效力，因此不動(dòng)產(chǎn)登記簿就成為法定的物權(quán)權(quán)利歸屬的依據(jù)。v交易當(dāng)事人是否有權(quán)處分可以直接從登記簿上得到驗(yàn)證，任何受讓人如果無(wú)視登記簿上記載的信息而與無(wú)權(quán)處分人徑自交易，自然難謂其出自善意，亦無(wú)適用善意取得之可能，而唯有在登記簿上記載的信息與實(shí)際情況不一致時(shí)，才會(huì)有不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問(wèn)題。

據(jù)此，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得乃發(fā)生在登記錯(cuò)誤的情況下，登記權(quán)利人將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于他人，受讓人因善意信賴(lài)登記而進(jìn)行了交易并辦理了登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。即唯有在登記簿記載錯(cuò)誤時(shí)，無(wú)權(quán)處分行為才有產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得的可能。

值得注意的是，并非登記簿上所有的錯(cuò)誤都會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)善意取得的發(fā)生。當(dāng)?shù)怯洸旧系腻e(cuò)誤并非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，顯然不可能發(fā)生他人善意取得的問(wèn)題。vi如不動(dòng)產(chǎn)的位置、面積等這類(lèi)非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，它們對(duì)權(quán)利人的權(quán)利并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，對(duì)于這類(lèi)錯(cuò)誤可以依法予以補(bǔ)正，自然沒(méi)有適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要。

（三）實(shí)例分析

在無(wú)權(quán)處分條件下的不動(dòng)產(chǎn)善意取得之下，有幾個(gè)具體問(wèn)題應(yīng)當(dāng)予以重視并加以研究。

（1）一物二賣(mài)情形下是否可能適用善意取得

簡(jiǎn)而言之，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的一物二賣(mài)就是出賣(mài)人將一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)先后賣(mài)給兩個(gè)以上的買(mǎi)受人，此時(shí)只有一個(gè)買(mǎi)受人能夠得到出賣(mài)物的所有權(quán)，那么出賣(mài)人是否構(gòu)成了無(wú)權(quán)處分？沒(méi)有得到出賣(mài)物的買(mǎi)受人是否可能構(gòu)成善意取得？

筆者認(rèn)為，出賣(mài)人與兩個(gè)以上的買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，只要合同系雙方真實(shí)意思表示且不違法法律的禁止性規(guī)定，合同都是有效的。如果買(mǎi)受人與出賣(mài)人都沒(méi)有進(jìn)行變更登記，那么僅產(chǎn)生債的關(guān)系，不會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，每個(gè)買(mǎi)受人都可以要求出賣(mài)人履行合同，否則出賣(mài)人將承擔(dān)違約責(zé)任；如果出賣(mài)人已經(jīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記于其中一個(gè)買(mǎi)受人名下，那么對(duì)于這個(gè)買(mǎi)受人而言出賣(mài)人系有權(quán)處分，自不適用善意取得；如果出賣(mài)人將不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)變更在他人名下，然后又以該不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的和第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，那么該第三人無(wú)論如何也稱(chēng)不上出于善意，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿上的名字已經(jīng)變更，此時(shí)亦無(wú)善意取得適用的余地。

因此，不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)的情況下并不會(huì)產(chǎn)生善意取得。

（2）夫妻共同共有房屋的善意取得問(wèn)題

夫妻共同擁有一套房屋卻僅登記一方的名字的情況在現(xiàn)實(shí)生活中并不少見(jiàn)，這類(lèi)情況屬于登記簿記載的錯(cuò)誤。如果登記權(quán)利人未經(jīng)另一方的同意擅自將該不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)于他人，即構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

因此，為了減少將來(lái)出現(xiàn)糾紛難以解決的困境，在夫妻共有的不動(dòng)產(chǎn)初始登記時(shí)就應(yīng)該登記夫妻雙方的名字，這既是夫妻雙方地位平等的表現(xiàn)，也有利于將來(lái)處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)法律關(guān)系的清晰。同時(shí)可以適用善意取得的不僅包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其他以不動(dòng)產(chǎn)為客體的物權(quán)仍然可以適用善意取得，如不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、已登記的地役權(quán)等等。

三、構(gòu)成要件之二乃受讓人善意

善意取得制度的立法初衷乃保護(hù)善意受讓人的利益，維護(hù)交易安全，正是基于這樣的考慮，該制度在對(duì)第三人和原權(quán)利人之間進(jìn)行利益平衡的基礎(chǔ)上，犧牲原權(quán)利人的利益。因此，第三人善意便成為善意取得制度的核心構(gòu)成要件。

（一）善意的界定

受讓人善意系指受讓人不知處分人無(wú)處分權(quán)，至于處分人自己是否知曉自己無(wú)處分權(quán)于善意取得并無(wú)影響。“縱使讓與人明知無(wú)處分權(quán)而出賣(mài)標(biāo)的物，也不影響受讓人善意與否的判斷?！眝ii

（1）善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)，目前學(xué)界的觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，分歧主要在于是否有必要對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得采取不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者認(rèn)為《物權(quán)法》在規(guī)定善意取得時(shí)并沒(méi)有對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)加以區(qū)別，因此兩者應(yīng)該適用同樣的標(biāo)準(zhǔn)，即不知情且非因重大過(guò)失而不知情。viii也有學(xué)者認(rèn)為，盡管《物權(quán)法》將動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)善意取得予以合并規(guī)定，但仍有必要加以區(qū)別，通常情況下只要不動(dòng)產(chǎn)取得人查閱了登記簿并信賴(lài)了登記內(nèi)容，就應(yīng)該推定其善意，除非其事先明知登記存在錯(cuò)誤或故意無(wú)視登記簿上的異議登記。ix

對(duì)此，筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，即動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)該適用不同的善意判斷標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于動(dòng)產(chǎn)交易，買(mǎi)受人應(yīng)該根據(jù)交易場(chǎng)所和交易標(biāo)的的不同負(fù)有不同的注意義務(wù)，即一定的“買(mǎi)主當(dāng)心”義務(wù)，如在非公開(kāi)場(chǎng)合進(jìn)行的交易買(mǎi)受人就應(yīng)確定出賣(mài)人是否有權(quán)處分，即使在公開(kāi)場(chǎng)合進(jìn)行的交易，若價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，買(mǎi)受人也必須搞清楚出賣(mài)人是否有真正的處分權(quán)，因此在判斷動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)應(yīng)要求買(mǎi)受人非因重大過(guò)失而不知情；而不動(dòng)產(chǎn)則不同，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效原則，不動(dòng)產(chǎn)登記簿代表著國(guó)家公信力，買(mǎi)受人查閱了登記簿就履行了法律義務(wù)，不能苛求買(mǎi)受人對(duì)登記簿記載之事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，這樣做不但有損效率而且也不現(xiàn)實(shí)。另外，根據(jù)這種不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)得到的僅僅是一種推定的善意，如果原所有人可以證明第三人的惡意，則這一推定的善意自會(huì)被推翻，如此對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù)并不會(huì)落空。

因此，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，受讓人只要證明其已經(jīng)查閱了登記簿，并且不知道登記簿記載錯(cuò)誤就可以證明其善意。

（2）善意的判斷時(shí)點(diǎn)

買(mǎi)賣(mài)行為的進(jìn)行不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是延續(xù)進(jìn)行的過(guò)程，在這一過(guò)程中行為人的內(nèi)心并不是確定不變的，因而判斷善意的時(shí)間點(diǎn)就成為判斷是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得的一個(gè)關(guān)鍵。

根據(jù)《物權(quán)法》第9條第1款的規(guī)定，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，原則上采取登記生效要件主義，即只有經(jīng)過(guò)登記，方才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。因此，只有在登記完成時(shí)為止取得人是善意的，才能構(gòu)成善意取得。然而，不動(dòng)產(chǎn)登記不可能瞬間完成，在申請(qǐng)登記與正式登記之間會(huì)有一段時(shí)間，對(duì)此筆者認(rèn)為只有正式登記于登記簿時(shí)受讓人仍為善意方才屬于可善意取得的“善意”。

（3）善意的排除

如上所述，此時(shí)的善意是一種推定的善意，可以被反證推翻，因此有必要分析善意被推翻的情形，具體有如下排除方式：一是受讓人對(duì)登記記載的錯(cuò)誤知情時(shí)須推翻善意的推定。例如，對(duì)于登記錯(cuò)誤的發(fā)生，受讓人本身亦是知情者或者是參與者。二是不動(dòng)產(chǎn)登記簿中存在異議登記的記載時(shí)須推翻善意的推定。x異議登記是登記中關(guān)于實(shí)體上的瑕疵的糾紛。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載了該異議，受讓人即應(yīng)知曉該房屋有存在權(quán)利瑕疵的可能。因此，如果在這種情況下堅(jiān)持與名義權(quán)利人進(jìn)行交易，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）須以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓

在無(wú)權(quán)處分的情形下，所有權(quán)人與善意第三人一樣都是受害者，而法律之所以規(guī)定善意取得制度對(duì)善意第三人加以特別保護(hù)乃是因?yàn)橄噍^于原所有權(quán)人，善意第三人并不能像所有權(quán)一樣僅僅基于“所有權(quán)絕對(duì)原則”就可將所有物加以取回，如果允許所有權(quán)人任意取回原物對(duì)善意第三人的利益顯然不利，而且也不利于交易秩序的安全穩(wěn)定。而如果第三人乃出于惡意，則其自無(wú)保護(hù)的必要。如果第三人與無(wú)權(quán)處分人之間采取的是無(wú)償行為或者第三人付出的代價(jià)與物品價(jià)值明顯不相符合，特別是標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，則難謂第三人乃出于善意?；谶@樣的考慮，筆者將“合理有償”這一要素列于“受讓人善意”這一要件之下。

根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”是善意取得另一項(xiàng)條件，即須“有償合理”?！坝袃敗边@一要求排除了無(wú)償轉(zhuǎn)讓適用善意取得的可能，因?yàn)樯埔馊〉玫淖谥际菫榱吮Ｗo(hù)交易安全，其只適用于交易行為，而無(wú)償轉(zhuǎn)讓沒(méi)有支付對(duì)價(jià)，并非交易，而是贈(zèng)與。因此，贈(zèng)與、繼承這類(lèi)無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為適用善意取得的可能。而判斷對(duì)價(jià)“合理”則有一定的難度。

在判斷對(duì)價(jià)是否“合理”時(shí)，必須綜合考慮客觀因素與主觀因素xi：一方面，必須結(jié)合時(shí)間、地點(diǎn)和標(biāo)的物的特點(diǎn)對(duì)價(jià)格進(jìn)行考察，一般應(yīng)理解為交易雙方都可以接受的價(jià)格而且這一價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差不大，因?yàn)槿绻罹噙^(guò)大，很可能加重受讓人的注意義務(wù)使其有可能被認(rèn)為惡意；另一方面，還必須考慮當(dāng)事人的主觀因素，例如若待售房屋位于老城區(qū)之中，交通不便，至其價(jià)值在買(mǎi)受人心中降低甚巨，則即使交易價(jià)格遠(yuǎn)低于正常市場(chǎng)價(jià)也難謂買(mǎi)受人乃出于惡意。

（三）相關(guān)難點(diǎn)的探討

在這一構(gòu)成要件之下有兩個(gè)難點(diǎn)需要予以厘清。

（1）價(jià)款是否需要全部付清

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，筆者將其分為“價(jià)款全部沒(méi)有支付”和“價(jià)款僅支付了一部分”兩個(gè)方面予以論述。

若“價(jià)款全部沒(méi)有支付”，則不適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得，理由有二。其一，善意取得制度乃為了兼顧“保護(hù)第三人利益”與“維護(hù)交易安全”而創(chuàng)設(shè)，如果第三人未付任何價(jià)款，則即使不動(dòng)產(chǎn)被原所有人收回對(duì)其也不會(huì)發(fā)生更大的損害，自無(wú)運(yùn)用善意取得對(duì)其予以保護(hù)的必要；其二，《物權(quán)法》第106條明文規(guī)定“以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，即立法意圖在于對(duì)有償合同予以保護(hù)，假如不支付任何對(duì)價(jià)也能適用善意取得制度，則很可能引起名為有償實(shí)為無(wú)償?shù)暮贤蛘唠p方虛構(gòu)的合同也受到善意取得的保護(hù)，這和立法目的顯然是相違背的。

若“價(jià)款僅支付了一部分”，則應(yīng)視具體情況而定，有可能適用善意取得制度。如前所述，善意取得制度的初衷乃為了保護(hù)善意第三人的信賴(lài)?yán)?，若其已支付的價(jià)款已達(dá)一定比例，則證明其對(duì)該買(mǎi)賣(mài)行為有一定的信賴(lài)，其信賴(lài)?yán)鎽?yīng)得到保護(hù)，再者，若買(mǎi)受人已支付一定比例的價(jià)款而其又不適用善意取得，則其必須向無(wú)權(quán)處分人要求歸還已付價(jià)金，此舉對(duì)其利益保護(hù)顯然不利。因此，“價(jià)款僅支付一部分”的情況應(yīng)視具體情況而定，在已付價(jià)款達(dá)到一定比例時(shí)應(yīng)該受到善意取得的保護(hù)。

（2）是否需要買(mǎi)賣(mài)合同合法有效

這個(gè)問(wèn)題曾引起學(xué)術(shù)界較大的爭(zhēng)論。支持合同需合法有效的學(xué)者認(rèn)為：善意取得制度作為維護(hù)交易安全的制度，只可能維護(hù)合法交易的安全而不能保護(hù)非法之交易，故此，若取得人與出讓人之間的合同本身因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定等原因而歸于無(wú)效或因構(gòu)成欺詐等而被撤銷(xiāo)，即便取得人為善意，亦不能主張善意取得。xii支持無(wú)需合同有效的學(xué)者認(rèn)為：善意取得制度解決的是物權(quán)歸屬之問(wèn)題，合同效力乃是債法領(lǐng)域的問(wèn)題，兩者不應(yīng)混淆，因此無(wú)論出讓人與取得人之間的合同是否有效，只要取得人是善意的且符合善意取得的構(gòu)成要件，即發(fā)生善意取得的后果，至于因合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后發(fā)生的善意取得人的返還義務(wù)，可由不當(dāng)?shù)美贫冉鉀Q。xiii

這兩種觀點(diǎn)都有其合理之處，然而，隨著《買(mǎi)賣(mài)合同解釋?zhuān)ㄈ返恼绞┬校@場(chǎng)爭(zhēng)論似乎有了定論。根據(jù)該司法解釋第三條的規(guī)定似乎可以得出這樣一個(gè)結(jié)論，即法院承認(rèn)所有無(wú)權(quán)處分合同都有效。然而梁慧星教授卻有不同的意見(jiàn)，他認(rèn)為“處分權(quán)受到限制的出賣(mài)人‘處分自己財(cái)產(chǎn)的案型及將來(lái)財(cái)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)案型，應(yīng)當(dāng)適用‘解釋第3條‘買(mǎi)賣(mài)合同特別效力規(guī)則；無(wú)處分權(quán)的人（惡意或誤認(rèn)）‘處分他人財(cái)產(chǎn)案型，應(yīng)當(dāng)適用合同法第51條無(wú)權(quán)處分合同規(guī)則”xiv。筆者支持這種觀點(diǎn)，因?yàn)槲覈?guó)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則并未采用德國(guó)式的嚴(yán)格的物權(quán)形式主義模式，在我國(guó)，物權(quán)變動(dòng)的效果受到債權(quán)合同有效性的制約，因此“合同屬于債權(quán)范疇對(duì)物權(quán)變動(dòng)不產(chǎn)生影響”的觀點(diǎn)似有商榷余地。

基于這樣一種認(rèn)識(shí)，筆者認(rèn)為在考慮不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)并非絕對(duì)不考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力。具體言之，若無(wú)權(quán)處分合同屬于《合同法》第52條規(guī)定的5種情形之一的，則合同絕對(duì)無(wú)效，合同雙方須互相返還財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得不得適用；若無(wú)權(quán)處分合同不屬于絕對(duì)無(wú)效的5種情況之一，則善意取得可以適用，因?yàn)樯埔馊〉脳l款相較于《合同法》第51條乃特別法，根據(jù)特別法優(yōu)先原則，無(wú)須考慮無(wú)權(quán)處分合同的有效性，直接可以適用善意取得。

四、構(gòu)成要件之三乃物權(quán)變動(dòng)已完成

物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)完成是不動(dòng)產(chǎn)善意取得要件之一，然而，因?yàn)槲覈?guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并非統(tǒng)一地適用登記生效原則，因此在物權(quán)變動(dòng)要件方面也存在差異。具體言之：在房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)等需要登記才能生效的權(quán)利，其適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須變更登記已完成；而在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等以登記為對(duì)抗要件的物權(quán)，其適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須完成交付。一言以蔽之，即依法應(yīng)登記的已登記，無(wú)須登記的已交付。

這款要件雖不復(fù)雜，但仍需注意幾個(gè)問(wèn)題：

（1）特殊動(dòng)產(chǎn)未登記適用產(chǎn)生善意取得

《物權(quán)法》第24條規(guī)定：“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，由此可知，登記并不是該類(lèi)特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而只是對(duì)抗要件。

但根據(jù)物權(quán)的公示原則，既然登記具有對(duì)抗效力，那么對(duì)該類(lèi)特殊動(dòng)產(chǎn)，占有就不能產(chǎn)生公信力，因此只有登記完成才能適用善意取得。否則，容易引起交易混亂，產(chǎn)生不必要的糾紛。所以，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等這類(lèi)特殊動(dòng)產(chǎn)，如果未經(jīng)登記不能適用善意取得。

（2）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用是否必須已交付

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式有登記生效與登記對(duì)抗兩者。對(duì)于適用登記生效的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只要辦理了登記，即使沒(méi)有交付也可以構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度；而對(duì)于適用登記對(duì)抗原則的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其以交付之后的占有為權(quán)利公示方法，是故必須完成交付才可適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

五、結(jié)語(yǔ)

傳統(tǒng)民法上，善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)而不適用于不動(dòng)產(chǎn)。而我國(guó)通過(guò)的《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)適用于善意取得制度，彌補(bǔ)了我國(guó)立法上的一大空白，旗幟鮮明的表達(dá)了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，穩(wěn)定商品交易秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的立法宗旨。然而無(wú)論是在理論界還是實(shí)務(wù)界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件與判斷標(biāo)準(zhǔn)均有許多爭(zhēng)議和問(wèn)題，必須正視這些存在的問(wèn)題并努力加以研究、實(shí)踐，從而更好地促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的完善。

注釋?zhuān)?/p>

i 參見(jiàn)高富平.物權(quán)法專(zhuān)論[M].北京大學(xué)出版社，2007：202.

ii 參見(jiàn)高富平.民法學(xué)[M].法律出版社，2009：192.

iii 參見(jiàn)王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第4卷）[M].北京大學(xué)出版社，2009：136.

iv 參見(jiàn)王利明.不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究[J].政治與法律，2008（10）.

v 《物權(quán)法》第16條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！?/p>

vi 參見(jiàn)程嘯.論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件--《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條釋義[J].法商研究，2010（5）.

vii 參見(jiàn)高富平.物權(quán)法原論（下）[M].中國(guó)法制出版社，2001：838.

viii 參見(jiàn)崔建遠(yuǎn).物權(quán)法[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2011：86.

ix 參見(jiàn)王利明.中國(guó)物權(quán)法教程[M].人民法院出版社，2007：147.

x 參見(jiàn)程嘯.論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分[J].中外法學(xué)，2010（4）.

xi 參見(jiàn)梅夏英，高圣平.物權(quán)法教程[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007：173.

xii 參見(jiàn)王利明.物權(quán)法研究（上卷）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007：450.

xiii 參見(jiàn)崔建遠(yuǎn).物權(quán)法[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2011：77.

xiv 根據(jù)梁慧星老師在華政講座整理而得。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]高富平.物權(quán)法原論（下）[M].中國(guó)法制出版社，2001：838.

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[6]王利明.中國(guó)物權(quán)法教程[M].人民法院出版社，2007：147.

[7]崔建遠(yuǎn).物權(quán)法[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2011：86.

[8]程嘯.論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件--《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條釋義[J].法商研究，2010（5）.

[9]程嘯.論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分[J].中外法學(xué)，2010（4）.

[10]梅夏英，高圣平.物權(quán)法教程[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007：173.

[11]王利明.物權(quán)法研究（上卷）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007：450.