潘 彤

（廣東女子職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理系，廣東廣州 511450）

老年住宅的市場需求與供給策略
——以廣州為例

潘 彤

（廣東女子職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理系，廣東廣州 511450）

老年住宅市場的形成是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口政策和社會(huì)因素共同作用的結(jié)果，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的一種途徑和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)化配置的需要。以廣州為例，影響老年宜居住宅需求的主要因素依次為人均可支配收入、人均住宅面積、人口老齡化水平、城市住宅價(jià)格、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等，為釋放和滿足老年宜居住宅需求，應(yīng)該形成由政府部門、公共機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、家庭和社區(qū)等共同參與的多元化供給主體模式，并構(gòu)建針對(duì)不同消費(fèi)群體的老年住宅供給體系。

老年住宅；市場需求；供給策略；廣州

人口老齡化問題已經(jīng)成為世界各國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中面臨的共同問題，人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面都產(chǎn)生著廣泛深刻的影響。作為世界上最大的發(fā)展中國家，中國的人口老齡化程度正在不斷加劇。截至2012年，我國老年人口數(shù)量已經(jīng)達(dá)到1．94億，占總?cè)丝诘?4．3%，其中65歲及以上人口有12 714萬人，占總?cè)丝诘?．4%（《2012年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。預(yù)計(jì)到2027年，這一比例將上升至14%，老年人口呈現(xiàn)出快速增長并高齡化的趨勢。由于我國是在經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的情況下進(jìn)入人口老齡化社會(huì)的，未富先老現(xiàn)象必將對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響，并使其發(fā)生深刻變化。

傳統(tǒng)理論認(rèn)為，在社會(huì)上，少年人口和老齡人口所占的比例越高，消費(fèi)就越容易擠占儲(chǔ)蓄，使消費(fèi)率較高而儲(chǔ)蓄率較低，從而投資率也較低，進(jìn)而產(chǎn)生老齡化消費(fèi)擠占住房市場有效需求的現(xiàn)象。如美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mankiw和Weil建立的家庭住房需求模型（M－W模型）認(rèn)為，老齡人口對(duì)住房需求增長率有明顯的負(fù)影響。

國內(nèi)學(xué)者也從多角度的研究了人口老齡化對(duì)中國城鎮(zhèn)住房需求的影響。王永慧等［1］按照不同年齡人口對(duì)住宅需求的區(qū)別，把住宅市場細(xì)分成簡單、舒適、享受和便利四種類型，在不考慮人口遷移的條件下，運(yùn)用人口發(fā)展方程對(duì)未來15年住宅市場的需求進(jìn)行計(jì)算，作出了簡單型住宅市場萎縮、舒適型住宅為主體、適合老年人居住的便利型住宅需求將大幅度增加的推論。李祥等［2］運(yùn)用1995－2009年的宏觀數(shù)據(jù)考察了中國人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅供給、住宅消費(fèi)以及住房價(jià)格的影響，認(rèn)為中國人口老齡化將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，為促進(jìn)住宅市場的可持續(xù)性發(fā)展，應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)金融創(chuàng)新以及老年住宅建設(shè)開發(fā)等方面著手對(duì)房地產(chǎn)市進(jìn)行調(diào)整。陳彥斌等［3］運(yùn)用歷史數(shù)據(jù)和國際經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)中國城鎮(zhèn)住房需求的估算方案，充分考慮了城鎮(zhèn)化、家庭規(guī)模小型化和人口老齡化三個(gè)因素對(duì)住宅需求的動(dòng)態(tài)影響，認(rèn)為人口老齡化對(duì)中國城鎮(zhèn)住房需求的負(fù)面沖擊在2045年以前可能不會(huì)顯現(xiàn)出來，因?yàn)槌擎?zhèn)化和家庭規(guī)模小型化將會(huì)在未來20～30年助推城鎮(zhèn)住房需求的增長。徐劍等［4］在研究我國人口老齡化對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響時(shí)認(rèn)為，我國傳統(tǒng)的以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式正受到明顯的沖擊，目前4－2－1的家庭結(jié)構(gòu)難以滿足個(gè)人在家養(yǎng)老的需求，需要更多的社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)代替子女為老人提供生活服務(wù)以及適當(dāng)?shù)木裾樟?。龍書芹等?］采用LOGIT模型研究表明，95%的城市老人選擇居家養(yǎng)老，但由于同居家庭向分居家庭的轉(zhuǎn)變使空巢家庭顯著增加，家庭養(yǎng)老資源不足。陸杰華等［6］在分析全國老年健康狀況調(diào)查數(shù)據(jù)后認(rèn)為，老人的居住方式正在發(fā)生改變，他們趨于獨(dú)立居住，社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平高、居住條件好的老人更傾向于獨(dú)立居住，但由于社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)水平較低，養(yǎng)老服務(wù)供給與需求明顯不平衡。

這些學(xué)術(shù)成果和實(shí)證研究表明：由于城鎮(zhèn)化和家庭小型化的影響，人口老齡化對(duì)住宅市場總體需求的負(fù)面影響不會(huì)在一段時(shí)間里顯現(xiàn)，在未來的30年，住宅市場總需求仍然會(huì)以一個(gè)較高的速度增長；供需結(jié)構(gòu)性失衡逐漸突出，在老年人口數(shù)量不斷增長，養(yǎng)老觀念改變的趨勢下，適合老年人居住的住宅產(chǎn)品量小且可供選擇的戶型少，無法滿足老年住宅市場的需求。在現(xiàn)有研究中，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度將老年住宅作為產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資源配置的一種產(chǎn)品類型進(jìn)行系統(tǒng)供給研究的成果較少；因此，本文嘗試從老年住宅產(chǎn)品的市場需求入手，分析諸多因素對(duì)它的影響，并結(jié)合廣州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征和政策因素，提出釋放不同層次老年住宅消費(fèi)以及保障供給的策略。

一、老年住宅的市場需求分析——以廣州為例

本文將從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度研究老年住宅的市場需求。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是通過資源配置研究來揭示和反映經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的學(xué)科，包括行業(yè)內(nèi)外資源配置。外部資源配置主要涉及房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系；內(nèi)部資源配置一個(gè)重要的內(nèi)容是房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求的比例，如高、中、低檔住宅的比例，簡單型住宅、舒適型住宅和老年住宅的比例等。Dennis J．Mc Kenzie和Richard M．Betts認(rèn)為影響住房需求的主要因素分別為人口、有效收入、可利用的抵押貸款、個(gè)人愛好和政府行為；而新古典住宅需求理論認(rèn)為，對(duì)住宅需求的影響因素主要是住宅價(jià)格、個(gè)人偏好和居民收入。由此可見，老年住宅市場的形成是人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政府政策等各方面因素共同作用的結(jié)果［7］；而由于不同區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，諸類因素對(duì)老年住宅需求的影響有所不同。本文以廣州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r為例，對(duì)廣州老年住宅的市場需求進(jìn)行分析。

（一）廣州未來老年人口數(shù)量的預(yù)測

廣州老年人口規(guī)模持續(xù)增長，成為老年住宅市場需求形成與增長的推動(dòng)力。根據(jù)2010年全國人口普查數(shù)據(jù)，廣州市常住人口為1 270．08萬人，其中0～14歲人口為145．64萬人，占11．47%；15～64歲人口為1 040．35萬人，占81．91%；65歲及以上人口為84．09萬人，占6．62%（表1）。同2000年第五次全國人口普查相比，65歲及以上人口的比例上升0．6個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)人口老齡化趨勢。人口老齡化是指總?cè)丝谥?0歲或65歲及以上人口占比提高的動(dòng)態(tài)過程和趨勢，它不但表明一定時(shí)期人口年齡結(jié)構(gòu)方向性變化，而且表明人口年齡結(jié)構(gòu)由年輕型向成年型再向年老型的類型性變化。從1990－2010年的20年間，廣州人口持續(xù)老齡化，老年人口系數(shù)接近或超過了年老型標(biāo)準(zhǔn)。2010年65歲及以上人口所占比例有所下降，是因?yàn)榇罅恳郧鄩涯隇橹鞯耐鈦砣丝诶土似骄挲g，但實(shí)際上沒有改變廣州人口老齡化的趨勢。廣州老年人口規(guī)模持續(xù)增長、人口老齡化進(jìn)一步加劇的現(xiàn)實(shí)，促使老年住宅市場需求不斷增大。

表1 廣州常住老年人口數(shù)量及其增長度萬人

廣州未來老年人口總量可采用Logistic人口增長模型

帶入計(jì)算r＝0．054 57，N＝189．95，得到預(yù)測模型為x（t）＝189．95／（1＋3．444e－0．05457t），由此預(yù)測廣州未來老年人口數(shù)量如表2所示。

表2 廣州65歲及以上人口數(shù)預(yù)測萬人

老年人群對(duì)住房要求由其心理和生理的特殊需求所決定。目前廣州現(xiàn)有的城市居住區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)幾乎都從青壯年的生活需求出發(fā)，缺乏對(duì)老年人行為特點(diǎn)與心態(tài)特征的關(guān)注；廣州老年人大多生活在建筑結(jié)構(gòu)老化、生活服務(wù)設(shè)施陳舊、居住空間狹小、戶型設(shè)計(jì)不合理、沒有電梯以及社區(qū)活動(dòng)場所不足的老式住宅區(qū)中，嚴(yán)重忽略了老年人隨著年齡增長身體功能弱化而導(dǎo)致生活困難的特點(diǎn)。按照《老齡宜居社區(qū)（基地）標(biāo)準(zhǔn)》要求，老齡宜居社區(qū)應(yīng)旨在提升老年人人生價(jià)值、增強(qiáng)其自尊和生活尊嚴(yán)，居住空間應(yīng)符合國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）制定的老年人居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)應(yīng)建立能夠有效應(yīng)對(duì)突發(fā)疾病的應(yīng)急輔助機(jī)制等。廣州老年人口的持續(xù)增長和適合老人的住宅產(chǎn)品的嚴(yán)重不足，為老年住宅市場提供了較大的發(fā)展空間。

（二）廣州老年人經(jīng)濟(jì)狀況的分析

廣州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，居民收入不斷增長，家庭財(cái)富積累顯著，這些因素都能夠促進(jìn)以改善居住條件為主的商品型老年住宅市場的形成。經(jīng)濟(jì)性因素對(duì)老年房地產(chǎn)市場的形成有決定性作用：只有消費(fèi)群體具備一定的購買力，才能將其需求的欲望變成現(xiàn)實(shí)。經(jīng)濟(jì)因素主要體現(xiàn)在地區(qū)整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民經(jīng)濟(jì)收入和家庭財(cái)富積累等方面。

區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商品型老年房地產(chǎn)市場消費(fèi)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響著社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)老年房地產(chǎn)的發(fā)展，增強(qiáng)民眾對(duì)未來的預(yù)期，從而增加對(duì)老年房地產(chǎn)的需求。廣州是我國最主要的對(duì)外開放城市之一，在經(jīng)濟(jì)、政治文化和教育方面處于廣東省的領(lǐng)先位置，是華南地區(qū)區(qū)域性發(fā)展的核心城市。從20世紀(jì)80年代開始，廣州就成為帶動(dòng)全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍。從表3中2001年至2012年的數(shù)據(jù)可以看出，廣州的GDP總值增長趨勢顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。

表3 2001—2012年廣州市國民經(jīng)濟(jì)總量 億元

老年人群的經(jīng)濟(jì)收入主要來源于離退休金、就業(yè)、儲(chǔ)蓄、子女或親戚的贍養(yǎng)、政府補(bǔ)助等，老年人的全部經(jīng)濟(jì)收入構(gòu)成了老年消費(fèi)的來源?？疾炖夏耆巳旱慕?jīng)濟(jì)收入，既要研究老年人自身的退休收入、政府補(bǔ)助，也要研究廣州居民整體的人均可支配收入（涉及子女贍養(yǎng)）。人均可支配收入（表4）的提高必然會(huì)增加老年房地產(chǎn)市場的有效需求。

表4 2001—2012年廣州市人均可支配收入和退休人員平均收入元

2012年，廣州市城市居民人均可支配收入達(dá)到38 054元，比2000年增長了172．46%，退休收入更是增長了5．3倍；同時(shí)，2012年廣州市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出30 490．4元，比2000年廣州城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出增長了168．65%。人均可支配收入的增長率高于人均消費(fèi)支出的增長率，意味著廣州居民的儲(chǔ)蓄水平得到提高，能夠?yàn)槔夏曜≌袌鎏峁┏浞值慕鹑谥С?。根?jù)《廣州年鑒》，2011年對(duì)廣州城市居民家庭年末居住情況的調(diào)查表明，500戶居民中有私房（包括房改房）的224戶，有商品房的253戶，擁有房產(chǎn)的家庭達(dá)到了95．4%，擁有單元住宅的為98．6%；由此可見，以房地產(chǎn)為主的廣州城市居民的家庭財(cái)富積累顯著。

廣州人口老齡化速度呈現(xiàn)“中心老城區(qū)快，外圍郊區(qū)慢”的特征。廣州城市老年人口空間分布呈現(xiàn)核心－邊緣結(jié)構(gòu)（圖1），即廣州老年人主要集中在中心城區(qū)。由于中心城區(qū)的交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等設(shè)施齊全、資源豐富，因此老城區(qū)的住宅價(jià)格也要比新區(qū)的（圖2）高得多。如2012年7月越秀區(qū)新建住宅均價(jià)達(dá)到26 563元／m2，存量住宅交易均價(jià)也達(dá)到12 864元／m2，而同期花都新建住宅均價(jià)僅為8 181元／m2，存量住宅交易均價(jià)3 587元／m2。廣州老年人群擁有的老城區(qū)房產(chǎn)具有較高價(jià)值，均可作為獲得抵押貸款的優(yōu)良資產(chǎn)。

圖1 2010年廣州市區(qū)老齡人口分布

圖2 廣州市2012年7月各區(qū)增量和存量住宅交易均價(jià)對(duì)比

（三）社會(huì)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變

家庭規(guī)模小型化使家庭照顧老人的功能衰退，居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老逐漸成為主流養(yǎng)老模式。家庭規(guī)模是指家庭的平均人口數(shù)，它主要受兩方面因素的影響：一是人口因素，包括夫婦的生育量、人口性別、年齡結(jié)構(gòu)等；二是社會(huì)、文化傳統(tǒng)和習(xí)俗的影響，包括子女長大后的居住習(xí)慣、家庭類型的選擇等［8］。隨著計(jì)劃生育政策的推行，我國的家庭規(guī)模逐漸變小，廣州（圖3）亦不例外。其主要后果就是家庭成員相互照顧的功能弱化，特別是照顧老人的功能嚴(yán)重衰退。在大家庭狀態(tài)下幾個(gè)子女照顧一對(duì)老人，而小規(guī)模家庭是一對(duì)夫妻照顧幾位老人，老年人的生活質(zhì)量難以保證。

傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老是子女和親屬等以血緣關(guān)系為紐帶，由家庭或家族成員為老年人提供衣、食、住、行、醫(yī)等一系列生活要素的養(yǎng)老方式。目前，由于我國的家庭規(guī)模趨向于小型化、核心化，丁克家庭、失獨(dú)家庭也越來越多，家庭養(yǎng)老的功能不斷受到?jīng)_擊和削弱；“4－2－1”家庭結(jié)構(gòu)造成了贍養(yǎng)比例的失調(diào)，工作壓力、異地居住等問題更使得很多兒女無暇照顧老人，“空巢”家庭普遍，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式受到了嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。在現(xiàn)實(shí)的逼迫下，人們的養(yǎng)老觀念也在不斷改變。對(duì)廣州居民隨機(jī)調(diào)查結(jié)果表明，68%的人對(duì)老人獨(dú)立居家養(yǎng)老持肯定態(tài)度；在對(duì)自己未來養(yǎng)老方式的選擇中，51%的調(diào)查者選擇入住養(yǎng)老院，40%的調(diào)查者選擇居家養(yǎng)老，僅有9%的調(diào)查者選擇跟兒女一起生活。隨著廣州經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型，社會(huì)養(yǎng)老模式不斷改變，家庭養(yǎng)老的功能正在逐漸弱化，養(yǎng)老模式向社會(huì)化發(fā)展，社會(huì)養(yǎng)老正在逐步與居家養(yǎng)老相結(jié)合，成為養(yǎng)老模式的新方向，這也將轉(zhuǎn)化為增加老年住宅需求的重要驅(qū)動(dòng)力。

圖3 廣州市1990－2011年每戶平均人數(shù)統(tǒng)計(jì)

養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，量化表現(xiàn)在人均居住面積的變化上。人均居住面積是反映居民居住水平的指標(biāo)，這一指標(biāo)是眾多不可量化的影響因素例如觀念轉(zhuǎn)變等影響的綜合體現(xiàn)。人均居住面積（圖4）越大，表明獨(dú)居的老人越多，需要社會(huì)照顧的老人比例越高。

圖4 廣州市1999－2011年人均居住面積統(tǒng)計(jì)

（四）養(yǎng)老政策的改進(jìn)

保障性住房政策和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策是實(shí)現(xiàn)低收入老人居住需求的保證，廣州市的入戶政策、以房養(yǎng)老政策使得老年住宅成為房地產(chǎn)市場中繼自住型住宅之后的“隱性剛性需求”。隨著中國老齡化人口的快速增長，老年住房、醫(yī)療、服務(wù)甚至金融業(yè)都有望得到政府政策支持，從而開啟新的經(jīng)濟(jì)增長窗口。

保障性住房是政府對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，其實(shí)質(zhì)是滿足無消費(fèi)能力卻又從人權(quán)的角度必須由政府來承擔(dān)責(zé)任的部分群體對(duì)住房的需求。從本質(zhì)上分析，社會(huì)保障性住房是根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用的，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。這里所指的特定人群，除了指經(jīng)濟(jì)上沒有消費(fèi)能力的人群外，還應(yīng)包括喪失了勞動(dòng)能力的老年群體。老年保障性住房將成為政府保障性住房建設(shè)的內(nèi)容之一，引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向發(fā)展老年住宅市場。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已成為國家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。2013年8月16日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)能力建設(shè)。新建城區(qū)和新建居?。ㄐ。﹨^(qū)要按標(biāo)準(zhǔn)同步建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，老城區(qū)和已建成的居住（?。﹨^(qū)也要通過多種方式完善相關(guān)設(shè)施，重點(diǎn)發(fā)展居家養(yǎng)老，同時(shí)，支持社會(huì)力量舉辦專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。到2020年將建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系；積極推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療、家政服務(wù)、保險(xiǎn)、教育、健身、旅游等領(lǐng)域互動(dòng)發(fā)展。隨著對(duì)老年社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求的多元化，多樣化的老年住宅市場也將隨之誕生。目前全國已經(jīng)有80家房地產(chǎn)商進(jìn)入老年地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)老年住宅的開發(fā)研究進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)實(shí)踐階段。

國務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中明確提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，即以房養(yǎng)老政策。以房養(yǎng)老是老年人將自己名下的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，可定期獲取一定的養(yǎng)老金直到去世。這一政策也為老人入住老年住宅享受社會(huì)服務(wù)奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

廣州市政府的退休老人投靠在穗子女的落戶政策也會(huì)使其老年住宅市場的需求增長。廣州政府規(guī)定，符合下列條件之一且在廣州市有合法住所的老人，可申請(qǐng)隨子女來市入戶：一、男性年齡超過60周歲或女性年齡超過55周歲，夫妻有一方原具有廣州市常住戶口或是鰥寡人員，來投靠具有廣州市常住戶口的子女；二、男性年齡超過60周歲或女性年齡超過55周歲的非鰥寡人員，身邊無子女，所有子女的常住戶口均在廣州市（有子女在境外、國外的除外，不包括有子女在廣州市，但另有子女在部隊(duì)服現(xiàn)役的），在廣州市連續(xù)居住的年限滿2年的。因此，那些以青壯年為主的外來入戶的新廣州人也會(huì)帶來相當(dāng)數(shù)量的老年人，進(jìn)一步增大了老年住宅的需求。

二、老年住宅市場需求影響因素的關(guān)聯(lián)度分析

老年住宅市場需求影響因子通常都是維度大于4的連續(xù)時(shí)間序列，且其系統(tǒng)信息不完全，影響因子之間關(guān)系復(fù)雜，系統(tǒng)樣本小、信息貧，有些影響因素已知，有些影響因素未知，屬于灰色系統(tǒng)。本文運(yùn)用灰關(guān)聯(lián)分析方法，研究老年住宅市場需求影響的關(guān)鍵因素，以擬定相應(yīng)的供給模式釋放這種需求。

灰關(guān)聯(lián)分析（Grey Relational Analysis，GRA）是通過分析每個(gè)自變量與因變量的變化趨勢來判斷自變量的變化對(duì)因變量變化產(chǎn)生的影響，即貢獻(xiàn)度的大小。若曲線越接近，則相應(yīng)序列之間的關(guān)聯(lián)度越大?；谊P(guān)聯(lián)通過量化分析尋找系統(tǒng)內(nèi)部各個(gè)因素之間主要關(guān)系，分析影響目標(biāo)值的重要因素并掌握事物的主要特征，為系統(tǒng)的預(yù)測、決策和控制提供有用信息和比較可靠的依據(jù)。以X0＝（X0（1），X0（2），X0（3），…，X0（n））為特征行為序列，且有：

的值，并根據(jù)結(jié)果得出灰色關(guān)聯(lián)分析結(jié)果，其值越大關(guān)聯(lián)性越強(qiáng)，對(duì)因變量的影響越大［9］。

以廣州市為例，在影響因素定性分析的基礎(chǔ)上，綜合歷年《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)等，根據(jù)數(shù)據(jù)的可量化、需要性、可獲取性及簡化性原則，以廣州養(yǎng)老院的床位數(shù)作為參考序列，選取以下具體可量化的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，具體見表5。

表5 影響因素統(tǒng)計(jì)指標(biāo)值表

以GDP、人均可支配收入、住宅平均價(jià)格、人均居住面積、退休收入和戶籍人口數(shù)分別為比較序列X1、X2、X3、X4、X5和X6，初值化后經(jīng)計(jì)算，M＝1．63，m＝0，取ξ＝0．5計(jì)算出γ值分別為

_ γ01_ _ _ _ _ _ _ _ γ02_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ γ03γ04γ05γ 0 6 _ _ _ _ _ 0 ．6 6 5 _ _ 0 ．8 7 0 _ _ 0 ．6 7 5 _ _ 0 ．7 6 8 _ _ 0 ．5 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 9 3 0 ．7 2 0

通過灰關(guān)聯(lián)計(jì)算，得出各影響因素對(duì)廣州市老年住宅市場需求的影響程度排序如表6所示。

表6 影響程度灰關(guān)聯(lián)排序

由表6的計(jì)算結(jié)果可知，各影響因素的關(guān)聯(lián)度均較大，表明這些因素都與廣州老年住宅市場需求有著緊密的聯(lián)系。根據(jù)其關(guān)聯(lián)排序，它們對(duì)廣州老年住宅需求量的影響程度各不相同。

第一，在諸多市場需求的影響因素中，廣州人均可支配收入對(duì)老年住宅市場需求的影響最大，釋放老年住宅的需求，以發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高居民收入為最關(guān)鍵因素，說明現(xiàn)有人均可支配收入對(duì)老年住宅需求有直接的影響。隨著經(jīng)濟(jì)收入的增加，老年人的生活水平得到提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨之變化，消費(fèi)觀念已由傳統(tǒng)的吃穿消費(fèi)轉(zhuǎn)向改善居住條件和提高居住水平的消費(fèi)。

第二，人均居住面積對(duì)老年住宅市場的影響較大，一方面說明廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)本地老年住宅市場的形成和發(fā)展起正向支撐；另一方面，小型化家庭結(jié)構(gòu)對(duì)老年住宅的影響也較大。人均居住面積和老年人居住模式改變的趨勢一致，老年人獨(dú)立居住觀念增強(qiáng)會(huì)刺激老年人尋求獨(dú)立居住的空間。居住觀念發(fā)生變化，為老年房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

第三，人口因素與老年住宅市場發(fā)展的關(guān)聯(lián)緊密，說明在老齡化社會(huì)趨勢中老年消費(fèi)群體基數(shù)對(duì)于影響老年住宅需求影響較大。

第四，廣州住宅平均價(jià)格與老年住宅市場需求的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，其影響是兩方面的。積極的影響表現(xiàn)在保有房產(chǎn)價(jià)值的不斷提升，使得以房換房、以房換養(yǎng)等模式成為現(xiàn)實(shí)；不利的影響在于老年住宅的高價(jià)格會(huì)抑制市場需求。老年住宅的價(jià)格，將成為發(fā)展老年住宅市場的關(guān)鍵因素。

第五，GDP對(duì)老年住宅市場的影響較大，說明要發(fā)展老年住宅市場的前提是大力發(fā)展廣州本地整體經(jīng)濟(jì)。

第六，離退休金對(duì)老年住宅市場需求有一定的影響，但關(guān)聯(lián)度不夠大。消費(fèi)對(duì)象的離退休收入基本作為日常消費(fèi)來源，并不過多考慮改善居住條件方面的投入。

三、老年住宅的供給策略

老年住宅具備社會(huì)福利性與商業(yè)營利性雙重性質(zhì)，它既然是社會(huì)福利的組成部分，也就必須能夠滿足不同收入水平的老年人的需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。按照福利多元主義理論，社會(huì)福利由公共部門、營利部門、非營利部門、家庭和社區(qū)等共同主體提供，政府不再是社會(huì)福利唯一的提供者。這樣可以提高提供福利的效率，彌補(bǔ)政府與個(gè)人需求之間的空白。因此，老年住宅的供給主體應(yīng)是多元化的，既包括政府組織，也包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人等社會(huì)力量，以彌補(bǔ)政府財(cái)政資金的不足。老年住宅供給模式的基本框架，應(yīng)該按照不同的供給主體提供不同需求的老年住宅服務(wù)，增加市場供給，釋放潛在需求成為有效需求，形成多層次、多主體的老年住宅供給體系。見表7。

相比北京、上海，目前廣州老年住宅市場發(fā)展尚處于探索階段，開發(fā)商也做了一些積極的嘗試。如廣州祈福集團(tuán)在祈福新邨運(yùn)營的“廣州祈福護(hù)老公寓”，依托國家三甲祈福醫(yī)院，定位為酒店式長者公寓，目前已吸引許多來自香港、廣州、深圳甚至外國的長者入住。廣州地區(qū)的氣候?qū)儆跓釒ШＱ笮詺夂?，表現(xiàn)為四季不明，夏無酷暑冬無嚴(yán)寒，特別適合老年人生活和居?。煌瑫r(shí)，廣州以及所處的珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展顯著，養(yǎng)老養(yǎng)生觀念根深蒂固，土地、金融政策相對(duì)靈活，具有開發(fā)老年住宅的良好基礎(chǔ)。

廣州老年住宅應(yīng)該針對(duì)不同層次的老年住宅消費(fèi)需求，采取不同的產(chǎn)品（服務(wù)）供給形式，形成涵蓋從低收入的失能老人到富有的健康長者的滿足不同需求的適老居住產(chǎn)品的完整供給體系，具體如下。

表7 不同主體提供的多元化的老年住宅產(chǎn)品與服務(wù)

1．建設(shè)老年福利中心、養(yǎng)老院、敬老院等公共養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。由政府提供基本養(yǎng)老居住服務(wù)，主要為低收入喪失自我照理能力者提供基本的養(yǎng)老保障。2010年，廣州每千名老年人擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位30．7張，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以政府投入為主，民間投資為輔。從方便老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的角度看，此類老年住宅產(chǎn)品適合在老齡化程度高、老年人口聚集的區(qū)域提供，即越秀區(qū)、荔灣區(qū)和海珠區(qū)；提供的居住產(chǎn)品多為以租賃為主的床位，不涉及土地出讓問題，居住成本較低；服務(wù)對(duì)象為失能、半失能老人。

2．為有一定經(jīng)濟(jì)條件和自理能力的老人提供保障性住房。未來五年，我國計(jì)劃新建保障性住房3600萬套，2013年，廣州市也安排建設(shè)保障性住房19459套，成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)契機(jī)。保障性住房中的涉老產(chǎn)品針對(duì)的是社會(huì)中低收入有一定自理能力的老年人，采用租賃、個(gè)人與政府共享等方式取得使用權(quán)。由于保障性住房土地以劃撥為主，又基本處在遠(yuǎn)郊，因此居住成本較低。

3．建設(shè)老年公寓和普通老年居住社區(qū)。老年公寓是指老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系；普通老年居住社區(qū)是指為老人提供住房、活動(dòng)、服務(wù)、醫(yī)療照料居住養(yǎng)老的普通社區(qū)。此類供給的主要需求者為具有良好健康狀況并擁有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的低齡段老人，主要采用市場化方式運(yùn)作，消費(fèi)水平中等。居住者挑選合適的公寓和服務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，通過租賃或者購買的方式實(shí)現(xiàn)居住。如廣州友好老年公寓，坐落在白云區(qū)沙太路，單人間使用費(fèi)1．8～5萬，別墅5～9萬，入住費(fèi)用700元／月，伙食費(fèi)650元／月，一級(jí)護(hù)理費(fèi)700元／月，這種消費(fèi)水平能夠?yàn)槠胀彝ニ邮铡?/p>

4．配建式適合多代合居的老年社區(qū)。指政府在土地供應(yīng)、住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中，給予房地產(chǎn)開發(fā)商一定的土地出讓、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠，規(guī)定開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目中配建一定比例的老年住房和供老齡人口使用的設(shè)施，將老年住宅與普通住宅混建在一起，形成多代合居形式，是一種既保證老年人社會(huì)交往活動(dòng)，避免其與社會(huì)隔離，同時(shí)又將養(yǎng)老服務(wù)和設(shè)施相對(duì)集中的養(yǎng)老模式。這將是未來廣州市老年住宅供給的主流模式，它整合了政府資源和開發(fā)企業(yè)資源，可以由政府采用BOT方式對(duì)老年住宅項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，將其融資、建設(shè)特許權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，雙方簽訂協(xié)定，在一個(gè)固定的期限內(nèi)，企業(yè)對(duì)其籌資建設(shè)的老年住宅行使經(jīng)營權(quán)，以收回對(duì)該項(xiàng)目的投資、償還該項(xiàng)目的債務(wù)并賺取利潤，協(xié)議期滿后，企業(yè)將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給政府。由于土地以劃撥形式介入，居住使用方式以租賃為主，又由開發(fā)商轉(zhuǎn)型的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供市場化服務(wù)，老年人居住成本適中。此類產(chǎn)品適合在番禺、南沙、花都等區(qū)與社區(qū)醫(yī)院捆綁開發(fā)建設(shè)，老年人可以將原有在市區(qū)的住房出租或逆向按揭抵押換取養(yǎng)老居住資金，頤享天年。

5．建設(shè)鄰居型老少居。是指兩代人既共同居住在一起，又能各自獨(dú)立生活的居住形態(tài)。鄰居型老少居的居住形態(tài)既可以是同單元同樓層的住宅單位，也可以是同一個(gè)社區(qū)的不同樓棟、單元，或是不需要交通工具便能迅速到達(dá)的相鄰社區(qū)。這一模式使兩代人完全分開居住，既擁有獨(dú)立、完整的居住空間，減少了代與代之間生活習(xí)慣或是情感的矛盾，又能互相照應(yīng)、方便情感溝通。這一模式的發(fā)展完全由市場化的商業(yè)行為決定，是在現(xiàn)行的商品房開發(fā)模式中加入老年住宅的元素。缺點(diǎn)是成本高，缺乏專業(yè)的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，優(yōu)點(diǎn)是家庭感強(qiáng)，老年住宅產(chǎn)權(quán)明晰，有保值升值作用。

6．建設(shè)高檔老年住宅，包括以養(yǎng)老為主題的別墅和度假村等。這一供給模式針對(duì)的是低齡段的活躍富裕型長者消費(fèi)群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場定位。廣東人歷來重視養(yǎng)生，花甲之年對(duì)養(yǎng)生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了廣州高檔老年住宅開發(fā)建設(shè)的區(qū)域特色。如珠江地產(chǎn)在從化的“珠江生命健康城及科技CBD”項(xiàng)目，定位為以高端醫(yī)療和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，提供頂級(jí)的醫(yī)療健康、安養(yǎng)休閑的醫(yī)療健康中心；廣州奧園養(yǎng)生城則是集健康管理、養(yǎng)生保健、養(yǎng)生文化傳播教育，以及居住、度假、商務(wù)會(huì)議等綜合功能為一體的健康中心，它是完全市場化的供給模式，養(yǎng)老居住成本很高，屬于高端老年住宅產(chǎn)品。

［1］ 王永慧，張麗．未來人口年齡結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)住宅需求的影響［J］．西北人口，2005（3）：6- 8．

［2］ 李祥，高波．人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場的影響效應(yīng)分析［J］．經(jīng)濟(jì)體制改革，2011（6）：38-42．

［3］ 陳彥斌，陳小亮．人口老齡化對(duì)中國城鎮(zhèn)住房需求的影響［J］．經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2013（5）：45-58．

［4］ 徐劍，吳先明．論人口老齡化對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響［J］．中國地質(zhì)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2013（S1）：5-7．

［5］ 龍書芹，風(fēng)笑天．城市居民的養(yǎng)老意愿及其影響因素：對(duì)江蘇四城市老年生活狀況的調(diào)查分析［J］．南京社會(huì)科學(xué)，2007（1）：98-105．

［6］ 陸杰華，白銘文，柳玉芝．城市老年人居住方式意愿研究：以北京、天津、上海、重慶為例［J］．人口學(xué)刊2008（1）：35-41．

［7］ 陳澎．人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅需求的影響分析［D］．南京：南京大學(xué)，2013．

［8］ 王方兵．人口老齡化背景下對(duì)養(yǎng)老問題的分析：以昆明市為例［D］．昆明：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011．

［9］ 宋喜民，周書敬．房地產(chǎn)市場有效需求分析的灰色數(shù)學(xué)方法［J］．河北建筑科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2003（1）：65-68．

（責(zé)任編輯：劉明泓）

Strategy of Market Demand and Supply of Elderly Housing——Taking Guangzhou as Example

PAN Tong

（Guangdong Women＇s Polytechnic College，Guangzhou Guangdong 511450，China）

The formation of the market of elderly housing results from China′s economic development，population policy and social factors．It is a way to develop sustainably the real estate economy and also a requirement to optimize the allocation of resources of the real estate industry．In Guangzhou，for example，the main factors affecting the demand of elderly housing are：disposable income per capita，residential area per capita，level of population aging，urban housing prices and regional economic development．The strategy to release and meet the needs of the elderly livable housing should be a diversified supply mode joined by governments，public agencies，real estate businesses，families and communities to build a supply system of elderly housing for different consumer groups．

elderly housing；market demand；supply strategy；Guangzhou

F293．3

A

1673－0453（2014）02－0094－09

2013-12-27

廣州社會(huì)科學(xué)規(guī)劃2013年課題“廣州市老年住宅市場供給模式研究”（13G61）

潘彤（1963—），男，江蘇南京人，副教授，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)與研究。