駱書鼎

摘 要：時空分析法，具體是指分別從時間（貨幣時間價值）和空間（銷售定價區(qū)間）兩個方面進行分析，最后將時間和空間進行統(tǒng)一，創(chuàng)建數(shù)據(jù)模型，尋求最優(yōu)方案。以房地產(chǎn)為例，根據(jù)國家稅收政策結合貨幣的時間價值，測算定價高低（空間）和不同時間點銷售（時間）等值的相關信息，為管理層進行開發(fā)產(chǎn)品的銷售政策制定提供數(shù)據(jù)支持。

關鍵詞：時空分析法；財務分析；運用

中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）09-0124-01

1 進行銷售額的空間分析

銷售額的空間分析也稱為靜態(tài)分析，是對單價變化引起凈利潤變化進行敏感性分析。

以一套非住宅開發(fā)產(chǎn)品為例，測算此開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本、期間費用（管理費用、財務費用、營銷費用）。根據(jù)當前市場情況，預測此開發(fā)產(chǎn)品未來幾年的銷售價格范圍，價格范圍內(nèi)按照一定的價格間距列出擬測算的一組銷售價格。由此可根據(jù)既定一組銷售價格，測算對應的一組相關稅費及凈利潤數(shù)據(jù)。根據(jù)已測得的數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)模型，對銷售單價變化引起凈利潤變化進行敏感性分析。

舉例如下：由于開發(fā)成本及期間費用為固定數(shù)，在某一價格區(qū)間內(nèi)，銷售額的增加可分為相關稅費的增加及凈利潤的增加兩部分，測算其中凈利潤的增加數(shù)占銷售額增加數(shù)的百分比，此百分比反映凈利潤增加占銷售額增加的份額的大小。營業(yè)稅及附征按固定比例征收，其金額大小與銷售價格提高同比例提高。需要說明的是由于土地增值稅稅率設計基本原則是：增值多的多征，增值少的少征，不增值的不征。采用四級超率累進稅率，分別為：30%、40%、50%、60%。所以銷售價格越高，上繳的土地增值稅適用最高稅率就越高。土地增值稅稅額隨著銷售價格的增加加速增加。因此凈利潤增加占銷售額增加的比重隨著土地增值稅適用稅率的提高呈現(xiàn)下圖1所示階梯狀下降。

第一區(qū)間：銷售單價低于盈虧臨界點價格A時，屬于虧損狀態(tài)。

第二區(qū)間：銷售單價高于A而低于B時，此區(qū)間內(nèi)凈利潤的增加數(shù)占銷售額增加數(shù)的70.80%。此區(qū)間無需要繳納土地增值稅。

第三區(qū)間：銷售單價高于B元而低于C元時，凈利潤的增加數(shù)占銷售額增加數(shù)的49.56%。此區(qū)間增加的銷售額部分，其土地增值稅適用稅率30%。

第四區(qū)間：銷售單價高于C元而低于D時，凈利潤的增加數(shù)占銷售額增加數(shù)的42.69%。此區(qū)間增加的銷售額部分，其土地增值稅適用稅率40%。

第五區(qū)間：銷售單價高于D而低于E時，凈利潤的增加數(shù)占銷售額增加數(shù)的36.03%。此區(qū)間增加的銷售額部分，其土地增值稅適用稅率50%。

第六區(qū)間：銷售單價高于E時，凈利潤的增加數(shù)占銷售額增加數(shù)的29.79%。此區(qū)間增加的銷售額部分，其土地增值稅適用稅率60%。

由上分析可見，凈利潤隨著銷售單價的增加，增加幅度越來越小，這就是土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。因銷售額增加引起的各項稅費的增加，與凈利潤變化剛好相反，隨著銷售價格的增加，應繳土地增值稅加速增加，當適用最高稅率60%時，凈利潤的增加占收入額增加的份額不足30%。舉例來說，也就是說銷售單價高到適用60%土地增值稅稅率后，每多銷售1000元，企業(yè)賺到手的不足300元，另700元稅費上繳國家。

2 進行銷售額的時間分析

銷售額的時間分析也稱為動態(tài)分析，是對不同時間點的現(xiàn)金流量按資本成本率進行折現(xiàn)，比較最優(yōu)方案。

考慮貨幣的時間價值因素，年初的1元錢與年末的1元錢價值是不相等的。年初的1元錢和年末的多少錢是等值的呢？這取決于投資者的預期的最低報酬率要求，報酬率要求越高，與年末等值的金額就越大，不同的投資者預期投資報酬率各不相同，同一投資者在不同時期階段要求報酬率也不一樣，即便是同一投資者、同一時期，在不同區(qū)域投資預期報酬率也會有所不同。

以一套商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為例，假設如下：可售面積2000平方，于第一年年初銷售，銷售當月一次性全部收回款項，各項稅費于當月支付。銷售單價為每平方5000元，取得銷售額1000萬元。與此開發(fā)產(chǎn)品有關的開發(fā)成本500萬元，期間費用平均計算分攤50萬元，營業(yè)稅及附征56萬元，土地增值稅88.2萬元，企業(yè)所得稅76.45萬元，凈利潤229.35萬元。與此銷售有關的現(xiàn)金流入=銷售額1000萬元，現(xiàn)金流出=營業(yè)稅及附征56萬元+土地增值稅88.2萬元+企業(yè)所得稅76.45萬元=220.65萬元，現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金流入1000-現(xiàn)金流出220.65=779.35萬元。從上述計算結果可知第一年年初以每平方5000元價格銷售，收入扣減上繳的稅費后，凈得現(xiàn)金779.35萬元。

假設第二年年初以每平方6000元銷售，取得銷售額1200萬元。與此銷售有關的現(xiàn)金流入=銷售額1200萬元，現(xiàn)金流出=營業(yè)稅及附征67.2萬元+土地增值稅157.26萬元+企業(yè)所得稅106.39萬元=330.85萬元，現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金流入1200-現(xiàn)金流出330.85=869.16萬元。報酬率15%計算，第二年年初銷售的現(xiàn)金凈流入相當于第一年年初現(xiàn)金凈流入755.79萬元（869.16/（1+15%）），從上述計算結果可知第一年年初以每平方5000元銷售的現(xiàn)金凈流入779.35萬元大于第二年年初現(xiàn)金凈流入755.79萬元。

由此可知，在投資報酬率15%情況下，第一年年初以每平方

5000元的價格銷售方案優(yōu)于第二年年初以每平方6000元銷售方案。

3 銷售額的時間和空間統(tǒng)一分析

將銷售額的時間和空間進行統(tǒng)一，計算不同時點銷售取得的現(xiàn)金凈流量相等的銷售額分別是多少，也就是計算不同時點銷售等值的銷售額，創(chuàng)建數(shù)據(jù)模型，為決策者提供數(shù)據(jù)支持。

接第二部分示例，可計算第二年年初銷售可要得到與第一年年初銷售等值的銷售額。先倒推出第二年銷售此開發(fā)產(chǎn)品要獲凈得現(xiàn)金凈流入896.25萬元（779.35*1.15），銷售單價需要提高到每平方6，317.38元。此時，銷售收入1263.48萬元，需繳納營業(yè)稅及附征70.76萬元、土地增值稅率181.05、企業(yè)所得稅115.42萬元，銷售此開發(fā)產(chǎn)品獲得凈現(xiàn)金896.25萬元（1263.48-70.76-181.05-115.42）。

這種情況下，我們稱第一年年初以每平方5000元銷售與第二年年初以每平方6，317.38元銷售在經(jīng)濟上是等值的。

通過以上示例可以看出，第二年度此開發(fā)產(chǎn)品銷售額增加26.34%（（1263.48-1000）/1000）時，銷售獲得的現(xiàn)金凈流入才增加15%，其中原因主要是因為適用土地增值稅稅率提高了。作為決策層，希望知道不同的時點，以不同的價格銷售，在經(jīng)濟上哪此方案可使投資獲得最高的報酬，這就需要我們結合時間和空間分析，建立數(shù)據(jù)模型獲得多組數(shù)據(jù)信息。

現(xiàn)仍以上述基本資料為例，未來五年按15%報酬率要求，經(jīng)過模型測算可得如下一組數(shù)據(jù)指標。

由表1可知，要保證每年15%的報酬率，第五年房價要從當前的每平方5000元提高到每平方12，797.30元，漲幅為156%。

未來五年按5%報酬率要求，經(jīng)過模型測算可得如下一組數(shù)據(jù)指標。由表2可知，要保證每年5%的報酬率，第五年房價要從當前的每平方5000元提高到每平方6，915.32元，漲幅38%。

對比以上兩組數(shù)據(jù)可知，投資者要求的最低報酬率不同，對房價需要漲幅也不同。