汪成立

摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產行業(yè)也步入了黃金發(fā)展時期，房地產市場日趨成熟，市場競爭日益激烈，如何在激勵的市場競爭中降低企業(yè)的運行成本成為我國房地產企業(yè)所關注的焦點。本文將全面介紹目標成本管理的概念和內涵，并具體論述我國房地產企業(yè)應該如何落實目標成本管理工作。

關鍵詞：房地產企業(yè) 目標成本管理 動態(tài)成本

房地產行業(yè)的飛速發(fā)展不僅僅有效地改善了我國居民的基本生活條件，也有效地提高了我國整體經(jīng)濟的增速。隨著近幾年我國房地產市場日趨成熟以及國家不斷地出臺新政策調控房地產行業(yè)的發(fā)展，我國房地產行業(yè)正式進入了轉型期，企業(yè)之間的競爭越來越激烈，房地產的價格增速大幅降低，部分城市開始出現(xiàn)房價下滑的態(tài)勢，房地產企業(yè)已經(jīng)開始由過去粗放式發(fā)展轉變?yōu)榫毣l(fā)展，成本控制能力開始轉變成為房地產企業(yè)的核心競爭力。本文將全面分析目標成本管理法的內涵，指出目標成本管理對于房地產企業(yè)成本控制的重要作用，并就如何在房地產企業(yè)推行目標成本管理給出科學合理的建議和對策。

一、目標成本管理的內涵及在房地產企業(yè)成本控制中的作用

目標成本管理是從國外引入到我國的一種先進的成本管理理念和方法，恰當?shù)氖褂媚繕顺杀竟芾砜梢杂行У乜刂破髽I(yè)成本，增加企業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)預期發(fā)展目標。下面，筆者具體介紹目標成本管理的內涵及其對房地產企業(yè)成本管控的重要作用。

（一）目標成本管理的內涵

所謂目標成本管理，指的是企業(yè)在會計核算年初設立一定的經(jīng)營目標，并依據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標進行成本預測，在此基礎之上設立合理的成本控制目標，并對設立的成本目標進行分解、過程控制、考核以及最終的評價，保證最終成本控制目標的實現(xiàn)。其真正的內涵是結合企業(yè)的總體運營目標來預測成本控制目標，并對成本控制目標進行分解和落實，最終保證總體運營目標的實現(xiàn)，是一種目標導向的過程控制。

（二）目標成本管理對房地產企業(yè)成本控制的重要作用

改革開放之后我國房地產行業(yè)就開始了發(fā)展的步伐，特別是近20年，我國房地產行業(yè)進入了黃金發(fā)展時期，無論是房地產企業(yè)的數(shù)量還是規(guī)模都實現(xiàn)了質的飛躍，也有效地推動了我國整體經(jīng)濟的發(fā)展。但隨著近幾年我國經(jīng)濟發(fā)展趨緩，國家開始出臺大量政策調控房地產行業(yè)的發(fā)展，我國房地產行業(yè)開始進入了重要的轉型期，企業(yè)的成本控制開始成為管理者所關注的焦點。與一般的行業(yè)相比，房地產開發(fā)周期長，房地產企業(yè)的整體運營成本受諸多因素影響，成本控制成為當前制約我國房地產企業(yè)轉變發(fā)展方式的最重要因素。在房地產企業(yè)推行目標成本管理，可以有效加強房地產企業(yè)成本過程控制，改變我國房地產企業(yè)粗放式的發(fā)展方式，提高我國房地產企業(yè)的發(fā)展效率。

二、目標成本管理在房地產企業(yè)的具體應用

目標成本管理法的實質是目標導向的過程管理和控制，其在房地產企業(yè)的具體應用可分為以下步驟：

（一）測定房地產企業(yè)目標成本

考慮到房地產企業(yè)所開發(fā)產品的特殊性，產品開發(fā)整體成本基本上在進行項目預算編制時就能大體確定，所以其可控開發(fā)成本在產品開發(fā)與設計階段就基本上能加以鎖定。在項目的可行性研究階段，房地產企業(yè)應本著以市場為導向的原則，認真分析研究及時可靠有用的信息資源，結合自身實際情況，以確定所開發(fā)產品的最佳目標成本。“倒扣法”在房地產企業(yè)中應用較為普遍，該方法是一種事先確定目標利潤而后測算所開發(fā)產品的市場價格（須是客戶愿意接受的開發(fā)面積、產品價格等），通過測算初步鎖定開發(fā)產品銷售收入，繼而確定相應的目標成本。

一般而言，確定目標利潤的方法有以下幾種：一是將預計銷售收入乘以邊際利潤率而后減去預計固定費用確定預計目標利潤；二是采用本企業(yè)或標桿企業(yè)業(yè)務較好年度的銷售收入乘銷售凈利率加以確定；三是將企業(yè)平均占用資產額乘以同行業(yè)平均資產利潤率或企業(yè)歷史階段最高的資產利潤率加以確定。需要指出的是，房地產企業(yè)開發(fā)產品往往是指單一項目，而上述資產利潤率指標所涉及的資產是對企業(yè)整體而言的，所以必須首先分解資產利潤率以使開發(fā)項目能夠真正達到房地產企業(yè)整體的資產利潤率水平。

（二）分解房地產企業(yè)目標成本

房地產企業(yè)可容忍的最大成本總額應不超過其所測算的目標成本，這是企業(yè)實現(xiàn)盈利的必要前提。具體目標成本的確定階段一般是在產品開發(fā)項目施工圖設計完成時點，目標成本主要包含產品開發(fā)的單位成本和總成本。完成施工圖紙設計時還須依據(jù)工程進度表來完成產品開發(fā)各階段所涉及的成本開發(fā)明細表的編制工作。

上面說到如何確定目標成本，下面就要將目標成本分解為幾個可以具體落實至各個項目部的可實現(xiàn)指標。需要指出的是，房地產企業(yè)在產品開發(fā)的過程中，其所開發(fā)產品所涉及成本項目的分解與細化堅決不能突破，只能加以降低。遇到可能影響房地產企業(yè)產品開發(fā)成本的特殊情況時，務必由產品開發(fā)項目負責人撰寫書面報告并交項目目標成本管理小組會議討論研究通過后，再上報房地產企業(yè)最高層管理人員審批通過。

（三）控制房地產企業(yè)目標成本

一般而言，房地產應將經(jīng)濟責任制與其產品開發(fā)目標成本的控制過程密切結合起來，通過層層分解目標成本并將分解細化后可轉化為責任成本的目標成本具體落實到人、崗位及相關部門，明確劃分相應的權、責、利，相應地將預算也落實到具體的崗位、部門及人員，形成并持續(xù)完善部門責任預算制，清晰劃分目標成本控制的各責任中心，結合相應的獎勵與懲罰機制，倡導積極控制目標成本的文化與環(huán)境，做到使各責任中心真正承擔起相應的責任。通過由上至下的分級管理、由下至上的反饋過程中，在房地產企業(yè)中構筑起一個多層次、廣范圍的開發(fā)產品目標成本管理體系。

應該說房地產企業(yè)產品開發(fā)目標成本控制的重點在于土地成本及建安成本，因為這兩者占產品開發(fā)成本的比重最大。具體來說，房地產企業(yè)目標成本的控制主要也可從事前、事中和事后三個控制階段進行分析：第一，事前目標成本控制。事前目標成本控制指的是在房地產項目開發(fā)之前就進行科學合理的目標成本控制工作，保證企業(yè)最終成本控制目標的順利實現(xiàn)。具體來說，房地產企業(yè)需要在項目開發(fā)之前，科學合理的分析項目所在位置和環(huán)境，并依據(jù)市場條件和財務狀況做好可行性分析以及規(guī)劃設計工作，為項目的順利實施提供科學的指導和參考。

具體來說需要在以下三個方面予以落實：首先，房地產企業(yè)需要強化土地成本控制。在當前經(jīng)濟形勢之下，土地成本占到房地產企業(yè)開發(fā)成本的很大比例，在具體項目開發(fā)過程中，企業(yè)需要采取綜合措施，在不違反相關法律和政策規(guī)定的前提下盡可能降低土地動遷成本，控制拆遷等相關費用的產生。其次，建筑材料成本和安裝成本。在具體的房地產項目建設過程之中，相關電梯、水電等材料的采購和安裝會產生一大筆費用和成本，在具體的操作過程中需要房地產企業(yè)與施工方加強溝通和協(xié)調，可以利用施工方的集中采購平臺降低項目材料采購成本，同時還需要進一步明確企業(yè)對相關材料、設備的質量要求，明確房地產項目開發(fā)的施工時間節(jié)點，保證開發(fā)項目保質保量的完成。最后，房地產企業(yè)還需要加強現(xiàn)場管理和財務管理。作為開發(fā)項目的甲方，房地產企業(yè)可以有效的協(xié)調和管理整體施工建設過程，科學的現(xiàn)場管理可以有效降低整體建設成本，保證施工節(jié)點的完成。另外，房地產企業(yè)還需要強化項目財務管理，明確每一成本和費用發(fā)生的原因，控制付款節(jié)奏，減少企業(yè)的財務成本。第三，事后成本控制。事后成本控制指的是在房地產項目開發(fā)完成之后對項目整體成本控制情況的匯總和判斷。事后成本控制的最主要工作就是財務決算，企業(yè)財務管理人員匯總項目開發(fā)所有資料，分析項目成本控制過程中各項成本和費用發(fā)生的原因，并組織企業(yè)內部審計和外部審計工作，總結成本控制的成功經(jīng)驗，指出成本控制過程中出現(xiàn)的問題，為企業(yè)的最終管理績效考評提供依據(jù)，為未來的成本控制工作提供寶貴經(jīng)驗。

三、結束語

房地產是我國目前最重要的支柱產業(yè)之一，也是利潤率很高的行業(yè)。但隨著我國房地產業(yè)市場的不斷成熟以及國家政策的不斷緊縮，成本控制能力成為房地產企業(yè)最核心的競爭力，而目標成本控制法是房地產企業(yè)成本控制最有力的方法。本文作者從目標成本控制法的內涵、作用以及具體運用等方面做了詳細的闡述，為我國房地產企業(yè)具體運用目標成本控制法提供了很好的借鑒和參考。但在這里需要指出的是，房地產企業(yè)成本控制是一項復雜的系統(tǒng)工程，目標成本控制法也僅僅是房地產企業(yè)成本控制方法之中的一種，房地產企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地、保證企業(yè)的低成本運行，還需要在實際企業(yè)管理過程中綜合考慮多種有效成本控制方法的應用。

（作者單位：海鹽中頤置業(yè)有限公司）