李臘生 耿曉媛 王媛

內(nèi)容提要 我國房價的高企與不斷上漲引發(fā)了社會各界的廣泛關(guān)注，有關(guān)房產(chǎn)稅的討論也是爭論不休，本文跳出就房產(chǎn)稅論房產(chǎn)稅的狹隘視角，從財政組合政策的角度論證了房產(chǎn)稅組合方案的廣義帕累托改進性質(zhì)，著重分析了房產(chǎn)稅組合方案改革的價格效應(yīng)與收入分配效應(yīng)，剖析了房產(chǎn)稅改革實踐中將簡單問題復(fù)雜化的深層原因，并依據(jù)我國漸近式改革成功的經(jīng)驗，提出了房產(chǎn)稅改革軟著陸的具體措施與政策建議。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅改革組合方案 廣義帕累托改進 價格效應(yīng) 收入分配效應(yīng)

〔中圖分類號〕F293.31 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕0447-662X（2014）12-0021-09

一、 引言

東南亞金融危機曾使我國房地產(chǎn)價格陷入短暫的低迷，在政府優(yōu)惠政策的誘導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)迅速回暖，房價不斷攀升，直至到了一般公眾無法接受的程度， 呂江林：《我國城市住房市場泡沫水平的度量》，《經(jīng)濟研究》2010年第6期。房價問題因此也成為政府與公眾關(guān)注的熱點話題。出于公眾對過高房價不滿的壓力，中央政府近年也陸續(xù)出臺了一系列試圖抑制房價過快上漲的相關(guān)政策，其中包括取消貸款利率優(yōu)惠、提高首付比例、試行征收房產(chǎn)稅，直至實行限購等。然而實踐表明，政府這一系列的相關(guān)政策雖然起到了一些臨時的作用，但從房價的控制上來看，其收效甚微，甚至在2013年底，房價再度快速上漲。然而，反觀“十八大”以來，政府面對高房價和仍在持續(xù)上漲的趨勢，政府并未出臺新的抑制房價的措施，房價卻在2014年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，對此不禁要問，中國的房價真的就控制不住嗎？當初政府對待房價真的無能為力，甚至一定要采取違背市場化總體改革目標，不惜使用行政手段嗎？顯然答案均是否定的。

從宏觀經(jīng)濟政策上看，政府干預(yù)經(jīng)濟活動的政策手段有兩類：一類是貨幣政策，另一類是財政政策。國內(nèi)保增長的需要與歐、美、日主要經(jīng)濟體無限量化寬松的貨幣政策決定了我國不太可能采取過度緊縮的貨幣政策，況且近十來年的實踐也表明，即使中央銀行實施緊縮的貨幣政策，房價也未必能被控制住，因為資金流向的改變有可能抵消貨幣總量減少的作用。然而，財政政策則不同，其政策效應(yīng)受外部沖擊小，確定性程度也相對較高，政策效應(yīng)的這種特征意味著，如果政府真想抑制房價，政策干預(yù)的手段應(yīng)以財政政策為主，而不是貨幣政策。財政政策包括兩個方面：一是政府支出政策，另一是財政收入政策，即稅收政策。就稅收政策而言，近些年得到了廣泛的討論，李永剛、 李永剛：《中國開征個人住房房產(chǎn)稅研究綜述》，《現(xiàn)代經(jīng)濟探討》2013年第11期。張青、 張再金 張青、張再金：《房地產(chǎn)稅國內(nèi)研究綜述》，《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報》2012年第7期。對此做了較為系統(tǒng)的綜述。目前，理論界對于房產(chǎn)稅的征收存在著兩點爭議，一是要不要實施房產(chǎn)稅政策， 夏商末：《房產(chǎn)稅：能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房價上漲嗎》，《稅務(wù)研究》2011年第4期。二是如何征收房產(chǎn)稅。 司言武、朱偉松、沈玉平：《中國房產(chǎn)稅稅率設(shè)計研究——基于浙江省Y縣的實證分析》，《財經(jīng)論叢》2014年第4期。在理論界爭論尚未形成一致意見的同時，在實踐中上海和重慶兩個城市進行了有益的探索， 石曉潔：《基于滬渝房產(chǎn)稅試點對擴大房產(chǎn)稅改革的探討》，《經(jīng)濟論壇》2014年第1期。他們于2011年相繼推出了房產(chǎn)稅政策的試點，拉開了房產(chǎn)稅改革的序幕。然而，從上海和重慶房產(chǎn)稅試點的實施情況與政策效果上看，并沒有達到預(yù)期的目標。 況偉大：《房產(chǎn)稅、地價與房價》，《中國軟科學(xué)》2012年第4期。究其原因，本文認為，不是房產(chǎn)稅政策選擇的錯誤，而是實施方案人為地將問題搞復(fù)雜了，尤其是在當前我國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，各地紛紛解禁“限購”的背景下，房產(chǎn)稅改革問題因此可能被擱置。本文在分析現(xiàn)行房產(chǎn)稅操作性障礙的基礎(chǔ)上，提出一個簡單易行的房產(chǎn)稅組合政策，并對這種組合性財政政策效應(yīng)進行了詳細的分析，以此從制度經(jīng)濟學(xué)的角度去解釋改革的艱巨性與緊迫性。

二、 房產(chǎn)稅改革組合方案

有關(guān)房產(chǎn)稅改革的話題在本世紀初就有所討論， 賈康、白景明、顏云初：《我國房產(chǎn)稅稅制改革研究》，《財貿(mào)經(jīng)濟》2002年第6期。隨著房價的不斷上漲以及房價泡沫的出現(xiàn)，房產(chǎn)稅改革逐漸成為國內(nèi)經(jīng)濟改革的熱點話題，直到2011年才開始在上海和重慶兩地試行征收房產(chǎn)稅，全國性的房產(chǎn)稅仍處于爭論階段。

1.我國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀評價

為了抑制房價過快的上漲，2011年上海和重慶兩個直轄市率先進行了房產(chǎn)稅的試點，重慶市的征收對象是原有及新購的獨棟別墅（稅率為0.5%～1.2%），新購的高檔住房（0.5%～1.2%），以及無戶籍、無工作、無企業(yè)人員新購的二套及以上普通住房（稅率為0.5%）；上海市征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%，其中家庭全部住房面積人均不滿60平方米的，免征房產(chǎn)稅。從上海和重慶房產(chǎn)稅的具體實施方案上看，目前試點的房產(chǎn)稅均附加了一些條件，這些條件主要包括房屋的性質(zhì)、交易的類型、購房者的交易特征、家庭人均住房面積等。在此，不妨將目前試點的房產(chǎn)稅稱為有條件的房產(chǎn)稅。

有條件的房產(chǎn)稅正是由于其附加了相關(guān)條款，使其調(diào)節(jié)房價的功能基本喪失，也使原本一個很簡單的問題變得復(fù)雜起來。 尹煜、巴曙松：《房產(chǎn)稅試點改革影響評析及建議》，《蘇州大學(xué)學(xué)報》（哲學(xué)社會科學(xué)版）2011年第9期。因為，房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)房價的基本職能在于增加房屋擁有者保有環(huán)節(jié)的保有成本，只有當房產(chǎn)投資者預(yù)期房產(chǎn)收益低于保有成本時，住房投資需求才能得到抑制，如果只對新增住房征稅，而房產(chǎn)稅與存量房無關(guān)，實質(zhì)上是，住房投資保有成本并沒有任何變化，房產(chǎn)稅的征收最多只會影響即期交易價格，而不會影響房產(chǎn)投資收益預(yù)期，造成房產(chǎn)稅用以調(diào)節(jié)房價的功能喪失。 谷成：《對進一步完善房產(chǎn)稅的探討——由上海、重慶開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點引發(fā)的思考》，《價格理論與實踐》2011年第2期。實際上，政府出臺房產(chǎn)稅的初衷是試圖抑制投資需求，而不是自住性消費需求，然而在現(xiàn)實的交易中，管理者根本無法從房產(chǎn)交易本身去識別購房者需求的性質(zhì)，若將房產(chǎn)稅賦予保有成本之中，則必將單方面加大房產(chǎn)的投資風險，從而引起投資需求的下降，達到抑制投機的目的。因此，房產(chǎn)稅要能發(fā)揮抑制房價的作用，其著眼點不在增量上，而在于存量。對存量房征房產(chǎn)稅不僅會影響增量房的投資需求，而且也會使房產(chǎn)的供給狀況發(fā)生大的變化，試想一下，若推行存量房的房產(chǎn)稅，近來所謂“房叔”、“房姐”、“房妹”等現(xiàn)象是否就會消失。另外，有條件的房產(chǎn)稅正是由于其附加了相關(guān)條款，使其在實施過程中必然要包括對相關(guān)條款的識別與確認，而以家庭為單元的條款又使相關(guān)條款的識別與確認變得困難與復(fù)雜，無形中既增添了房產(chǎn)市場的交易成本，又加大了房產(chǎn)市場的行政管理成本，違背了稅收“簡便”、“經(jīng)濟”的基本原則。 郭宏寶：《房產(chǎn)稅改革目標三種主流觀點的評述——以滬渝試點為例》，《經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理》2011年第8期。

另外，為了防止房價過快上漲而采取的所謂“限購”政策手段，顯然是一種行政性干預(yù)，它與市場經(jīng)濟改革的總體目標是背道而馳的，況且這種手段短期看來有效，但從長期看，“限購”的行政性干預(yù)也完全是無效的， 楊恒：《我國房地產(chǎn)調(diào)控有效性分析》，《宏觀經(jīng)濟研究》2014年第3期?！跋拶彙钡慕Y(jié)果只是對需求的延時，這種延時具有累積效應(yīng)，一旦政策略有松動，累積效應(yīng)將使需求爆發(fā)式增長，從而以更快的速度推動房價上升。尤其值得注意的是，“限購”政策對公眾預(yù)期的影響幾乎完全是負面的，它將使公眾形成漲價的一致性預(yù)期，從而既推動需求的上移，又使市場供給遭到抑制，破壞了市場正常的雙向調(diào)節(jié)機制。目前各地解禁“限購”，甚至包括取消商業(yè)銀行房貸限制等均是讓房地產(chǎn)業(yè)回歸市場的正確選擇，因為房貸比是商業(yè)銀行的市場選擇行為，作為經(jīng)濟運行中的微觀主體，商業(yè)銀行本應(yīng)對其房貸風險負責，要做的不是控制商業(yè)銀行的房貸比例，而是要改革國有商業(yè)銀行的治理結(jié)構(gòu)及經(jīng)營機制，使其真正成為合格的市場主體。相反，恰恰是在這種背景下，正是推出房產(chǎn)稅改革的有利時機，因為房產(chǎn)稅改革的價格效應(yīng)可以部分地被政策松綁效應(yīng)抵消，從而實現(xiàn)房產(chǎn)稅改革的軟著陸。

2.房產(chǎn)稅改革組合方案

與行政性干預(yù)相比，經(jīng)濟性干預(yù)具有明顯的合理性，且經(jīng)濟政策干預(yù)具有長效機制的作用。房產(chǎn)稅作為調(diào)控經(jīng)濟行為的一種宏觀經(jīng)濟政策手段，開征房產(chǎn)稅的目的自然是試圖抑制過高房價給社會經(jīng)濟帶來的負面效應(yīng)，因此房產(chǎn)稅方案的設(shè)計首先是要為抑制房價服務(wù)，使其真正具有實現(xiàn)抑制房價的功能。其次，作為稅收中的一種，房產(chǎn)稅的設(shè)計也要體現(xiàn)稅收的基本原則，其中公平原則尤為重要，雖說稅收公平可從“能力”與“受益”兩個方面來審視， 呂洪良：《我國房產(chǎn)稅改革研究》，《財經(jīng)問題研究》2014年第3期。但在目前我國貧富差距較大的現(xiàn)實背景下，房產(chǎn)稅的征收理應(yīng)從“能力”的角度來考量。結(jié)合稅收“明確”、“便利”和“經(jīng)濟”的原則，我國的房產(chǎn)稅應(yīng)以存量住房為征收對象，對全部具有住宅性質(zhì)的房屋，無論其產(chǎn)權(quán)的形式如何，甚至包括房地產(chǎn)公司開發(fā)已竣工，但在一定期限尚未銷售出去的住房，都征收房產(chǎn)稅，對于無納稅主體的房產(chǎn)，政府統(tǒng)一收儲，為了避免價格波動的不確定性、價格多樣性以及價格與稅收時間上的不一致性等所導(dǎo)致的操作性障礙，房產(chǎn)稅適宜全國統(tǒng)一采用從量稅， 由于是對存量房征稅，即便是從量稅的效果更好，但因絕大多數(shù)房產(chǎn)在征稅期間并不發(fā)生交易，致使價格無法確定，其不具備現(xiàn)實的可操作性，故此我們可以忽略對從價稅及其相關(guān)效應(yīng)的討論。中央政府制定最低的稅收標準，各地區(qū)可依據(jù)其經(jīng)濟發(fā)展狀況來決定具體的稅收標準，但不得低于中央政府的最低標準。顯然，這種普適性的房產(chǎn)稅無疑會增加普通公眾的經(jīng)濟負擔，尤其是會加重低收入居民的經(jīng)濟負擔，不利于房產(chǎn)稅改革的推進。對此我們提出與普適性房產(chǎn)稅改革的組合政策，即在征收房產(chǎn)稅的同時，實施住房補貼制度，住房補貼也是普適性的，各地可依據(jù)房產(chǎn)稅的征收規(guī)模，依人頭進行補貼，基本原則是保證家庭收入處于平均收入水平以下的家庭不會因房產(chǎn)稅的改革而額外增加經(jīng)濟負擔，除非他擁有與收入不相稱的房產(chǎn)。

3.房產(chǎn)稅改革組合方案的帕累托改進

房產(chǎn)稅改革組合方案的益處是顯而易見的，不僅可以最大限度地節(jié)約社會管理成本，充分發(fā)揮財政政策的再分配功能，而且在分稅制條件下，還能使地方政府形成相對穩(wěn)定的稅收來源， 為了保證處于平均收入水平以下的家庭在實施房產(chǎn)稅后不額外增加經(jīng)濟負擔，改革初期，地方政府房產(chǎn)稅的收入可能全部用于住房補貼，地方政府并未獲得實質(zhì)性稅收增加，但因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平始終會高于人口的增量，因此，它很容易形成地方政府的另一個穩(wěn)定增長的稅收來源。避免地方政府財政嚴重依賴于土地的局面，改變地方政府多事權(quán)少財權(quán)的矛盾，優(yōu)化中央政府與地方政府的利益格局，是一種廣義的帕累托改進。

認為房產(chǎn)稅改革組合方案是一種廣義的帕累托改進，是因為帕累托改進的初始內(nèi)涵是，在增進一部分人社會福利的同時，并沒有任何人的利益受損。而房產(chǎn)稅改革組合方案的實施，雖然能使無房或少房者（或視為窮人）的利益增加，但多房者（可看成富人）的利益卻會有損失，顯然不是一種嚴格意義上的帕累托改進。然而，當從整個社會福利水平上看時，不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅改革組合方案的實施會提高整個社會福利水平。為了便于分析，不妨假設(shè)全社會僅由兩部分人組成：一部分是窮人（住房擁有面積在平均水平以下），另一部分是富人（住房擁有面積在平均水平以上）。兩部分人的效用相互獨立，且全社會的效用函數(shù)是兩類人群的效用函數(shù)之和，設(shè)U1（f，h，I）、U2（f，h，I）分別為窮人家庭和富人家庭的效用函數(shù)，其中f為家庭成員人均房產(chǎn)以外的財富，h為人均房產(chǎn)面積、I為家庭人均收入，全社會效用函數(shù)為：

其中，σ為權(quán)重。

在房產(chǎn)稅改革組合方案下，由于房產(chǎn)稅改革組合方案的主體是一種再分配政策，即窮人家庭納稅少，富人家庭納稅多，且大家享受同等的補貼，其結(jié)果將使窮人家庭的收入增加，富人家庭的收入減少。

另外，由于邊際效用遞減法則的作用，決定了在房產(chǎn)稅改革組合方案下富人家庭的效用損失小于窮人家庭效用的增加，這就決定了，從全社會的角度看，有：

ΔU>0

（2）

（2）式表明，通過房產(chǎn)稅組合方案的實施，雖然富人家庭的效用有所降低，但由于窮人家庭效用的提高大于富人家庭效用的降低，從而使全社會的福利水平得以提升。因此，推進房產(chǎn)稅組合方案的改革是一個廣義的帕累托改進。

三、 房產(chǎn)稅改革組合方案的經(jīng)濟效應(yīng)分析

與現(xiàn)行試點的房產(chǎn)稅相比，房產(chǎn)稅組合方案改革是一個調(diào)控房產(chǎn)價格和改善收入分配的長效機制， 況偉大、朱勇、劉江濤：《房產(chǎn)稅對房價的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù)》，《財貿(mào)經(jīng)濟》2012年第5期。它具有更為明顯的價格效應(yīng)與收入分配效應(yīng)。

1房產(chǎn)稅組合方案改革的價格效應(yīng)

為了方便分析，仍假設(shè)全社會僅由兩部分人組成：一部分是窮人（住房擁有面積在平均水平以下），另一部分是富人（住房擁有面積在平均水平以上）。兩部分人對房產(chǎn)有不同的需求函數(shù)，且房產(chǎn)市場的總需求是兩類人群的需求之和，窮人的需求僅為消費性需求，富人的需求則由消費性需求與投資性需求構(gòu)成。令hL為窮人家庭對住房的需求，它由價格P、可支配收入IL決定，即需求函數(shù)為hL=hL（P，IL）；hH為富人家庭對住房的需求，hHT為富人家庭對住房的消費性需求，由房價P、可支配收入IH決定，hHS為富人家庭對住房的投資性需求，它是房價P、預(yù)期房價Pe、房產(chǎn)持有期的租金收益R的函數(shù)，即hH=hHT+hHS=hhT（P，IH）+hHS（P，Pe，R）；D為房產(chǎn)市場的總需求，則有：

D=NLhL（P，IL）+NHhHT（P，IH）+NHhHS（P，Pe，R）

（3）

其中，NL、NH分別為窮人家庭與富人家庭的數(shù)目。

顯然，房產(chǎn)稅組合方案的改革對住房需求會產(chǎn)生較大的影響，這種影響對窮人家庭和富人家庭會存在顯著的差異。對窮人家庭來說，房產(chǎn)稅組合方案的改革會增加其可支配收入，可支配收入增加將使窮人家庭的住房性需求因收入效應(yīng)而上升；對富人家庭來說，房產(chǎn)稅組合方案的改革不僅會減少其可支配收入，而且會影響房產(chǎn)的預(yù)期價格，尤其會對投資性房產(chǎn)持有期間的收益產(chǎn)生明顯的負向影響。就富人家庭而言，可支配收入的降低，可能并不會影響自住性需求，但自住性需求絕不會因可支配收入的減少而增加，因為自住性需求的收入效應(yīng)可能部分或全部被替代效應(yīng)所抵消；投資性需求則不同，房產(chǎn)稅組合方案的改革將使住房持有期的收益下降，即使在預(yù)期價格不變的情況下，房產(chǎn)的預(yù)期投資收益也會下降，預(yù)期投資收益的下降又必然引起投資需求的降低，一旦預(yù)期投資收益低于無風險收益，投資性需求則會降至0的水平，房產(chǎn)市場因此完全回歸到消費類的產(chǎn)品市場形態(tài)，從而真正達到宏觀調(diào)控的基本目的。即便是預(yù)期投資收益大于無風險收益，此時房產(chǎn)市場的總需求也將由（3）式變?yōu)椋?/p>

其中，Dt為實施房產(chǎn)稅組合方案后房產(chǎn)市場的總需求。

由于富人家庭的自住性需求基本不受房產(chǎn)稅組合方案改革的影響，因此房產(chǎn)稅組合方案的實施對房產(chǎn)市場需求的影響就取決于窮人家庭收入效應(yīng)正向的作用與富人家庭財富效應(yīng)負向作用的大小，當窮人家庭收入效應(yīng)正向的作用大于富人家庭財富效應(yīng)負向作用時，總需求仍然會上升，房產(chǎn)市場的需求曲線向右上方移動，如圖1所示。此時房產(chǎn)稅組合方案的價格效應(yīng)較為復(fù)雜，它取決于供給曲線的變動，只有在供給曲線不變的情況下，房產(chǎn)稅組合方案的實施才不能達到房價調(diào)控的目標（房產(chǎn)稅組合方案的實施不可能不改變供給曲線）；當窮人家庭收入效應(yīng)正向的作用小于富人家庭財富效應(yīng)負向作用時，總需求會因投資需求更大幅度的下降而降低，房產(chǎn)市場的需求曲線向左下方移動，此時，即使在供給曲線不變的情況下，房產(chǎn)稅組合方案的實施也會導(dǎo)致房價的降低；當窮人家庭收入效應(yīng)正向的作用等于富人家庭財富效應(yīng)負向作用時，總需求不變，在供給曲線不變的情況下，房產(chǎn)稅組合方案的實施總體上并不存在價格效應(yīng)，但它對財富分配卻有著明顯的影響。

房產(chǎn)稅組合方案的改革除了會影響房產(chǎn)市場的需求以外，也會對房產(chǎn)市場的供給產(chǎn)生明顯的影響。由前面的假設(shè)可知，房產(chǎn)市場的供給S由兩部分組成：一部分是富人家庭投資性房產(chǎn)hHK，它是富人家庭非自住的房產(chǎn)存量，該類房產(chǎn)的供給主要由房價P、預(yù)期價格Pe、租金R以及維護成本C決定，其供給函數(shù)可表示為hHK（P，Pe，R，C）；另一部分是房地產(chǎn)公司新建房產(chǎn)hC，包括已竣工但未銷售的存量房產(chǎn)hCK和正在開發(fā)的增量性房產(chǎn)hCh，hCK主要由P、Pe和C決定，hCh主要由P和Pe決定，這樣，hC便可表示成hC=hCK（P，Pe，C）+hCh（P，Pe）。則總供給函數(shù)為：

由于房產(chǎn)稅組合方案只征存量稅，因此，房產(chǎn)稅組合方案的實施便不會影響正在開發(fā)的增量性房產(chǎn)，只會對富人家庭供給函數(shù)和已竣工但未銷售的存量房產(chǎn)產(chǎn)生影響，富人家庭供給函數(shù)和已竣工但未銷售的存量房產(chǎn)的變動使總供給函數(shù)變?yōu)椋?/p>

其中，St為實施房產(chǎn)稅組合方案后房產(chǎn)市場的總供給。其結(jié)果導(dǎo)致房產(chǎn)市場總供給曲線向右下方移動，如圖1所示。其移動的程度則取決于單位面積納稅額t和人頭補貼Y。

圖1 房產(chǎn)稅組合方案改革的價格效應(yīng)

從綜合圖1不難看出，房產(chǎn)稅組合方案的改革將使房產(chǎn)市場的供給曲線由SS線向右下方移動至StSt線，市場需求曲線DD線則因窮人家庭收入效應(yīng)而使其移動的方向不確定，當市場需求曲線DD線向左下方移動至DtDt線時，房產(chǎn)稅組合方案改革的價格效應(yīng)最為明顯，房價將由P0下降至Pt，即使市場需求曲線DD線不變，市場供給曲線的移動也將使房價從P0下降至Pt，只有在窮人家庭收入效應(yīng)超越富人家庭財富效應(yīng)而使市場需求曲線DD線向右上方移動，且這種移動的程度超過D*tD*t時，房價才會因房產(chǎn)稅組合方案的改革而上升。因此，只要在政策實施中正確選擇t和Y，控制房價的目標就一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

2房產(chǎn)稅組合方案改革的收入分配效應(yīng) 本部分的數(shù)理推導(dǎo)省略，有興趣的讀者可向作者索取。

房產(chǎn)稅組合方案的改革不僅具有價格效應(yīng)，與此相伴的是，在我國收入差距問題尤為突出的今天，這一改革方案的收入效應(yīng)可能更有意義。為了分析方便，這里仍然沿襲前面分析的假定。因為只有兩類家庭，收入差距可簡單選擇用可支配收入的絕對離差來度量。由前面的分析可知，房產(chǎn)稅組合方案的改革將使窮人家庭人均可支配收入增加到IL-hLt+Y，富人家庭人均可支配收入則由IH降低到IH-hHt+Y，收入差距因此由IH-LL縮小到IH-IL-（hH-hL）t。

可見，房產(chǎn)稅組合方案改革的這種收入分配效應(yīng)不僅對改善居民收入差距有意義，尤其是從財富分配的角度看，這種收入分配效應(yīng)所具有的累積效應(yīng)對于縮小貧富懸殊能夠發(fā)揮其特殊的作用。

四、房產(chǎn)稅復(fù)雜化的經(jīng)濟學(xué)解釋

上述分析表明，房產(chǎn)稅組合方案的價格效應(yīng)、收入分配效應(yīng)，乃至財富分配效應(yīng)不僅有利于控制房價的進一步上漲，而且它還有利于改善當前我國收入差距過大，縮小貧富懸殊對社會經(jīng)濟發(fā)展的不利影響。按理說，這種組合性的財政政策既能實現(xiàn)政府的調(diào)控目標，又具有很好的外溢效應(yīng)（對政府改善收入分配來說），同時操作性層面又極為簡單，能夠極大地降低房產(chǎn)稅的實際操作成本。那為什么在實施房地產(chǎn)調(diào)控政策這么多年來，政府不選擇房產(chǎn)稅組合方案這一政策，而是不斷地利用貨幣緊縮政策，甚至不惜采用行政干預(yù)手段，即便是推出房產(chǎn)稅試點與改革，也都利用附設(shè)條件使房產(chǎn)稅的實施與操作變得更為復(fù)雜。難道是政府及其智庫想不到這種財政組合方案嗎？顯然不是，因為這類組合政策在上世紀80、90年代應(yīng)對通貨膨脹時就曾采用過。既然不是想不到，也不是操作層面不具有可行性，那么到底是什么原因使得這種簡單的政策難以出臺，反而將問題復(fù)雜化呢？對于這一現(xiàn)象，這里給出如下的經(jīng)濟學(xué)解釋。

1“政治集團”的既得利益加自上而下的制度供給

計劃經(jīng)濟時代，人們價值觀的非經(jīng)濟利益化，加上社會資源的平均計劃分配，使得我國沒有特殊的經(jīng)濟利益階層，即使是人們的社會地位有所不同，這種差別也不是體現(xiàn)在物質(zhì)財富上。改革開放的巨大成功，徹底改變了人們的價值觀，市場導(dǎo)向下的經(jīng)濟利益開始成為人們追逐的目標，在經(jīng)濟利益的誘導(dǎo)下，改革過程中制度的不完善為一部分人利用權(quán)力或職務(wù)尋租創(chuàng)造了機會，他們因此成為改革開放成果的最大受益者，成功地利用了經(jīng)濟快速發(fā)展的機遇，成為一部分“先富起來”的人群，經(jīng)濟差距的不斷擴大改變了現(xiàn)代中國社會的基本組織結(jié)構(gòu)，一個在現(xiàn)有制度主體框架下的既得利益階層形成了，按照威廉姆斯對社會階層的劃分，可以簡單地將中國社會劃分為兩大階層：一是有既得利益的“政治集團”，他們掌握與運行著中國社會最主要的權(quán)力與經(jīng)濟資源；另一則是“公眾集團”，他們除了自己的勞動以外，很少或幾乎沒有什么資源。

與西方社會不同，我國居民對財富的認同觀具有更為明顯的“房”、“地”產(chǎn)偏好，在土地國有的制度背景下，這種財富偏好最終只能體現(xiàn)在房產(chǎn)上。我國居民特殊的財富偏好不僅會使房產(chǎn)市場的需求高于同等經(jīng)濟發(fā)展水平的國家，而且也必然導(dǎo)致居民家庭獨特的財富結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)在居民財富結(jié)構(gòu)中占有非常重要的地位。從這個角度看，我國房產(chǎn)價格高于同等收入水平國家的現(xiàn)象有其合理的一面。另一方面也表明，政治集團與公眾集團的經(jīng)濟差距基本可以用房產(chǎn)的差異來體現(xiàn)。當社會資本利用居民的這種財富偏好進行投機時，房價就脫離了它合理的范圍，過高的房價在迅速增大政治集團利益的同時，卻直接損害了公眾集團的經(jīng)濟利益，使得公眾集團生活改善愈來愈困難，貧富差異由此拉開。

經(jīng)過30多年的改革開放，我國已初步完成了從計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，雖然早期的制度變革具有“自下而上”的特征，但當經(jīng)濟體制改革由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)，尤其是當制度變革具有全局性的特征時，基本實行的是“自上而下”的改革方式，即制度供給是由政治集團決定的。此外，由于早期的改革具有純粹帕累托改進的性質(zhì)，因此相應(yīng)的制度變革能夠較容易地推進。然而，在改革進入現(xiàn)階段以后，純粹帕累托改進的制度變革似乎已不復(fù)存在了，任何一種制度改變都必然會觸動一部分人的利益，房產(chǎn)稅組合方案改革雖然是一種擴展的帕累托改進，但明顯會損害政治集團的利益，尤其是在家庭財富以房產(chǎn)占主導(dǎo)地位的狀況下，這種制度變革對政治集團經(jīng)濟利益的損害程度可能是空前的。

毫無疑問，過高的房價以及社會資源過于集中地向房地產(chǎn)業(yè)流入，不僅嚴重制約了公眾的住房消費性需求，而且也導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)畸形，對此，公眾對高房價表現(xiàn)出嚴重的不滿，由高房價所引發(fā)的社會矛盾日益加深。面對來自公眾及社會輿論的壓力，政府不得不在引導(dǎo)或調(diào)控房價上有所表態(tài)，以平息公眾的不滿情緒。然而，作為政治集團的代理，政府又不愿去傷害自身的利益，為此，政府在房價問題上就表現(xiàn)出兩難選擇：一方面要保障政治集團的既得利益，不至于使房價跌下來；另一方面又要給公眾一個交待，以穩(wěn)定社會的不滿情緒。在這種兩難選擇的背景下，以抑制房價“過快”上漲的宏觀調(diào)控政策出臺。起初，政府依市場經(jīng)濟原則選擇了經(jīng)濟干預(yù)政策，即從緊的貨幣政策，然而在市場中，各利益集團的行為在這種從緊的貨幣政策下不“給力”，其結(jié)果使房價“越調(diào)越高”，面對貨幣政策手段的失效以及公眾和輿論的更大壓力，政府表面上又不得不采取更為嚴厲的政策措施，甚至不惜違背經(jīng)濟制度改革的基本方向，利用行政性干預(yù)。在這種背景下房產(chǎn)稅作為有別于貨幣政策的一種經(jīng)濟干預(yù)手段，開始試點，前面的分析和發(fā)達國家的實踐表明，以存量房為征收對象的房產(chǎn)稅是有明顯的價格效應(yīng)的，在流動性過剩的背景下這種價格效應(yīng)一定會改變“投資者”的資產(chǎn)選擇，從而達到控制房價“過快”上漲的目的，但是這種理論上能證明，實踐中被發(fā)達國家所證實的簡單易行的宏觀調(diào)控政策卻偏偏在我國得不到實現(xiàn)，政治集團刻意將這種有效的政策引向歧義，故意就房產(chǎn)稅論房產(chǎn)稅。當然，若就房產(chǎn)稅論房產(chǎn)稅，基于存量房的房產(chǎn)稅政策一定也會損害公眾集團的利益，這種政策自然不是一個好的選擇，結(jié)果使針對存量房征稅的簡單房產(chǎn)稅政策流產(chǎn)，從而有意識地將房產(chǎn)稅政策的討論引導(dǎo)到交易性環(huán)節(jié)上，甚至通過附加所謂的“幾套房”、“房屋面積”等條件使問題復(fù)雜化。其結(jié)果是：一方面因規(guī)避了對存量房征收房產(chǎn)稅的政策主張，達到了保護政治集團既得利益的目的；另一方面因附加條件識別等一系列障礙，又使房產(chǎn)稅的價格效應(yīng)無法得到很好地發(fā)揮，房價上漲的趨勢依舊不變。

2“保增長”的需要

簡單的房產(chǎn)稅組合方案得不到政府政策選擇，而是將問題復(fù)雜化。另一方面的原因可能是出于“保增長”的需要。前面的分析表明，房產(chǎn)稅組合方案具有較強的價格效應(yīng)，該政策的實施很有可能導(dǎo)致房價的下跌，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的長期低迷，而房市的低迷又必然給“保增長”帶來巨大的壓力，而保增長不僅是政府本身的政策目標，而且對于穩(wěn)定就業(yè)，增加居民收入起著重要的作用。因此，當政府預(yù)期到房產(chǎn)稅組合方案的實施可能給“保增長”帶來負面影響時，其在政策選擇上就會產(chǎn)生顧慮，結(jié)果也會使這種簡單的政策主張難以出臺。

改革開放30多年來，我國房地產(chǎn)市場得到了迅猛的發(fā)展，已成為支撐我國經(jīng)濟高速增長的一股重要力量，房地產(chǎn)對GDP增長率的貢獻率由1998年的1503%上升到2007年的2749%，并且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與GDP之間具有了相對穩(wěn)定的關(guān)系，在此以房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的衡量指標，選擇1998～2012年我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額增長率（DFI）數(shù)據(jù)和GDP增長率（DGDP）數(shù)據(jù)為樣本，對樣本數(shù)據(jù)進行回歸可以得到我國房地產(chǎn)業(yè)增長率與GDP增長率之間的關(guān)系為

（7）式表明，房地產(chǎn)業(yè)增速降低一個百分點，將導(dǎo)致GDP增長下降0.5686個百分點。這充分證明了房地產(chǎn)業(yè)在“保增長”中的重要性。

同樣，以商品房平均銷售價格作為房價的代表變量，利用1998～2012年房地產(chǎn)業(yè)增加值增長率（DFV）和商品房平均銷售價格增長率（DFP）的樣本數(shù)據(jù)進行回歸可以得到我國房地產(chǎn)業(yè)增加值增長率與房價增長率之間的關(guān)系為

由（8）式可以看出，房價與房地產(chǎn)業(yè)增加值之間存在同向變動的關(guān)系，房價下降一個百分點，將使房地產(chǎn)業(yè)增加值下降0.7177個百分點。

綜合（7）、（8）式則不難發(fā)現(xiàn)，若房產(chǎn)稅組合方案的實施導(dǎo)致房價下跌一個百分點，則它將引起GDP增長率下降0.32個百分點。從這個意義上看，要穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展水平，首先要穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)，而穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)的前提是要穩(wěn)住房價，因此政府不愿讓房價掉下來似乎也可以理解。

3對金融危機的擔憂

除了“保增長”的需要外，另一個阻礙簡單房產(chǎn)稅組合方案政策難以出臺的原因是政府對金融危機的擔憂。因為2007年發(fā)生于美國的次債危機就是直接由房價的下跌所引起的，在我國房價泡沫明顯的現(xiàn)實背景下，任何使房價下跌的制度變革都有可能成為房價泡沫破滅的導(dǎo)火索，相比現(xiàn)行試點的較復(fù)雜房產(chǎn)稅方案而言，簡單房產(chǎn)稅組合方案的價格效應(yīng)更易引起房價的下跌，一旦房價下跌引爆了房價泡沫，房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行緊密的經(jīng)濟聯(lián)系與依存關(guān)系可能引發(fā)的金融危機便離我們就不遠了。因此，政府在選擇房地產(chǎn)調(diào)控政策時，不得不考慮這種政策調(diào)控可能帶來的后果，即政策或制度變革風險，當政府認識到簡單房產(chǎn)稅組合方案具有更大的政策或政治風險時，無論該方案的收益如何，絕對風險規(guī)避型的政策制定者和決策者自然會想辦法回避它，從而使得本來簡單的事情復(fù)雜化了。

雖然在我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)配置中，房地產(chǎn)信貸占有較大的比重，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占銀行總資產(chǎn)的比重最高達到了4469%，房地產(chǎn)信用風險是銀行最主要的風險，但問題是，房價的下跌到底與銀行信用風險之間的關(guān)系如何呢？這里將我國主要商業(yè)銀行分為大型商業(yè)銀行和股份制商業(yè)銀行兩類， 參照我國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的分類方法。其中大型商業(yè)銀行包括中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行和交通銀行，股份制商業(yè)銀行則包括上海浦東發(fā)展銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、中國民生銀行和華夏銀行等，本文選取這10家銀行2000～2013年的銀行壞賬率（HZL）和房價數(shù)據(jù)為樣本，其中以商品房平均銷售價格（FP）作為房價的代表變量，利用面板數(shù)據(jù)模型進行分析，根據(jù)F檢驗和Hausman的檢驗結(jié)果，選擇固定影響的變系數(shù)模型，得到我國商業(yè)銀行壞賬率與房價的估計方程如表1所示。

表1的結(jié)果表明，在5%顯著性水平下，大型商業(yè)銀行全部通過檢驗，股份制商業(yè)銀行中的深圳發(fā)展銀行也通過檢驗。說明房價的變化會對我國大型商業(yè)銀行的壞賬率造成顯著的影響，并且兩者呈現(xiàn)反向變動關(guān)系，即房價下跌，大型商業(yè)銀行的壞賬率提高。而且房價變化對這5家大型商業(yè)銀行的壞賬率的影響程度不同，最高的是中國農(nóng)業(yè)銀行，其余依次為中國工商銀行、中國銀行和交通銀行，最低的是中國建設(shè)銀行。而對于股份制商業(yè)銀行來說，其壞賬率對房價的變化并不敏感，在本文選取的5家股份制商業(yè)銀行中，只有深圳發(fā)展銀行的壞賬率受到房價變動的影響，并且二者同樣呈現(xiàn)反向變動關(guān)系，而其余4家的壞賬率均與房價變動呈現(xiàn)出不顯著的影響關(guān)系。這種狀況說明，政府對房價泡沫破滅可能引起金融危機的擔憂是有道理的。因此，在政策的制定與選擇過程中，一定不能忽視這一因素，任何觸及房價下跌的長效機制均應(yīng)成為規(guī)避的對象。

五、結(jié)論及相關(guān)政策建議

前面的分析表明，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的目的并不是要使過高的房價降下來，而是為了緩解社會公眾及輿論的壓力。當政府面對過高的房價及社會壓力時，既不想讓房價下跌，同時又要給社會公眾一個交待，不想讓房價漲的太快，因此，以抑制房價“過快上漲”的宏觀調(diào)控政策出臺。在不想讓房價下跌的思想指導(dǎo)下，政府在選擇宏觀調(diào)控手段時自然就會有所考量，價格效應(yīng)明顯且具備長期機制的政策手段一定是要回避的，如以存量房為目標的簡單房產(chǎn)稅政策就不能被選擇，而一個價格效應(yīng)不明顯的復(fù)雜化房產(chǎn)稅政策出臺。政府不想讓房價跌下來的根本原因是出于對政治集團既得利益的保護，維持穩(wěn)增長和預(yù)防金融危機也是其考量的重要因素，在這種矛盾交織的環(huán)境下，實際上政府有一個理想化的訴求，即試圖通過宏觀調(diào)控來實現(xiàn)房價的暫時穩(wěn)定或小幅上升，并利用經(jīng)濟發(fā)展所帶來的居民收入增長使房價收入比不斷降低，從而使現(xiàn)階段過高的房價在未來走向合理。然而依靠居民收入增長使房價收入比降低從而實現(xiàn)房價合理化是一種理想化目標，因為政府調(diào)控手段的短期性與居民收入增長的長期性本身是不匹配的，只要房產(chǎn)投資者能預(yù)期到政府調(diào)控的政策意圖，在房產(chǎn)保有成本幾乎為零的現(xiàn)實條件下，房產(chǎn)投資需求就不會發(fā)生實質(zhì)性改變，變化的只是其表現(xiàn)形式，表現(xiàn)在房價上就是將平穩(wěn)上升的價格走勢變?yōu)槊}沖式的上漲。結(jié)果是，房價的平均漲幅依然過快，房價收入比最終不僅沒有降低，相反進一步擴大了。我國房地產(chǎn)市場自宏觀調(diào)控以來，房價收入比就從2001年的612上升到2013年的78。

面對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控手段的多樣性、復(fù)雜性和無效性，結(jié)合房產(chǎn)稅短期沖擊與長效機制的考量，本文提出如下建議：（1）實施以存量房為目標的房產(chǎn)稅與居民住房補貼制度。通過建立這種長效機制來改變房產(chǎn)市場的供求關(guān)系以及房產(chǎn)投資者的預(yù)期，從而使房價回歸到合理的水平。雖然這種制度的建立會在一定程度上影響政治集團的既得利益，但當改革已經(jīng)進入到無純粹的帕累托改進可選時，廣義的或擴展的帕累托改進就不失為一種有效的制度變革，更何況政治集團獲取房產(chǎn)的平均成本均很低，即便是房價出現(xiàn)下跌，其跌破成本價的可能性也幾乎不存在，這種房產(chǎn)稅組合方案的改革本質(zhì)上是政治集團讓利，而非對其利益的剝奪；（2）建立政府房產(chǎn)收儲制度。在目前房價已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的背景下，推進房產(chǎn)稅改革無疑對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是雪上加霜。為了避免房產(chǎn)稅組合方案實施可能給房地產(chǎn)市場造成的恐慌，防止房價非理性下跌的沖擊，政府在實施房產(chǎn)稅組合方案改革的同時，可以考慮建立房產(chǎn)臨時收儲制度，這既可以最低限度地保障政治集團的既得利益，降低制度供給中政治集團的阻力，又能給房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整提供一個相對緩和的外部環(huán)境，減輕房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整對宏觀經(jīng)濟運行的沖擊，達到保增長的目的，尤其是它可以成為金融危機的防火墻，打消房產(chǎn)泡沫破滅可能引發(fā)金融危機的擔憂；（3）杜絕利用行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場，取消政府保障房政策。我國經(jīng)濟體制改革的目標是建立社會主義市場經(jīng)濟體制，發(fā)揮市場經(jīng)濟在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，改革的基本方向決定了政府在宏觀調(diào)控中應(yīng)盡量避免使用行政手段干預(yù)經(jīng)濟，尤其是在我國市場經(jīng)濟改革尚未完成的情況下，行政手段干預(yù)經(jīng)濟極易引起制度性倒退。就房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而言，政府干預(yù)并非不存在可用的經(jīng)濟手段，而必須使用行政性干預(yù)，行政性干預(yù)雖然簡單且可能有效，但它卻會造成市場扭曲，引發(fā)更多、更嚴重的社會經(jīng)濟問題。保障房制度雖說是因公共財政的需要而建立的，并且世界各國或地區(qū)也均有類似的制度實踐，但是在我國整體制度安排不完善的情況下，保障房制度的建立無疑人為造成房地產(chǎn)市場的價格“雙軌制”，不僅違背市場經(jīng)濟的“一價原則”，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，同時人為地制造腐敗的制度溫床。因此，對弱勢群體提供社會保障的關(guān)鍵點并非在保障房上，而在于收入分配，當利用房產(chǎn)稅組合方案的實施改善收入分配結(jié)構(gòu)之后，保障房制度就不再有必要了；（4）房產(chǎn)稅改革已到了非常緊迫的程度，再也不能無止盡的爭論下去，否則房價泡沫會越吹越大，最終無法收拾，重蹈日本房產(chǎn)泡沫破滅的覆轍。對此，當前房產(chǎn)稅改革的主要工作是對房產(chǎn)的全面統(tǒng)計與產(chǎn)權(quán)規(guī)范，落實房產(chǎn)主體，將無人租賃的公產(chǎn)房投入市場，并重點研究房產(chǎn)稅稅收標準和居民住房補貼標準。

作者單位：天津財經(jīng)大學(xué)中國經(jīng)濟統(tǒng)計研究中心

責任編輯：韓海燕