李楚瑜

【摘要】隨著改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入和經(jīng)濟(jì)全球化格局的逐漸形成，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新一輪的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。要想房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得可持續(xù)的康健發(fā)展，就要強(qiáng)化內(nèi)部管理，抓住機(jī)遇，化解風(fēng)險(xiǎn)，而財(cái)務(wù)管理是內(nèi)部管理的重要方面，財(cái)務(wù)管理的好壞對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要。為此本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題做了若干的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了發(fā)展壯大，近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)一躍成為了我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大支柱。隨著改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入和經(jīng)濟(jì)全球化格局的逐漸形成，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新一輪的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，加上這幾年來(lái)國(guó)家為了抑制泡沫房?jī)r(jià)而采取的各種宏觀調(diào)控的措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)正在日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。要想房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得可持續(xù)的康健發(fā)展，就要抓住機(jī)遇，強(qiáng)化內(nèi)部管理，化解風(fēng)險(xiǎn)，而財(cái)務(wù)管理是內(nèi)部管理的重要方面，財(cái)務(wù)管理的好壞對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，一般需二年以上，有的需要幾年甚至十幾年，相較于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，它的資金需求量更大，所需資金多以億計(jì)，它是一種特殊的資金密集型企業(yè)，且大多需高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，是一種高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此財(cái)務(wù)管理就顯得尤其重要?？偟恼f(shuō)來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有以下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)、所需資金大、投資周期長(zhǎng)、中間環(huán)節(jié)多等因素決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的高難度和復(fù)雜性。二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，這對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，要求財(cái)務(wù)人員能夠準(zhǔn)確、及時(shí)、科學(xué)地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。三是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要處理的內(nèi)外部關(guān)系較復(fù)雜，關(guān)系更密切，包括與企業(yè)內(nèi)部各職能部門及與債權(quán)人、投資者、以及工商稅務(wù)部門之間的關(guān)系，若處理不當(dāng)，財(cái)務(wù)管理不能很好發(fā)揮應(yīng)有的作用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成致命的打擊。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)高層對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度不足，導(dǎo)致了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的失敗

從目前的形勢(shì)來(lái)看，各大房地產(chǎn)企業(yè)都制定了相對(duì)規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度和流程，但未能與公司的發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃密切相關(guān)，大部分企業(yè)財(cái)務(wù)管理只發(fā)揮了事后核算，事后監(jiān)督的作用，沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理提高到戰(zhàn)略的高度，在公司投資、籌資、經(jīng)營(yíng)等重大決策的時(shí)候未運(yùn)用財(cái)務(wù)管理技術(shù)進(jìn)行可行性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析，其結(jié)果是造成了投資、籌資、及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的盲目性，最終導(dǎo)致了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的失敗。環(huán)顧我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是以民營(yíng)企業(yè)為主的，而在那些發(fā)展較好的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)中，領(lǐng)導(dǎo)者和管理層的智慧和經(jīng)驗(yàn)和高低多寡直接影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量。但是目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有足夠的警惕性，一些房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)上顯得盲目，其往往只考慮到了利益，而對(duì)于投資存在的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有足夠重視。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求自身的多元化經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的范圍和版圖，來(lái)提升市場(chǎng)的占有率，其出發(fā)點(diǎn)雖然是好的，但是在擴(kuò)大和多元化的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)又面臨著例如資金不足，人才短缺等問(wèn)題，使得市場(chǎng)的開(kāi)拓與理想中差別甚遠(yuǎn)。有的企業(yè)，為了解決資金不足的問(wèn)題，到處融資，但未能充分考慮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，致使企業(yè)負(fù)擔(dān)的利息支出甚至大于投資項(xiàng)目產(chǎn)生的收益，并存在利息、本金到期不能償還、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，最終企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中面臨被并購(gòu)、破產(chǎn)淘汰的局面。

2.財(cái)務(wù)管理的效率不高，財(cái)務(wù)信息的時(shí)效性不強(qiáng)

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍采用較傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，企業(yè)每逢月末、季末及年末，即使會(huì)計(jì)人員加班加點(diǎn)的干活，完整的財(cái)務(wù)報(bào)表很難及時(shí)完成，未能利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)信息共享及與異地項(xiàng)目公司網(wǎng)絡(luò)化辦公等，因而財(cái)務(wù)信息的使用者很難獲得及時(shí)的財(cái)務(wù)信息，造成企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率低下，財(cái)務(wù)信息的時(shí)效性不強(qiáng)，無(wú)法滿足互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理高效率的要求。

3.財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行力度不強(qiáng)

很多的房地產(chǎn)企業(yè)的人員不能夠真正按照規(guī)范的流程進(jìn)行操作，對(duì)于收支的審批并沒(méi)有足夠的重視，很多的審批人員在自己的職責(zé)范圍之外進(jìn)行審批，而且在辦理業(yè)務(wù)的時(shí)候?qū)τ谙嚓P(guān)手續(xù)的完整性和合法性也沒(méi)有引起重視，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理混亂。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)力過(guò)于集中于領(lǐng)導(dǎo)層的手上，在財(cái)務(wù)管理方面往往受到領(lǐng)導(dǎo)層的干預(yù)比較嚴(yán)重，企業(yè)的各大開(kāi)支項(xiàng)目往往是按照領(lǐng)導(dǎo)層的意思進(jìn)行的，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度缺乏實(shí)效。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的若干建議

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略定位，建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度及流程

為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得可持續(xù)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確財(cái)務(wù)管理各環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)控制、財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)分析的作用和對(duì)企業(yè)的意義，提高財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略定位，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度及流程，在公司的投資、籌資及運(yùn)營(yíng)等方面運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的方法進(jìn)行可行性及風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的各個(gè)節(jié)點(diǎn)的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)控，從戰(zhàn)略方面做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集、投放、成本效益風(fēng)險(xiǎn)的分析控制工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理各方面工作做到定崗、定員、定權(quán)、定責(zé)，把各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作制度化、流程化，盡量減少人為因素對(duì)管理效果產(chǎn)生不確定性的影響，提高管理的實(shí)效。

2.建立完善的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)及安全防范體系，統(tǒng)籌掌控企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所需信息

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性及復(fù)雜性，企業(yè)管理者要獲得及時(shí)有效的信息用于決策，就要建立完善的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)信息共享及與異地項(xiàng)目公司網(wǎng)絡(luò)化辦公等，利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行集中處理，完成記賬、算賬、報(bào)表生成和匯總，提高加工和處理財(cái)務(wù)信息的效率。在提高效率的同時(shí)要確保信息的安全，建立健全財(cái)務(wù)信息安全防范體系，在很好的職責(zé)分工、內(nèi)部控制及網(wǎng)絡(luò)安全的前提下利用現(xiàn)代技術(shù)提高管理信息提供的及時(shí)性，隨時(shí)為管理者提供在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境中進(jìn)行決策分析的有效數(shù)據(jù)，提高企業(yè)的應(yīng)變能力。

3.強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行力度

再完善的管理制度如果無(wú)法落到實(shí)處，那就形同虛設(shè)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展一點(diǎn)幫助都沒(méi)有。只有強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行力度，在企業(yè)高層的高度重視及不斷宣傳貫徹，在企業(yè)內(nèi)部開(kāi)展相關(guān)制度流程的培訓(xùn)，使企業(yè)高層以至各個(gè)層次的人都能自覺(jué)遵守財(cái)務(wù)管理的制度和流程，嚴(yán)格按制度流程辦事，才能真正發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的重要作用，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有序性，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)安全，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大提供強(qiáng)有力的保障。除以上方面外，要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行力度，企業(yè)還要同時(shí)落實(shí)績(jī)效考核制度，包括業(yè)績(jī)考核和行為考核，對(duì)員工的績(jī)效進(jìn)行客觀、公平的評(píng)價(jià)和考核，以此為基礎(chǔ)幫助員工進(jìn)行能力提升和工作改進(jìn)，并據(jù)此開(kāi)展員工的獎(jiǎng)勵(lì)、提薪、晉升、能力開(kāi)發(fā)等，將員工財(cái)務(wù)管理工作的好壞與員工本人的切實(shí)利益結(jié)合起來(lái)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)聯(lián)動(dòng)的全面預(yù)算管理制度，高效管控公司的資金流，提高企業(yè)利潤(rùn)，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

全面預(yù)算管理作為對(duì)現(xiàn)代企業(yè)成熟與發(fā)展起過(guò)重大推動(dòng)作用的管理系統(tǒng)，是企業(yè)內(nèi)部管理控制的一種主要方法。這一方法自從上個(gè)世紀(jì)20年代在美國(guó)的通用電氣、杜邦、通用汽車公司產(chǎn)生之后，很快就成了大型工商企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。從最初的計(jì)劃、協(xié)調(diào)，發(fā)展到兼具控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)等諸多功能的一種綜合貫徹企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的管理工具，全面預(yù)算管理在企業(yè)內(nèi)部控制中日益發(fā)揮核心作用。正如著名管理學(xué)家戴維·奧利所說(shuō)的，全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個(gè)能把企業(yè)的所有關(guān)鍵問(wèn)題融合于一個(gè)體系之中的管理控制方法之一。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面臨著大量的資源整合工作及資金進(jìn)出管理，再加上受外部競(jìng)爭(zhēng)和政策調(diào)控的影響更多，使得資金流成為房地產(chǎn)企業(yè)生死存忘的核心指標(biāo)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)更要建立全面的預(yù)算管理制度，制定基于業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)聯(lián)動(dòng)的全面預(yù)算管理，提前做好精準(zhǔn)的業(yè)務(wù)計(jì)劃和資金計(jì)劃，將資金流與企業(yè)戰(zhàn)略和計(jì)劃高度結(jié)合，通過(guò)年度預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算兩個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行雙維管控，從預(yù)算的六大環(huán)節(jié)：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解、預(yù)算編制、執(zhí)行控制、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算分析、預(yù)算考核進(jìn)行全過(guò)程控制，合理分配人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源來(lái)協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高資金利用率、控制成本費(fèi)用支出，提高企業(yè)利潤(rùn)，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

5.提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，是房地產(chǎn)企業(yè)完善其財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要的方式。首先在招聘財(cái)務(wù)人員上，應(yīng)當(dāng)聘用那些熟練掌握會(huì)計(jì)、法律以及擁有良好的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)的員工。其次，積極加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)在職的財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，不斷使其完善知識(shí)結(jié)構(gòu)，更新知識(shí)和技能。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)蓬勃發(fā)展的年代，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)積極的更新自身的專業(yè)知識(shí)，充分利用網(wǎng)絡(luò)電子技術(shù)，來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析和建立評(píng)價(jià)模型，并從各個(gè)角度對(duì)于財(cái)務(wù)信息進(jìn)行有效的分析。

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