胡 建

“地者，萬(wàn)物之本源”，土地是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。圍繞土地的開(kāi)發(fā)利用而對(duì)原有的土地權(quán)利制度予以補(bǔ)充或修正，始終是各國(guó)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)制度和物權(quán)法律制度中較為重要的突破或創(chuàng)建。2013年《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出賦予土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能；保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，并選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。2014年《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》和《積極發(fā)展農(nóng)民股份合作賦予集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點(diǎn)方案》，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”，并賦予農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)。2015年1月《中共中央關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見(jiàn)》中進(jìn)一步明確指出：“做好承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保貸款試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)開(kāi)展‘三農(nóng)’融資擔(dān)保業(yè)務(wù)?！鞭r(nóng)村土地抵押，雖在國(guó)家政策層面已獲肯定，但是大陸地區(qū)仍欠缺相應(yīng)的法權(quán)運(yùn)行機(jī)制滿(mǎn)足社會(huì)實(shí)踐需求；農(nóng)村土地抵押制度法律供給不足，與城市成熟的制度相比，民法的視域里欠缺明確且具可操作性的農(nóng)村土地抵押法律規(guī)范?？疾煳覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)的農(nóng)村土地抵押法律制度，可為構(gòu)造我國(guó)大陸地區(qū)的農(nóng)村土地抵押法律制度提供有益的制度啟迪。

一、臺(tái)灣地區(qū)的農(nóng)村土地改革及其土地權(quán)利架構(gòu)

臺(tái)灣光復(fù)之前，絕大部分土地被日本所掠奪或?yàn)樯贁?shù)地主所掌控，近半數(shù)的農(nóng)民淪為佃農(nóng)和雇農(nóng)，唯有租佃土地耕作以維持生存。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1945年臺(tái)灣耕地面積816230公頃，而從日本人手中接管的“公地”竟占到臺(tái)灣土地的五分之一（殷章甫，1984）。不合理的土地租佃制度成為臺(tái)灣土地問(wèn)題的核心。光復(fù)初期，為促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展和保護(hù)佃農(nóng)，臺(tái)灣地區(qū)推行一系列的土地改革，包括實(shí)施所謂“耕地三七五減租”、“公地放領(lǐng)”和“耕者有其田”三大政策（李國(guó)鼎，1996）。通過(guò)上述土地改革舉措，基本上廢除了地主的土地所有制，建立起農(nóng)民為主體的土地私有制。

臺(tái)灣地區(qū)的農(nóng)村土地改革都是伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而展開(kāi)的，是工業(yè)化過(guò)程中調(diào)整工農(nóng)關(guān)系和城鄉(xiāng)關(guān)系，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)凋發(fā)展的一項(xiàng)重大舉措，改革的根本目的是建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)制度，實(shí)現(xiàn)地盡其利愿景。臺(tái)灣的土地依其使用目的，立法上區(qū)分為建筑用地（如住宅、官署、學(xué)校、工廠、公園、船埠、碼頭、飛機(jī)基地、墳場(chǎng)等）、直接生產(chǎn)用地（農(nóng)地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、水源地、池塘等）、交通水利用地（道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等）和其他土地（沙漠、雪山等）。 土地作為重要生產(chǎn)資料，不論就安身立命之處所或投資融資之工具而言，無(wú)一不為攸關(guān)個(gè)人經(jīng)濟(jì)生活的重要方面。在擔(dān)保與用益物權(quán)方面，臺(tái)灣地區(qū)既有政府與民間合作開(kāi)發(fā)，在公有地上設(shè)定“地上權(quán)”，也有往日稱(chēng)為“永佃權(quán)”、而今修改之“農(nóng)育權(quán)”，更有包括具有臺(tái)灣特色的農(nóng)地抵押和原住民保留地抵押在內(nèi)的抵押權(quán)。臺(tái)灣的抵押權(quán)根據(jù)財(cái)產(chǎn)的形態(tài)一般區(qū)分為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和權(quán)利抵押權(quán)。前者規(guī)定于《民法》物權(quán)編，后者則規(guī)定于《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》，權(quán)利抵押權(quán)（地上權(quán)、農(nóng)育權(quán)及典權(quán)均得為抵押之標(biāo)的物）規(guī)定及其他抵押權(quán)準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之規(guī)定。 地上權(quán)、農(nóng)育權(quán)及典權(quán)，均可為抵押權(quán)之標(biāo)的物，以其設(shè)定之抵押權(quán)，稱(chēng)為權(quán)利抵押權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)抵押可分為“普通抵押權(quán)”和“最高限額抵押權(quán)”。 依臺(tái)灣地區(qū)《民法》第860條規(guī)定，稱(chēng)普通抵押權(quán)者，為債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供其債權(quán)擔(dān)保之不動(dòng)產(chǎn)，得就該不動(dòng)產(chǎn)賣(mài)得價(jià)金優(yōu)先受償之權(quán)。抵押權(quán)所擔(dān)保者為債權(quán)，而所受清償者亦是其債權(quán)。原臺(tái)灣民法物權(quán)編規(guī)定未標(biāo)明“債權(quán)”，易使人誤解受清償者為抵押權(quán)，為避免疑意，仿《德國(guó)民法》第1113條、《奧地利民法》第447條和《韓國(guó)民法》第356條，修正了該條的表達(dá)。但更應(yīng)值得關(guān)注的是，2010年8月3日新修訂的民法物權(quán)編 （用益物權(quán)及占有）除了原有“第一節(jié)‘普通抵押權(quán)’”和“第二節(jié)‘最高限額抵押權(quán)’”外，新增節(jié)名 “第三節(jié) ‘其他抵押權(quán)’”。所謂“權(quán)利抵押”即被放置于臺(tái)灣《民法》“第六章抵押權(quán)”之“第三節(jié)其他抵押權(quán)”中。臺(tái)灣抵押權(quán)種類(lèi)繁多，除了普通抵押權(quán)和最高限額抵押權(quán)外，尚有權(quán)利抵押（地上權(quán)、農(nóng)育權(quán)及典權(quán)等）、農(nóng)地抵押、原住民保留地抵押以及特別法上的抵押權(quán) （如礦業(yè)權(quán)抵押、漁業(yè)權(quán)抵押權(quán)）等，為期望周延，又增訂了該節(jié)。

二、臺(tái)灣地區(qū)的農(nóng)村土地權(quán)利抵押制度

1.地上權(quán)之抵押

臺(tái)灣，已往土地所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)極為常見(jiàn)，政府土地亦常有出售的情形，現(xiàn)在土地所有權(quán)人漸為珍惜其所有權(quán)，僅以設(shè)定地上權(quán)的方式供他人在一定期限內(nèi)使用，政府土地也大多主張“只租不售”，以維護(hù)公有資產(chǎn)。地上權(quán)，乃指以他人土地上有建筑物，或其他工作物，或竹木為目的，而使用其土地的權(quán)利。地上權(quán)為限制物權(quán)，亦為用益物權(quán)。地上權(quán)系以發(fā)揮土地之利用為目的，為對(duì)土地所有權(quán)用益限制，因此不須注重當(dāng)事人之人格特性，地上權(quán)人可將權(quán)利讓與他人，并可以地上權(quán)為抵押物之標(biāo)的物。根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第838條和第882條之規(guī)定，地上權(quán)利人除了土地的使用收益權(quán)，可將其權(quán)利讓與他人或設(shè)定抵押權(quán)。地上權(quán)具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，可以視之為擔(dān)保之標(biāo)的物，地上權(quán)抵押為權(quán)利抵押之一種。設(shè)定抵押權(quán)為地上權(quán)人的處分權(quán)中應(yīng)有的內(nèi)涵之一。地上權(quán)抵押之設(shè)定須書(shū)面為之，且非經(jīng)登記不生效力。區(qū)分地上權(quán)人將其權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，必須以其建筑物或其他工作物一并設(shè)定，不得分離。

（1）地上權(quán)與土地所有權(quán)之差別：其一，地上權(quán)為定限物權(quán)，土地所有權(quán)為完全物權(quán)。所有權(quán)乃于法律范圍內(nèi)，可自由使用、收益、處分其所有物的支配權(quán)；地上權(quán)，則僅為保有建筑物或其他工作物而使用土地之權(quán)利，范圍較窄。其二，土地所有權(quán)為本權(quán)，地上權(quán)僅為用益物權(quán)的一種。地上權(quán)之效力優(yōu)于土地所有權(quán)，即地上權(quán)與土地所有權(quán)并存時(shí)，地上權(quán)先行使。其三，地上權(quán)人對(duì)于土地所有權(quán)人負(fù)有一定之義務(wù)，而土地所有權(quán)人則無(wú)。地上權(quán)僅為土地他項(xiàng)權(quán)利之一種，乃土地所有權(quán)之負(fù)擔(dān)。

（2）地上權(quán)與土地租賃權(quán)之異同：其一，地上權(quán)為物權(quán)，應(yīng)登記而生效。土地租賃為債權(quán)，只要當(dāng)事人相互表示意思一致，租賃契約即為成立。其二，地上權(quán)人不得請(qǐng)求土地所有人為土地之修繕，而承租人則有此請(qǐng)求權(quán)。其三，地上權(quán)人有負(fù)擔(dān)支付地租之義務(wù)者，亦有無(wú)償使用，而承租人則必須支付租金。 其四，地上權(quán)人依約定可以自由讓與其權(quán)利，或以之供債權(quán)之擔(dān)保設(shè)定抵押，或以土地出租于他人；而租賃權(quán)為具有相對(duì)性之債權(quán)，較注重當(dāng)事人之人格特性，原則上不允許當(dāng)事人任意轉(zhuǎn)讓或設(shè)定負(fù)擔(dān)，故承租人非經(jīng)過(guò)出租人之承諾，不得轉(zhuǎn)租，亦不得以其權(quán)利供債權(quán)之擔(dān)保而設(shè)定抵押。 其五，地上權(quán)之存續(xù)期間，法律無(wú)明文限制；而租賃之期限，則不得逾20年，租地建屋不在此限。地上權(quán)于期限屆滿(mǎn)時(shí)，如其工作物為建筑物者，可按該建筑物之時(shí)價(jià)請(qǐng)求補(bǔ)償；而租賃權(quán)人于契約屆滿(mǎn)時(shí)，僅有取回其工作物之權(quán)。其六，地上權(quán)人積欠地租達(dá)兩年之總額者，除另有習(xí)慣外，土地所有人可終止其地上權(quán)；而承租人支付租金有遲延，出租人定出相當(dāng)期限催告，承租人于其期限內(nèi)仍不支付，出租人方可終止契約。其七，地上權(quán)準(zhǔn)用相鄰關(guān)系之規(guī)定，且地上權(quán)應(yīng)以書(shū)面為之；租賃權(quán)在租約期限逾一年未訂立書(shū)面者，視為不定期租賃。

2.農(nóng)育權(quán)之抵押

（1）農(nóng)育權(quán)定義。根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第850條之1第1項(xiàng)，所謂農(nóng)育權(quán)，是指在他人土地上農(nóng)作、森林、養(yǎng)殖、畜牧、種植竹木或保育的權(quán)利。農(nóng)育權(quán)傳承農(nóng)業(yè)使用的“用益物權(quán)”法度，并注重土地資源的永續(xù)利用，兼具“生態(tài)保育”和“土地利用”，二者相輔相成而相得益彰。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》物權(quán)編于2010年2月3日修訂，公布刪除了“永佃權(quán)”的規(guī)定，并增訂“農(nóng)育權(quán)”的規(guī)定。“永佃權(quán)”的規(guī)定，一經(jīng)設(shè)定將造成土地所有人與使用人永久分離，在實(shí)務(wù)上設(shè)定此種權(quán)利的登記案件甚少。而“農(nóng)育權(quán)”則與“永佃權(quán)”不同，依其是否有期限區(qū)分為“定期農(nóng)育權(quán)”和“不定期農(nóng)育權(quán)”。農(nóng)育權(quán)原則上定有期限，且最長(zhǎng)不得逾20年；逾20年者，縮短為20年。 正源于“農(nóng)育權(quán)”較之“永佃權(quán)”的靈活性和短期性，更能充分發(fā)揮土地的效能，權(quán)利人行使權(quán)利亦更為便捷和多樣化。

（2）農(nóng)育權(quán)的抵押。農(nóng)育權(quán)抵押因登記設(shè)定。農(nóng)育權(quán)既系用益物權(quán)，則其發(fā)生需經(jīng)地政機(jī)關(guān)登記始生效力。農(nóng)育權(quán)的取得既可基于法律行為而取得（如“農(nóng)育權(quán)設(shè)定登記”或是“農(nóng)育權(quán)讓與移轉(zhuǎn)登記”），也可以基于法律行為以外之原因而取得，如農(nóng)育權(quán)之繼承、農(nóng)育權(quán)之時(shí)效取得或其他法律規(guī)定所取得，但后者需經(jīng)登記，始得處分其物權(quán)。當(dāng)事人在設(shè)定農(nóng)育權(quán)時(shí)，應(yīng)就設(shè)定目的予以約定，一旦約定，則已成農(nóng)育權(quán)的內(nèi)容，地政機(jī)關(guān)辦理登記時(shí)，宜將該農(nóng)育權(quán)之設(shè)定目的予以登記。根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第758條、第759條和第850條之3規(guī)定，農(nóng)育權(quán)抵押因登記設(shè)定，且非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。

3.典權(quán)抵押

所謂典權(quán)，其是支付典價(jià)，在他人的不動(dòng)產(chǎn)為使用、收益，于他人不回贖時(shí)，取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利。典權(quán)之客體為土地及其定著物，具體包括土地、房屋、堤防、隧道、橋梁或其他建筑物與工作物。2010年8月3日新修訂的民法物權(quán)編仍保留“典權(quán)”，此權(quán)利因其物權(quán)之故，效力強(qiáng)于租賃等債權(quán)。同時(shí)，因其用益范圍與所有權(quán)相同，地上權(quán)和農(nóng)育權(quán)等用益物權(quán)均有所不及。典權(quán)人可將其典權(quán)讓與他人，典權(quán)人并得將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。典權(quán)抵押的設(shè)定應(yīng)自登記始發(fā)生效力。依據(jù)物權(quán)優(yōu)先效力原則，本應(yīng)依據(jù)物權(quán)登記之先后決定其優(yōu)先效力，若有后設(shè)定之抵押權(quán)，自不得妨礙先設(shè)定之典權(quán)。出典人回贖典物，典權(quán)消失，抵押權(quán)可繼續(xù)存在；然若出典人不回贖典物者，典權(quán)人取得典物所有權(quán)后，抵押權(quán)之存在對(duì)其有所妨害，抵押權(quán)應(yīng)對(duì)典權(quán)人不發(fā)生效力，典權(quán)人可請(qǐng)求除去該抵押權(quán)。至于抵押權(quán)所擔(dān)保之債權(quán)先到清償期，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)者，典權(quán)不受影響，仍可繼續(xù)存在，拍定人所取得之拍定物仍屬附有典權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)。

（1）土地與地上建筑物一體抵押。典物為土地，典權(quán)人在其土地上有建筑物者，其典權(quán)與建筑物不得分離而為讓與或抵押等處分。 僅以土地或建筑物設(shè)典時(shí)，推定有租賃關(guān)系。 出典人將典物出典后，仍為典物的所有人，可以自由處分（包括轉(zhuǎn)讓和抵押等）該典物。

（2）典權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與消失。以典權(quán)設(shè)定抵押者，抵押權(quán)所擔(dān)保之債權(quán)，其清償期先于典權(quán)之清償期者，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，可申請(qǐng)法院拍賣(mài)典權(quán)，由拍定人取得該典權(quán)。抵押權(quán)所擔(dān)保之債權(quán)，其清償期后于典權(quán)之清償期者，若出典人到期回贖典物，典權(quán)消失，存于典權(quán)上之抵押權(quán)原應(yīng)隨同消失，然回贖典物之典價(jià)，應(yīng)可依抵押權(quán)物上代位的法理，使抵押權(quán)移存于該典價(jià)上；至于出典人到期不回贖典物，典權(quán)人依法取得典物的所有權(quán)，典權(quán)消失，但依抵押權(quán)物上代位的法理，抵押權(quán)亦應(yīng)存于該不動(dòng)產(chǎn)上（謝在全，2010）。 德國(guó)《地上權(quán)條例》第 1l、12 條規(guī)定，地上權(quán)可以獨(dú)立地作為抵押權(quán)之標(biāo)的?！斗▏?guó)民法典》第2118條第2項(xiàng)規(guī)定，用益權(quán)可以抵押?！度毡久穹ǖ洹返?69條第2款明確規(guī)定地上權(quán)和永佃權(quán)可以抵押。

三、臺(tái)灣地區(qū)農(nóng)村土地權(quán)利抵押的制度啟迪

1.農(nóng)村土地抵押的本質(zhì)：權(quán)利抵押

農(nóng)村土地抵押，除所有權(quán)可以抵押之外，地上權(quán)、農(nóng)育權(quán)、典權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)均得為抵押之標(biāo)的物，即抵押權(quán)可以依法以財(cái)產(chǎn)權(quán)為客體而成就權(quán)利抵押權(quán)。農(nóng)村土地抵押乃權(quán)利抵押之典型形態(tài)，權(quán)利可成為抵押權(quán)的客體。物權(quán)的支配力是法律之力，而不同于物理之力。物權(quán)是對(duì)物之權(quán)，而物權(quán)之物是法律之物，包括不限于看得見(jiàn)、摸得著的有形體物。財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為看不見(jiàn)、摸不著的客觀存在，乃法律之物中的無(wú)形物。財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以作為擔(dān)保物權(quán)的客體，此乃各國(guó)通例。如德國(guó)《地上權(quán)條例》第1l、12條規(guī)定，地上權(quán)可以獨(dú)立地作為抵押權(quán)之標(biāo)的（孫憲忠，1997）。我國(guó)大陸地區(qū)，農(nóng)村土地私有制抑或國(guó)有制，皆不符合中國(guó)的農(nóng)情和國(guó)情；假設(shè)徹底轉(zhuǎn)變目前的農(nóng)村土地所有制性質(zhì)，亦必將造成現(xiàn)行法律制度的全面調(diào)整，制度改造成本甚大，立法操控甚難。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)改造的現(xiàn)實(shí)主義路徑是在堅(jiān)持集體土地所有制基礎(chǔ)上，賦予集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)等抵押權(quán)能，激發(fā)農(nóng)村土地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

2.立法上實(shí)時(shí)革新：以“農(nóng)育權(quán)”取代“永佃權(quán)”

永佃權(quán)之目的，乃永久在他人土地上為耕作或畜牧為目的之用益物權(quán)，意在促進(jìn)荒地之耕作，以免“有者未必能用，用者未必能有”之情形，使有勞動(dòng)力而無(wú)土地者得永久利用他人土地，從事耕作或畜牧（鄭玉波，2008）。然由于時(shí)代變遷，臺(tái)灣社會(huì)結(jié)構(gòu)從農(nóng)業(yè)社會(huì)形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楣ど虡I(yè)社會(huì)形態(tài)，永佃權(quán)之功能逐漸因?yàn)楦刈赓U與地上權(quán)之發(fā)展而萎縮，且由于永佃權(quán)之設(shè)定造成土地所有人與使用人之永久分離，已經(jīng)影響到農(nóng)地的合理利用（鄭冠宇，2013）。加之目前臺(tái)灣地區(qū)各地政事務(wù)所受理永佃權(quán)設(shè)定登記案件甚少，且部分案件系基于為保障抵押權(quán)或保障農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)移之權(quán)利而設(shè)定，已扭曲永佃權(quán)之本旨，造成對(duì)永佃權(quán)規(guī)定存在價(jià)值之質(zhì)疑。 故立法選擇上以“農(nóng)育權(quán)”取代“永佃權(quán)”。 其立法上突破農(nóng)地使用規(guī)定方面的債權(quán)性質(zhì)，以土地資源永續(xù)利用和物盡其用為主軸，結(jié)合本土土地權(quán)利狀況實(shí)情，建立起符合實(shí)際且完整的用益物權(quán)體系。隨著農(nóng)村生產(chǎn)力之發(fā)展，當(dāng)農(nóng)村土地權(quán)利構(gòu)造不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求時(shí)，理應(yīng)適時(shí)對(duì)農(nóng)村土地權(quán)利予以改造，以科學(xué)合理的土地權(quán)利結(jié)構(gòu)與權(quán)能促進(jìn)土地效率之提高。

3.土地利用與土地保育之間尋求平衡

土地是人類(lèi)生存之重要自然資源，理應(yīng)合理利用土地，在土地之開(kāi)發(fā)利用與土地保育之間尋求平衡。既要物盡其用，也要維護(hù)土地之本質(zhì)，保持其生產(chǎn)力，俾得永續(xù)利用。臺(tái)灣地區(qū)對(duì)于違反農(nóng)育權(quán)之目的和約定方法，法律賦予其土地所有人終止該用益物權(quán)的權(quán)利。世界各國(guó)均有相關(guān)的立法例子，例如《日本民法典》第271條規(guī)定：“永佃權(quán)人不能對(duì)于土地施加可能發(fā)生無(wú)法恢復(fù)性損害的變更?！薄度鹗棵穹ǖ洹返?69條第1項(xiàng)規(guī)定：“用益權(quán)人不得在土地經(jīng)營(yíng)用途上作任何變更，造成土地所有人嚴(yán)重不利益。”土地應(yīng)以其性質(zhì)和用途合理利用，保持土地之生產(chǎn)力；土地之使用不得為使其不能恢復(fù)原狀之變更，過(guò)度利用或戕害其自我更新能力，以避免自然資源之枯竭。

4.農(nóng)村土地抵押存在法律上的合理限制

臺(tái)灣為確保農(nóng)民或原住民的生存權(quán)，法律在農(nóng)村土地抵押方面予以合理的限制。根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第4條的規(guī)定，土地抵押權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)或消失，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。為擔(dān)保多個(gè)債權(quán)，農(nóng)村土地權(quán)利人就同一土地設(shè)定多個(gè)抵押者，其次序可依據(jù)登記之先后定之 （李永然、黃振國(guó)、黃志偉，2012）。農(nóng)村土地抵押登記的限制，主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面：其一為農(nóng)地的抵押權(quán)限制。農(nóng)舍應(yīng)與其坐落基地并同移轉(zhuǎn)或并同設(shè)定抵押權(quán)。其二為原住民保留地的抵押權(quán)限制。原住民保留耕地耕作權(quán)不得為抵押權(quán)之標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)。

5.與時(shí)俱進(jìn)且及時(shí)調(diào)整不適宜的法律政策

土地乃萬(wàn)物之根本，并為財(cái)產(chǎn)權(quán)之重要客體，其所涉及或衍生之相關(guān)問(wèn)題，亦頗為復(fù)雜。南京國(guó)民政府因襲大陸法系傳統(tǒng)，在1930年制定了《土地法》。該法至今仍在臺(tái)灣地區(qū)施行，并成為臺(tái)灣地區(qū)的土地基本法。時(shí)移世易，變法宜矣。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)轉(zhuǎn)型，臺(tái)灣地區(qū)《土地法》先后于1955年、1975年、1989年、1995年、2000年、2001年、2005年和 2006年進(jìn)行了8次修正（黃亮，2007）。該法與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)調(diào)整了農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)的限制性條款。臺(tái)灣地區(qū)的土地立法適應(yīng)社會(huì)形態(tài)的變化，及時(shí)調(diào)整不適宜的法律政策，以真正發(fā)揮法律規(guī)范的引導(dǎo)功能。臺(tái)灣地區(qū)農(nóng)村土地改革的進(jìn)程中，大量土地法規(guī)的相繼出臺(tái)即為明證。如《三七五減租法》、《耕者有其田法》、《區(qū)域計(jì)劃法》、《非都市土地使用管制規(guī)則》、《國(guó)土綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃》和《農(nóng)業(yè)發(fā)展條例》等。

1.殷章甫著：《中國(guó)之土地改革》，臺(tái)北：中央文物供應(yīng)社1984年版。

2.李國(guó)鼎著：《臺(tái)灣的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)》，東南大學(xué)出版社1996年版。

3.謝在全著：《民法物權(quán)論（上）》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2010年版。

4.孫憲忠著：《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版。

5.鄭玉波著：《民法物權(quán)》，臺(tái)北：三民書(shū)局股份有限公司2008年版。

6.鄭冠宇著：《民法物權(quán)》，臺(tái)北：新學(xué)林出版股份有限公司2013年版。

7.李永然、黃振國(guó)、黃志偉、劉金順著：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)務(wù)——擔(dān)保、用益物權(quán)編》，臺(tái)北：永然文化出版股份有限公司2012年版。

8.黃亮：《劃撥土地使用權(quán)抵押立法矛盾之探析》，《中國(guó)土地科學(xué)》2007年第6期。