河北旅投振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　王彥莉

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的研究

河北旅投振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王彥莉

摘要:近年來，全面預(yù)算管理這一有效的現(xiàn)代企業(yè)管理手段在各企業(yè)中的廣泛應(yīng)用，逐漸被各企業(yè)所接受。本文將就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理的應(yīng)用情況與存在的問題進行分析，并找出具體的對策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算 策略

近年來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與變化一直是深受人們關(guān)注的焦點問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性企業(yè)產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。多年來，我國房地產(chǎn)市場價格不斷攀升，成為老百姓眼中的奢侈品。動輒幾十萬、上百萬的房價讓中國普通老百姓拿出一生的積蓄來買房。面對增長過快的房地產(chǎn)市場，國務(wù)院辦公廳于2010年1月發(fā)布了“國十一條”，這一信息的發(fā)布主要是針對我國尚不完善的房地產(chǎn)市場和還缺乏監(jiān)督與管理的房地產(chǎn)市場而發(fā)布的，并以此為手段來抑制上漲過快的房價。2010年4月份以來，我國政府先后出臺了諸多抑制房價增長過快的措施、政策，這為我國老百姓帶來了福音，很多投資購房者對房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出觀望的態(tài)度。此時，我國的房地產(chǎn)市場的成交量呈現(xiàn)出溫和下降的形勢。隨著從2010年至2011年我國先后出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的宏觀財政政策，充分利用國家的行政手段、經(jīng)濟手段來對房地產(chǎn)市場進行了全方位的調(diào)控。隨著我國宏觀調(diào)控政策的不斷完善、我國資本市場國內(nèi)外直接融資功能的不斷恢復(fù)與發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極為嚴峻的競爭形勢。面對不斷變化的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)如何增強自身的角逐力？如何在競爭中獲得一席之地？如何運用全面預(yù)算管理的手段解決這些問題？這已經(jīng)成為我國國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點問題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀及存在的問題分析

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)還屬于發(fā)展階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還在不斷地摸索中前進。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)必然在經(jīng)營管理過程中存在著諸多問題。全面預(yù)算作為現(xiàn)代企業(yè)管理中的一種重要手段，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了很多好處，并且在實際中很多企業(yè)也實施了全面預(yù)算管理，但是，我們必須注意到，仍有為數(shù)不少的房地產(chǎn)企業(yè)的運用效果并不盡如人意，房地產(chǎn)企業(yè)在實施全面預(yù)算管理的過程中還存在一些問題。

(一)對全面預(yù)算管理的認識還模糊不清

目前，雖然我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都實行了全面預(yù)算管理的模式，但是，現(xiàn)實中對全面預(yù)算管理的運用僅僅停留在傳統(tǒng)的預(yù)算編制上，而預(yù)算的目的也僅僅是為了減少企業(yè)的成本。另外，由于企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的錯誤認識，將預(yù)算視為計劃，將這種計劃的實施歸結(jié)到財務(wù)部門來進行，財務(wù)部門以外的其他職能部門根本就不參與預(yù)算的制定工作。這樣的預(yù)算編制是缺乏可操作性、科學(xué)性、合理性的。事實上，全面預(yù)算管理工作應(yīng)該是由企業(yè)的所有人員參與的一種行為。

(二)缺乏完善的預(yù)算管理體系

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理仍是一種松散的管理，由企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層下達本年度的預(yù)算目標和計劃，再由下面的基層部門來執(zhí)行、實施。但是，由于企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層與各職能部門之間缺乏實質(zhì)性的交流與聯(lián)系，導(dǎo)致預(yù)算管理的實施并不順暢。究其原因主要是由于企業(yè)內(nèi)部并未建立一個系統(tǒng)的、完善的、強大的、科學(xué)的、合理的預(yù)算組織體系，也未建立相關(guān)的制度，最終導(dǎo)致企業(yè)在沒有整體性計劃的前提下執(zhí)行預(yù)算，使得預(yù)算目標與規(guī)劃無法順利完成。

(三)預(yù)算目標與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標相脫節(jié)

我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在制定預(yù)算管理目標時經(jīng)常與年度預(yù)算密切相連，而未能與企業(yè)的長遠戰(zhàn)略發(fā)展目標聯(lián)系在一起，特別是忽視了對項目開發(fā)的預(yù)算。在我國房地產(chǎn)行業(yè)中還沒有統(tǒng)一的相對規(guī)范化的預(yù)算標準，在進行預(yù)算編制時也是將注意力集中在本企業(yè)的經(jīng)營計劃上，而對于企業(yè)的項目開發(fā)問題并不重視。最終的結(jié)果就是企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃在實施的過程中沒有了真實數(shù)據(jù)的支撐，企業(yè)的預(yù)算與戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃嚴重脫節(jié)。

(四)預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性

很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算數(shù)據(jù)嚴重缺乏合理性、科學(xué)性，導(dǎo)致其執(zhí)行效果并不理想。很多房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)不斷激烈的競爭環(huán)境，不擇手段獲取項目投標，在拿到項目后又盲目開工、趕工程、搶進度，例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)在缺乏施工圖紙的情況下就盲目施工，結(jié)果導(dǎo)致施工圖預(yù)算超標，竣工決算大大超過了施工圖預(yù)算，這也就使得預(yù)算失去了意義。

(五)內(nèi)部控制與分析機制缺乏

在我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，比較重視預(yù)算指標的下達、編制、匯總，而對于預(yù)算的有效控制與分析這些環(huán)節(jié)并不重視。另外由于部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算數(shù)據(jù)來源寬泛、數(shù)量大，如果沒有科學(xué)的、嚴格的監(jiān)督與控制，就會造成對預(yù)算數(shù)據(jù)的執(zhí)行的失控，最終導(dǎo)致預(yù)算管理效用不能得以充分發(fā)揮。

(六)缺乏完善的預(yù)算考核與激勵機制

目前，在我國當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理中的首要問題是無法落實預(yù)算考核與激勵機制。在已經(jīng)實行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏預(yù)算考評力度，導(dǎo)致考評與激勵機制無法促進預(yù)算管理的順利實施。

二、解決我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的有效措施

(一)樹立全面預(yù)算管理的新理念

這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)必須上至企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層、下至企業(yè)的普通員工，必須樹立全面預(yù)算管理的新理念。成立由企業(yè)的董事長或總經(jīng)理擔任主要負責(zé)人、由各職能部門負責(zé)人擔任成員的全面預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)小組，在企業(yè)內(nèi)部推行全員參與的全面預(yù)算管理。在企業(yè)內(nèi)部樹立全員參與的預(yù)算管理意識，強化預(yù)算管理的群體力量。另外，對于企業(yè)已經(jīng)確定的預(yù)算目標必須嚴格遵守執(zhí)行不能隨意進行更改。

(二)建立并完善預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位在預(yù)算管理中存在的主要問題，明確責(zé)任中心的職責(zé)，確定總體預(yù)算目標，并依據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展狀況、管理模式、管理經(jīng)驗、行業(yè)特點等創(chuàng)建適合本企業(yè)的項目成本體系、費用體系等。另外，在執(zhí)行預(yù)算的過程中一定要根據(jù)發(fā)生的問題及時進行修改與完善，逐漸在企業(yè)內(nèi)部形成一套標準。

(三)制定具有整體性的規(guī)劃預(yù)算

任何企業(yè)在發(fā)展過程中將遇到激烈的競爭環(huán)境、估價宏觀政策的調(diào)控等問題，因此，企業(yè)必須有長遠的發(fā)展眼光，制定合理的策劃，以保證預(yù)算的成效。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，具有投資風(fēng)險大、投資金額大、施工時間長等特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭中獲勝就必須進行全面性的、整體性得到籌劃。同時，在考慮其規(guī)劃的內(nèi)容時，必須明確其戰(zhàn)略發(fā)展目標與規(guī)劃，為企業(yè)的發(fā)展制定出短期、中期、長期預(yù)算目標。

(四)加強對預(yù)算的監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)在制定了預(yù)算目標后，就必須嚴格按照預(yù)算的規(guī)定來執(zhí)行，以保證預(yù)算目標的實現(xiàn)。而對預(yù)算的執(zhí)行一定要做好執(zhí)行控制、調(diào)整控制、反饋控制的監(jiān)控。在預(yù)算管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門應(yīng)積極參與到預(yù)算的編制中來。由于在企業(yè)的經(jīng)營過程中存在的主客觀條件經(jīng)常發(fā)生變化，為了保證預(yù)算的嚴謹性、科學(xué)性、可操作性，就需要對預(yù)算進行一些調(diào)整。在具體地實施過程中通過及時的反饋，總結(jié)預(yù)算的執(zhí)行情況，找出存在差異的原因及時提出改進意見。

總之，全面預(yù)算管理作為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)進行內(nèi)部管理的一種有效方法已經(jīng)取得了良好的效果。雖然在預(yù)算的執(zhí)行過程中還存在一些具體問題，但是，只要房地產(chǎn)企業(yè)樹立正確的全面預(yù)算管理理念、對預(yù)算管理進行有效的監(jiān)督，一定能使預(yù)算管理為房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展做出貢獻。

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