李艷

［摘要］我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)有兩類：一是從屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè),這類企業(yè)大多以經(jīng)營(yíng)自己開發(fā)的寫字樓和住宅小區(qū)的物業(yè)管理為主；二是從原國(guó)有企事業(yè)單位后勤部門或房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司,也是以經(jīng)營(yíng)原單位房屋項(xiàng)目為主。在此,筆者想談?wù)剢挝缓笄诓块T轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司在財(cái)務(wù)核算中能夠享受到的一些稅收優(yōu)惠政策。

［關(guān)鍵詞］轉(zhuǎn)制；稅收優(yōu)惠；物業(yè)管理企業(yè)

［中圖分類號(hào)］F275［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2014）21-0133-02

1所得稅

符合條件的物業(yè)管理公司,可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)享受國(guó)家現(xiàn)行的企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策,審批備案后即可享受。

11稅率的優(yōu)惠

服務(wù)業(yè)中,年度應(yīng)納稅所得額不超過30萬元,從業(yè)人數(shù)不超過80人,資產(chǎn)總額不超過1000萬元,為小型微利企業(yè)?！镀髽I(yè)所得稅法》第二十八條規(guī)定,符合條件的小型微利企業(yè),減按20％的稅率征收企業(yè)所得稅?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅［2011］117號(hào))規(guī)定,為了進(jìn)一步支持小型微利企業(yè)發(fā)展,自2012年1月1日至2015年12月31日,對(duì)年應(yīng)納稅所得額低于6萬元(含6萬元)的小型微利企業(yè),其所得減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額,按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

12稅額的減免

招用下崗失業(yè)人員企業(yè)所得稅減免：①現(xiàn)有服務(wù)型企業(yè)(廣告業(yè)、桑拿、按摩、網(wǎng)吧、氧吧除外)和現(xiàn)有商貿(mào)企業(yè)(從事批發(fā)、批零兼營(yíng)以及其他非零售業(yè)務(wù)的商貿(mào)企業(yè)除外)當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上(含30%)的,并簽訂1年(含)以上勞動(dòng)合同,經(jīng)勞動(dòng)保障部門認(rèn)定,可在3年內(nèi)對(duì)年度應(yīng)繳的企業(yè)所得稅額減征30%。②勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)中的加工型企業(yè)和街道社區(qū)具有加工性質(zhì)的小型企業(yè)實(shí)體及從事商品零售兼營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)的商業(yè)零售企業(yè),凡安置下崗失業(yè)人員并簽訂1年(含)以上勞動(dòng)合同的,經(jīng)勞動(dòng)保障部門認(rèn)定,每吸納1名下崗失業(yè)人員,每年可享受企業(yè)所得稅4000元,定額稅收扣減優(yōu)惠可上下浮動(dòng)20%,由各省人力資源社會(huì)保障廳確定具體定額標(biāo)準(zhǔn)。

招用殘疾人員的企業(yè)所得稅減免：企業(yè)月平均實(shí)際安置的殘疾人占單位在職職工總數(shù)的比例高于25％(含25％),實(shí)際安置的殘疾人人數(shù)多于10人(含10人),并且提供“服務(wù)業(yè)”稅目(廣告業(yè)除外)取得的收入占增值稅業(yè)務(wù)和營(yíng)業(yè)稅業(yè)務(wù)收入之和達(dá)到50％的,按實(shí)際安置殘疾人的人數(shù)予以每人每年減征營(yíng)業(yè)稅。

2契稅

轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,免征契稅或減半征收契稅。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅［2012］4號(hào))規(guī)定符合以下條件的：企業(yè)公司制改造；公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓；公司合并；公司分立；企業(yè)出售；企業(yè)破產(chǎn)；債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)；資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)；事業(yè)單位改制。土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),免征契稅或減半征收契稅。

3房產(chǎn)稅

單位向職工出租的單位自有住房暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》(財(cái)稅［2000］125號(hào))規(guī)定：“自2001年1月1日起,對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房,包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等,暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅”。

4土地增值稅和土地使用稅

41土地增值稅

單位后勤部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司在辦理土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)不征收土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例》第二條“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”,第五條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入”。轉(zhuǎn)制企業(yè)為劃轉(zhuǎn)形式,沒有取得收入,所以不繳納土地增值稅。

42土地使用稅

應(yīng)稅單位將職工住宅辦理了土地使用權(quán)過戶手續(xù),可免征城鎮(zhèn)土地使用稅,對(duì)未辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

5營(yíng)業(yè)稅

(1)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的公告》(國(guó)稅發(fā)［2011］51號(hào))納稅人在資產(chǎn)重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為,不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍,其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不征收營(yíng)業(yè)稅。

(2)對(duì)于房屋維修基金,不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)［2004］69號(hào))規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金所有權(quán)及使用的特殊性,對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金,不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

(3)對(duì)物業(yè)管理公司為業(yè)主代收代付的水、電、燃?xì)夂头孔赓M(fèi)用,可按差額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅［2003］16號(hào))《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)［1998］217號(hào))

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維保、綠化保潔、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目分包給其他單位或者個(gè)人的,以其取得的物業(yè)服務(wù)收入的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人服務(wù)費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額,征收營(yíng)業(yè)稅。

(5)醫(yī)療勞務(wù)、衛(wèi)生服務(wù)：非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)按照國(guó)家規(guī)定的價(jià)格取得的醫(yī)療服務(wù)收入,自取得執(zhí)業(yè)登記之日起,3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅。

(6)垃圾處置費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于垃圾處置費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函［2005］1128號(hào))中明確規(guī)定,單位和個(gè)人提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù),對(duì)其處置垃圾取得的垃圾處置費(fèi),不征收營(yíng)業(yè)稅。處置垃圾不征收營(yíng)業(yè)稅的范圍包括垃圾的收集、中轉(zhuǎn)運(yùn)輸、焚燒、填埋等。

6印花稅

(1)在稅目稅率表中,沒有列舉與物業(yè)費(fèi)相關(guān)的服務(wù)項(xiàng)目,因此物業(yè)費(fèi)不屬于印花稅征稅范圍。

(2)業(yè)主與物管公司簽訂的委托代理租賃房屋合同,不屬于應(yīng)稅憑證,不貼印花。根據(jù)《關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)［1991］155號(hào))第十四條：“代理單位與委托單位之間簽訂的委托代理合同,凡僅明確代理事項(xiàng)、權(quán)限和責(zé)任的,不屬于應(yīng)稅憑證,不貼印花?！?/p>

7增值稅

改制企業(yè)的自產(chǎn)暖氣向本企業(yè)職工供暖,屬于《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定的應(yīng)視同銷售情形中的“將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)”,那么該視同銷售收入是否可以免征增值稅呢？根據(jù)財(cái)稅［2009］11號(hào)文件規(guī)定,免征增值稅的采暖費(fèi)收入包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費(fèi)。筆者認(rèn)為,在這部分暖氣視同銷售的情況下,應(yīng)視同向職工收取了采暖費(fèi),予以免征增值稅,但是需要與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門認(rèn)真溝通。

以上是筆者個(gè)人在工作中歸納的稅收優(yōu)惠政策,僅供參考。各省市針對(duì)本地實(shí)際情況還會(huì)有一些補(bǔ)充政策,符合減免稅條件的物業(yè)管理公司,應(yīng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理減免稅相關(guān)手續(xù),享受稅收優(yōu)惠。

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