張薛梅，朱有明

（無(wú)錫商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 無(wú)錫　214153）

發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控及其對(duì)我國(guó)的啟示

張薛梅，朱有明

（無(wú)錫商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 無(wú)錫214153）

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，政府調(diào)控措施積累了很多經(jīng)驗(yàn)，可供正在快速發(fā)展的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)借鑒。文章論述房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的必要性，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的內(nèi)涵，分析典型發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)稅、金融、法律和行政規(guī)劃方面分類調(diào)控的實(shí)踐，研究發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)及其對(duì)我國(guó)的啟示。

發(fā)達(dá)國(guó)家；房地產(chǎn)市場(chǎng)；分類調(diào)控；經(jīng)驗(yàn)借鑒

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議政府工作報(bào)告中提出根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的新思路。發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中先后不同程度地介入了宏觀調(diào)控。世界各國(guó)特別是發(fā)達(dá)國(guó)家在探索解決住房問(wèn)題的過(guò)程中，經(jīng)受了不少挫折，更積累了許多分類調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)。這些挫折和經(jīng)驗(yàn)對(duì)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過(guò)程中我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有很大的借鑒意義。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的內(nèi)涵及必要性

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的內(nèi)涵

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控是指政府宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同類別制定不同的經(jīng)濟(jì)、法律和行政措施。“分類調(diào)控”這一提法，是一種增強(qiáng)解決問(wèn)題的針對(duì)性、因地制宜的調(diào)控思想。李克強(qiáng)總理將其解讀為“根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策”。分類調(diào)控，是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)與具體類別采取的系列調(diào)控措施的總稱。

分類是指按照種類、等級(jí)或性質(zhì)分別歸類。房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方和賣方構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給。根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有不同的分類。從房地產(chǎn)需求角度來(lái)看，根據(jù)購(gòu)買目的不同，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)需求劃分為投資投機(jī)性需求與自住需求。根據(jù)收入水平的不同，把住房需求者劃分為高收入人群、中等收入人群和低收入人群；從房地產(chǎn)供給角度來(lái)看，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分為公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房、高檔商品房；結(jié)合供給與需求兩個(gè)因素來(lái)看，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合發(fā)展情況，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)、較發(fā)達(dá)地區(qū)、潛在發(fā)展區(qū)和較落后地區(qū)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的必要性

人們常說(shuō)價(jià)格是市場(chǎng)的信號(hào)燈，它反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的變化，又引領(lǐng)著市場(chǎng)供給與需求的變化。同樣是價(jià)格波動(dòng)，各地區(qū)的情形不盡相同，有些地區(qū)價(jià)格波動(dòng)主要原因是需求變動(dòng)，有些地區(qū)價(jià)格波動(dòng)主要原因在于供給變動(dòng)，有些地區(qū)價(jià)格波動(dòng)主要原因在于供給與需求的同時(shí)變動(dòng)。此外，人們購(gòu)買房地產(chǎn)的目的不完全一樣，建造的房屋也非同質(zhì)，有地理位置的不同，資金來(lái)源的不同，每一套房屋面積有大小，質(zhì)量有區(qū)別。結(jié)合供給與需求兩個(gè)因素，人們可以發(fā)現(xiàn)各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水平存在很大的差異。鑒別各地區(qū)價(jià)格漲落的主要因素，細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的不同類別，分析不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況，并針對(duì)不同類別的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取不同的經(jīng)濟(jì)、法律和行政措施可以更好地指導(dǎo)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)，有針對(duì)性地彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，促進(jìn)社會(huì)公平。

二、發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的實(shí)踐

（一）法律方面的分類調(diào)控政策

1.出臺(tái)法規(guī)抑制投資投機(jī)需求

過(guò)度的房地產(chǎn)投機(jī)行為會(huì)推高房?jī)r(jià)、造成房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展、抑制了其他消費(fèi)需求，影響內(nèi)需擴(kuò)大，加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)、甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是以剛性需求為主體。發(fā)達(dá)國(guó)家往往制定法律從制度上抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)需求。

德國(guó)曾是全球房荒最嚴(yán)重的國(guó)家之一，發(fā)展到今天，德國(guó)住房供應(yīng)充沛、政策法律完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，法律是德國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段。由于德國(guó)低房?jī)r(jià)的吸引，近年來(lái)大量海外炒房團(tuán)涌入德國(guó)，境外資金已經(jīng)超過(guò)本土資金成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力，對(duì)此，民眾普遍擔(dān)心德國(guó)房?jī)r(jià)和房租會(huì)被炒高，全國(guó)各地出現(xiàn)了大規(guī)?？棺h活動(dòng)向政府施壓，最后許多地方政府分別出臺(tái)法規(guī)限制最高房?jī)r(jià)和房租，從而極大打擊了外資炒作德國(guó)房地產(chǎn)的熱情，許多海外炒房團(tuán)開始逐步淡出德國(guó)市場(chǎng)。

2.頒布專門法律保障弱勢(shì)群體的住房需求

完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件會(huì)帶來(lái)住房的不公平，表現(xiàn)為中低收入人群不能得到合適的住房。中低收入人群就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的弱勢(shì)群體，發(fā)達(dá)國(guó)家通常制定法律保障他們的住房需求。

早在1949年，美國(guó)的《國(guó)民住房法》中就提出了 “讓每一個(gè)家庭都能在適宜的居住環(huán)境里擁有一個(gè)舒適的家”的目標(biāo)。在解決美國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)的居住困難問(wèn)題、減少貧困和種族歧視、提供更加平等的公民發(fā)展機(jī)會(huì)等方面，發(fā)揮了重要的作用。

英國(guó)政府曾制定一系列法律來(lái)滿足不同時(shí)期勞動(dòng)力移民這一特殊的中低收入群體的住房需求，在英國(guó)發(fā)生過(guò)兩次大規(guī)模的移民潮，一次是19世紀(jì)工業(yè)革命時(shí)期，另一次是二戰(zhàn)后英聯(lián)邦各國(guó)涌入英國(guó)各城市的移民潮，前者主要是農(nóng)村勞動(dòng)力向城市的移動(dòng)，后者是外籍勞動(dòng)力向英國(guó)各大城市的移動(dòng)，兩次勞動(dòng)力的大遷移都引發(fā)了較嚴(yán)重的住房問(wèn)題。為此，1851年英國(guó)的第一部住宅法《沙夫茨伯里法》（Shaftesbury Act）和同年頒布的《勞動(dòng)階級(jí)宿舍法》（Labouring Classes’Lodging House Act）提出政府可以通過(guò)建設(shè)廉價(jià)租賃房來(lái)增加勞動(dòng)者的住房供應(yīng)。1848—1909年期間，面對(duì)大規(guī)模的農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市，英國(guó)政府共頒布和修訂12部相關(guān)法令，1949—1977年期間，英國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期面對(duì)大規(guī)模的外籍勞動(dòng)力的涌入，英國(guó)政府共頒布和修訂15部相關(guān)法令［1］。

（二）行政規(guī)劃方面的分類調(diào)控政策

1.土地規(guī)劃方面的分類調(diào)控

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地管理方面通常有良好的規(guī)劃。如德國(guó)以社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式著稱，主張政府主導(dǎo)，市場(chǎng)參與，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的規(guī)劃管理，規(guī)劃目的在于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，德國(guó)政府在土地統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，把土地劃分為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)三個(gè)功能區(qū)，一般情況下這些功能區(qū)不能混雜，在功能區(qū)劃分的基礎(chǔ)上再對(duì)居住區(qū)進(jìn)行細(xì)分，具體細(xì)分為獨(dú)立住宅區(qū)、多住戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)，這種細(xì)分形成高、中、低檔的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不同檔次的住房對(duì)應(yīng)不同收入檔次的人群。再如英國(guó)對(duì)土地功能區(qū)也有明確的劃分，而且其土地利用規(guī)劃系統(tǒng)還具有多目標(biāo)性，除了實(shí)現(xiàn)住房目標(biāo)外，還有例如環(huán)境可持續(xù)性、社會(huì)融合等目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)社區(qū)建設(shè)，充分利用輕污染工業(yè)用地，提高建筑密度。即使土地私有化很高的美國(guó)，雖然國(guó)家很少干預(yù)土地市場(chǎng)的具體交易環(huán)節(jié)，但在土地管理方面也通過(guò)總體規(guī)劃、分區(qū)條例、建筑法典和地塊劃分規(guī)則等建筑方面的法規(guī)對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃管理。

2.針對(duì)低收入群體的特殊規(guī)劃

解決低收入群體住房問(wèn)題，發(fā)達(dá)國(guó)家主要的安排就是提供公共住房，公共住房是典型的政府福利住房，由國(guó)家投資建設(shè)，然后低價(jià)出租給低收入家庭。第二次世界大戰(zhàn)后的英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、荷蘭、瑞典、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家都曾興建大批公共住房提供給低收入家庭租用。德國(guó)政府明確規(guī)定福利房的比例，如科隆市政府就規(guī)定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是針對(duì)低收入群，各地方政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)明確規(guī)定所有住房是面向低收入家庭的出租房。政府對(duì)社會(huì)福利住房專門規(guī)劃用地，在開發(fā)商開發(fā)后再以較低的價(jià)格提供給需求者，其中的市場(chǎng)差價(jià)由政府向開發(fā)商提供補(bǔ)貼。再如法國(guó)政府規(guī)定，人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，公共住房占全部住房的比例不能低于20%［2］。

（三）財(cái)稅方面的分類調(diào)控政策

1.房地產(chǎn)投資投機(jī)需求與剛性需求適用不同的財(cái)稅政策

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，財(cái)稅方面發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)通常采用差異化的稅率來(lái)進(jìn)行調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。

（1）通過(guò)征收房地產(chǎn)稅增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本來(lái)抑制投機(jī)需求。許多發(fā)達(dá)國(guó)家設(shè)有房地產(chǎn)稅，如美國(guó)各州和地方政府房地產(chǎn)稅率各不相同，大致為1.2%～1.8%，一幢價(jià)值30萬(wàn)美元的房屋每年的房產(chǎn)稅大約為4500元，房?jī)r(jià)越高，賦稅越重。另外，發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)二套房以上的房地產(chǎn)征收更高的稅率。如美國(guó)對(duì)于首套住房免征房產(chǎn)稅，而對(duì)于二套房起征房地稅，而對(duì)于三套房和四套房的房產(chǎn)稅會(huì)有較大比例的增加。

（2）對(duì)于房地產(chǎn)交易稅方面稅率規(guī)定不同。美國(guó)有些州針對(duì)房屋購(gòu)買和出售時(shí)的差價(jià)征收增值稅，對(duì)于超過(guò)兩年的自住房屋增值稅率有較大優(yōu)惠，而對(duì)于投資投機(jī)性住房則沒(méi)有此稅收優(yōu)惠。再如韓國(guó)為了抑制投資投機(jī)需求曾將二套房以上的交易稅稅率從9%～36%提高到50%。

（3）通過(guò)征收高額地皮稅抑制投機(jī)需求。如法國(guó)對(duì)購(gòu)買房地產(chǎn)者征收高額地皮稅，并征收空房稅。所以長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不是法國(guó)人投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。再如韓國(guó)為抑制土地倒賣，從2007年7月1日起，政府對(duì)非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易稅［3］。

2.不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)參與群體適用不同的財(cái)稅政策

根據(jù)收入水平的不同，把房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方劃分為高收入人群、中等收入人群和低收入人群。發(fā)達(dá)國(guó)家通常對(duì)中低收入人群購(gòu)房者給予稅收優(yōu)惠或給予財(cái)政補(bǔ)貼。美國(guó)對(duì)于中低收入用于自住需求的購(gòu)房者給予免交貸款利息稅、減少財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠。對(duì)于擁有住房的低收入家庭，也給予諸多稅收優(yōu)惠。美國(guó)對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的低收入者，對(duì)抵押貸款的利息進(jìn)行扣除后再征收個(gè)人所得稅，還減免他們的所得稅和財(cái)產(chǎn)稅。另外，發(fā)達(dá)國(guó)家還對(duì)特殊人群提供住房需求方面的稅收補(bǔ)貼。如美國(guó)將老人、嚴(yán)重精神病患者、艾滋病患者和無(wú)家可歸者視為特殊住房需求的人群，對(duì)這些特殊人群給予“支持性住房”，這些住房意味著政府給予較多的［4］。再如英國(guó)對(duì)單身青年的住房需求給予補(bǔ)貼，英國(guó)地方住房當(dāng)局有法定責(zé)任去評(píng)估青年人在該區(qū)域的住房需求，有一半的英格蘭和威爾士政府允許年滿16歲的年輕人登記申請(qǐng)社會(huì)公共租賃房［5］。新加坡對(duì)低收入者提供廉租房，對(duì)特困戶則租給每套42m2舊的廉租屋，每月只象征性地收取11新加坡元的房租，解決了困難戶和特困戶的住房問(wèn)題［6］。

3.不同的房地產(chǎn)開發(fā)商群體適用不同的財(cái)稅政策

發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)商執(zhí)行不同的財(cái)稅政策，通常的做法是政府向盈利性房地產(chǎn)開發(fā)商提供補(bǔ)貼，同時(shí)要求這些企業(yè)必須建造租金價(jià)格適中的住房，企業(yè)開發(fā)普通商品房則沒(méi)有這類財(cái)政補(bǔ)貼。美國(guó)政府一直采取積極有效的措施，解決低收入者的住房問(wèn)題，對(duì)廉價(jià)住房建設(shè)的開發(fā)商政府提供財(cái)政補(bǔ)貼，這包括地方政府建設(shè)的公共住房和私有營(yíng)利或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建設(shè)的廉價(jià)住房，美國(guó)政府投資興建公共住房；作為典型的高福利國(guó)家，瑞典對(duì)開發(fā)商的補(bǔ)貼比其他國(guó)家更明顯，由政府補(bǔ)貼大量的貸款利息來(lái)維持建房的低成本，開發(fā)商可以從銀行或通過(guò)專門的住房金融貸款機(jī)構(gòu)，以低于市場(chǎng)利率的價(jià)格貸到款用于規(guī)定的住宅類型建設(shè)［7］。

（四）金融方面的分類調(diào)控政策

1.自住需求與投資投機(jī)需求金融政策不同

美國(guó)的住房市場(chǎng)比較成熟和完善，主要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。美國(guó)政府規(guī)定，個(gè)人購(gòu)房時(shí)必須說(shuō)明購(gòu)房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。21世紀(jì)初美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，為了擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“泡沫”，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)曾經(jīng)連續(xù)17次加息，幾乎同時(shí)英國(guó)也面臨同樣的問(wèn)題也采取了類似的手段，試圖增加投資投機(jī)者的成本，抑制投資投機(jī)需求。

2.高、中、低收入水平群體購(gòu)房時(shí)金融政策不同

日本政府為中、低收入者提供廉價(jià)住房或優(yōu)惠住房貸款，保證中低收入者能買得起房或者能租得起房，而高收入者的住房問(wèn)題則由市場(chǎng)自行解決，按正常的市場(chǎng)貸款利率。美國(guó)政府對(duì)高收入者供應(yīng)的商品房，價(jià)格由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府照章收稅，對(duì)中等收入者供應(yīng)含有一定社會(huì)保障的社會(huì)住宅，政府給予一定的購(gòu)房貸款利息優(yōu)惠，房貸利息可沖抵個(gè)人收入所得稅。

3.不同的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款利率有區(qū)別

墨西哥在這方面做到極致，墨西哥中央銀行和全國(guó)性抵押貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋預(yù)定售價(jià)制確定階梯式房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款利率，房屋售價(jià)和貸款利率成正比，房屋售價(jià)越高，貸款利率就越高，來(lái)抑制高房?jī)r(jià)房地產(chǎn)的開發(fā)；而對(duì)于中低價(jià)位的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商可以從抵押貸款機(jī)構(gòu)獲得低于市場(chǎng)利率2%的貸款，目的是增加中低價(jià)位住房的供應(yīng)，抑制高價(jià)位住房的供應(yīng)［6］。

三、發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)分類調(diào)控經(jīng)驗(yàn)及啟示

他山之石，可以攻玉。我國(guó)政府可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家分類調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，更好地起到引導(dǎo)、監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的職能。

（一）厘清政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的職能，重構(gòu)房地產(chǎn)法律體系

政府介入房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家共同的選擇，單純依靠市場(chǎng)力量很難解決中低收入人群的住房問(wèn)題。但政府的過(guò)度干預(yù)又會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)失去活力，政府負(fù)擔(dān)過(guò)重。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的思想，關(guān)于政府與市場(chǎng)的邊界，美國(guó)的做法很值得借鑒。美國(guó)政府介入，但又沒(méi)有像我國(guó)政府過(guò)去那樣大包大攬，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府支持保障中自主運(yùn)行。而中國(guó)政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊界一直被學(xué)術(shù)界詬病，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府既是規(guī)則的制定者，又是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的直接參與者。解決這一困境的途徑是政府退出房地產(chǎn)利益鏈，同時(shí)積極承擔(dān)保障職責(zé)，并制定和維護(hù)好市場(chǎng)規(guī)則。政府與市場(chǎng)的邊界沒(méi)有界定清楚，就談不上有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控。

有了政府與市場(chǎng)邊界的合理界定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類調(diào)控還需要制度層面的強(qiáng)力保障。法律體系的有效構(gòu)建是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的制度保障，是最重要的市場(chǎng)規(guī)則。在制度建設(shè)相對(duì)完善的基礎(chǔ)上，應(yīng)該充分引導(dǎo)市場(chǎng)的作用，踐行房地產(chǎn)分類調(diào)控的思想。當(dāng)前，建設(shè)和完善中國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系迫在眉睫。為此，首先要在現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上研究制定《房地產(chǎn)法》，借以確立市場(chǎng)規(guī)則，規(guī)范和約束企業(yè)、政府、行業(yè)協(xié)會(huì)等主體的行為，因?yàn)槟壳昂芏嘈姓晕募诟鞯貓?zhí)行時(shí)存在打折扣的混亂現(xiàn)象。同時(shí)，在該法所確定的基本框架內(nèi)協(xié)調(diào)中央政府各部門及地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的行為，并結(jié)合《物權(quán)法》的修訂和補(bǔ)充現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)法律，在財(cái)稅、金融、土地政策制定中突出分類調(diào)控的思想。

（二）加強(qiáng)土地規(guī)劃，健全財(cái)稅、金融分類調(diào)控政策

課題組認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該兼顧社會(huì)公平和經(jīng)濟(jì)效率，現(xiàn)實(shí)的情況是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展缺乏長(zhǎng)期的規(guī)劃，房地產(chǎn)調(diào)控始終只是宏觀經(jīng)濟(jì)管理的工具，房地產(chǎn)市場(chǎng)所應(yīng)擔(dān)負(fù)的重要社會(huì)功能沒(méi)有得到重視。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的這些年中，土地調(diào)控規(guī)劃服從于宏觀經(jīng)濟(jì)大局，在一定程度上處于隨機(jī)狀態(tài)。在土地調(diào)控方面，眾多發(fā)達(dá)國(guó)家都有自己的規(guī)劃，德國(guó)有商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)和居住區(qū)劃分，在此基礎(chǔ)上把居住區(qū)細(xì)分為獨(dú)立住宅區(qū)、多住戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)，值得我國(guó)借鑒。有土地規(guī)劃，又有嚴(yán)格執(zhí)行，方能減少土地調(diào)控政策的隨機(jī)性。

在金融、財(cái)稅分類調(diào)控政策方面，可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的做法。金融分類調(diào)控政策方面，可結(jié)合中國(guó)住房消費(fèi)特點(diǎn)，針對(duì)不同檔次和面積的住房設(shè)計(jì)不同的利率和首付政策，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的不同類別，給予差別化的貸款利率，帶有福利住房性質(zhì)的開發(fā)商項(xiàng)目可由國(guó)有銀行或政策性銀行給予低利息貸款。在財(cái)稅方面，取消高等級(jí)住房市場(chǎng)的限購(gòu)政策，改為征收房產(chǎn)稅，來(lái)增加高等級(jí)住房的持有成本，普通商品房市場(chǎng)稅收與補(bǔ)貼政策可保持不變，大力增加經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房的數(shù)量。對(duì)于出售房屋所得稅可以借鑒美國(guó)的做法，采用累進(jìn)稅率。而對(duì)于帶有福利性質(zhì)的住房開發(fā)各級(jí)政府也應(yīng)給予房地產(chǎn)開發(fā)商必要的稅收減免和財(cái)政補(bǔ)貼。

（三）構(gòu)建和優(yōu)化房地產(chǎn)住房結(jié)構(gòu)滿足不同收入群體的需求

發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，單純依靠市場(chǎng)力量難以解決中、低收入人群的居住問(wèn)題。發(fā)達(dá)國(guó)家為滿足不同人群的住房需求在不同程度上建立了住房分類供應(yīng)梯度消費(fèi)。在規(guī)劃上我國(guó)政府可以學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的這種做法，構(gòu)建和優(yōu)化現(xiàn)有的房地產(chǎn)住房結(jié)構(gòu)。

借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)不同收入群體的住房需求課題組提出解決的總體思路是：對(duì)于高收入群體住房問(wèn)題由市場(chǎng)自行解決；對(duì)于中等收入人群，政府適度支持和居民盡其所能相結(jié)合的方法解決住房問(wèn)題，政府應(yīng)給予一定的購(gòu)房貸款利息優(yōu)惠，房貸利息可沖抵個(gè)人收入所得稅；而對(duì)于低收入人群，結(jié)合我國(guó)國(guó)情不遺余力地構(gòu)建低收入人群住房，包括經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房。

認(rèn)為應(yīng)針對(duì)不同收入群體的住房需求構(gòu)建和優(yōu)化現(xiàn)在的住房結(jié)構(gòu)，滿足不同群體的住房需求。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中住房供應(yīng)種類包括別墅、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房。就數(shù)量上來(lái)說(shuō)由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的普通商品房占據(jù)絕對(duì)支配地位，滿足中低收入需求的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量不能滿足中低收入百姓的需要，與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)公租房、廉租房建設(shè)尚處于起步階段。所以課題組認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)應(yīng)該不遺余力地增加經(jīng)濟(jì)適用房和公租房、廉租房的建設(shè)數(shù)量，經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房的建設(shè)，要先從土地供應(yīng)抓起，規(guī)劃與城建部門同心協(xié)力，規(guī)劃了的建設(shè)用地，不得改變用途，政府應(yīng)給予稅費(fèi)優(yōu)惠和地價(jià)減免，留給開發(fā)商適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間。對(duì)于公租房、廉租房可以規(guī)定一個(gè)強(qiáng)制性的比例，并在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行。

（四）房地產(chǎn)分類調(diào)控必須考慮包括農(nóng)民工在內(nèi)的特殊人群

關(guān)于勞動(dòng)力移民產(chǎn)生的住房問(wèn)題，英國(guó)政府做法值得大力借鑒。我國(guó)1978年改革開放以后的城市化，是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)條件下迅速推進(jìn)的，農(nóng)村居民迅速向城市轉(zhuǎn)移，形成龐大的勞動(dòng)力移民，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查結(jié)果，2014年全國(guó)農(nóng)民工總量為27395萬(wàn)人。

農(nóng)民工的居住模式曾以 “與其他打工者集體居住”或“與打工的老鄉(xiāng)集體居住”為主，但近幾年來(lái)以家庭模式居住的農(nóng)民工所占的比例呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。但是，農(nóng)民工在城市的住房水準(zhǔn)普遍偏低，而且隨著時(shí)間的推移并沒(méi)有明顯改善。研究發(fā)現(xiàn)，2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積分別為32.9平方米和37.1平方米，而同期新生代農(nóng)民工人均住房面積13.31平方米，遠(yuǎn)低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)于擁擠的居住空間，顯然不利于生活質(zhì)量的提高。農(nóng)民工是改革開放的伴生物，是城市化建設(shè)的主力軍，是城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重要載體。他們自己卻無(wú)奈地過(guò)著“蟻居”“鼠居”般的艱難日子。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2014農(nóng)民工人均月收入2864元，而全國(guó)同期平均工資4164元，可見農(nóng)民工收入水平很低。課題組成員認(rèn)為推進(jìn)城市化發(fā)展，可以根據(jù)農(nóng)民工的工作年限、貢獻(xiàn)大小把農(nóng)民工群體住房問(wèn)題納入我國(guó)的公租房、廉租房體系中。

［1］李晶.英國(guó)勞動(dòng)力移民住房政策及啟示［J］.國(guó)際城市規(guī)劃，2010（5）：103-107.

［2］郇公弟.德國(guó)政府如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)［N］.民營(yíng)經(jīng)濟(jì)報(bào)，2007-08-22（002）.

［3］張琪，陳銘新.國(guó)外房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)與啟示研究［J］.瞭望，2012（11）:51-53.

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［6］周中元.國(guó)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示［J］.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2007（1）：87-89.

［7］李正全.發(fā)達(dá)國(guó)家政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策、演變趨勢(shì)及其借鑒意義［J］.世界經(jīng)濟(jì)研究，2005（3）：65-69.

［8］黃鼎鼎，姚兆余.城市化進(jìn)程中新生代農(nóng)民工住房問(wèn)題與對(duì)策 ［EB/OL］.（2015-04-24）.2015-05-23］.http://www. tougao88.com.

（編輯：張雪梅）

Classified Regulation of the Real Estate Market in Developed Countries and Its Implications for China

ZHANG Xue-mei
（Wuxi Vocational Institute of Commerce，Wuxi 214153，China）

After many years of development，the real estate market of the developed countries and regions has produced many useful experiences in terms of goverment regulation，which provides implications for China’s fast growing real estate market.Based on an analysis of the necessity of classified regulation as well as its central meaning and the practice of classified regulation of the real estate market by typical developed countries in terms of policies regarding tax，finance，law and administrative regulations，the present paper summarizes the major experiences of these countries and points out their implictions for the healthy development of China’s real estate market. Key words:developed countries；real estate market；classified regulation；experience and implication

F 293.135

A

1671-4806（2015）05-0021-05

2015-09-10

江蘇省高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究基金資助項(xiàng)目（2014SJB342）

張薛梅（1976— ），女，江蘇盱眙人，副教授，碩士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題；朱有明（1980— ），男，江蘇盱眙人，助理研究員，繼續(xù)教育學(xué)院黨總支副書記，研究方向?yàn)楦呗毥逃芾怼?/p>