□ 羌杰
基于財(cái)務(wù)管理視角的大型商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)管理探討
□羌杰
大型商業(yè)銀行受歷次企業(yè)改制、區(qū)域商業(yè)環(huán)境變遷等諸多因素影響,存在一定規(guī)模的閑置房產(chǎn),其中大部分為營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房。本文從商業(yè)銀行財(cái)務(wù)管理視角對(duì)閑置房產(chǎn)核算效益進(jìn)行了評(píng)判,總結(jié)了閑置房產(chǎn)形成的主要原因,提出了閑置房產(chǎn)管理中存在的主要問(wèn)題,并結(jié)合實(shí)際情況提出了管理建議。
隨著商業(yè)銀行財(cái)務(wù)管理能力的提升,全額資金管理、經(jīng)濟(jì)資本管理及經(jīng)濟(jì)增加值管理等已成為其內(nèi)部管理主要框架。從全面核算角度看,當(dāng)前商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)不能服務(wù)于主營(yíng)業(yè)務(wù),且主要存在如下支出項(xiàng)目:一是增加全額資金成本支出。作為一項(xiàng)資產(chǎn),閑置房產(chǎn)所處分支機(jī)構(gòu)同樣需要向其總行支付全額資金成本。二是增加凈利潤(rùn)調(diào)減額。作為固定資產(chǎn),在商業(yè)銀行計(jì)算EVA過(guò)程中,通常以固定資產(chǎn)占用費(fèi)的形式調(diào)減核算凈利潤(rùn),直接影響績(jī)效考核水平。三是增加財(cái)務(wù)期間費(fèi)用支出。閑置房產(chǎn)在其存續(xù)期間需要繳納房產(chǎn)稅、折舊費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用。四是增加資本成本支出。作為100%權(quán)重風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn),且結(jié)合固定資產(chǎn)集約化使用導(dǎo)向,商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資本占用系數(shù)通常設(shè)置在25%左右,資本成本率高達(dá)3.75%,遠(yuǎn)高于其他正常類資產(chǎn)的資本成本率。
綜上,商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)不能服務(wù)于主營(yíng)業(yè)務(wù),無(wú)經(jīng)濟(jì)利益流入或產(chǎn)生十分有限的營(yíng)業(yè)外收入,卻承擔(dān)了較多的財(cái)務(wù)管理?yè)p耗,背離了現(xiàn)代商業(yè)銀行價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理基本原則。
一是經(jīng)濟(jì)環(huán)境變遷,網(wǎng)點(diǎn)撤并搬遷形成。主要受地方城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn),鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃合并,原網(wǎng)點(diǎn)所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生深刻變遷,已不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基本條件,商業(yè)銀行對(duì)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行撤并搬遷形成閑置房產(chǎn)。二是政府政策影響,臨時(shí)過(guò)度形成閑置。受政府城市建議影響,部分網(wǎng)點(diǎn)租賃搬遷后暫未使用拆遷補(bǔ)償房形成閑置。部分網(wǎng)點(diǎn)受政府規(guī)劃要求,已搬離原有網(wǎng)點(diǎn),但政府拆遷政策遲遲未能落地或已流產(chǎn),造成閑置房產(chǎn)。三是房產(chǎn)結(jié)構(gòu)缺陷,難以滿足使用要求。部分房產(chǎn)面積過(guò)小,或存在結(jié)構(gòu)缺陷,難以達(dá)到營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)造成閑置。四是歷史問(wèn)題延續(xù),盤(pán)活使用存在阻力。大型商業(yè)銀行在歷次改革、改制過(guò)程中,部分房產(chǎn)確權(quán)上存在問(wèn)題,部分房產(chǎn)與其他機(jī)構(gòu)存在使用上的掣肘,部分房產(chǎn)作為老員工的房改補(bǔ)償性使用,清退及充分使用存在很大阻力形成實(shí)際上的閑置房產(chǎn)。五是建筑面積超標(biāo),未能充分使用。部分營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積過(guò)大,又受制于商業(yè)銀行嚴(yán)格的網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),單一房產(chǎn)剩余部分無(wú)法全部利用形成閑置面積。六是配合業(yè)務(wù)營(yíng)銷,網(wǎng)點(diǎn)主動(dòng)轉(zhuǎn)移形成。商業(yè)銀行在與財(cái)政、行政事業(yè)單位等大型優(yōu)質(zhì)客戶合作過(guò)程中,為便于配合重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷,主動(dòng)重新租賃網(wǎng)點(diǎn),造成原有網(wǎng)點(diǎn)房產(chǎn)閑置。七是受限網(wǎng)點(diǎn)布局,確實(shí)不宜使用。主要受網(wǎng)點(diǎn)地理分布影響,在同一臨近區(qū)域存在多處房產(chǎn),如果全部開(kāi)發(fā)使用勢(shì)必造成同一經(jīng)營(yíng)行內(nèi)不同網(wǎng)點(diǎn)間不必要的競(jìng)爭(zhēng),降低整體資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造水平,從而形成閑置。
一是金額規(guī)模較小,受重視程度相對(duì)不足。商業(yè)銀行閑置房產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)有限,且原值及凈值均不大,通常二級(jí)分行閑置房產(chǎn)原值在3000萬(wàn)元左右,一般占總固定資產(chǎn)原值比重不超過(guò)3.3%,每宗凈值在50萬(wàn)元以下。由于金額整體較小,在現(xiàn)有商業(yè)銀行考核及資源配置體系中常常被忽略,難以有效引起應(yīng)有的重視。二是形成原因復(fù)雜,有效盤(pán)活時(shí)機(jī)難確定。由于閑置房產(chǎn)形成的原因相對(duì)復(fù)雜,政策因素、歷史問(wèn)題、區(qū)域環(huán)境、經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向、業(yè)務(wù)合作等因素均會(huì)持續(xù)不確定地影響閑置房產(chǎn)的最佳盤(pán)活使用方式,造成閑置房產(chǎn)盤(pán)活時(shí)機(jī)難以有效確定。三是整體質(zhì)量較差,有效利用需要較多投入。通常閑置房產(chǎn)在結(jié)構(gòu)、面積、區(qū)位等方面均存在不少問(wèn)題,且大部分經(jīng)久失修,房產(chǎn)狀況相對(duì)較差,改造使用需要新增較多投入。四是狀況差異明顯,難以形成統(tǒng)一的盤(pán)活管理模式。受不同的閑置原因、各經(jīng)營(yíng)行不同的網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)等因素影響,具體到每宗閑置資產(chǎn)的狀況可謂千差萬(wàn)別,難以形成全行統(tǒng)一的盤(pán)活利用模式,造成管理效率的低下。五是管理要求較嚴(yán),利用前損失難以有效彌補(bǔ)。受商業(yè)銀行內(nèi)部管理制度約束,閑置房產(chǎn)在出租、處置等方面均存在嚴(yán)格的要求和繁雜的管理流程,造成閑置房產(chǎn)在等待盤(pán)活時(shí)機(jī)過(guò)程中難以充分彌補(bǔ)期間損失。
鑒于閑置房產(chǎn)在商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)中的不良財(cái)務(wù)評(píng)判,以及造成閑置的復(fù)雜原因和管理難點(diǎn),我們建議從如下方面加強(qiáng)閑置房產(chǎn)管理。
(一)賦予閑置房產(chǎn)應(yīng)有的管理地位。一是納入商業(yè)銀行條線部門(mén)考核范圍。閑置房產(chǎn)主要受規(guī)模較小影響,難以充分引起商業(yè)銀行管理重視,且由于生成原因復(fù)雜、管理難度較高,難以充分調(diào)動(dòng)內(nèi)部條線的管理積極性。商業(yè)銀行應(yīng)落實(shí)閑置房產(chǎn)的具體管理意見(jiàn),并將閑置房產(chǎn)的管理納入價(jià)值及實(shí)物管理部門(mén)的履職考評(píng)范圍,調(diào)動(dòng)內(nèi)部管理主動(dòng)性。二是單獨(dú)列為凈利潤(rùn)調(diào)整項(xiàng)目。商業(yè)銀行在EVA考核實(shí)踐中,根據(jù)需要通常將固定資產(chǎn)占用費(fèi)、外包及安保類支出、特殊資產(chǎn)處置等納入凈利潤(rùn)調(diào)減范圍,但閑置房產(chǎn)的“閑置”特征難以在核算中充分體現(xiàn)出來(lái)。商業(yè)銀行應(yīng)從提升資源使用效率的價(jià)值管理角度,充分利用EVA的考核設(shè)計(jì)規(guī)則,以閑置資產(chǎn)價(jià)值等額扣減當(dāng)期凈利潤(rùn)。三是等額抵減當(dāng)年財(cái)務(wù)資源配置額度。通常商業(yè)銀行對(duì)新增固定資產(chǎn)實(shí)行預(yù)算及授權(quán)管理模式,對(duì)存在閑置房產(chǎn)的,應(yīng)堅(jiān)持“既然有閑置何須新配置”的管理邏輯,等額扣減當(dāng)年應(yīng)配置財(cái)務(wù)資源額度。商業(yè)銀行可視當(dāng)年不同財(cái)務(wù)資源的稀缺程度,動(dòng)態(tài)確定抵減財(cái)務(wù)資源品種。四是實(shí)行盤(pán)活配套專項(xiàng)費(fèi)用配置。根據(jù)上文管理難點(diǎn)分析,閑置房產(chǎn)的盤(pán)活利用通常需要較多投入,匹配專項(xiàng)資源既可以調(diào)動(dòng)基層行的積極性,也可以切實(shí)減輕盤(pán)活管理的難度。
(二)統(tǒng)籌規(guī)劃、一處一策。閑置房產(chǎn)的形成原因、狀況千差萬(wàn)別,無(wú)法實(shí)行統(tǒng)一的管理模式,商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行“一行一案、一處一策”的管理方針。現(xiàn)結(jié)合實(shí)際情況,提出如下流程性的工作管理建議:一是統(tǒng)籌規(guī)劃,充分挖掘利用空間。商業(yè)銀行應(yīng)以一級(jí)支行為單位,統(tǒng)籌評(píng)價(jià)全轄固定資產(chǎn)使用,從經(jīng)營(yíng)行全轄布局一盤(pán)棋中謀劃閑置房產(chǎn)使用策略,充分挖掘閑置房產(chǎn)的使用價(jià)值,使閑置房產(chǎn)的盤(pán)活升格為優(yōu)化全行資產(chǎn)配置的一次重要機(jī)會(huì)。二是圍繞轉(zhuǎn)型,切實(shí)變廢為寶。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合當(dāng)前物理網(wǎng)點(diǎn)瘦身趨勢(shì),以及金融便利店、社區(qū)銀行、惠農(nóng)服務(wù)點(diǎn)等新型業(yè)態(tài)模式建設(shè),在核算可行情況下積極改造,有效利用,實(shí)現(xiàn)變廢為寶。三是相機(jī)抉擇,靈活有效利用。對(duì)于受政府拆遷、特殊文物保護(hù)等政策影響,在當(dāng)下難以充分盤(pán)活的房產(chǎn),可視情況暫作檔案?jìng)}庫(kù)、配餐室、培訓(xùn)教室、交流員工簡(jiǎn)易宿舍使用,同時(shí)根據(jù)相關(guān)外部政策落地情況,擇機(jī)深度盤(pán)活。四是議價(jià)出租,實(shí)行補(bǔ)損儲(chǔ)備。對(duì)于確實(shí)不符合改造要求,難以本行自用的閑置房產(chǎn),建議充分議價(jià)出租,有效彌補(bǔ)期間損失,甚至貢獻(xiàn)當(dāng)年利潤(rùn)。從目前閑置房產(chǎn)出租情況看,確實(shí)存在年租金超過(guò)資產(chǎn)凈值的狀況,這種損益狀況也可以說(shuō)是盤(pán)活了。同時(shí),以出租代處置,可以在核算有利情況下為商業(yè)銀行儲(chǔ)備一定的房產(chǎn)待時(shí)機(jī)成熟充分使用。五是合規(guī)外借,服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)銀行在與政府、國(guó)企、大型企業(yè)集團(tuán)合作過(guò)程中,可重點(diǎn)尋覓閑置房產(chǎn)對(duì)對(duì)方的使用價(jià)值,以作為業(yè)務(wù)準(zhǔn)入或同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的籌碼,外借合作方使用。六是無(wú)法利用,果斷處置減負(fù)。對(duì)于閑置房產(chǎn)所在區(qū)域已深度邊緣化,且在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)確實(shí)無(wú)法使用、無(wú)法出租的閑置房產(chǎn),商業(yè)銀行應(yīng)果斷處置,探尋置換等處置方式,減少期間費(fèi)用損失。
(作者單位:農(nóng)業(yè)銀行南通分行)