長春大學(xué)管理學(xué)院 唱曉陽

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的高風(fēng)險，投資與收益周期較長，從而在復(fù)蘇、發(fā)展、繁榮與衰退的四個進(jìn)程里的循環(huán)中，面對衰退期或突發(fā)狀況或國家政策變動時容易產(chǎn)生交易量的銳減；原材料與工資成本會與通貨膨脹一起上升，使自有資金縮水，資金壓力上升，通貨膨脹與利率的浮動等其他原因也會直接使企業(yè)增加籌集資金的成本，造成實際的收益值低于預(yù)期假想的收益值，尤其近年來，央行的加息行為更是造成了房地產(chǎn)企業(yè)借貸成本的提升，貸款買房者所需要花費的資金比以前更高，從而消減了投資者買房的熱情和企業(yè)成交量；現(xiàn)金流的不穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)率偏低等都需要企業(yè)對現(xiàn)金流量加強(qiáng)管理；國家的宏觀調(diào)控影響著公司的房產(chǎn)市場，國家從稅收金融等方面對企業(yè)實施宏觀調(diào)控，由于二套房首付比例、貸款利率優(yōu)惠門檻以及異地置業(yè)的投資門檻的提升，使房地產(chǎn)成交量下降，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資金流，同時房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策與貨幣政策的影響下，企業(yè)得到銀行貸款的條件增多，門檻上升，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，就有可能出現(xiàn)大批閑置的商品房，并產(chǎn)生壞賬呆賬，使社會財富受到巨大損失，稅收政策也會在住房消費和房地產(chǎn)收益中起到調(diào)節(jié)作用；很多房地產(chǎn)公司沒有完整的預(yù)算管理制度的建設(shè)和資金運作計劃，以及征地成本和投資回報率等財務(wù)報告和分析，財務(wù)部門不能根據(jù)項目的需要對預(yù)算額度支出是否必要與合理進(jìn)行理性客觀的判斷，并因此降低了公司的管理效率，資金的分散使得管理財務(wù)和控制風(fēng)險的難度又增加了。各方面引起的財務(wù)風(fēng)險時刻威脅著企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展，只有準(zhǔn)確識別財務(wù)風(fēng)險的影響因素，才能對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效預(yù)防和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點

（一）籌資壓力大，資金周轉(zhuǎn)率偏低 房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)它自身的特點，分為征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)、竣工銷售及物業(yè)四個階段，在每一個階段都需要大筆的資金來支撐，而前三階段都需要資金的投入，能做到將資金收回的僅僅只有第四階段，只有部分公司能達(dá)到預(yù)售條件，達(dá)到條件的公司才可以在房屋開發(fā)的第三階段進(jìn)行部分資金的回收，而房屋建成出售因其價值大一般都采用分期付款，使資金無法迅速的在短時間內(nèi)收回，加大了籌資壓力。

（二）資產(chǎn)期限不匹配 房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)多數(shù)選擇舉債來經(jīng)營，這就要求公司的借款必須匹配相當(dāng)數(shù)額的資產(chǎn)以防短期資金不足的危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)的流動資產(chǎn)主要是存貨，而大部分存貨是因為積壓時間過長而導(dǎo)致難以出手，造成流動性變差，從而導(dǎo)致了流動負(fù)債的增加，與流動資產(chǎn)難以匹配，造成償債壓力大。

（三）財務(wù)杠桿使用過度 財務(wù)杠桿的作用在提高股東權(quán)益收益率的同時，也使股東的權(quán)益收益率存在極大的不穩(wěn)定性，公司股東用少量自有資本對擁有大量外來資本的公司進(jìn)行運營，這些大量資金來源多為貸款，這就造成了資產(chǎn)負(fù)債率過高，財務(wù)杠桿使用過度，雖然產(chǎn)生了很好的稅盾效應(yīng)，但還款壓力巨大。

（四）現(xiàn)金流入期限不均衡 公司正常運營的根本保證和運營命脈是良好的現(xiàn)金流，而房地產(chǎn)公司在開展項目的時候以預(yù)售的方式來盈利，是資金流入，但此時又很容易忽略預(yù)售期與銷售期的資金匹配度，從而使公司通過主營業(yè)務(wù)流入的現(xiàn)金不均衡。導(dǎo)致現(xiàn)金流入低時面臨短期償債的流動性風(fēng)險，現(xiàn)金流入高時又會產(chǎn)生大量冗余現(xiàn)金，現(xiàn)金利息的涵蓋比例從長期看來無法得到保證。

（五）項目調(diào)整能力弱 房地產(chǎn)項目的投資巨大，開發(fā)和管理的周期長，實施計劃難以調(diào)整，項目不易轉(zhuǎn)手，期間的不確定因素多，因某個不確定因素導(dǎo)致項目停滯將無法收回已經(jīng)投入的資金，降低現(xiàn)金流的產(chǎn)生，造成公司經(jīng)營損失。此外，土地儲備的數(shù)量和質(zhì)量體現(xiàn)著房地產(chǎn)公司的競爭力，土地的增值決定著公司的利潤水平。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制

（一）償債風(fēng)險控制 償債風(fēng)險是企業(yè)對無法償還的各種債務(wù)所引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)由于債務(wù)負(fù)擔(dān)重、短期融資和必要的現(xiàn)金持有量缺乏導(dǎo)致企業(yè)高負(fù)債率，從而使企業(yè)具有很高的償債風(fēng)險，需要通過資金結(jié)構(gòu)的合理控制來規(guī)避償債風(fēng)險，降低房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

（1）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制。資本結(jié)構(gòu)很大程度上決定了企業(yè)的償債、融資和盈利能力，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債經(jīng)營雖然給企業(yè)帶來了杠桿效益，也增加了財務(wù)風(fēng)險，甚至負(fù)債的增加會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，所以企業(yè)應(yīng)該根據(jù)當(dāng)前融資環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)形式、公司自身規(guī)模和未來發(fā)展實際需要等因素來重新定制權(quán)益與債務(wù)比例，在融資環(huán)境良好、財務(wù)狀況穩(wěn)定、項目市場需求量大的前提下能獲得較高的銷售利潤率，并可以少量提升負(fù)債比例，比較合理的資金權(quán)益結(jié)構(gòu)一般采用自有資金：銀行貸款：預(yù)售資金=1：1：1。

（2）合理搭配債務(wù)期限。房地產(chǎn)企業(yè)要合理進(jìn)行債務(wù)融資，對長期、中期和短期負(fù)債之間的比例關(guān)系要搭配好，長期貸款缺少靈活機(jī)動性，投資資金成本高，但其償債風(fēng)險最小。短期借款借款期短，資金成本低，靈活機(jī)動，但償債風(fēng)險較高。從房地產(chǎn)有著較長的開發(fā)周期來考慮，合理的債務(wù)融資應(yīng)該以中長期負(fù)債為主，輔以短期負(fù)債的方法組合，同時加快回籠預(yù)售資金，用擔(dān)保貸款按揭資金減輕融資壓力，降低財務(wù)風(fēng)險，對國家財政政策密切關(guān)注，對息稅前資金利潤率的發(fā)展趨勢和利率發(fā)展趨勢進(jìn)行研究與預(yù)測，及時完善方案，加強(qiáng)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的抵抗能力。

（3）合理規(guī)劃償債資金。合理規(guī)劃償債資金可以使企業(yè)債務(wù)按時得到償還，在保持企業(yè)具有良好信貸記錄的同時，也規(guī)避了企業(yè)缺少資金來面對還款的危機(jī)，從而面臨還債風(fēng)險給企業(yè)帶來不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要是商品房，而其成本高使房地產(chǎn)行業(yè)流動資產(chǎn)比率高，不易變現(xiàn)性的特點又是影響房地產(chǎn)企業(yè)償債和發(fā)展的重要原因，企業(yè)銷售與財務(wù)部門需緊密配合，保證及時收回預(yù)售和銷售資金并充分準(zhǔn)備償債資金，按時還款。

（二）運營風(fēng)險控制 運營風(fēng)險是企業(yè)在運營過程中對外部環(huán)境的復(fù)雜波動性缺乏應(yīng)變，認(rèn)知和適應(yīng)環(huán)境的能力存在局限性，各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力不同導(dǎo)致可能無法達(dá)到預(yù)期業(yè)務(wù)目標(biāo)與效果或者運營失敗產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

（1）有效的銷售收款計劃。房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)相比較而言比例較少，商品房在項目的開發(fā)、銷售、收益等階段對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售工作的完成情況是企業(yè)資產(chǎn)順利變現(xiàn)的關(guān)鍵，一般而言，資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱主要體現(xiàn)在房屋出售的時間早晚與銷售量。在消費者方面，消費者的付款買房方式主要有分期付款、銀行按揭貸款和一次性付清，其中分期付款使房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的收回成為長期工作，需對分期收款制定有效的計劃使企業(yè)能夠較短時間內(nèi)收回資金。

（2）合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)流動資金比率高，本身的變現(xiàn)能力差的特點使房地產(chǎn)企業(yè)加快流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成為重要內(nèi)容，要想使企業(yè)資金在項目開發(fā)時周轉(zhuǎn)順暢就要保持企業(yè)總資產(chǎn)與長期資產(chǎn)、短期資產(chǎn)、對外投資等各類資產(chǎn)之間比例關(guān)系合理，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢會導(dǎo)致流動資產(chǎn)比重低，影響企業(yè)的整體效益，甚至?xí)?dǎo)致大量的長期資產(chǎn)閑置，所以企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。此外，還應(yīng)控制銷售的節(jié)奏，對急于獲得地段的企業(yè)需加強(qiáng)宣傳和營銷的力度來實現(xiàn)資金迅速回籠，沒有合適項目的企業(yè)應(yīng)控制手中項目銷售的速度，緩慢提價，盡可能減少企業(yè)損失。

（三）現(xiàn)金流量風(fēng)險控制 現(xiàn)金流量風(fēng)險是企業(yè)不以獲得足夠現(xiàn)金等所產(chǎn)生的企業(yè)經(jīng)營活動無法正常運作的財務(wù)風(fēng)險。

（1）加強(qiáng)日?，F(xiàn)金流控制。企業(yè)日常現(xiàn)金流出主要是銷售費用、人員工資、營業(yè)成本與利息等，應(yīng)對這些日常流出進(jìn)行合理安排，對可以延期支付的進(jìn)行支付成本的考慮和企業(yè)信譽影響的考慮，使資金在重要領(lǐng)域使用；企業(yè)日?，F(xiàn)金流入主要是企業(yè)每天的營業(yè)收入，在企業(yè)的三種付款方式中，應(yīng)對分期收付款進(jìn)行縮短還款期來確保能夠盡早收回房款。

（2）重點控制大額現(xiàn)金流量。企業(yè)應(yīng)對回款計劃進(jìn)行合理制定，嚴(yán)格監(jiān)控現(xiàn)金支付數(shù)額較大的項目的合理支出，重點控制存在疑點的項目，對日常業(yè)務(wù)出現(xiàn)的資金問題采用特別的審查手段，防止企業(yè)利益受到損失。

（四）發(fā)展風(fēng)險控制

（1）合理的資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張。資產(chǎn)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，可利用借款和經(jīng)營利潤的創(chuàng)造來獲得，借款是較快的資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的方法，同時又增加了企業(yè)的債務(wù)，業(yè)務(wù)風(fēng)險較大，后者是一種比較保險的方式，是企業(yè)的自有資本，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張方式需要企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展與抗風(fēng)險能力進(jìn)行合理選擇。

（2）增加自有資本的累積?？梢酝ㄟ^提高營業(yè)利潤和調(diào)整利潤分配方式來增加自己的產(chǎn)業(yè)資本，在企業(yè)初期和需要增大資產(chǎn)股份擴(kuò)張時，還可以進(jìn)行吸收投資增大企業(yè)自身股本。

（3）積極應(yīng)對國家宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域性強(qiáng)，發(fā)展不均衡，只有加強(qiáng)異地合作，改變發(fā)展戰(zhàn)略，在發(fā)展的各個環(huán)節(jié)盡快確立自身優(yōu)勢，同時堅持自己的品牌經(jīng)營開發(fā)，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與良好形象增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)立品牌個性，強(qiáng)化品牌意識，進(jìn)行品牌的推廣。

（五）加強(qiáng)內(nèi)部控制

（1）改善內(nèi)部控制環(huán)境。首先，需要用先進(jìn)的企業(yè)管理體制和加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的行為規(guī)范來改善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，這就要求公司高管必須依靠及時有效的信息系統(tǒng)建立適合現(xiàn)今社會發(fā)展的管理理念，提高企業(yè)職工對自身內(nèi)部控制的責(zé)任感；其次，董事會的獨立地位尤其在決策與監(jiān)管過程中，應(yīng)嚴(yán)格強(qiáng)化企業(yè)監(jiān)事會權(quán)利，明確法律責(zé)任和會計制度的職責(zé)。

（2）實施內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)體系。國家出臺的內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)體系相關(guān)制度使企業(yè)對自身內(nèi)部控制的設(shè)計有據(jù)可循，并根據(jù)自身情況對內(nèi)控制度進(jìn)行相應(yīng)的運用來加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督，企業(yè)應(yīng)制定戰(zhàn)略性的管理方案來完善風(fēng)險預(yù)測、評估、控制和約束管理體系來控制風(fēng)險。

（3）完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系。完善企業(yè)內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的設(shè)置和內(nèi)部控制的強(qiáng)制審計的控制，企業(yè)建立制衡機(jī)制將內(nèi)部審計與財務(wù)控制有機(jī)結(jié)合，有效加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險管理，對內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開展報告給審計委員會負(fù)責(zé)的同時還要接受監(jiān)事會指導(dǎo)，向總經(jīng)理報告行政方面的事務(wù)，這種包含雙向負(fù)責(zé)的報告模式可以加強(qiáng)業(yè)務(wù)處理的權(quán)威性，使內(nèi)部審計很好地完成對內(nèi)部控制的監(jiān)督，同時對房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部控制進(jìn)行強(qiáng)制審計。

（六）盈利風(fēng)險控制 盈利風(fēng)險是企業(yè)無法進(jìn)行有效銷售使企業(yè)收入和利潤降低導(dǎo)致企業(yè)業(yè)務(wù)萎縮、規(guī)模減少甚至破產(chǎn)的一種財務(wù)風(fēng)險。

（1）科學(xué)定價。項目的可行性評估的重要參數(shù)是價格的高低，影響著變現(xiàn)能力和速度，定價不當(dāng)可能會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，過高會使得項目失去市場并無法回收成本，過低則獲利能力減弱，為了避免以上情況的發(fā)生，需要對商品房的價格有科學(xué)合理的制定，同時對樓盤的質(zhì)量、競爭樓盤價格、購房者心理等作出分析后，對價格進(jìn)行策略調(diào)整。

（2）合理促銷。企業(yè)開發(fā)周期長，消費者買房也需要長期觀察，貨比三家之后才做出最適合自己的決定。因此企業(yè)的項目推廣力度和策劃方案對企業(yè)的銷售起著重要作用，如利用廣告、報導(dǎo)、人員推銷等促銷手段使消費者了解企業(yè)產(chǎn)品，使消費者將企業(yè)的開發(fā)項目列入考慮購買范圍，提高有效銷售，增加預(yù)售，使企業(yè)的償債資金增多。

（3）不斷開拓新市場。結(jié)合企業(yè)自身情況對市場區(qū)域綜合考慮和選擇，可以對不同特點的區(qū)域市場進(jìn)行分散投資來規(guī)避風(fēng)險。

（4）樹立企業(yè)良好形象。企業(yè)的經(jīng)營者要有良好的利潤等盈利能力的一系列財務(wù)指標(biāo)來維持企業(yè)在投資者心中的形象，另一方面，違法違規(guī)行為也會影響企業(yè)良好形象的形成，對企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的把關(guān)，對企業(yè)日常法律事務(wù)的處理，對相關(guān)法律法規(guī)的實施情況等都會影響到企業(yè)的社會形象。

（5）加強(qiáng)資金回收和收益分配風(fēng)險的防范。首先，企業(yè)應(yīng)制定有效的銷售戰(zhàn)略和完整的服務(wù)體系，采用最合理的銷售方案，最恰當(dāng)?shù)匿N售時機(jī)，最多元化的銷售渠道，運用各種手段進(jìn)行產(chǎn)品的宣傳推銷，建立健全售后服務(wù)體系，建立良好的聲譽和企業(yè)形象。其次，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理，加強(qiáng)資金回收和集中管理，減少企業(yè)壞賬損失，同時企業(yè)應(yīng)對資金占有量逐漸減少，降低房產(chǎn)空置，建立合理的融資、投資和風(fēng)險相對應(yīng)的各種管理機(jī)制，確定企業(yè)的供血造血功能。再次，企業(yè)應(yīng)制定長期利潤分配政策和合理的利潤分配政策，避免分配隨意性，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時充分發(fā)揮內(nèi)源性融資功能，增大企業(yè)資本規(guī)模，減輕融資成本，增加企業(yè)的競爭力。

［1］周漢唐：《關(guān)于對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理問題的探討》，《中國外資》2014年第1期。

［2］鄭永柱：《淺談房地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險管理》，《財經(jīng)界（學(xué)術(shù)）》2014年第3期。

［3］劉丹丹：《房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險控制研究》，西安建筑科技大學(xué)2012年學(xué)位論文。