王鐵軍

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)在各個(gè)行業(yè)中一直處于領(lǐng)軍位置，其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性是不可忽視的。本世紀(jì)之初，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直處于穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，房價(jià)平穩(wěn)，并且能夠滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住需求，是符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。但是近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀卻不容樂觀。房價(jià)飛漲，嚴(yán)重脫離了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，行業(yè)內(nèi)的種種弊端日益暴露出來，這不僅擾亂了百姓的正常生活，也對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)造成了不良影響。為改善這一狀況，就需要我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一個(gè)徹底的剖析。文章著重分析了我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位及二者的相互影響，以求針對(duì)目前我國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀提出可行有效的應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展特點(diǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)影響；對(duì)策分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)大的比例，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)是相當(dāng)大的。它的發(fā)展在很大程度上受到其他相關(guān)行業(yè)的制約，如金融領(lǐng)域和國家稅收政策，同時(shí)，它也深刻影響著這些領(lǐng)域的發(fā)展前景。所以，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)目前的不良發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行歸因，不應(yīng)該僅僅局限于該行業(yè)之內(nèi)，而是要結(jié)合整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的大背景進(jìn)行綜合考量。為了及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向做出正確引導(dǎo)和調(diào)控，最大程度的改善行業(yè)現(xiàn)狀，就必須在國家調(diào)控的背景下，積極動(dòng)員各方面力量，促使房地產(chǎn)行業(yè)回到正常的發(fā)展軌道上來。

1 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有利于促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步有效拉動(dòng)了整個(gè)縱向產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)的發(fā)展。上至建筑材料領(lǐng)域，下至室內(nèi)裝潢和家電家具銷售市場，無一不受其正面影響。不僅為各行業(yè)帶來巨額的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于國家財(cái)政的增收。

1.2 大規(guī)模的拉動(dòng)國內(nèi)內(nèi)需是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的又一直接結(jié)果。百姓熱衷于房產(chǎn)消費(fèi)的同時(shí)，其周邊的消費(fèi)領(lǐng)域也勢必隨之增長。例如居住房屋的配套措施建設(shè)，周邊零售業(yè)和餐飲業(yè)的配備，都帶動(dòng)了相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)增長。

1.3 就業(yè)壓力是我國近年來面臨的重大課題。房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模發(fā)展帶來了巨大的就業(yè)市場，大量就業(yè)人員投身到了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，無論是房屋建筑，銷售還是二手房中介行業(yè)，這都有效緩解了目前的就業(yè)壓力。此外，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

2 科學(xué)分析我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段及周期特點(diǎn)

房產(chǎn)行業(yè)在我國的演變趨勢是比較漫長且又起伏的，直至逐漸發(fā)展到現(xiàn)階段的狀況。房地產(chǎn)行業(yè)的興起是從上世紀(jì)80年代開始的，第一個(gè)階段比較短暫，大概持續(xù)了將近三年的時(shí)間。到了1984年，第二個(gè)周期的特點(diǎn)開始顯現(xiàn)，一直持續(xù)到了90年代初。199l-1996年被總結(jié)歸為第三周期，房價(jià)趨于穩(wěn)定，人們對(duì)房屋的投資意識(shí)并不強(qiáng)。從1997年后一直到現(xiàn)在是第四輪周期，房價(jià)走勢顯著上升，上揚(yáng)趨勢不斷加強(qiáng)，導(dǎo)致越來越多的人開始投資購房，需求旺盛使得房屋價(jià)格漲勢愈演愈烈，如此往復(fù)，產(chǎn)生惡性循環(huán)。不難看出，在我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的在不同的發(fā)展階段具有截然不同的階段特點(diǎn)，且每一階段所持續(xù)的時(shí)間越來越長，變化性顯著降低。但是，從行業(yè)發(fā)展的大方向來看，這種經(jīng)濟(jì)起伏規(guī)律是不可避免的。我國目前仍然處在房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的第四階段，盡管房產(chǎn)行業(yè)存在一定的經(jīng)濟(jì)泡沫，但這實(shí)際上也是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一種特殊表現(xiàn)形式，只要國家出臺(tái)相關(guān)措施加以有效調(diào)控，將很快緩解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的態(tài)勢。

3 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房產(chǎn)市場發(fā)展的影響

3.1 國民生產(chǎn)總值的影響

我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使百姓的收入大幅度提高，進(jìn)而從整體上提高了居民的購買力，購買力的增強(qiáng)也表現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)投資的熱衷，人們?cè)缫巡辉贊M足于對(duì)居住的基本需求，更多的是利用對(duì)房產(chǎn)的投資使自己的利益達(dá)到最大化。從這個(gè)角度來說，國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的提高間接擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的目標(biāo)購買群，促使房價(jià)進(jìn)一步抬升。

3.2 貨幣供給量的影響

為了緩解房價(jià)上漲過快的壓力，抑制投資者的購買需求，政府采取了一些金融手段來干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)過快的發(fā)展。利用調(diào)整貨幣的供給量來干預(yù)就是其中一種途徑。央行實(shí)施了一系列措施來改變貨幣供應(yīng)量，如運(yùn)用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款的方法，或者改變法定存款準(zhǔn)備金率等等。從而改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進(jìn)而影響其貸款供給能力。貨幣供給量上升時(shí)，銀行的貸款能力就會(huì)提高，人們從銀行獲得貸款就相對(duì)變得容易，也就有更多的資金被投資到房產(chǎn)領(lǐng)域，促使房地產(chǎn)市場價(jià)格上升。相反的情況，如果央行通過金融手段對(duì)貨幣流通量加大了控制力度，銀行的貸款儲(chǔ)備下降，從銀行貸款變得相對(duì)困難，那么就會(huì)直接減少房產(chǎn)的投資量，房價(jià)就會(huì)隨之下降。換言之，央行對(duì)貨幣供應(yīng)量的控制直接影響到房價(jià)的波動(dòng)趨勢。

3.3 利率的影響

對(duì)利率水平的調(diào)整也是政府所實(shí)施的金融手段之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仰仗于大量資金做后盾，是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，通過間接控制流入行業(yè)的資金量來控制房價(jià)不失為一種行之有效的手段。利率升高時(shí)，大量房產(chǎn)投資者或企業(yè)都會(huì)謹(jǐn)慎考慮，還款壓力的增加和預(yù)期收益的降低使得其放緩了投資的步伐，減少了對(duì)房地產(chǎn)市場的投資量，進(jìn)而壓低了房地產(chǎn)市場的價(jià)格。相反，如果利率降低則會(huì)間接刺激房價(jià)的上漲。所以，國家可以通過提高利率來間接抑制房價(jià)。

3.4 消費(fèi)水平的影響

居民對(duì)房價(jià)的承受能力隨著收入的提高而增加。居民收入的增長，使其消費(fèi)水平和對(duì)消費(fèi)品價(jià)格的承受力都相對(duì)提高，房產(chǎn)作為消費(fèi)品的一種，價(jià)格的增加只要在居民可承受范圍之內(nèi)，就不會(huì)對(duì)購買力產(chǎn)生太大的影響。所以，消費(fèi)水平的層次與房價(jià)是呈正向變化的。

4 如何使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)的發(fā)展

4.1 加大資源的有效配置力度，平衡好各產(chǎn)業(yè)間的發(fā)展

首先要改變以往的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，高效的利用土地資源，減少浪費(fèi)，使其由粗放型向經(jīng)濟(jì)型行業(yè)轉(zhuǎn)變。其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)同其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的互利協(xié)作，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，同時(shí)也不忽視相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的輔助作用，盡量避免不良經(jīng)濟(jì)行為的產(chǎn)生。

4.2 為保證房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法規(guī)和政策。制定政策時(shí)尤其要遵循以下兩個(gè)方面的原則：第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模和投資所占比例要與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，不能脫離實(shí)際盲目進(jìn)行。第二，開發(fā)和投資房產(chǎn)要做好準(zhǔn)備工作，市場需求分析要明確，目標(biāo)市場定位要準(zhǔn)確，投資結(jié)構(gòu)要合理，做到以需求拉動(dòng)投資。

4.3 改變不合理的土地策略。土地是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，其出讓價(jià)格直接影響房產(chǎn)最終的銷售價(jià)格。國家出讓土地時(shí)，要確保出讓形式的公平合理，嚴(yán)格監(jiān)管出讓的操作程序，防止土地開發(fā)商將在此過程中受到的不利因素轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，損害購房者的利益。

5 結(jié)束語

房價(jià)過快的上漲影響著我國正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，對(duì)此，我國政府已經(jīng)積極地采用各種手段和措施進(jìn)行監(jiān)控和干預(yù)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)目前的態(tài)勢在短期內(nèi)無法從根本上予以遏制，但通過各方的共同努力，房地產(chǎn)市場的價(jià)格正在穩(wěn)步的回歸。要準(zhǔn)確的把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律并加以利用，才能使房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，帶動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

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