李洪全

【摘要】城鄉(xiāng)建設(shè)土地管理是國土資源管理的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。城鄉(xiāng)建設(shè)的土地管理，打破目前農(nóng)業(yè)用地和工商業(yè)用地之間的界限，便于土地資源更加合理有效的利用。同時(shí)要不斷強(qiáng)化保護(hù)耕地資源的有效途徑，保證農(nóng)民權(quán)益，才能更好的實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)—體化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展。本文首先對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)中土地管理現(xiàn)狀進(jìn)行了簡要分析，提出了加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)中土地管理工作的對(duì)策以及城鄉(xiāng)建設(shè)中土地管理的具體實(shí)施措施，旨在提高土地管理水平，使土地得到合理利用。

【關(guān)鍵詞】城鄉(xiāng)建設(shè)；土地管理；現(xiàn)狀；對(duì)策措施

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快與稀缺的土地資源之間的矛盾持續(xù)加劇，使得城市土地開發(fā)利用范圍不斷擴(kuò)展。在農(nóng)村，土地是農(nóng)民擁有的除勞動(dòng)力之外的有效“致富”資產(chǎn)，是支撐農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高農(nóng)民收入的基礎(chǔ)，因此對(duì)土地進(jìn)行管理具有十分重要的意義

一.城鄉(xiāng)建設(shè)中土地管理現(xiàn)狀分析

1、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式呈多元化。當(dāng)前我國城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式主要表現(xiàn)為以下兩種：第一農(nóng)村土地征用，土地征用是集體土地向城市用地轉(zhuǎn)換的合法途徑，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是城市化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進(jìn)的客觀要求和必然結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補(bǔ)充，保證了工業(yè)化、城市化推進(jìn)對(duì)土地急劇增長的需求；第二對(duì)土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行城市建設(shè)的配套開發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。對(duì)城市土地以拍賣的方式賣給房地產(chǎn)商，以招標(biāo)的方式將城市基礎(chǔ)建設(shè)的任務(wù)分配到有能力的單位，從而綜合利用土地資源。

2、土地征收補(bǔ)償制度不完善。城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面：首先，土地征用方面：土地價(jià)格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國家運(yùn)用強(qiáng)制性的行政手段有償征用農(nóng)民土地的方式。在我國，征用農(nóng)民土地后給農(nóng)民較少的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，土地征用費(fèi)占土地出讓價(jià)格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)的截留，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。此外，市價(jià)和土地征用價(jià)格的巨大反差，土地在集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他類型經(jīng)濟(jì)組織之間的不規(guī)范流轉(zhuǎn)大量存在，這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場，帶來諸多問題。如用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價(jià)格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等；其次，利用招標(biāo)拍賣等方式對(duì)土地進(jìn)行分配利用。土地競拍的價(jià)格一般較高，尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身的經(jīng)濟(jì)利益，在高價(jià)得到土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行配套建設(shè)開發(fā)，造成房屋價(jià)格上漲、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。

3、土地管理專業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)不高。土地開發(fā)與管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及諸如：農(nóng)業(yè)工程、林業(yè)工程、環(huán)境工程、機(jī)械土方工程、建筑工程、農(nóng)田水利工程、道路橋梁工程、農(nóng)業(yè)設(shè)施工程等眾多分項(xiàng)工程，具有跨行業(yè)、多學(xué)科和多技術(shù)的特點(diǎn)。要求從業(yè)者必須具有較高的綜和素質(zhì) 然而在當(dāng)前的隊(duì)伍中往往都是些新手，真正具備土地管理專業(yè)技術(shù)的人才很少，綜合素質(zhì)并不高?，F(xiàn)實(shí)工作中要實(shí)現(xiàn)土地的科學(xué)管理，在這一隊(duì)伍中必須要保證高素質(zhì)高質(zhì)量的人員才行，這是合理開發(fā)和有效利用土地資源的必要保障。

二、加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)中土地管理工作的對(duì)策

1、土地開發(fā)管理要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和切實(shí)增加農(nóng)民的收入為前提。土地開發(fā)整理要與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展結(jié)合起來，與發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)結(jié)合起來，與增加農(nóng)民的收入結(jié)合起來，成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)民收入的增長點(diǎn)。土地開發(fā)整理的指導(dǎo)思想、管理政策與規(guī)劃設(shè)計(jì)上，要從增加和建造高質(zhì)量耕地與農(nóng)用地出發(fā)，立足干服務(wù)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，服務(wù)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，服務(wù)提高農(nóng)業(yè)質(zhì)量和綜合經(jīng)濟(jì)效益，只有這樣，土地開發(fā)整理才真正具有生命力。

2、土地開發(fā)規(guī)劃應(yīng)充分考慮保護(hù)生態(tài)環(huán)境。土地開發(fā)規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、水利工程規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃、小流域治理規(guī)劃結(jié)合起來。實(shí)行生態(tài)型土地開發(fā)整理，搞好必須的農(nóng)田基本建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢，使其融合于現(xiàn)有農(nóng)地與社區(qū)景觀中，構(gòu)成和諧的統(tǒng)一整體，做到既增加耕地，又不破壞環(huán)境。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、資源、環(huán)境三者有機(jī)地統(tǒng)一。

3、土地開發(fā)投資主體多元化，要體現(xiàn)公益性和有償性。土地開發(fā)與管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，除政府投資外，必須拓寬渠道。從社會(huì)各方面籌集資金，建立高效的、市場化的籌資機(jī)制。從投資主體多元化看，籌資機(jī)制的核心問題就是效益問題。各種經(jīng)濟(jì)組織、企業(yè)和個(gè)人參與土地整理，其根本原因就是土地整理的后續(xù)產(chǎn)業(yè)有非常好的效益和非常高的回報(bào)，因此，土地開發(fā)整理中社會(huì)性投資必須體現(xiàn)自愿和有償?shù)脑瓌t。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地整理體現(xiàn)政府行為的性質(zhì)，兼顧市場選擇，要從中找到政府行為和市場選擇的結(jié)合點(diǎn)。政府的目的是增地，企業(yè)的目的是增效，個(gè)人的目的是增收，盡管角度不同，出發(fā)點(diǎn)不一樣，但都以土地為對(duì)象，這就是政府、企業(yè)和個(gè)人三者的結(jié)合點(diǎn)。要圍繞這個(gè)結(jié)合點(diǎn)，建立良性機(jī)制，政府投資體現(xiàn)公益性，企業(yè)、個(gè)人投資體現(xiàn)有償性。

4、盡快建立土地管理專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍的資質(zhì)準(zhǔn)入制度。土地開發(fā)與管理是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，要求從業(yè)者具備較高的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。當(dāng)前土地開發(fā)整理專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍多為新手，素質(zhì)不高，而一支高素質(zhì)的隊(duì)伍是保證高質(zhì)量、高效益進(jìn)行土地開發(fā)整理工作的必要條件。加強(qiáng)土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍建設(shè)，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。通過新技術(shù)應(yīng)用培訓(xùn)，提高土地開發(fā)整理規(guī)劃與管理的科學(xué)性與先進(jìn)性。建立土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位的資質(zhì)認(rèn)證和考評(píng)制度，對(duì)其從業(yè)人員也需進(jìn)行執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定。只有具備相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人才能承接項(xiàng)目。另外，還需建立一支訓(xùn)練有素的工程質(zhì)量監(jiān)督、工程施工和管理隊(duì)伍，以保障土地開發(fā)整理工作科學(xué)有序地發(fā)展。

三、城鄉(xiāng)—體化建設(shè)中土地管理的具體實(shí)施措施

1、堅(jiān)持耕地的保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積的動(dòng)態(tài)平衡原則。對(duì)于基本農(nóng)田實(shí)行繳納基本農(nóng)田補(bǔ)劃費(fèi)，落實(shí)基本農(nóng)田的補(bǔ)劃任務(wù)，落實(shí)耕地的占補(bǔ)平衡。

2、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃，建立統(tǒng)一的土地收購整理機(jī)構(gòu)，先征收集體土地，納入政府用地儲(chǔ)備，并制定相關(guān)的建設(shè)用地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地管理、農(nóng)村建設(shè)用地管理的統(tǒng)籌。

3、依法報(bào)經(jīng)國土資源部門批準(zhǔn)后，增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積，減少農(nóng)村集體建設(shè)用地，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地儲(chǔ)備庫；將已經(jīng)報(bào)廢的工礦企業(yè)用地、廢棄的學(xué)校用地都置換成城鄉(xiāng)建設(shè)用地。通過土地整體的改革管理，新增的耕地可以直接用于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

結(jié)束語

土地不僅為城鎮(zhèn)發(fā)展提供布局與建設(shè)的空間，而且是融資的重要工具，土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會(huì)公正、社會(huì)穩(wěn)定的體現(xiàn)。國外經(jīng)驗(yàn)表明：城市健康有序的發(fā)展與政府充分控制和分配土地收益密切相關(guān)。因此，合理利用土地資源是保障城鄉(xiāng)規(guī)劃成功進(jìn)行的前提條件，對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理利用進(jìn)行研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

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