陳 琨

（天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所重慶分所審計(jì)二部，重慶 401121）

房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，存在著資金占用量大與高成本的雙重特征。房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了回調(diào)，但是相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本卻持續(xù)增加，如土地成本、人力成本、資金成本等，一直在持續(xù)高位，甚至某些項(xiàng)目如政府費(fèi)用等方面卻不斷增加。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)壓力十分巨大。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本進(jìn)行控制，保證在價(jià)格下滑的情況下，利潤(rùn)不會(huì)受到太大的影響，以維持企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)與穩(wěn)健發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要步驟

（一）重視成本控制

在近三年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，高價(jià)格、高利潤(rùn)的時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過(guò)了十幾年的快速發(fā)展以后，逐漸趨于平穩(wěn)，因此，控成本，練內(nèi)功，成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的不二選擇。過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)把主要的精力放在拿地、銷售方面，由于市場(chǎng)需求旺盛，預(yù)售的商品房很快被搶購(gòu)一空，這中間存在著巨大的利潤(rùn)，增值率超過(guò)100%，房地產(chǎn)企業(yè)也就不太注意成本的控制。但是隨著市場(chǎng)不再如過(guò)去那般繁榮，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)回落后，成本卻在持續(xù)增長(zhǎng)，企業(yè)的利潤(rùn)也就逐漸降低，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的控制，盡可能的降低開(kāi)發(fā)中的不必要支出。企業(yè)的管理層要加大對(duì)成本控制的重視，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的成本控制氛圍。

（二）編制成本計(jì)劃

對(duì)于房地產(chǎn)成本的控制，需要有詳細(xì)的成本計(jì)劃。首先，要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)，制定科學(xué)的目標(biāo)成本。這是成本控制計(jì)劃的重要環(huán)節(jié)，也是成本控制的前提。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其涉及的成本也較高，需要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行合理、準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，成本及相關(guān)費(fèi)用包括土地成本、開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、應(yīng)交稅費(fèi)等，其中的土地成本和開(kāi)發(fā)成本占據(jù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要部分。除了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做好成本預(yù)測(cè)外，還要充分考慮企業(yè)外部的影響因素，如外部的政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等，這些都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的成本。通過(guò)對(duì)這些影響因素的分析，盡量避免失誤決策，以及由此導(dǎo)致的成本增加。其次，依據(jù)現(xiàn)有的預(yù)測(cè)做好房地產(chǎn)企業(yè)的綜合計(jì)劃。在房地產(chǎn)成本控制方面，是指通過(guò)綜合分析、考慮，制訂最佳的計(jì)劃，然后制訂成本計(jì)劃書，依據(jù)項(xiàng)目成本計(jì)劃書，明確各個(gè)部門的成本控制目標(biāo)，把成本控制細(xì)化，通過(guò)這一方法把成本控制在合理的范圍之內(nèi)。按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期，通過(guò)對(duì)成本制定的計(jì)劃、跟蹤以及控制來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的動(dòng)態(tài)控制。

（三）注重過(guò)程控制

制定出可行的成本控制計(jì)劃以后，執(zhí)行是重要環(huán)節(jié)，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，即使有很好的成本控制計(jì)劃，得不到很好的實(shí)施，也無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的效果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要有明確的成本控制執(zhí)行制度，然后依據(jù)這一制度，嚴(yán)格執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中就需要有相應(yīng)的部門進(jìn)行過(guò)程控制，一旦在成本執(zhí)行中出現(xiàn)較大的偏差，由相應(yīng)的部門及時(shí)進(jìn)行修正，促進(jìn)成本控制在預(yù)計(jì)的方向上。具體的控制環(huán)節(jié)包括土地的取得、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程驗(yàn)收以及后期的管理，此外，還有涉及到相關(guān)的融資、銷售等。這些都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的組成部分，每一個(gè)部分一旦出現(xiàn)偏差，整體的成本極難以控制到位。因此，在過(guò)程控制中，需要對(duì)每一個(gè)步驟都做到位，避免因?yàn)槠渲械囊粋€(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差影響到整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的執(zhí)行。

（四）加強(qiáng)監(jiān)督管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)對(duì)有相應(yīng)的部門來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)的成本管理，在實(shí)際執(zhí)行中對(duì)項(xiàng)目的成本執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，在一定程度上降低成本控制不到位的情形。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目監(jiān)督不能僅僅靠?jī)?nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，需要企業(yè)所有員工的參與，在實(shí)際工作應(yīng)由成本造價(jià)部門作為主責(zé)部門，內(nèi)部審計(jì)、財(cái)務(wù)部等作為監(jiān)督部門，以充分落實(shí)成本控制制度，降低操作失誤，盡量防止無(wú)效成本。一旦成本控制中出現(xiàn)較大的異常，或者與目標(biāo)成本產(chǎn)生了較大差異，相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門，以便及早進(jìn)行檢查，盡可能降低相關(guān)事項(xiàng)造成的損失。對(duì)于成本控制到位、嚴(yán)格按照預(yù)定計(jì)劃執(zhí)行的部門，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)這一措施調(diào)動(dòng)企業(yè)全部工作人員的積極性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。

二、降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要途徑

（一）拓展融資渠道，降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)由于資金需要量大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)需要融資解決資金需求，目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道還是銀行貸款。而中國(guó)的銀行貸款利率相對(duì)存款利率，要高出許多，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較高。由于融資渠道相對(duì)單一，尤其是在目前銀行貸款額度收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓寬融資渠道，增加融資途徑，降低企業(yè)資金成本，同時(shí)要合理配置短期和長(zhǎng)期貸款的比例。2014年11月21日，央行突然宣布降息，1年期的貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；5年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.55%下調(diào)至6.15%。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一大利好，降低貸款利息率，也就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。由于央行突然的降息，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低的同時(shí)，也要考慮貸款期限的問(wèn)題，降低貸款利息以后，短期貸款和長(zhǎng)期貸款的比例要適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行調(diào)整。在特殊情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也可能通過(guò)流動(dòng)資金貸款的模式解決短期資金需求，但此時(shí)貸款還款壓力較大；反之，長(zhǎng)期貸款利率較高、還款期限長(zhǎng)，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這樣開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，還款壓力相對(duì)降低。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，很多專家學(xué)者預(yù)計(jì)，利率在以后還有下降的可能，因此，可以根據(jù)企業(yè)的自身情況，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期貸款和短期貸款進(jìn)行合理配置。

除了貸款之外，符合條件的、信用級(jí)別較高的企業(yè)可以考慮發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資。通常高信用的企業(yè)所發(fā)行的債券成本較低，如萬(wàn)科、華潤(rùn)等知名企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券能夠降低融資的成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，提高自身素質(zhì)，完善內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)，也是拓展融資渠道的舉措之一。

（二）合理進(jìn)行納稅籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)

房地產(chǎn)需要繳納的稅收種類較多，主要的稅收有土地增值稅、企業(yè)所得稅以及營(yíng)業(yè)稅等，此外還包括房產(chǎn)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅等。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，除了土地成本占直接成本的比例最高達(dá)58.2%之外，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)也較高，并且呈增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總開(kāi)發(fā)成本的比重達(dá)到26.06%，充分說(shuō)明稅收在房地產(chǎn)企業(yè)成本中的比例很高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理的進(jìn)行納稅籌劃，在合法合規(guī)的情況下，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)納稅籌劃主要是從土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅三個(gè)方面進(jìn)行。首要的是對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃，一方面是考慮合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)成本，例如在財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算中，可以考慮將合法的利息支出，與土地成本及開(kāi)發(fā)成本之和的5%相比較，選擇其中金額較大的進(jìn)行財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除，從而增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，降低相應(yīng)的稅收計(jì)算基數(shù)。另一方面是在分期方面綜合考慮增值率不同的業(yè)態(tài)，盡量將增值率高和增值率低的業(yè)態(tài)配置在一起，降低分期增值率，使土地增值稅負(fù)優(yōu)化。

（三）提高工作效率，降低時(shí)間成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，企業(yè)可以通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)間的合理規(guī)劃，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效率，縮短項(xiàng)目持續(xù)周期，從而減少企業(yè)項(xiàng)目所占用的資金使用時(shí)間，降低時(shí)間成本與管理成本。開(kāi)發(fā)企業(yè)要制定合理的開(kāi)發(fā)周期，編制合理的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)乙方進(jìn)度嚴(yán)格考核，不僅可以減少人員薪酬的支持金額，還可以減少資金占用的成本。提高工作效率的方法較多，筆者在這里不做過(guò)多的闡述。需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是時(shí)間成本，房地產(chǎn)企業(yè)要重視這一成本，雖然是隱形的成本，但降低這方面的成本，將明顯的增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

結(jié)束語(yǔ)

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與政策形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫是無(wú)法避免的，與其期望市場(chǎng)再次火爆，不如做好企業(yè)的成本控制，適度壓縮開(kāi)發(fā)規(guī)模，提高項(xiàng)目的品質(zhì)，降低開(kāi)發(fā)成本。在市場(chǎng)低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依然有可能保持穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)，這需要企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況，合理規(guī)劃、控制成本，增加企業(yè)的效益。

[1]鄧程燕.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].金融經(jīng)濟(jì)：學(xué)術(shù)版，2013，（3）.

[2]王穎.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析[J].現(xiàn)代會(huì)計(jì)，2013，（5）.