王萍

[摘要]十八屆三中全會(huì)再次將房產(chǎn)稅改革推上了風(fēng)口浪尖，如何進(jìn)行房產(chǎn)稅改革成為輿論的焦點(diǎn)。在美國(guó)，房產(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)展成為一項(xiàng)較為成熟的稅種，同時(shí)它也是美國(guó)州政府及地方政府重要的稅收來(lái)源，已經(jīng)形成較為完善的稅收管理體系。本文通過(guò)總結(jié)美國(guó)房產(chǎn)稅體系的稅率、價(jià)值評(píng)估和稅收減免，就如何完善我國(guó)的房產(chǎn)稅體系提出相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；美國(guó)；經(jīng)驗(yàn)借鑒

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）51-0138-03

1我國(guó)房產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀

十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，這充分突顯出“稅收法定”原則。《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅征稅對(duì)象為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用房。其計(jì)稅依據(jù)有兩種，分別是房產(chǎn)原值和租金收入。2006年以來(lái)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格迅猛上漲，直接影響到中低收入家庭及個(gè)人生活水平。2011年，國(guó)家于上海、重慶兩地推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革都在征稅對(duì)象、稅率、減免稅、繳納方式等方面做出了規(guī)定，兩者在改革中既有自己的特色，同時(shí)又有相似之處。2012年，重慶房產(chǎn)稅征收額為27.43億元，上海為92.56億元，而2012年重慶市和上海市的地方財(cái)政收入分別為3799.58億元、3743.71億元，房產(chǎn)稅僅占財(cái)政收入的0.72%、2.47%，與眾多西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房產(chǎn)稅尚未發(fā)揮其作為地方政府的重要稅收來(lái)源的功能。如何優(yōu)化現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，本文選取美國(guó)典型的兩個(gè)州，總結(jié)房產(chǎn)稅發(fā)展的現(xiàn)狀，從而為我國(guó)房產(chǎn)稅改革提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。

2美國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展概況

美國(guó)50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，各個(gè)州的房產(chǎn)稅稅率不等，維持在1%～3%之間，征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此聯(lián)邦政府和州政府不征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的征稅主體是縣政府、市政府和學(xué)區(qū)。一般來(lái)講，房產(chǎn)稅要占到地方財(cái)政收入的50%～80%，房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)每年的預(yù)算確定，房屋的計(jì)稅價(jià)值與預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅每年都有變化，因此每年的房產(chǎn)稅率都有差異，稅率的計(jì)算公式為：房產(chǎn)稅稅率=預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值總額。

因?yàn)槁?lián)邦法律規(guī)定了對(duì)房地產(chǎn)征稅的最高限額，所以稅率的高低要受到一定的限制。此外美國(guó)地方政府規(guī)定了一些稅收減免項(xiàng)目，各州對(duì)房產(chǎn)稅的減免規(guī)定不盡相同，主要是針對(duì)自住房屋，通過(guò)減少稅基或低估房產(chǎn)價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)。還有一種減免方法，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過(guò)某一最大值時(shí)，納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。下面具體闡述紐約州、加利福尼亞州房產(chǎn)稅的發(fā)展現(xiàn)狀。

2.1紐約州

對(duì)于紐約州的地方政府而言，最大的稅收來(lái)源就是房地產(chǎn)稅。在2012年，房地產(chǎn)稅為紐約州（除紐約市之外）籌集了286億美元的收入，占總收入的39%。一些地方政府單從這項(xiàng)稅收中就獲得了所有或接近所有的收入。因?yàn)檎魇蘸投惵蚀蠖嗍怯傻胤秸疀Q定的，房地產(chǎn)稅也是地方政府收入中最穩(wěn)定的來(lái)源。

房地產(chǎn)評(píng)估的是其市場(chǎng)價(jià)值，由評(píng)估員確定評(píng)估價(jià)值，評(píng)估員是社區(qū)的地方官員，大多數(shù)評(píng)估員為一個(gè)市或鎮(zhèn)工作，一些也受雇于縣和鄉(xiāng)村。所屬縣、市和鎮(zhèn)（除紐約市和拿騷縣）規(guī)定每年以市場(chǎng)價(jià)值的一個(gè)統(tǒng)一的百分比進(jìn)行評(píng)估，換句話(huà)說(shuō)，所有縣、市和鎮(zhèn)的應(yīng)稅房產(chǎn)都必須以市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值的相同比例來(lái)進(jìn)行評(píng)估。只有在一處房產(chǎn)發(fā)生物理變化時(shí)，評(píng)估員才會(huì)評(píng)估房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，一些社區(qū)在幾年甚至幾十年都沒(méi)有進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。紐約州對(duì)于地方政府和學(xué)區(qū)的房產(chǎn)稅設(shè)置了年增長(zhǎng)限制，法律規(guī)定地方政府和學(xué)區(qū)征收的房產(chǎn)稅的年增長(zhǎng)為2%或者通貨膨脹率，以較低者為準(zhǔn)。關(guān)于房產(chǎn)稅減免問(wèn)題，2012年，紐約州全部房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值約為2.5萬(wàn)億美元，地方或?qū)W區(qū)稅的減免數(shù)額為8260億美元，占全部市場(chǎng)價(jià)值的33%，縣、市和鎮(zhèn)的減免額約為6800億美元，接近全部?jī)r(jià)值的27%。

2.2加利福尼亞州

在2010—2011年間，加利福尼亞州的房產(chǎn)稅共計(jì)550億美元，成為加州最大的財(cái)政來(lái)源。資金分配如下：縣17%，市10%，學(xué)區(qū)54%，特區(qū)19%。加州的房地產(chǎn)稅是由加州均等委員會(huì)（California board of equalization）制定，20世紀(jì)70年代，嚴(yán)重的通貨膨脹加上住房市場(chǎng)發(fā)展迅速，使得加州的房產(chǎn)稅暴漲，許多業(yè)主面臨著房產(chǎn)稅賬單年增長(zhǎng)兩倍甚至三倍的狀況，很多家庭因?yàn)樨?fù)擔(dān)不起，不得不賣(mài)掉他們的房子。第13號(hào)提案結(jié)束了這種狀況，根據(jù)1978年加州選民投票通過(guò)的第13號(hào)提案規(guī)定，加州房地產(chǎn)稅的征收不應(yīng)超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%加上用于償還由選民認(rèn)可的政府債券，同時(shí)此法案限制了加州政府房地產(chǎn)稅率每年上漲的幅度，房地產(chǎn)稅率的增加限于加州消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)或2%，以較低者為準(zhǔn)。

加州的房產(chǎn)稅由兩部分組成：普通稅負(fù)、選民認(rèn)可債務(wù)稅（Voter-approved debt）。普通稅負(fù)按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%予以?xún)鼋Y(jié)，選民認(rèn)可債務(wù)稅用于償還由選民認(rèn)可的加州政府債券，主要用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，比如學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)或者修復(fù)，但是不得用于當(dāng)?shù)卣慕?jīng)營(yíng)性開(kāi)支，比如教師工資和管理成本，選民認(rèn)可債務(wù)稅通常由三分之二的選民批準(zhǔn)同意才能予以發(fā)行，涉及學(xué)?；蛏鐓^(qū)學(xué)院的基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行的債券，可以由學(xué)校或社區(qū)學(xué)院所在社區(qū)的55%的選民同意通過(guò)，選民認(rèn)可債務(wù)稅稅率每年都會(huì)變化。根據(jù)1982年通過(guò)的加州社區(qū)設(shè)施區(qū)法（Community Facilities Distrct Act or Mello Roos），允許一些新興區(qū)域的當(dāng)?shù)卣?，針?duì)新學(xué)校、醫(yī)院、公共設(shè)施等，發(fā)行額外的債券用于開(kāi)發(fā)。普通稅負(fù)是加州房產(chǎn)稅的最大構(gòu)成部分。

加州稅務(wù)局通過(guò)兩個(gè)部門(mén)行使房產(chǎn)稅功能：郡房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)和州房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)，兩個(gè)部門(mén)在房產(chǎn)稅評(píng)估中各司其職。盡管有一些例外，但是房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值通常是其購(gòu)買(mǎi)價(jià)格以購(gòu)買(mǎi)年份為基期每年向上調(diào)節(jié)2%或者通貨膨脹率，以較低者為準(zhǔn)，當(dāng)房產(chǎn)再次被出售時(shí)，縣評(píng)估員再次將房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值定為其市場(chǎng)價(jià)值（新的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格），之后房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值在新的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格基礎(chǔ)上以每年最高2%的漲幅上漲。

大多數(shù)情況下，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值要高于其評(píng)估價(jià)值，這是因?yàn)槊磕甑脑u(píng)估價(jià)值最多上漲2%，而市場(chǎng)價(jià)值往往上漲得更快。只要一處房產(chǎn)沒(méi)有變更其所有權(quán)，其評(píng)估價(jià)值的年增長(zhǎng)不會(huì)受到其市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)的影響。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)值大幅度下降時(shí)，評(píng)估價(jià)值有可能降低。當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值下降或者房產(chǎn)受損，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值有可能低于其評(píng)估價(jià)值，當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，縣評(píng)估員會(huì)依據(jù)第13號(hào)提案自動(dòng)地將房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值降低至其市場(chǎng)價(jià)值。針對(duì)一些特定類(lèi)型的房產(chǎn)，包括政府房產(chǎn)、非商用房產(chǎn)、醫(yī)院、宗教機(jī)構(gòu)、慈善組織或非盈利性學(xué)校，憲法給予了一定的減免。對(duì)于自用住宅，將其視為主要居住房產(chǎn)的業(yè)主，每年可以申請(qǐng)7000美元的房產(chǎn)稅減免，這7000美元直接從其評(píng)估價(jià)值中予以扣除。

3美國(guó)房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的啟示

美國(guó)已建立了相當(dāng)完善的房地產(chǎn)稅收制度，在諸多方面值得我們借鑒，總結(jié)如下：

3.1健全房產(chǎn)稅法，做到有法可依

首先，將立法權(quán)限適當(dāng)下放，從而調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。如不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)收取的土地增值稅等稅種由中央統(tǒng)一立法；空地占用稅、耕地占用稅等稅種采取中央掌握立法權(quán)，地方擁有調(diào)整部分稅率和規(guī)定地方減免項(xiàng)目的權(quán)限；不動(dòng)產(chǎn)取得環(huán)節(jié)收取契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種的部分立法權(quán)交給地方。其次，強(qiáng)化稅收征管，修改和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅政策法規(guī)，健全房地產(chǎn)稅收制度，理順稅收?qǐng)?zhí)法體系，使房地產(chǎn)征管工作有法可依，有章可循，以加強(qiáng)執(zhí)法的嚴(yán)密性、權(quán)威性。最后，健全征管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)征管力量，使征管工作橫向到邊、縱向到底，進(jìn)一步完善符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)評(píng)估和納稅申報(bào)制度。

3.2擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，設(shè)計(jì)體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)的累進(jìn)稅率美國(guó)“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則值得我們學(xué)習(xí)和借鑒?！皩挾惢奔饶芙o地方政府帶來(lái)更多的收入，也體現(xiàn)稅收公平原則。首先，房產(chǎn)稅應(yīng)該對(duì)個(gè)人擁有的所有住房征收，無(wú)論是增量房還是存量房都應(yīng)納入征稅范圍。其次，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象應(yīng)覆蓋普通住房。僅僅對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅，不能抑制全社會(huì)投機(jī)性需求。一旦普通住房囤積成本過(guò)低則容易造成投機(jī)，侵蝕社會(huì)公眾的利益，引發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定問(wèn)題。開(kāi)征房產(chǎn)稅的主要目的是優(yōu)化收入分配，縮小貧富差距。相對(duì)于比例稅率，累進(jìn)稅率更能體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)。擁有應(yīng)稅房產(chǎn)面積越大者繳納稅款越多，房產(chǎn)稅更多地由過(guò)多占有社會(huì)資源的人來(lái)承擔(dān)，這樣能起到調(diào)節(jié)社會(huì)資源分配的作用。

3.3改進(jìn)計(jì)稅依據(jù)，建立一套完善的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系改革后的不動(dòng)產(chǎn)稅制的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，盡快建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。首先，必須建立健全有關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估的制度和法規(guī)；其次，應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)門(mén)的評(píng)估人員，由土地部門(mén)、物價(jià)部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)等有關(guān)單位聯(lián)合組建專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，招聘評(píng)估人員；再次，確定評(píng)估方法，以房產(chǎn)稅改革實(shí)施第一年為基準(zhǔn)年度，合理確定房地產(chǎn)的估價(jià)基數(shù)，以后各年均加上改年評(píng)估升值價(jià)，評(píng)估值每3～5年重估一次；最后，在房產(chǎn)稅改革實(shí)施之前，要事先做好充分的準(zhǔn)備工作，搜集大量詳盡的不動(dòng)產(chǎn)基本信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息，并對(duì)信息進(jìn)行整理和儲(chǔ)存，建立數(shù)據(jù)庫(kù)。

3.4制定相關(guān)的減免政策

適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠政策是必不可少的，它可以調(diào)節(jié)收入分配和資源配置，保證納稅人享受最大程度的公平。免稅優(yōu)惠：主要針對(duì)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、慈善機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)、非營(yíng)利性的團(tuán)體和組織。具體而言，主要包括以下六類(lèi)：第一，國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)和外國(guó)使領(lǐng)館的自用房產(chǎn)和土地；第二，宗教寺廟、公園、名勝古跡的自用房產(chǎn)和土地；第三，國(guó)家撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)和企業(yè)辦的各類(lèi)學(xué)校、托兒所、幼兒園的自用房產(chǎn)和土地；第四，對(duì)慈善機(jī)構(gòu)所占用的房產(chǎn)和土地；第五，醫(yī)院、疾病控制中心婦幼保健、老年服務(wù)等機(jī)構(gòu)自用的房屋和土地；第六，符合條件的租房、廉租房等保障性住房。減稅優(yōu)惠：主要考慮對(duì)低收入群體、老人、殘疾人等弱勢(shì)群體的優(yōu)惠和照顧，為其生活提供一定的便利，緩解一定的生活壓力，同時(shí)也要考慮廣大人民群眾的基本生活保障。因此，房產(chǎn)稅的減免優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)包括以下三類(lèi)：第一，對(duì)居民所擁有的自主用房劃定標(biāo)準(zhǔn)給予一定程度的減免優(yōu)惠；第二，對(duì)因重大災(zāi)害等不可抗拒力造成的重大損失，根據(jù)損毀程度，給予一定程度的減免優(yōu)惠；第三，對(duì)孤老殘疾人等特殊群體，根據(jù)其收入水平，給予一定程度的減稅優(yōu)惠。

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