陳小芳，鄧福康，王淑霞

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城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理面臨的困境及對策

陳小芳，鄧福康，王淑霞

（宿州學(xué)院管理工程學(xué)院，安徽宿州 234000）

城市化進(jìn)程的不斷加速，推進(jìn)了城市一體化的建設(shè)，居民對住宅方面的要求不斷增加，而與此同時，居民住宅的物業(yè)管理成為居民生活的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理對居民環(huán)境的改善、城鄉(xiāng)人民生活水平的提升等方面有著重要的作用，物業(yè)管理的好壞甚至直接到影響小區(qū)的房價。

城鄉(xiāng)一體化；物業(yè)管理；管理機(jī)制

一、我國物業(yè)管理的發(fā)展及其本質(zhì)

（一）我國物業(yè)管理的發(fā)展

物業(yè)管理是指業(yè)主對建筑物的共同擁有部分以及建筑區(qū)劃分內(nèi)的所有場所、設(shè)施的管理，或者委托其他服務(wù)企業(yè)對共有建筑物、設(shè)施、場所及設(shè)備的管理。我國物業(yè)管理的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段，第一階段是1981年到1994年初的探索起步階段。我國在深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，對計劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進(jìn)行改革，之后，將物業(yè)管理體制從沿海發(fā)展到內(nèi)陸。第二階段是1994年到1999年規(guī)范化階段。新中國成立后頒布了第一個具有全國性的物業(yè)管理法規(guī)，實現(xiàn)了物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化，并將物業(yè)管理統(tǒng)一由專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理。第三階段是1999年至今快速發(fā)展和市場化的階段。我國建設(shè)部門于1999年在深圳召開了全國性的物業(yè)管理會議，之后物業(yè)管理規(guī)模不斷壯大，對物業(yè)管理的各項配套設(shè)施進(jìn)行了完善。

（二）我國物業(yè)管理的本質(zhì)

物業(yè)管理在我國經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，但是，一直以來物業(yè)主管部門主要關(guān)注如何做好物業(yè)管理，很少有人對物業(yè)管理的內(nèi)涵性質(zhì)進(jìn)行研究。[1]普遍認(rèn)為物業(yè)管理是指對住宅區(qū)的清潔以及建筑設(shè)備的維護(hù)，并盡可能維護(hù)業(yè)主的個人利益，為居民提供安全、舒適的生活環(huán)境。但這種基于物業(yè)管理實際運作方面的定義很難將物業(yè)管理和家政服務(wù)區(qū)別開來，也在很大程度上忽視了多元產(chǎn)權(quán)條件下業(yè)主關(guān)系的治理問題。

同時，居民也表示小區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系和住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)之間存在聯(lián)系，物業(yè)管理應(yīng)將更多注意投放在業(yè)主內(nèi)部關(guān)系的治理方面，物業(yè)管理不僅是簡單的環(huán)境管理，更應(yīng)是針對業(yè)主產(chǎn)權(quán)的管理，物業(yè)管理結(jié)構(gòu)制度的安排對物業(yè)管理中產(chǎn)權(quán)費用和解決糾紛費用具有關(guān)鍵性作用。

住宅區(qū)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理存在很大困難，內(nèi)部之間存在較多矛盾糾紛，且物業(yè)管理中對共有產(chǎn)權(quán)的排他性界定不明確，使一些不交費用的業(yè)主也在享受清潔的環(huán)境。同時，內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理缺乏嚴(yán)格限制，很多業(yè)主為了自身利益在最大化面積的利用公共區(qū)域、最小化的參與公共日常維護(hù)。[2]

二、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理的核心是服務(wù)，要求在業(yè)主需求得到滿足的前提下簽訂物業(yè)管理和業(yè)主之間的協(xié)定，但一些物業(yè)企業(yè)認(rèn)為自己是管理者，沒有充分踐行自身的服務(wù)角色，加上管理的人員不夠、人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、物業(yè)管理水平不高，無法正確處理好業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理者之間的關(guān)系，角色定位混亂，具體體現(xiàn)在以下方面：

（一）業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識偏激

城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程使得城市和鄉(xiāng)村居民居住區(qū)都實行了物業(yè)管理，然而，一些鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市的居民，他們的生活習(xí)慣存在問題，為居民區(qū)的物業(yè)管理帶來了麻煩。首先，物業(yè)管理實行之后，小區(qū)進(jìn)行了環(huán)境的綠化，但是一些居民為了貪圖便宜，在小區(qū)隨意種植瓜果蔬菜，甚至鏟除掉了小區(qū)綠化帶，對小區(qū)物業(yè)管理帶來了負(fù)擔(dān)。其次，一些居民習(xí)慣將垃圾直接扔在小區(qū)，對小區(qū)的物業(yè)管理造成了負(fù)擔(dān)。再次，一些居民為了出行方便，直接踩踏小區(qū)綠地，嚴(yán)重破壞小區(qū)周圍的封閉保護(hù)，不僅給小區(qū)及周邊地區(qū)帶來安全問題。現(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理沒有明確小區(qū)的民用和商用住宅范圍，使得小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)管理存在問題，最典型的是小區(qū)民用車庫被商用，這種現(xiàn)象會給小區(qū)帶來安全隱患。最后，受我國傳統(tǒng)住宅消費福利性模式思想影響，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該是無償服務(wù)，他們無法接受自己花錢買房之后再花錢雇傭“管家”的消費方式。

（二）物業(yè)管理法律法規(guī)不健全

物業(yè)管理是通過合約形成的一種民事商務(wù)行為，物業(yè)管理的業(yè)主、用戶、物管企業(yè)三方之間不存在實質(zhì)的行政約束力，而是通過各方之間的合約認(rèn)可聯(lián)結(jié)在一起，三方人員的權(quán)力和義務(wù)需要一定的物業(yè)管理法律法規(guī)來明確，不能超越規(guī)定進(jìn)行操作。同時，物管企業(yè)和社會以及政府等方面的關(guān)系也需要一定的法律法規(guī)約束。但是，我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善，有的地區(qū)甚至存在空白，這樣無法實現(xiàn)權(quán)責(zé)明確的物業(yè)管理。另外，受傳統(tǒng)物業(yè)管理的影響，房屋管理局限于房屋整修，管理對象主要限于公有住房，對法律法規(guī)的需求性不大。1994年物業(yè)管理興起以來，國家相繼頒布了一些有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，但其實施進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要晚于其頒布的時間，可見物業(yè)管理立法滯后于物業(yè)管理的發(fā)展。

（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理自身問題

1. 物管企業(yè)和社會各種協(xié)作關(guān)系不夠規(guī)范

物業(yè)管理企業(yè)在具體的管理活動中和社會之間有著密切的聯(lián)系，企業(yè)和社會各要素之間的協(xié)調(diào)是物業(yè)管理的關(guān)鍵，一個小區(qū)物業(yè)的良好發(fā)展需要和園林、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、市政以及供暖、供電等部門之間的配合。但是，隨著物業(yè)管理的發(fā)展，企業(yè)和社會之間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)了一些問題，物業(yè)管理企業(yè)和街道、居委會、公安之間沒有處理好彼此的基金活動、業(yè)務(wù)、行政關(guān)系。

2. 物管人才短缺

現(xiàn)階段小區(qū)物業(yè)的管理人員大多是下崗工人以及一些農(nóng)村的剩余勞動力，在小區(qū)物業(yè)管理方面也主要是從事體力勞動，大多是從事物業(yè)保安、環(huán)境清潔、環(huán)境綠化以及居民生活服務(wù)。由此可見，物業(yè)管理中專業(yè)管理人員缺少，在物業(yè)管理技術(shù)維護(hù)方面缺乏專業(yè)化的人才。

3. 一些小區(qū)的獨立法人資格不明確

現(xiàn)階段內(nèi)的小區(qū)物業(yè)管理大多是行政配置而成的，主要有四種類型。第一是計劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留的房管重新組建；第二是在大型企業(yè)機(jī)構(gòu)改革中通過后勤科室轉(zhuǎn)化而來的；第三是房地產(chǎn)為了解決售后服務(wù)開發(fā)出來的；第四是專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。前三種物業(yè)管理存在很多管理上的問題，這些企業(yè)中只有不到一半的企業(yè)基本保持了收支盈利。在日常管理中體現(xiàn)了種種矛盾。

4. 物業(yè)管理存在區(qū)域性差距

區(qū)域間的物業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)重差距，深圳物業(yè)管理達(dá)到所有居民區(qū)的90%以上，物業(yè)管理涵蓋范圍廣，涉及學(xué)校、村鎮(zhèn)、醫(yī)院等各個領(lǐng)域。上海物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到80%以上，而華北地區(qū)的物業(yè)管理不到35%，華中不足10%，只有西南地區(qū)近幾年的物業(yè)管理呈現(xiàn)不斷的上升趨勢。[3]

三、城鄉(xiāng)一體化中加強(qiáng)物業(yè)管理的策略

（一）建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)

我國是法治國家，因此物業(yè)管理也要在真正意義上實現(xiàn)有法可依。加強(qiáng)對物業(yè)管理法律法規(guī)的完善，規(guī)范整個物業(yè)管理市場的發(fā)展，保證在物業(yè)管理中遇到問題后的妥善解決，充分保證物業(yè)和業(yè)主之間的利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展，實現(xiàn)社會的和諧發(fā)展。

（二）完善物業(yè)管理機(jī)制

通過對物業(yè)管理機(jī)制的完善加強(qiáng)各個物業(yè)企業(yè)之間的良性競爭。首先，加強(qiáng)完善物業(yè)管理的權(quán)力和義務(wù)機(jī)制，明確物業(yè)企業(yè)和業(yè)主自身的權(quán)力及義務(wù)，從而實現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。[4]其次，建立共創(chuàng)文明城市的機(jī)制。加強(qiáng)業(yè)主和住戶構(gòu)建良好生活環(huán)境住宅區(qū)的意識。再次，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。通過對現(xiàn)有管理機(jī)制的完善，來提升各個地區(qū)的物業(yè)競爭力，從而促進(jìn)各個地區(qū)物業(yè)的建設(shè)，提升我國物業(yè)建設(shè)的核心競爭力。

（三）增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理意識

物業(yè)和業(yè)主之間存在最直接的關(guān)聯(lián)，因此，解決物業(yè)管理問題要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理意識。首先，可通過加強(qiáng)業(yè)主和住戶間的交流來實現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)管理，讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理的重要性。其次，物業(yè)要向業(yè)主積極宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，加強(qiáng)業(yè)主間的思想交流，及時解決問題。

（四）嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商的行為

隨著企業(yè)改革的進(jìn)行，物業(yè)管理逐漸和開發(fā)商之間失去聯(lián)系，導(dǎo)致物業(yè)管理效率的低下。另外，一些開發(fā)商在物業(yè)移交的時候，會更換掉小區(qū)原有的車庫、經(jīng)營用房配置，這將會為小區(qū)物業(yè)管理增添負(fù)擔(dān)。[5]因此，政府要積極介入，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商的行為，在物業(yè)移交的時候，將車庫、經(jīng)營用房等物業(yè)移交給小區(qū)的業(yè)主委員會暫時經(jīng)營，并將物業(yè)管理中取得的收入填充物業(yè)管理經(jīng)費，從而保證物業(yè)管理的良性發(fā)展。

（五）加強(qiáng)物業(yè)公司內(nèi)部管理

物業(yè)管理是一種新型的服務(wù)業(yè)，物業(yè)和業(yè)主委員會之間是委托和被委托的關(guān)系，存在一種合同關(guān)系。首先，加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部成本核算，對有限的物業(yè)投資進(jìn)行精打細(xì)算，增強(qiáng)物業(yè)管理的實用功效。其次，要加強(qiáng)對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，實現(xiàn)專業(yè)化的物業(yè)管理。

綜上所述，政府要加強(qiáng)對物業(yè)管理的支持力度，特別是在政策和資金上，同時，要實現(xiàn)有效的物業(yè)管理，健全機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、生活化、科學(xué)化，從而更好地為城鄉(xiāng)人們服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 高業(yè)芹, 高業(yè)芬. 舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與思考[J]. 三峽大學(xué)學(xué)報, 2010(S1): 77-78.

[2] 張敏. 關(guān)于舊居住小區(qū)物業(yè)管理的幾點思考[J]. 商丘職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報, 2012(4): 36-37.

[3] 鄧紅. 項目主導(dǎo)、任務(wù)驅(qū)進(jìn)教學(xué)法在《物業(yè)信息化管理》教學(xué)中的探索與應(yīng)用[J]. 商, 2014(36): 282-282.

[4] 李思瀅. 高校物業(yè)管理專業(yè)校企政合作方案研究[J]. 科技風(fēng), 2015(1): 237-238.

[5] 楊玉平. 黨建融入現(xiàn)代經(jīng)營管理的實踐與思考[J]. 經(jīng)營管理者, 2012(14): 330-330.

（責(zé)任編校：彭 萍)

Plight of the Property Management in the Process of Urban and Rural Integration and Countermeasures

CHEN Xiaofang, DENG Fukang, WANG Shuxia

(Suzhou Institute of Management Engineering, Suzhou University, Suzhou, Anhui 234000, China)

With the acceleration of urbanization a large city is appeared. At the same time along with the increasement of population the residents’ housing conditions become the social focus. Accelerating the process of urbanization it promotes the integration of urban construction and development, residents of the housing requirements continue to increase. At the same time the residential property management becomes one of the important contents of residents' life, the residents living area gradually forms a complete set of the corresponding property management. Property management for the improvement of residents, urban and rural people’s living standards improvment plays an important role, the stand or fall of property management and even directly affects the community housing. At present there are some problems in property management. The article analyses these problems and puts forward the concrete solution strategy.

urban and rural integration; property management;Management Mechanism

F 293.347

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2015.05.015

2096-059X(2015)05–0075–03

2015-05-12

安徽省高校人文社會科學(xué)研究重點項目（SK2014A396）；安徽省高校人文社會科學(xué)重點研究項目（SK2015A570）；宿州學(xué)院皖北城鄉(xiāng)一體化研究中心招標(biāo)項目（SK2015A185）

陳小芳（1984-），女，安徽太湖人，助教，碩士，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營估價與物業(yè)管理研究。