尹滿慶

摘 要 房地產(chǎn)價格對行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展有重要的影響，我國房地產(chǎn)價格過快上漲問題已經(jīng)引起社會的高度關(guān)注。本文從宏觀環(huán)境角度、金融存款角度、消費價格指數(shù)角度、房地產(chǎn)開發(fā)成本角度分析了影響房地產(chǎn)價格的因素，在此基礎(chǔ)上，本文提出了調(diào)控房地產(chǎn)價格，促使房價理性回歸的對策建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價格 調(diào)控 金融手段 財稅手段 法律手段

房地產(chǎn)價格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關(guān)注，但是從研究的角度看，對影響房地產(chǎn)價格的各種因素爭議很大。當前需要從房地產(chǎn)市場的實際出發(fā)，運用系統(tǒng)科學(xué)的方法對其進行分析，總結(jié)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗，同時需要對影響房地產(chǎn)價格的各種因素進行綜合分析，對房地產(chǎn)價格進行有效的調(diào)控，從而保證房地產(chǎn)價格處于一個合理的狀態(tài)，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，取得了一系列的成就。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對加快我國住房建設(shè)步伐、有效啟動各類住房消費、改善社會環(huán)境和居民居住條件發(fā)揮了重要的作用，同時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進了人民生活水平的提高和國民經(jīng)濟的增長。從另一方面看，房價的過快上漲已經(jīng)引起民眾、企業(yè)、專家學(xué)者、媒體輿論和政府的高度關(guān)注。從當前的情況看，房地產(chǎn)價格的影響因素是多方面的，需要通過研究分析影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵性因素，找到更好的應(yīng)對策略。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會出現(xiàn)價格過快上漲的局面、影響其價格上漲過快的主要原因是什么、各類因素對房地產(chǎn)價格的影響程度有多大，此類問題一直是業(yè)界的研究重點，如何運用更加科學(xué)有效的方法對房地產(chǎn)價格進行分析和研究已經(jīng)成為當前的熱點問題，因此需要把理論和實踐結(jié)合起來，并且在此基礎(chǔ)上，找到房地產(chǎn)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展之路。

一、我國房地產(chǎn)市場價格影響因素分析

房地產(chǎn)市場價格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關(guān)系。從總體情況看，影響房地產(chǎn)價格的因素可以歸納如下：

1.從宏觀環(huán)境角度分析。銀行利率對房地產(chǎn)價格影響明顯，加息已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)界公認為是調(diào)控房地產(chǎn)需求和價格的重要的市場化手段。銀行利率會對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響，同時其也是影響房地產(chǎn)成本的重要因素。通常情況下，上調(diào)銀行利率必然提高房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本，同時對投資過熱的現(xiàn)象也可以進行有效抑制。商業(yè)銀行存款利率的調(diào)整，對房地產(chǎn)投機行為會產(chǎn)生最直接的影響，投機的減少可以有效降低房地產(chǎn)價格，促使房地產(chǎn)價格漲幅回落，否則大量的投機資本流入房地產(chǎn)市場會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問題。

2.從金融存款角度分析。房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)價格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機構(gòu)的各類存款增加，那么整個資金的成本會降低，開發(fā)商在此環(huán)境下會增加投資，因此資金供給會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度的影響。同時，消費者的行為也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生很大的影響。金融機構(gòu)的存款變化可以反映出消費者的消費結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化。從中國的實際情況看，我國人均收入不高，住房消費一直是老百姓的主要消費，從大部分消費者的心態(tài)看，其“存款買房”的觀念一直很強烈，金融機構(gòu)存款的增加在一定程度上預(yù)示著住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房價過快上漲的局面。

3.從消費價格指數(shù)角度分析。我國當前正處于經(jīng)濟發(fā)展期，因此人均收入還處于較低的狀態(tài)，住房是人們最基本的消費和需求品之一。從消費品的特點看，消費品主要可以分為長期消費品和短期消費品。一段時期內(nèi)，如果消費者短期消費傾向重，必然會影響其長期消費； 相反，如果消費者長期消費傾向比較重，必然會影響其短期消費行為。消費價格指數(shù)主要是對短期消費情況進行集中反映。從實際情況看，消費價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈反比關(guān)系，因此在房地產(chǎn)價格調(diào)控過程中需要對此進行重點研究，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.從房地產(chǎn)開發(fā)成本角度分析。房地產(chǎn)的開發(fā)成本對其價格會產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)過程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進行開發(fā)利用。土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。前期工作主要包括確定用地規(guī)模性質(zhì)、項目地址的選擇、獲取土地使用權(quán)、對項目進行總體規(guī)劃等。我國實行國有土地有償使用制度，土地使用權(quán)在運行過程中可以依法轉(zhuǎn)讓。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過行政劃撥手段獲取土地使用權(quán)的情況呈現(xiàn)減少的態(tài)勢。土地使用者需要支付反映市場情況的土地使用權(quán)價格，也就是通常說的出讓金，開發(fā)商在項目開發(fā)過程中同樣需要支付土地費用，因此土地費用會對房地產(chǎn)的價格形成產(chǎn)生很大的影響。當前需要進一步完善土地使用權(quán)費用征收制度，不斷優(yōu)化土地管理制度，促使房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的對策建議

1.不斷加強我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。土地對房地產(chǎn)市場價格會產(chǎn)生很大的影響，是其主要影響因素，同時土地價格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀調(diào)控對規(guī)范土地市場，促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當前政府需要鼓勵進一步開發(fā)利用存量城市用地，規(guī)范其流轉(zhuǎn)程序，嚴格控制土地市場的發(fā)展，優(yōu)先考慮普通住宅建設(shè)用地和經(jīng)濟適用房用地，保證用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。政府在宏觀調(diào)控過程中需要建立公開透明的土地轉(zhuǎn)讓、出讓、招投標制度，建立完善的土地交易市場，對土地使用制定供應(yīng)計劃，努力提升土地整體管理水平。

2.通過金融手段調(diào)控資金流向結(jié)構(gòu)。通過積極有效的金融手段調(diào)整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和具體數(shù)量，從而能夠更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗看，金融業(yè)的參與對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有很大的作用，當前我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展的階段，因此房價上漲速度與經(jīng)濟社會發(fā)展不匹配的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生，只有解決這種不匹配的問題，才能有效控制房價過快上漲的勢頭，促使房地產(chǎn)價格回歸理性狀態(tài)。我國房地產(chǎn)信貸還存在很多的問題，需要進一步優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu)，通過金融手段進行調(diào)控，促使房地產(chǎn)價格處于合理狀態(tài)。

3.通過財稅手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。積極有效的財稅手段對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式會產(chǎn)生重要的影響。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，有效利用調(diào)整財政預(yù)算支出、調(diào)整稅率、廢立稅種等手段，從而達到合理利用財稅手段調(diào)控房地產(chǎn)市場價格的根本目標。房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中需要每年從財政預(yù)算中安排一定的資金用于經(jīng)濟適用房建設(shè)，以有效滿足中低收入消費者的購房需求。國家通過積極有效的財稅手段，可以控制開發(fā)商的投資盈利規(guī)模，也能對消費者的支出水平進行有效的分析，為低收入群體買房創(chuàng)造積極有利的條件，為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境。

4.通過有效的法律手段規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。房地產(chǎn)市場的各種經(jīng)營活動，需要按照市場經(jīng)濟的具體要求進行，市場經(jīng)濟從一定程度上看就是法制經(jīng)濟，法制建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響，通過完善法律制度可以更好地維護市場秩序，發(fā)揮市場在資源配置方面的作用。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控需要政府通過有效的司法和立法途徑，運用法律法規(guī)來約束和規(guī)范各個利益主體的行為。利益主體主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)、政府、消費者等。各個利益主體必須按照法律法規(guī)的要求實施各種行為，這樣各個利益主體的權(quán)益才能得到有效的保障，房地產(chǎn)行業(yè)才能在市場經(jīng)濟環(huán)境下健康穩(wěn)定發(fā)展。

5.采取積極有效的手段干預(yù)房地產(chǎn)市場運作。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中需要對其核心問題進行規(guī)范，通過完善產(chǎn)權(quán)制度，可以保證產(chǎn)權(quán)在各個經(jīng)濟主體之間的合理轉(zhuǎn)移和讓渡。當前我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較混亂，這對政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定程度的影響。在市場經(jīng)濟的條件下，不斷完善房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度，對保證行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有很大的作用。

通過建立房地產(chǎn)價格評估機制，可以保證房地產(chǎn)業(yè)的市場運作更加科學(xué)、合理，促使房地產(chǎn)市場的運行更加規(guī)范。

6.積極引導(dǎo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要政府積極有效的引導(dǎo)，幫助其科學(xué)發(fā)展。具體實施過程中可以通過采取社會輿論、宣傳教育、信息引導(dǎo)等手段，對房地產(chǎn)業(yè)消費、投資主體和利益相關(guān)者進行引導(dǎo)教育，把其引上規(guī)范化的發(fā)展軌道。針對市場發(fā)展過程中一些不規(guī)范現(xiàn)象進行統(tǒng)計分析，通過完善制度等手段不斷規(guī)范市場秩序，這樣才能保證房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展的大潮中健康發(fā)展。

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