王旖辰

摘 要：在我國，討論次承租人優(yōu)先購買權(quán)之前提條件即合法轉(zhuǎn)租。我國應(yīng)該承認(rèn)合法轉(zhuǎn)租下次承租人的優(yōu)先購買權(quán)。次承租人優(yōu)先購買權(quán)為優(yōu)先締約請求權(quán)，其不具有物權(quán)之排他效力。必須處理好第三人與次承租人的關(guān)系。在非法轉(zhuǎn)租中次承租人的利益同樣應(yīng)得到保護(hù)。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)租；次承租人；優(yōu)先購買權(quán)

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-2596（2014）09-0099-03

一、次承租人優(yōu)先購買權(quán)存在之基礎(chǔ)——合法轉(zhuǎn)租

轉(zhuǎn)租，即承租人并不脫離原有租賃關(guān)系，而將租賃物出租給第三人使用、收益[1]。由于租賃關(guān)系是一種信賴關(guān)系，次承租人對房屋之使用、收益行為也即對出租人所有權(quán)之限制，多國法律均對轉(zhuǎn)租有所規(guī)制[2]。依據(jù)承租人對轉(zhuǎn)租之自由程度，轉(zhuǎn)租模式可分為自由主義立法模式、限制主義立法模式以及區(qū)別主義立法模式。自由主義立法模式，即除出租人與承租人之間有不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的特別約定外，承租人得自由轉(zhuǎn)租，無須征得出租人同意；限制主義立法模式，即承租人轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，非經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)租；區(qū)別主義的立法模式，即區(qū)分動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，對動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)租適用限制主義，而對不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)租則適用自由主義[3]。

我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物租給第三人……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。可見，我國合同法所采取的是限制主義立法模式，轉(zhuǎn)租行為需經(jīng)出租人之同意。以出租人同意與否區(qū)分為合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人的同意，出租人同意，或事后追認(rèn)承租人轉(zhuǎn)租行為時(shí)，方能討論次承租人有無優(yōu)先購買權(quán)的問題；非法轉(zhuǎn)租系未經(jīng)出租人同意，承租人擅自將房屋租賃給他人，此種情況不受我國合同法的保護(hù)，出租人可直接解除其與承租人的租賃合同。

綜上所述，討論次承租人有無優(yōu)先購買權(quán)的前提條件是合法轉(zhuǎn)租，即出租人知道且同意承租人的轉(zhuǎn)租行為。而對于非法轉(zhuǎn)租，出租人可直接解除其與承租人的租賃合同。

二、承認(rèn)次承租人之優(yōu)先購買權(quán)

（一）優(yōu)先購買權(quán)制度之制度價(jià)值

保護(hù)承租人的利益，是保護(hù)弱者的需要，當(dāng)今承租人的優(yōu)先購買權(quán)已被大多數(shù)國家的民法所確立。我國也不例外。我國合同法第二百三十條早已明文規(guī)定規(guī)定承租人之優(yōu)先購買權(quán)。但是，在合法轉(zhuǎn)租情況下次承租人的優(yōu)先購買權(quán)，我國法律卻無規(guī)定。而對于是否應(yīng)該承認(rèn)次承租人的優(yōu)先購買權(quán)這一問題，學(xué)者們意見大相逕庭。理論界通說認(rèn)為，基于優(yōu)先購買權(quán)之法定性、合同相對性、信賴關(guān)系等原因，次承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)；而也有學(xué)者基于簡化交易程序、保護(hù)弱者等角度上，承認(rèn)次承租人享有房屋之優(yōu)先購買權(quán)。值得一提的是，實(shí)務(wù)屆似乎更傾向于保護(hù)次承租人利益，承認(rèn)其優(yōu)先購買權(quán)。

本文認(rèn)為，我們首先應(yīng)該回到優(yōu)先購買權(quán)的制度價(jià)值來思考其存在與否之問題?？偟膩碚f，優(yōu)先購買權(quán)的制度價(jià)值主要包括三方面的內(nèi)容[4]：首先，優(yōu)先購買權(quán)體現(xiàn)了法律的秩序價(jià)值，維護(hù)現(xiàn)有法律關(guān)系的穩(wěn)定性。在租賃關(guān)系中，特定主體已經(jīng)形成了對標(biāo)的物之利用關(guān)系，若賦予其優(yōu)先購買權(quán)，則能維護(hù)其對物的持續(xù)占有狀態(tài)，防止第三人介入害及于既定的法律關(guān)系，影響經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定。其次，效率價(jià)值，房屋承租人與房屋的依賴關(guān)系最為緊密，其最為需要房屋。賦予其優(yōu)先購買權(quán)，可以體現(xiàn)物盡其用的價(jià)值目標(biāo)。最后，優(yōu)先購買權(quán)的公平價(jià)值。優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)立的初衷，即是保護(hù)弱勢群體，維護(hù)社會(huì)公平。

（二）承認(rèn)次承租人的優(yōu)先購買權(quán)

如上所述，基于優(yōu)先購買權(quán)制度的制度價(jià)值考量，保護(hù)弱者，保護(hù)承租人是理所當(dāng)然的，這為理論界的普遍共識。而對于基于合法轉(zhuǎn)租而形成的次承租人的優(yōu)先權(quán)，本文認(rèn)為，法律同樣也應(yīng)給予保護(hù)。究其原因，不僅包括從上述優(yōu)先購買權(quán)的制度價(jià)值而推出的結(jié)論，亦或是學(xué)者們早已提出的理由——社會(huì)秩序之維持，“占有者在訴訟中占上風(fēng)的”古老法諺，保護(hù)弱者的需要，而且從法律解釋的角度，我們也可以明確推出次承租人有優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)論。

文意解釋是解釋法律的首要解釋原則，其包括文義解釋和當(dāng)然解釋。在合同法二百三十條關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定中，可以運(yùn)用當(dāng)然解釋的方法，即舉重以明輕，舉輕以明重。既然承租人相對于出租人弱勢，其有優(yōu)先購買權(quán)，那么，在房屋轉(zhuǎn)租中，在承租人賺取房屋差價(jià)，對房屋無現(xiàn)實(shí)急迫的利用情況下，次承租人顯然較承租人更為弱勢，若在這種情形下只賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)，而對次承租人以合同相對性等原因而不予保護(hù)，顯然不合邏輯。因此，運(yùn)用當(dāng)然解釋原則解釋法條，我們可以得出次承租人擁有優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)論。

三、次承租人優(yōu)先購買權(quán)之性質(zhì)探析

學(xué)者關(guān)于次承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)有諸多學(xué)說，物權(quán)說與債權(quán)說，形成權(quán)說，期待權(quán)說，強(qiáng)制締約請求權(quán)說，優(yōu)先締約請求權(quán)說等等。而本文認(rèn)為，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種優(yōu)先締約請求權(quán)，其本質(zhì)上是一種債權(quán)請求權(quán)。它是一種后買上的優(yōu)先權(quán)，是保證優(yōu)先購買權(quán)人在同等條件下優(yōu)先于其他交易相對人締結(jié)合約，而不是保證其一定能夠買到房屋。在此條件下，出賣人也不必然承諾，如若遇到更高條件者，出賣人仍有選擇的自由。所以，優(yōu)先購買權(quán)不能僅憑借承租人單方意志而使合同成立，無需出賣人的承諾；也不具有物權(quán)的排他效力，排除出賣人的選擇權(quán)[5]。

關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，2009年最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已經(jīng)從側(cè)面給予定義，其中第二十一條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

關(guān)于此法條的適用，最高院的法官已作出解釋[6]：依照《解釋》，承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，可以主張損害賠償請求權(quán)。上述規(guī)定表明，《解釋》將承租人的優(yōu)先購買權(quán)定義為債權(quán)。按照物權(quán)法規(guī)定的“物權(quán)法定原則”，在法律未規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)為物權(quán)的情形下，該權(quán)利不應(yīng)納入物權(quán)保護(hù)的范疇，不具有排他性權(quán)利。合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”，應(yīng)理解為承租人的法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對抗第三人的效力。endprint

可見，在《解釋》出臺后，有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的問題，最高院法官已給予解釋，即次承租人優(yōu)先購買權(quán)為優(yōu)先締約請求權(quán)我國承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，由最初的“物權(quán)階段”，經(jīng)過《合同法》出臺后的“性質(zhì)待定”階段，最后被確定為債權(quán)的三個(gè)階段的轉(zhuǎn)變。究其原因，主要是因?yàn)槲覈唐贩渴袌龅牟粩喟l(fā)展，公房制度已被廢止，城鎮(zhèn)房屋短缺，住房緊張的現(xiàn)象已不復(fù)存在。此外，“買賣不破租賃”的制度可以有效的保護(hù)承租人的利益。法律沒有必要犧牲私法意思自治，契約自由的原則，而賦予承租人物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)[7]。

故次承租人的優(yōu)先購買權(quán)為優(yōu)先締約權(quán)，其較好的平衡了出租人和次承租人的利益，符合利益衡平原則，是法律因現(xiàn)實(shí)情況不斷發(fā)展而自我完善的現(xiàn)象。

四、第三人與次承租人之權(quán)利沖突

（一）次承租人能否直接以出賣人與第三人確定的交易條件買受房屋

在承認(rèn)次承租人優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)上，次承租人能否直接以出賣人與第三人確定的交易條件買受房屋的問題，結(jié)合上文所述，次承租人之優(yōu)先購買權(quán)僅為優(yōu)先締約權(quán)，其僅為同等條件下的先買權(quán)，不具有物權(quán)之排他效力，故次承租人不能僅憑其單方意志促成合同成立。

若出租人損害承租人（次承租人）之優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，依照2009年最高法院所頒布的《解釋》第二十一條“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，在承租人的優(yōu)先購買權(quán)被侵害的情況下，承租人享有優(yōu)先締約請求權(quán)，也享有損害賠償請求權(quán)，兩者競合，承租人可以擇一行使。[8]若承租人選擇行使其優(yōu)先購買權(quán)，在同等條件下，其能夠優(yōu)先締約。此時(shí)，依據(jù)此法條規(guī)定，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同同樣有效，第三人可依據(jù)合同請求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

該司法解釋承認(rèn)出租人與第三人房屋出賣合同有效的規(guī)定，體現(xiàn)了法院尊重當(dāng)事人意思自治，鼓勵(lì)交易，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，在保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)之同時(shí)，賦予交易第三人權(quán)利救濟(jì)方式。

（二）在第三人辦理了房屋登記手續(xù)時(shí)，次承租人還能否行使優(yōu)先購買權(quán)的問題

《解釋》第二十四條規(guī)定：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的……（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。其中第四款規(guī)定了法律對登記的善意第三人的保護(hù)問題，在善意第三人已經(jīng)辦理登記的情況下，承租人（次承租人）不得行使優(yōu)先購買權(quán)。

但是，該解釋規(guī)定的“善意”的內(nèi)涵，卻頗令人費(fèi)解。民法中規(guī)定的“善意”一詞是指不知情，而在租賃、轉(zhuǎn)租的案例中，出租人本就是是房屋的合法所有人，根本不存在無權(quán)處分的問題，在此基礎(chǔ)上，也不存在區(qū)分善意、惡意而成立善意取得的問題。第三人在交易時(shí)的注意義務(wù)，即只需要知道出租人是房屋的合法所有人。其只需要與出租人簽訂合同并合法登記，就能取得房屋的所有權(quán)，這與其是否知曉房屋之出租、轉(zhuǎn)租事實(shí)根本無關(guān)，即第三人是否是善意、不知情，不影響其取得房屋。但是，該法條僅規(guī)定了善意不知道出租、轉(zhuǎn)租事實(shí)的第三人受到法律的保護(hù)，而把知道出租、轉(zhuǎn)租實(shí)情的交易第三人排除在法律保護(hù)之外，這種做法，值得商榷。

據(jù)此，法律不應(yīng)該把善意與惡意區(qū)分而限制優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)該給予登記的交易第三人以統(tǒng)一的保護(hù)，以維護(hù)財(cái)產(chǎn)之交易安全。即無論第三人知道出租、轉(zhuǎn)租事實(shí)與否，只要其與出租人簽訂房屋買賣合同并予以登記的，就應(yīng)該排除承租人優(yōu)先購買權(quán)之適用，因?yàn)樵诖饲闆r下，作為債權(quán)請求權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)無法對抗物權(quán)公示效力。承租人之權(quán)益可依據(jù)“買賣不破租賃”原則加以保護(hù)，而出租人侵犯其優(yōu)先購買權(quán)的行為，其得向出租人主張損害賠償。

五、對非法轉(zhuǎn)租中次承租人的保護(hù)——以合同法解釋三第三條為解釋基礎(chǔ)

我國的轉(zhuǎn)租采限制主義模式，基于出租人同意的合法轉(zhuǎn)租的次承租人，享有優(yōu)先購買權(quán)；而違背出租人意志的非法轉(zhuǎn)租，出租人可解除其與承租人的合同。但是，非法轉(zhuǎn)租中承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同效力情況如何，如何保護(hù)非法轉(zhuǎn)租的次承租人的權(quán)利，法律卻無明文規(guī)定。

我國大陸，對違法轉(zhuǎn)租的效力有長期的爭論。王利明認(rèn)為，對轉(zhuǎn)租而言，雖然承租人擅自轉(zhuǎn)讓的只是占有權(quán)、使用權(quán)，不是所有權(quán)，不是轉(zhuǎn)讓他人財(cái)產(chǎn)，但是承租人擅自將其占有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實(shí)際上是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為，故非法轉(zhuǎn)租合同屬于無權(quán)處分[9]。也有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將《合同法》第五十一條所指的處分理解為以引起財(cái)產(chǎn)權(quán)利（物權(quán)和債權(quán)）變動(dòng)為目的的行為，而不僅僅指直接產(chǎn)生了權(quán)利變動(dòng)后果的、具有物權(quán)法意義的行為[10]。無獨(dú)有偶，也有學(xué)者指出，宜將處分行為的效力與債務(wù)履行效果相分離，認(rèn)定無權(quán)處分行為自始有效，權(quán)利人的追認(rèn)是對處分人履約能力欠缺的補(bǔ)正，對合同效力本身并無影響[11]。以上學(xué)者將承租人擅自轉(zhuǎn)租的行為認(rèn)定為無權(quán)處分行為，同時(shí)將無權(quán)處分行為的合同與履行作了區(qū)分，認(rèn)為無權(quán)處分的合同有效，而保護(hù)次承租人的利益。

2012年《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（合同法解釋三）的出臺，為非法轉(zhuǎn)租中次承租人的利益保護(hù)提供了路徑。其中第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

這一法條將合同法五十一條無權(quán)處分中的“合同”“處分”作了限縮解釋，在此處僅指處分行為即標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不包括負(fù)擔(dān)行為即訂立合同的行為在內(nèi)。也就是說，在無權(quán)處分，出賣他人標(biāo)的物的情形下，雙方當(dāng)事人訂立的合同是有效的，而合同法五十一條中所指的效力未定的行為應(yīng)該是處分行為，即當(dāng)事人引起物權(quán)變動(dòng)的行為?？偟膩碚f，我國在不承認(rèn)物權(quán)行為無因性的前提下，有條件的引入負(fù)擔(dān)行為與處分行為，保護(hù)交易相對人的利益[12]。因此，不妨采王利明教授的觀點(diǎn)，認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租系非法處分他人占有、使用權(quán)權(quán)能的行為，故屬無權(quán)處分行為的話，那么就可以參考合同法解釋三中第三條的規(guī)定來解決問題，即承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同為有效合同，而轉(zhuǎn)租行為效力未定，尚需要出租人之意思表示，才能判定轉(zhuǎn)租行為效力。若事后追認(rèn)，則轉(zhuǎn)租行為有效，為合法轉(zhuǎn)租；若拒絕追認(rèn)不同意，則轉(zhuǎn)租行為是非法轉(zhuǎn)租，但是，轉(zhuǎn)租合同系有效，次承租人可據(jù)此要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

綜上所述，在維護(hù)交易相對人利益，交易安全迅捷的價(jià)值取向下，將非法轉(zhuǎn)租行為認(rèn)定為無權(quán)處分行為，進(jìn)而借鑒合同法解釋三的規(guī)定解釋非法轉(zhuǎn)租行為，保護(hù)非法轉(zhuǎn)租中次承租人權(quán)利。

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（責(zé)任編輯 徐陽）endprint