汪冶冰

內(nèi)容摘要：從表面上看，金融發(fā)展與房地產(chǎn)具有密切的關(guān)系，積極推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但在實(shí)際檢驗(yàn)和實(shí)證中都具有差異性。本文在參考國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)構(gòu)建計(jì)量模型，以我國(guó)1998-2013年時(shí)間段數(shù)據(jù)為樣本，選取相關(guān)變量，實(shí)證分析了我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)與金融發(fā)展的關(guān)系，并分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題所在，進(jìn)一步提出了政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)消費(fèi) ? 金融發(fā)展 ? 原因 ? 對(duì)策建議

引言

從理論和實(shí)踐方面分析，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的金融發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度具有較為密切的關(guān)系。在某種程度上，金融對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展支持力度很大，有效地支撐了后者的發(fā)展。但在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在一定問(wèn)題，雖然國(guó)家出臺(tái)了大量相關(guān)的政策，但很多問(wèn)題并沒(méi)有真正解決好。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和投資規(guī)模仍然較大，雖然房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度有所緩慢，但仍存在房?jī)r(jià)偏高等一些問(wèn)題，給全社會(huì)帶來(lái)不少難題，例如價(jià)格收入比較高，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3：1，美國(guó)和日本大約是4：1，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格收入比是10-15：1，可以看出我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格比的嚴(yán)重失衡，應(yīng)引起學(xué)界、政府等有關(guān)方面的重視;我國(guó)商品房空置率較高，國(guó)內(nèi)買(mǎi)房的人大多是為了投機(jī)，購(gòu)買(mǎi)者也多是一些富人，大多數(shù)消費(fèi)者買(mǎi)不起房，造成部分房屋的空置率居高不下，高于15%的警戒線，值得思考。

國(guó)外對(duì)這方面的研究非常豐富，較為代表性的學(xué)者為Modigliani和Brumberg的生命周期假說(shuō)，他們研究認(rèn)為如果一個(gè)人的未來(lái)不斷提高收入，可用現(xiàn)期消費(fèi)提前支付，合理安排消費(fèi)和儲(chǔ)蓄;Friedman提出了持久收入理論，認(rèn)為在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，如果消費(fèi)者沒(méi)有可利用的資產(chǎn)彌補(bǔ)當(dāng)期收入不足，可采用金融工具，滿足需求;Carey（1990）構(gòu)建了價(jià)格模型，進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)與金融二者之間的關(guān)系;Herring等（1999）從國(guó)際視角出發(fā)，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)與銀行危機(jī)關(guān)系，F(xiàn)lavin 等（2002）分析認(rèn)為投資者具有一些相同預(yù)期，由于年齡差異等，居民對(duì)房地產(chǎn)需求是相異的;Sridhar（2009）分析認(rèn)為國(guó)外最常用的政策是住房公積金計(jì)劃、貸款補(bǔ)貼等，一些學(xué)者也作了相關(guān)研究，易憲容（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮是銀行信貸、代際收益轉(zhuǎn)移;皮舜等（2006）以中國(guó) 1997-2003 年間房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，研究認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融市場(chǎng)存在雙向線性因果關(guān)系;王明國(guó)等（2009）認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系由于存在金融抑制，單一銀行體系支撐著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融問(wèn)題;楊剛等（2012） 認(rèn)為金融支持對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展影響巨大，但不同階段對(duì)量?jī)r(jià)作用方式相異。

上述相關(guān)研究為本文的研究提供了基礎(chǔ)，本文結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展態(tài)勢(shì)，通過(guò)構(gòu)建計(jì)量模型，分析房地產(chǎn)消費(fèi)的影響因素以及與金融的關(guān)系，實(shí)證分析我國(guó)金融發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)存在的作用關(guān)系。

模型構(gòu)建和變量說(shuō)明

根據(jù)生命周期理論分析，一個(gè)消費(fèi)者會(huì)根據(jù)自身的收入狀況等，以一種理性來(lái)預(yù)期未來(lái)，從較長(zhǎng)遠(yuǎn)的生命價(jià)值考慮，合理安排生命周期消費(fèi)，提升總效用最大化。耐用消費(fèi)品時(shí)代，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模與消費(fèi)金融體系具有密切的關(guān)系，后者會(huì)對(duì)前者產(chǎn)生影響，實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力的跨時(shí)期轉(zhuǎn)移?？傊?，一個(gè)國(guó)家的金融發(fā)展會(huì)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)產(chǎn)生最直接的影響。

根據(jù)持久收入假說(shuō)理論分析，根據(jù)預(yù)期收入，一個(gè)消費(fèi)者會(huì)偏好于平滑消費(fèi)，以借貸等形式，推進(jìn)消費(fèi)，投資家庭，促使資金流動(dòng)。當(dāng)然，在其他條件相對(duì)不變的情況下，如一個(gè)家庭預(yù)期收入越高，也會(huì)增加其預(yù)期消費(fèi)，房地產(chǎn)需要消費(fèi)信貸，在未來(lái)預(yù)期下，年齡會(huì)隨收入提升而增長(zhǎng);從時(shí)間來(lái)看，金融發(fā)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)具有一定的抑制作用;從受教育水平分析，相比低教育者，受教育水平高的人收入相對(duì)較高，更能滿足對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)需求。

根據(jù)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)，借鑒崔惠賢（2013）等學(xué)者思想，構(gòu)建模型如下：

In（Hi，t）=β0+β1Fini，t+β2In（Yi，t）+β3In（Yi，t+f）+β4 X1i，t+β5 X2i，t+Dt，其中，Hi，t為城鎮(zhèn)i在時(shí)期t的房地產(chǎn)消費(fèi)的實(shí)際價(jià)值，表示為城鎮(zhèn)i的商品房年銷(xiāo)售額;Fini，t為城鎮(zhèn)i在時(shí)期t的金融發(fā)展情況，為銀行貸款余額與 GDP比;Yi，t為城鎮(zhèn)i在時(shí)期t的當(dāng)前收入，為城鎮(zhèn)i在t時(shí)期的年人均收入;Yi，t+f為城鎮(zhèn)i在時(shí)期t+f的真實(shí)收入，為年人均收入;X1i，t為城鎮(zhèn)i的人均教育程度，為六歲及以上人口的平均受教育年限;X2i，t為城鎮(zhèn)i的年齡構(gòu)成，為小于 14 歲、大于65歲的人口占本地區(qū)總?cè)丝诘谋?Dt為時(shí)間影響因素。

本文研究區(qū)間為1998-2013年，數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，由于數(shù)據(jù)缺失剔除西藏樣本，房地產(chǎn)消費(fèi)、未來(lái)預(yù)期收入及當(dāng)前收入與其他變量之間的量綱相差太大需要進(jìn)行回歸后分析。分別使用 OLS 回歸模型和面板回歸，固定效應(yīng)模型，用 STATA10.0軟件。

第一，OLS分析，如表1所示，金融發(fā)展的回歸系數(shù)為-0.972，顯示在 1% 水平下顯著，表明金融發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)具有不利的影響和作用，金融發(fā)展度越高，房地產(chǎn)消費(fèi)的規(guī)?？赡芫驮叫。@與商業(yè)銀行建立嚴(yán)格的信貸政策具有密切關(guān)系，現(xiàn)實(shí)發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，基于我國(guó)金融體系不完善和不健全，還與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不適應(yīng)性，不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下多元化的融資需求，不能有效實(shí)現(xiàn)資本和住房抵押貸款市場(chǎng)有效結(jié)合。教育程度回歸系數(shù)為0.362，在1%水平下顯著，說(shuō)明教育程度對(duì)房地產(chǎn)具有積極的作用。未來(lái)預(yù)期收入回歸系數(shù)為 1.701，在10%水平下顯著，未來(lái)預(yù)期收入對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)具有積極的作用。時(shí)間趨勢(shì)的回歸系數(shù)為-0.250，在 10% 水平下顯著，表明房地產(chǎn)消費(fèi)有減少現(xiàn)象但不明顯。

第二，根據(jù)面板回歸模型分析，由Hausman檢驗(yàn)結(jié)果，本文采用固定效應(yīng)模型分析，如表2所示，金融發(fā)展的回歸系數(shù)為-1.058，在 1% 水平下顯著，表明金融發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)具有一定的阻礙作用;未來(lái)預(yù)期收入和教育程度的回歸系數(shù)均在 1% 顯著性水平下為正，分別為 3.630和0.285，充分表明未來(lái)預(yù)期收入和教育程度都對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)具有積極的作用。時(shí)間趨勢(shì)的回歸系數(shù)變化不大，充分表明隨時(shí)間推移，房地產(chǎn)消費(fèi)傾向變化不顯著。endprint

結(jié)論與對(duì)策

結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融發(fā)展分析，綜合上述數(shù)據(jù)，可知我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展只是靠單一的銀行體系支撐，尚未形成和健全發(fā)展體系。與此同時(shí)，銀行資金短期性與住房信貸存在一定的矛盾。就金融發(fā)展分析，金融并沒(méi)有積極促進(jìn)和支撐我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)成長(zhǎng)，而居民的未來(lái)預(yù)期收入對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)具有一定積極的促進(jìn)作用。因而，在其他條件相對(duì)不變的情況下，一個(gè)家庭預(yù)期收入越高，預(yù)期的消費(fèi)也會(huì)相應(yīng)被拉高。一個(gè)人的教育程度與房地產(chǎn)消費(fèi)也具有一定的關(guān)系，前者對(duì)后者具有明顯促進(jìn)作用，認(rèn)為一個(gè)被教育者的教育程度越高，就越會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的支出，因?yàn)楦叩冉逃娜烁菀捉邮芮靶l(wèi)的理念，進(jìn)行現(xiàn)代式的消費(fèi)。房地產(chǎn)消費(fèi)與時(shí)間關(guān)系實(shí)證中并不確定，隨著時(shí)間的發(fā)展與推移，房地產(chǎn)消費(fèi)有減弱的趨勢(shì)，可能與金融服務(wù)落后、當(dāng)前國(guó)家政府政策有關(guān);固定效應(yīng)模型表明，隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)消費(fèi)傾向的變化不顯著。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)也存在一定的問(wèn)題：

第一，我國(guó)地區(qū)之間發(fā)展的非平衡性。在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度都存在地區(qū)的差異性，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，無(wú)論是房屋施工面積，還是房屋竣工面積，東部地區(qū)都占有很大比例，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用地區(qū)性政府政策，開(kāi)始向中、西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平地區(qū)的差異性。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上，呈現(xiàn)出東部地區(qū)>西部地區(qū)>中部地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì);從增長(zhǎng)速度來(lái)看，呈現(xiàn)出西部地區(qū)>中部地區(qū)>東部地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這充分說(shuō)明不同地區(qū)的城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)水平相異，導(dǎo)致房地產(chǎn)的差異化。

第三，房地產(chǎn)需求與供給間的矛盾性。當(dāng)前我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，政府也大力支持城鎮(zhèn)化發(fā)展，政府對(duì)城市用地和房地產(chǎn)商品供給和調(diào)整是相對(duì)滯后的，另一方面也受制于房地產(chǎn)供給自身彈性較小、存在滯后性等因素。

第四，中低收入居民住房問(wèn)題。當(dāng)前，我國(guó)貧富差異嚴(yán)重，由經(jīng)濟(jì)適用住房過(guò)渡到市場(chǎng)雙軌制需要政府不斷規(guī)范和引導(dǎo)其行為，一方面提高中低收入水平，另一方面需要治理市場(chǎng)中的房地產(chǎn)價(jià)格，合理調(diào)控市場(chǎng)中對(duì)房地產(chǎn)的投資行為，推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格理性上漲。

第五，國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施受阻。由于監(jiān)管機(jī)制不健全不完善原因，很多地方政府出于自身利益考慮，未能真正有效治理房地產(chǎn)投資現(xiàn)象，一些國(guó)家政策也未能有效的實(shí)施，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，主要是由于土地成本、開(kāi)發(fā)商控制土地供給量、投機(jī)炒房行為等因素。

綜上，提出相關(guān)政策建議：

第一，政府應(yīng)繼續(xù)完善土地制度，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)各類(lèi)不同土地的性質(zhì)以及土地相關(guān)的儲(chǔ)備量、供給量，對(duì)城市中心區(qū)住宅用地實(shí)行緊縮政策，繼續(xù)抑制城市高檔房地產(chǎn)用地，加大對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等相關(guān)政策支持力度。借鑒國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建立健全地價(jià)宏觀調(diào)控體系，合理確定土地價(jià)格，為公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

第二，政府應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能，規(guī)范政府行為，強(qiáng)化監(jiān)控職能，同時(shí)完善自我約束職能，防止一些區(qū)域性的房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常過(guò)快上漲，保持市場(chǎng)平穩(wěn)。

第三，構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，檢測(cè)與調(diào)控住房?jī)r(jià)格，建立基準(zhǔn)地價(jià)體系，控制土地價(jià)格，合理控制拆遷費(fèi)用，積極調(diào)控市場(chǎng)，制止哄抬價(jià)格現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中盡量避免信息不對(duì)稱(chēng)，建立良好的市場(chǎng)氛圍，引導(dǎo)正確的市場(chǎng)消費(fèi)觀念、房地產(chǎn)投資理念、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

第四，完善住房供應(yīng)體系，構(gòu)建完善的住房保障體系，在完善住房保障體系建設(shè)的過(guò)程中，加大廉租房建設(shè)，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，重視推進(jìn)“限價(jià)商品房”的供應(yīng)工作。

第五，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為，建立房地產(chǎn)企業(yè)良好的信譽(yù)檔案，推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)級(jí)評(píng)定制度等一系列的對(duì)策，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，如企業(yè)的信譽(yù)檔案，良好行為、不良行為等相關(guān)信息，定期在網(wǎng)上公布;扶持信譽(yù)良好的相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)，整治不良小企業(yè);為了屏蔽商品房銷(xiāo)售中信息不對(duì)稱(chēng)等行為，建立預(yù)銷(xiāo)售合同的網(wǎng)上備案登記制度，完善房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上公開(kāi)制度，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式，建立健全公司績(jī)效考核制度，完善房地產(chǎn)中介制度。

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結(jié)論與對(duì)策

結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融發(fā)展分析，綜合上述數(shù)據(jù)，可知我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展只是靠單一的銀行體系支撐，尚未形成和健全發(fā)展體系。與此同時(shí)，銀行資金短期性與住房信貸存在一定的矛盾。就金融發(fā)展分析，金融并沒(méi)有積極促進(jìn)和支撐我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)成長(zhǎng)，而居民的未來(lái)預(yù)期收入對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)具有一定積極的促進(jìn)作用。因而，在其他條件相對(duì)不變的情況下，一個(gè)家庭預(yù)期收入越高，預(yù)期的消費(fèi)也會(huì)相應(yīng)被拉高。一個(gè)人的教育程度與房地產(chǎn)消費(fèi)也具有一定的關(guān)系，前者對(duì)后者具有明顯促進(jìn)作用，認(rèn)為一個(gè)被教育者的教育程度越高，就越會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的支出，因?yàn)楦叩冉逃娜烁菀捉邮芮靶l(wèi)的理念，進(jìn)行現(xiàn)代式的消費(fèi)。房地產(chǎn)消費(fèi)與時(shí)間關(guān)系實(shí)證中并不確定，隨著時(shí)間的發(fā)展與推移，房地產(chǎn)消費(fèi)有減弱的趨勢(shì)，可能與金融服務(wù)落后、當(dāng)前國(guó)家政府政策有關(guān);固定效應(yīng)模型表明，隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)消費(fèi)傾向的變化不顯著。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)也存在一定的問(wèn)題：

第一，我國(guó)地區(qū)之間發(fā)展的非平衡性。在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度都存在地區(qū)的差異性，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，無(wú)論是房屋施工面積，還是房屋竣工面積，東部地區(qū)都占有很大比例，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用地區(qū)性政府政策，開(kāi)始向中、西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平地區(qū)的差異性。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上，呈現(xiàn)出東部地區(qū)>西部地區(qū)>中部地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì);從增長(zhǎng)速度來(lái)看，呈現(xiàn)出西部地區(qū)>中部地區(qū)>東部地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這充分說(shuō)明不同地區(qū)的城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)水平相異，導(dǎo)致房地產(chǎn)的差異化。

第三，房地產(chǎn)需求與供給間的矛盾性。當(dāng)前我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，政府也大力支持城鎮(zhèn)化發(fā)展，政府對(duì)城市用地和房地產(chǎn)商品供給和調(diào)整是相對(duì)滯后的，另一方面也受制于房地產(chǎn)供給自身彈性較小、存在滯后性等因素。

第四，中低收入居民住房問(wèn)題。當(dāng)前，我國(guó)貧富差異嚴(yán)重，由經(jīng)濟(jì)適用住房過(guò)渡到市場(chǎng)雙軌制需要政府不斷規(guī)范和引導(dǎo)其行為，一方面提高中低收入水平，另一方面需要治理市場(chǎng)中的房地產(chǎn)價(jià)格，合理調(diào)控市場(chǎng)中對(duì)房地產(chǎn)的投資行為，推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格理性上漲。

第五，國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施受阻。由于監(jiān)管機(jī)制不健全不完善原因，很多地方政府出于自身利益考慮，未能真正有效治理房地產(chǎn)投資現(xiàn)象，一些國(guó)家政策也未能有效的實(shí)施，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，主要是由于土地成本、開(kāi)發(fā)商控制土地供給量、投機(jī)炒房行為等因素。

綜上，提出相關(guān)政策建議：

第一，政府應(yīng)繼續(xù)完善土地制度，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)各類(lèi)不同土地的性質(zhì)以及土地相關(guān)的儲(chǔ)備量、供給量，對(duì)城市中心區(qū)住宅用地實(shí)行緊縮政策，繼續(xù)抑制城市高檔房地產(chǎn)用地，加大對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等相關(guān)政策支持力度。借鑒國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建立健全地價(jià)宏觀調(diào)控體系，合理確定土地價(jià)格，為公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

第二，政府應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能，規(guī)范政府行為，強(qiáng)化監(jiān)控職能，同時(shí)完善自我約束職能，防止一些區(qū)域性的房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常過(guò)快上漲，保持市場(chǎng)平穩(wěn)。

第三，構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，檢測(cè)與調(diào)控住房?jī)r(jià)格，建立基準(zhǔn)地價(jià)體系，控制土地價(jià)格，合理控制拆遷費(fèi)用，積極調(diào)控市場(chǎng)，制止哄抬價(jià)格現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中盡量避免信息不對(duì)稱(chēng)，建立良好的市場(chǎng)氛圍，引導(dǎo)正確的市場(chǎng)消費(fèi)觀念、房地產(chǎn)投資理念、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

第四，完善住房供應(yīng)體系，構(gòu)建完善的住房保障體系，在完善住房保障體系建設(shè)的過(guò)程中，加大廉租房建設(shè)，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，重視推進(jìn)“限價(jià)商品房”的供應(yīng)工作。

第五，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為，建立房地產(chǎn)企業(yè)良好的信譽(yù)檔案，推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)級(jí)評(píng)定制度等一系列的對(duì)策，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，如企業(yè)的信譽(yù)檔案，良好行為、不良行為等相關(guān)信息，定期在網(wǎng)上公布;扶持信譽(yù)良好的相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)，整治不良小企業(yè);為了屏蔽商品房銷(xiāo)售中信息不對(duì)稱(chēng)等行為，建立預(yù)銷(xiāo)售合同的網(wǎng)上備案登記制度，完善房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上公開(kāi)制度，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式，建立健全公司績(jī)效考核制度，完善房地產(chǎn)中介制度。

參考文獻(xiàn)：

1.林毅夫，劉培林.中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與地區(qū)收入差距[J].經(jīng)濟(jì)研究，2003（3）

2.崔惠賢.金融發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)的影響—基于1998-2010 年省際面板數(shù)據(jù)[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，31（3）

3.王明國(guó)，王春梅.基于金融發(fā)展理論的我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的改革與完善[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2009（24）

4.楊帆，李宏謹(jǐn)，李勇.泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)[J].管理世界，2005（6）

5.高波，王斌.中國(guó)大中城市房地產(chǎn)需求彈性地區(qū)差異的實(shí)證分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2008，30（1）endprint

結(jié)論與對(duì)策

結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融發(fā)展分析，綜合上述數(shù)據(jù)，可知我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展只是靠單一的銀行體系支撐，尚未形成和健全發(fā)展體系。與此同時(shí)，銀行資金短期性與住房信貸存在一定的矛盾。就金融發(fā)展分析，金融并沒(méi)有積極促進(jìn)和支撐我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)成長(zhǎng)，而居民的未來(lái)預(yù)期收入對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)具有一定積極的促進(jìn)作用。因而，在其他條件相對(duì)不變的情況下，一個(gè)家庭預(yù)期收入越高，預(yù)期的消費(fèi)也會(huì)相應(yīng)被拉高。一個(gè)人的教育程度與房地產(chǎn)消費(fèi)也具有一定的關(guān)系，前者對(duì)后者具有明顯促進(jìn)作用，認(rèn)為一個(gè)被教育者的教育程度越高，就越會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的支出，因?yàn)楦叩冉逃娜烁菀捉邮芮靶l(wèi)的理念，進(jìn)行現(xiàn)代式的消費(fèi)。房地產(chǎn)消費(fèi)與時(shí)間關(guān)系實(shí)證中并不確定，隨著時(shí)間的發(fā)展與推移，房地產(chǎn)消費(fèi)有減弱的趨勢(shì)，可能與金融服務(wù)落后、當(dāng)前國(guó)家政府政策有關(guān);固定效應(yīng)模型表明，隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)消費(fèi)傾向的變化不顯著。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)也存在一定的問(wèn)題：

第一，我國(guó)地區(qū)之間發(fā)展的非平衡性。在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度都存在地區(qū)的差異性，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，無(wú)論是房屋施工面積，還是房屋竣工面積，東部地區(qū)都占有很大比例，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用地區(qū)性政府政策，開(kāi)始向中、西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平地區(qū)的差異性。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上，呈現(xiàn)出東部地區(qū)>西部地區(qū)>中部地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì);從增長(zhǎng)速度來(lái)看，呈現(xiàn)出西部地區(qū)>中部地區(qū)>東部地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這充分說(shuō)明不同地區(qū)的城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)水平相異，導(dǎo)致房地產(chǎn)的差異化。

第三，房地產(chǎn)需求與供給間的矛盾性。當(dāng)前我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，政府也大力支持城鎮(zhèn)化發(fā)展，政府對(duì)城市用地和房地產(chǎn)商品供給和調(diào)整是相對(duì)滯后的，另一方面也受制于房地產(chǎn)供給自身彈性較小、存在滯后性等因素。

第四，中低收入居民住房問(wèn)題。當(dāng)前，我國(guó)貧富差異嚴(yán)重，由經(jīng)濟(jì)適用住房過(guò)渡到市場(chǎng)雙軌制需要政府不斷規(guī)范和引導(dǎo)其行為，一方面提高中低收入水平，另一方面需要治理市場(chǎng)中的房地產(chǎn)價(jià)格，合理調(diào)控市場(chǎng)中對(duì)房地產(chǎn)的投資行為，推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格理性上漲。

第五，國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施受阻。由于監(jiān)管機(jī)制不健全不完善原因，很多地方政府出于自身利益考慮，未能真正有效治理房地產(chǎn)投資現(xiàn)象，一些國(guó)家政策也未能有效的實(shí)施，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，主要是由于土地成本、開(kāi)發(fā)商控制土地供給量、投機(jī)炒房行為等因素。

綜上，提出相關(guān)政策建議：

第一，政府應(yīng)繼續(xù)完善土地制度，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)各類(lèi)不同土地的性質(zhì)以及土地相關(guān)的儲(chǔ)備量、供給量，對(duì)城市中心區(qū)住宅用地實(shí)行緊縮政策，繼續(xù)抑制城市高檔房地產(chǎn)用地，加大對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等相關(guān)政策支持力度。借鑒國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建立健全地價(jià)宏觀調(diào)控體系，合理確定土地價(jià)格，為公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

第二，政府應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能，規(guī)范政府行為，強(qiáng)化監(jiān)控職能，同時(shí)完善自我約束職能，防止一些區(qū)域性的房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常過(guò)快上漲，保持市場(chǎng)平穩(wěn)。

第三，構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，檢測(cè)與調(diào)控住房?jī)r(jià)格，建立基準(zhǔn)地價(jià)體系，控制土地價(jià)格，合理控制拆遷費(fèi)用，積極調(diào)控市場(chǎng)，制止哄抬價(jià)格現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中盡量避免信息不對(duì)稱(chēng)，建立良好的市場(chǎng)氛圍，引導(dǎo)正確的市場(chǎng)消費(fèi)觀念、房地產(chǎn)投資理念、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

第四，完善住房供應(yīng)體系，構(gòu)建完善的住房保障體系，在完善住房保障體系建設(shè)的過(guò)程中，加大廉租房建設(shè)，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，重視推進(jìn)“限價(jià)商品房”的供應(yīng)工作。

第五，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為，建立房地產(chǎn)企業(yè)良好的信譽(yù)檔案，推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)級(jí)評(píng)定制度等一系列的對(duì)策，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，如企業(yè)的信譽(yù)檔案，良好行為、不良行為等相關(guān)信息，定期在網(wǎng)上公布;扶持信譽(yù)良好的相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)，整治不良小企業(yè);為了屏蔽商品房銷(xiāo)售中信息不對(duì)稱(chēng)等行為，建立預(yù)銷(xiāo)售合同的網(wǎng)上備案登記制度，完善房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上公開(kāi)制度，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式，建立健全公司績(jī)效考核制度，完善房地產(chǎn)中介制度。

參考文獻(xiàn)：

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2.崔惠賢.金融發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)的影響—基于1998-2010 年省際面板數(shù)據(jù)[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，31（3）

3.王明國(guó)，王春梅.基于金融發(fā)展理論的我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的改革與完善[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2009（24）

4.楊帆，李宏謹(jǐn)，李勇.泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)[J].管理世界，2005（6）

5.高波，王斌.中國(guó)大中城市房地產(chǎn)需求彈性地區(qū)差異的實(shí)證分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2008，30（1）endprint