林春英

(龍巖市安居住宅建設(shè)有限公司，福建 龍巖 364000)

保障性住房稅收優(yōu)惠政策研究

林春英

(龍巖市安居住宅建設(shè)有限公司，福建 龍巖 364000)

我國(guó)一直都存在保障性住房的供給不足問題，因此政府才屢次增強(qiáng)保障性住房建設(shè)，在這種環(huán)境之下，有必要對(duì)保障性住房的稅收政策予以深入研究，特別是按照住房消費(fèi)理論，研究當(dāng)前稅收政策給保障性住房供給帶來的影響，以及如何對(duì)稅收政策進(jìn)行調(diào)整，以增強(qiáng)保障性住房的應(yīng)用效率。

保障性住房；稅收；優(yōu)惠政策

一、稅收政策給保障性住房供應(yīng)造成的影響

(一)對(duì)新建住房的影響

稅收政策給那些直接由政府部門投資興建的保障性住房所造成的供給量影響并不非常明顯，可以說，供給量更多時(shí)候要受制于當(dāng)?shù)卣?cái)政情況，特別是對(duì)保障性住房的重視程度，所以此處所談及的重點(diǎn)是指政府同開發(fā)商共同開發(fā)建設(shè)的保障性住房。這部分住房一般是政府投資一少部門，其他部分則交由開發(fā)商進(jìn)行融資。當(dāng)完成建設(shè)工程之后，住房交到政府手中或最終消費(fèi)者手中。在這類保障性住房的建設(shè)過程中，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向政府部門繳納的稅種包括土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等。對(duì)于合作開發(fā)的保障性住房，很多城市出于避免出現(xiàn)貧民窟問題，不再集中建設(shè)，而是將其視為商品房項(xiàng)目中的一個(gè)組成部分，這部分住房會(huì)被直接出售給有關(guān)家庭。

關(guān)于稅收方面的問題，除了按照建設(shè)比例正常免征城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅以外，在稅額較大稅中，像企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅等方面，可以說優(yōu)惠政策是非常有限的。若是不考慮開發(fā)商借助保障性住房建設(shè)可以取得政策性支持及樹立企業(yè)良好社會(huì)形象的優(yōu)勢(shì)，僅從稅收角度考慮，開發(fā)保障性住房幾乎難說有任何好處。換言之，在當(dāng)前的定價(jià)模式之中，稅收優(yōu)惠政策的激勵(lì)功能非常有限，難以發(fā)揮其應(yīng)有作用。對(duì)于那些需要經(jīng)過合作才能完成開發(fā)的項(xiàng)目，若是建設(shè)完成后直接交給政府部門進(jìn)行回購，涉及到的稅收政策優(yōu)惠不多、利潤(rùn)不高，開發(fā)商難以表現(xiàn)出積極的態(tài)度。反之，若建成之后，開發(fā)商將成品直接出售或者租賃給與條件相符的住戶，并且得到房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種上的優(yōu)惠政策，則開發(fā)商必然會(huì)表現(xiàn)出更加積極的態(tài)度。

(二)對(duì)二手房的影響

二手住房分為兩個(gè)方面，其一是二手商品房，其二是二手保障性住房。關(guān)于二手商品房的住房保障性功能，雖然不如保障性住房直接，卻也有其不可替代的作用。為了避免房?jī)r(jià)飛漲、限制惡意炒房，政府部門先后出臺(tái)了一些稅收政策，其中比較典型的政策在于增加購買時(shí)間較短的二手房轉(zhuǎn)讓稅收，見于《國(guó)家稅務(wù)總局2014年保障性住房建設(shè)稅收優(yōu)惠政策》。而對(duì)那些政府收購保障性二手住房房主卻忽視年限范圍，直接免予征收土地增值稅，其前提在于增值額少于扣除項(xiàng)目金額20%。一般情況下，市場(chǎng)利潤(rùn)便會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出政府利潤(rùn)，因此這一優(yōu)惠政策顯然難以給房主帶來吸引力，然而因?yàn)檎{(diào)控政策的嚴(yán)格化，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到了明顯遏止，所以優(yōu)惠政策的效果還是可以看到的。另外，我國(guó)政府一直鼓勵(lì)租賃性質(zhì)的住房市場(chǎng)發(fā)展，給出了相當(dāng)多的個(gè)人出租住房在稅收方面的優(yōu)惠政策，使得二手商品房投資者有了明顯收益。與此同時(shí)，雖然央行有一些加息政策，而實(shí)際上一年期存款真實(shí)利率卻始終為負(fù)數(shù)，如此一來，住房投資就顯得較為合適，畢竟投資到房產(chǎn)要比投資于銀行有更多的回報(bào)率，所以他們更樂于把住房持有到免稅期甚至更長(zhǎng)時(shí)間。由此也可以說明，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境背景之下，現(xiàn)有稅收政策給二手保障性商品住房帶來的影響作用較小，更多房主更愿意出租。

關(guān)于二手保障性住房，房主需要向政府繳納個(gè)人所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種，按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號(hào))有關(guān)規(guī)定，對(duì)于購買時(shí)間未超過5年的經(jīng)濟(jì)適用房，禁止進(jìn)行交易，由于特殊原因確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓的，由政府依原價(jià)并參考折舊原因進(jìn)行回購。在購房達(dá)到5年以后，購房者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)需要依同一時(shí)間、同一區(qū)域同普通商品房的差價(jià)向政府部門繳納土地收益款項(xiàng)，而且政府可以進(jìn)行優(yōu)先回購，當(dāng)然購房者也可以依政府有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在繳納有關(guān)土地收益價(jià)款之后，得到本住房的完整產(chǎn)權(quán)。就目前來講，政府回收購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，房產(chǎn)出售者應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行征稅的問題，政府部門還沒有做出明確規(guī)定。若將出售一方涵蓋在普通稅收政策之內(nèi)，則購買經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年年限的購房者將會(huì)承擔(dān)非常重的轉(zhuǎn)讓稅負(fù)，特別是近些年?duì)I業(yè)稅新規(guī)定發(fā)布以后，其稅負(fù)之大是可以想象的。這部分購房者當(dāng)初就已經(jīng)有了沉重的排號(hào)、裝修、利息等費(fèi)用，若再增加稅負(fù)，則其必然不會(huì)愿意將房產(chǎn)在5年之內(nèi)交到政府手中，而是會(huì)選擇在5年之后享受免稅政策。由此也可以說明，政府在保障性住房退出機(jī)制上的稅收安排是不夠妥當(dāng)?shù)?，可以說已經(jīng)給保障性住房帶來了一定的發(fā)展阻礙，不利于房產(chǎn)的正常循環(huán)。

(三)對(duì)捐贈(zèng)房的影響

將企業(yè)或者個(gè)人出于公益考慮而捐贈(zèng)的住房作為保障性房源，捐贈(zèng)者需要繳納土地增值稅、企業(yè)(個(gè)人)所得稅、印花稅等等，也就是說，企業(yè)所得稅繳納主體在做出對(duì)外捐贈(zèng)活動(dòng)時(shí)，需要視同銷售，并如實(shí)計(jì)算所得稅。而政府在2008年時(shí)則明確了捐贈(zèng)住房看作保障性住房時(shí)，可以按照公益捐贈(zèng)政策加以處理，準(zhǔn)許年度總利潤(rùn)不足12%時(shí)得以扣除所得稅，這說明了政府對(duì)公益性捐贈(zèng)的引導(dǎo)政策，而盡管如此，企業(yè)依然需要承擔(dān)數(shù)額較多的營(yíng)業(yè)稅及所得稅等，土地增值稅等方面的減免數(shù)額因此就顯得微乎其微的。因此稅收政策給企業(yè)無償捐贈(zèng)活動(dòng)帶來的影響作用同樣不大，捐贈(zèng)活動(dòng)更多的是受到企業(yè)社會(huì)責(zé)任感所影響。而對(duì)于個(gè)人來說，捐贈(zèng)保障性住房的做法，同樣難說受到稅收政策的巨大促進(jìn)作用影響，畢竟和住房?jī)r(jià)值比起來，免稅數(shù)額少到可以忽略不計(jì)。只能說政府當(dāng)前所實(shí)施的一些引導(dǎo)性政策能夠起到一定的捐贈(zèng)行為倡導(dǎo)性功能。

二、稅收政策改革策略

稅收一方面屬于財(cái)政收入重要來源，另一方面也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要方法，所以若想使保障性住房政策得到更好的貫徹，就必須注意稅收政策的調(diào)節(jié)功能，鑒于上面提到的稅收政策給保障性住房供應(yīng)造成的影響力過小問題，建議從下述幾個(gè)方面進(jìn)行相應(yīng)的稅收政策改革，以達(dá)到住房政策完善目標(biāo)要求。

(一)直接的優(yōu)惠政策

就我國(guó)當(dāng)前來講，已經(jīng)設(shè)置了一些針對(duì)性的減負(fù)政策，比如上面提到的出售自用5年期以上的唯一生活用房，準(zhǔn)予免征個(gè)人所得稅；對(duì)于建造一般性住宅的，可以給予一定的土地增值稅優(yōu)惠等等，然而這些措施的受益者較為寬泛，中低收入群體難以真正從中獲益。因此可以考慮實(shí)施下述措施，以便增加中低檔收入群體的獲益可能。首先，對(duì)于中低檔收入群體來講，可以在個(gè)人所得稅前即予以扣除月供利息支出，以便讓經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房、廉租房真正名符其實(shí)，或者借助個(gè)稅返點(diǎn)的做法減輕其房貸或者是房租上的壓力。同時(shí)，對(duì)于購買房屋所出現(xiàn)的貸款利息支出，政府部門應(yīng)當(dāng)給予必要的稅基調(diào)控政策。其次，對(duì)于中低檔收入群體來說，在其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房購買活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫绞状谓灰酌庹鳡I(yíng)業(yè)稅與免征契稅的優(yōu)待，以便節(jié)約其支付成本。采取上述手段，能夠給保障對(duì)象以更為直接的優(yōu)惠，使其從中受益。而對(duì)于那些保障性住房的開發(fā)商來講，可以給予減免與土地有關(guān)的稅收，像土地使用稅、土地增值稅等都可以適當(dāng)減免，以節(jié)約房屋成本及降低房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，還可以借助營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)政策，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商加以鼓勵(lì)，使之在其能力范圍內(nèi)盡可能多建設(shè)一些適宜普通家庭的中小戶型?？傊酶鞣N手段激發(fā)企業(yè)更加積極地投入到保障性住房建設(shè)活動(dòng)中來，表面上看來，這樣的做法會(huì)使政府財(cái)政收入減少，而實(shí)際上，政府的后期開支卻得到了節(jié)約，另外政府也可以借助針對(duì)擁有多套住房的家庭增加稅收的辦法，對(duì)減少的財(cái)政收入加以彌補(bǔ)。

(二)住房保障稅的調(diào)節(jié)功能

保障性住房具有公共品的一些基本特點(diǎn)，這也就要求政府必須對(duì)其加以實(shí)時(shí)監(jiān)控，保證其一直處在可控范圍之內(nèi)。因?yàn)榻ㄔO(shè)資金的不足，讓企業(yè)難以給所有符合資格的家庭提供住房解決方案。這項(xiàng)工作的主體必然是政府，而政府資金來源主要在于稅收，所以可以考慮利用增加社會(huì)保障稅的做法，給保障性住房工作的完善提供后備支持。放眼世界范圍，已經(jīng)有超過80個(gè)國(guó)家開征了社會(huì)保障稅，而當(dāng)前我國(guó)雖然已經(jīng)將住房保障視為社會(huì)保障的一部分，但是卻并沒有與之相配套的社會(huì)保障稅，這不能不說是稅制系統(tǒng)的一個(gè)嚴(yán)重不足。所以建議在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)征收住房保障稅，以填補(bǔ)保障性住房的資金缺口。

應(yīng)當(dāng)說征收住房保障稅一方面能夠使保障性住房得到更加可靠的建設(shè)資金，另一方面也可以將住房保障真正納入到社會(huì)保障范圍，為我國(guó)社會(huì)保障制度的真正健全服務(wù)。從基本原理上講，住房保障稅可以隸屬到社會(huì)保障稅范圍之內(nèi)，即可以參考居民工資水平，進(jìn)行累進(jìn)制稅率下的征收方案向城鎮(zhèn)居民施行。這樣做既能夠給保障性住房在相關(guān)建設(shè)與使用工作籌資，還能夠?qū)?guó)民收入利益格局起一個(gè)調(diào)節(jié)作用，利于貧富差距的縮減。

(三)清理不合理稅費(fèi)

清理不合理稅費(fèi)包括兩方面內(nèi)容，其一是直接清理不合理稅費(fèi)，其二是避免出現(xiàn)稅收成本不合理轉(zhuǎn)移的問題。

在保障性住房的建設(shè)與交易過程中，若想清理不合理稅費(fèi)，其主要方針在于正稅清費(fèi)，正稅就是要盡可能使供給環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的輕重問題得到改善，并防止重復(fù)征稅問題，從而節(jié)約保障性住房成本。而清費(fèi)的意義在于嚴(yán)格清理建設(shè)保障性住房時(shí)所出現(xiàn)的不合理收費(fèi)問題，特別是避免各種收費(fèi)演變?yōu)槎愂涨闆r的發(fā)生。在建設(shè)保障性住房時(shí)，相關(guān)的稅費(fèi)清理工作必然會(huì)導(dǎo)致政府實(shí)際收入的縮水，但這并不是壞事，另外因?yàn)楸Ｕ闲宰》康闹饕峁┱呤钦?，主要資金來源是稅收，屬于政府稅收再次分配的結(jié)果，但是政府關(guān)于保障性住房的收費(fèi)內(nèi)容與政府預(yù)算管理的關(guān)聯(lián)不大，多數(shù)情況下是不直接計(jì)入到財(cái)政收入之內(nèi)的?？傊顿Y或者政府與開發(fā)商共同投資的保障性住房供給時(shí)所做出的一些稅費(fèi)清理活動(dòng)既可以節(jié)約保障性住房建設(shè)所需成本，也可以讓政府相關(guān)資金投入量更少，從而節(jié)約保障性住房資金缺口。與此同時(shí)，稅費(fèi)清理活動(dòng)還可以起到完善財(cái)稅體制、增強(qiáng)政府效率的作用。

清理不合理稅費(fèi)的第二項(xiàng)內(nèi)容是避免出現(xiàn)稅收成本轉(zhuǎn)移情況，也就是在加大保有量、增加流通環(huán)節(jié)稅收控制能力方面做努力。針對(duì)保障性住房進(jìn)行征稅，無論是在建設(shè)環(huán)節(jié)，還是流轉(zhuǎn)與保有環(huán)節(jié)，其目標(biāo)只有一個(gè)，那就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)性購房。尤其在目前形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的賣方市場(chǎng)意味明顯，稅收具有極強(qiáng)的后轉(zhuǎn)性特點(diǎn)，開發(fā)商非常容易把稅收成本向購房需求者轉(zhuǎn)移，所以增加對(duì)保障性住房各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收控制，避免出現(xiàn)稅收成本轉(zhuǎn)移是非常必要的。

三、結(jié)語

實(shí)際上我國(guó)在啟動(dòng)系統(tǒng)化住房體制改革，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)福利分房向住房商品化體制轉(zhuǎn)變的過程中，并沒有忽視住房保障制度構(gòu)建工作，早在1998年時(shí)，政府即已經(jīng)提到“建立形成商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房多元發(fā)展的住房體系”，以便讓不同收入群體需求得到滿足，2006年、2009年、2012年屢次對(duì)這一政策進(jìn)行重申。在這種環(huán)境之下，我們需要深入探討當(dāng)前稅收政策在新房、二手房、捐贈(zèng)房等方面給保障性住房供給帶來的影響問題，并提出稅收優(yōu)惠政策給保障性住房帶來最佳影響的建議。

[1]王超.城市居民基本保障住房制度變革研究[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2014，(9)：46～47.

[2]董婧.新加坡住房保障制度分析及借鑒[J].科技風(fēng)，2014，(9)：24～25.

[3]秦愛英.對(duì)鐵路職工保障房建設(shè)的現(xiàn)狀研究[J].河北企業(yè)，2014，(12)：19～20.

[4]胡曉波.市場(chǎng)化開發(fā)保障性住房視角下的REITs模式研究[D].杭州：浙江工商大學(xué)，2013，(4)：15.

[5]楊廣勇.促進(jìn)青島市保障性住房有效供給的財(cái)政政策研究[D].青島：中國(guó)海洋大學(xué)，2012，(6)：23.

2095-4654(2015)11-0015-03

2015-08-15

C913.7