馬龍 吳曉丹
摘 要:房地產行業(yè)在我國備受關注,其關系著我國居民的住房以及經(jīng)濟發(fā)展等。由于房地產行業(yè)在進行經(jīng)營的過程中涉及的經(jīng)濟數(shù)額較大,資本投入較多,因此房地產企業(yè)的納稅金額一直較高,如何對納稅數(shù)額進行合理的控制成為了房地產企業(yè)關注的重點。鑒于此,本文主要就房地產企業(yè)所得稅稅收的籌劃問題進行研究,通過實際案例的分析,找出有效的房地產企業(yè)所得稅稅收籌劃策略。
關鍵詞:房地產;企業(yè)所得稅;稅收籌劃;實證
前言:
房地產企業(yè)涉及的稅收種類相對較多,其中房地產行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產企業(yè)繳稅情況進行調查我們發(fā)現(xiàn),我國大部分房地產企業(yè)在進行稅款繳納的過程中,都會對納稅金額進行控制,通過多種籌劃手段,降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產企業(yè)在進行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理,忽視科學手段的應用等,使得房地產行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。
1.房地產行業(yè)涉稅特點
房地產行業(yè)的發(fā)展在我國具有著一定的特殊性,尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下,我國政府以及廣大人民群眾都對房地產企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產企業(yè)的納稅情況與房地產企業(yè)的運營有著密切的關系,并且對房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益以及發(fā)展方向等都會產生影響。通過對房地產企業(yè)的納稅情況進行研究,我們發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個方面的特點:(1)不同階段稅收不同。房地產企業(yè)在進行運營的過程中是分階段的,不同的階段其經(jīng)營的形式也有所不同。(2)稅種多,稅額高。我國在對房地產企業(yè)進行征稅的過程中采取的是分類征稅,也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。(3)獨特的繳費方式。房地產企業(yè)在進行稅款繳納的過程中,大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經(jīng)營效益良好的房地產企業(yè),在進行房地產開發(fā)的過程中因資金不足,需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中,甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式,對企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進行控制,在合法的范圍內將企業(yè)需要繳納的個人所得稅降到最低。下面(表一)是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃,通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產企業(yè)稅收籌劃方案。
通過對日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關系,并且隨著企業(yè)借款的不斷提升,個人所得稅的數(shù)額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產企業(yè)進行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析,我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同,其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到,計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大,其在進行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是,值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出,但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產企業(yè)所重視。
3.房地產行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
對上述案例進行分析我們可以得出,房地產行業(yè)可以通過對企業(yè)所得稅進行籌劃,降低企業(yè)所得稅的支出,并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產企業(yè)進行所得稅籌劃的一個縮影,在實際的工作過程中,房地產企業(yè)可以針對不同的經(jīng)營階段進行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。
3.1準備階段
我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分,通過有針對性的的稅收規(guī)定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產企業(yè)在進行企業(yè)設立的過程中,首先應對稅法進行掌握,明確其在納稅過程中的義務,通過對相關納稅內容的了解,完善稅收籌劃的依據(jù)。其次,房地產企業(yè)應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業(yè)的組建形式不僅關系著企業(yè)的運營模式,經(jīng)濟發(fā)展等,同時也關系著稅收的多少。因此,房地產企業(yè)在準備階段應從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進行綜合的考慮。最后,對分支機構的形式進行把握。企業(yè)的分支機構包括分公司和子公司兩種,針對不同的分支機構我國法律在企業(yè)所得稅方面進行了區(qū)分的規(guī)定。因此,房地產企業(yè)在進行分支機構建立的過程中,應用發(fā)展的眼光看問題,針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點,進行合理的選擇。
3.2開發(fā)階段
房地產的開發(fā)是一個比較復雜的過程,對房地產開發(fā)過程進行合理的把握對于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產企業(yè)在開發(fā)階段首先,應嚴格按照國家相關規(guī)定進行各項資格的審批,并遵守具體的流程,完善開發(fā)過程中的各項工作。其次,進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財務風險上都有所不同,因此房地產企業(yè)應對二者進行合理把握,進行科學的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產企業(yè)經(jīng)營過程中的重要環(huán)節(jié),為了可以對房地產開發(fā)的經(jīng)濟效益進行保障,我國大約80%以上的房地產企業(yè)在進行房地產開發(fā)的過程中都會進行房地產的預售工作。因此一般在對房地產銷售階段進行研究的過程中,習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產的預售部分而言,房地產企業(yè)需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃,并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業(yè)所得稅的繳納。而對于現(xiàn)售部分來說,在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現(xiàn)的經(jīng)濟收入以及經(jīng)營過程中的資本支出以及經(jīng)濟虧損等因素,對應該繳納的稅額進行合理的計算,避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.總結:
綜上所述,房地產行業(yè)在進行發(fā)展的過程中,應從多個角度出發(fā)對企業(yè)內部的資金支出進行控制。通過加強房地產行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質量的方式,對房地產企業(yè)的納稅額進行合理的控制,促進房地產企業(yè)的發(fā)展。(作者單位:1.北京開放大學懷柔分校;2.北京京北職業(yè)技術學院)
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