陳遠(yuǎn)博

（東湖房產(chǎn)（惠州）開(kāi)發(fā)有限公司，廣東 惠州 516008）

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管控

陳遠(yuǎn)博

（東湖房產(chǎn)（惠州）開(kāi)發(fā)有限公司，廣東 惠州 516008）

隨著土地價(jià)格、人工價(jià)格、建材價(jià)格的日益升高，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中節(jié)約成本成為各個(gè)開(kāi)發(fā)公司越來(lái)越重視的問(wèn)題。本文提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行管控的觀點(diǎn)，并根據(jù)工作過(guò)程中的實(shí)戰(zhàn)案例，提出加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位篩選，設(shè)計(jì)變更控制、重點(diǎn)分項(xiàng)控制、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等措施，從設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管控，以達(dá)到降低開(kāi)發(fā)成本，增強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的效果。

優(yōu)良基因；設(shè)計(jì)變更；重點(diǎn)地帶；產(chǎn)品與作品

0 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起著關(guān)鍵的作用，設(shè)計(jì)的一步失誤，不僅可能拔高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售進(jìn)程陷入被動(dòng)的格局，影響深遠(yuǎn)。

目前我們國(guó)家有幾萬(wàn)家地產(chǎn)公司，每一家成功的開(kāi)發(fā)公司，莫不對(duì)設(shè)計(jì)相當(dāng)重視，投入大量的人力物力，爭(zhēng)取在設(shè)計(jì)階段就把握先機(jī)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。如何在設(shè)計(jì)階段采取措施，讓設(shè)計(jì)為工程建設(shè)成本控制服務(wù)，在設(shè)計(jì)階段做好成本的優(yōu)化管控？項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，設(shè)計(jì)單位的選擇、設(shè)計(jì)變更的控制、重點(diǎn)項(xiàng)目的控制、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化等都是控制的設(shè)計(jì)成本重要手段，設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)該對(duì)這些方面進(jìn)行把控，以達(dá)到項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制的目的。

1 保證“優(yōu)良基因”

在工程設(shè)計(jì)中，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系對(duì)保證產(chǎn)品優(yōu)良基因?qū)崿F(xiàn)雙贏具有重要的作用。國(guó)內(nèi)有家標(biāo)桿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，他與一百多家相關(guān)項(xiàng)目的龍頭企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，該公司每年對(duì)合作單位進(jìn)行評(píng)審、更新和補(bǔ)充，利用合作單位的優(yōu)勢(shì)資源為該公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)。[1]

筆者認(rèn)為，戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系當(dāng)中，有多家戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系設(shè)計(jì)公司，并推行末位淘汰制度，在操作過(guò)程當(dāng)中具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

市場(chǎng)上，每一家設(shè)計(jì)單位都有其各自的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分利用其強(qiáng)項(xiàng)，規(guī)避其弱項(xiàng)。開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，就應(yīng)該邀請(qǐng)商業(yè)設(shè)計(jì)方面比較強(qiáng)的公司來(lái)設(shè)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)酒店項(xiàng)目就應(yīng)該邀請(qǐng)酒店設(shè)計(jì)方面比較強(qiáng)的公司，充分利用其設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和資源為公司的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)服務(wù)。筆者曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目類(lèi)型不了解，需要委托方去市場(chǎng)學(xué)習(xí)調(diào)研，調(diào)研后再指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的情況；最終導(dǎo)致該項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期很長(zhǎng)，設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品缺陷依然較多，施工過(guò)程中和交付業(yè)主裝修時(shí)修改量巨大，委托方為該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)付出了慘重的代價(jià)。

末位淘汰制度，對(duì)于提高合作公司的危機(jī)感與積極性和競(jìng)爭(zhēng)力在實(shí)際操作過(guò)程中具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境，公司的產(chǎn)品能否在市場(chǎng)中具有競(jìng)爭(zhēng)力，其選定的合作伙伴是否具有競(jìng)爭(zhēng)力也是一個(gè)重要的因素。

有了優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，還必須要有一個(gè)健全的流程管理制度。因?yàn)?，在設(shè)計(jì)階段缺少流程，設(shè)計(jì)方案選定過(guò)于隨意化，就容易出現(xiàn)有缺陷的“怪胎”。

某地有一家地產(chǎn)公司，在方案的選擇上做得很?chē)?yán)謹(jǐn)，特地設(shè)立了一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)制度，選定各種相關(guān)專(zhuān)業(yè)背景的資深人士擔(dān)任該評(píng)審委員會(huì)的委員，公司所有的項(xiàng)目建筑規(guī)劃方案都需要經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審后確定。[2]經(jīng)過(guò)這個(gè)流程集思廣益后，有缺陷的“怪胎”就失去了生下來(lái)的機(jī)會(huì)，從而保證了公司產(chǎn)品的“優(yōu)良基因”。

2 減少設(shè)計(jì)變更

在項(xiàng)目的建造過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理部門(mén)各專(zhuān)業(yè)工程師每周都會(huì)面對(duì)各種各樣的設(shè)計(jì)變更，每一份設(shè)計(jì)變更都意味著對(duì)原設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。變更關(guān)系到進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制。所以加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理，對(duì)規(guī)范各參與單位的行為，確保工程質(zhì)量和工期，控制工程造價(jià)，進(jìn)而提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力都具有十分重要的意義。

變更的產(chǎn)生原因多種多樣，其中很大一部分原因是設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)誤、遺漏造成的。要實(shí)現(xiàn)后期現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更最少化，要安排合理的設(shè)計(jì)周期，同時(shí)做好設(shè)計(jì)產(chǎn)品品質(zhì)獎(jiǎng)罰機(jī)制。

大多數(shù)開(kāi)發(fā)公司在設(shè)計(jì)周期這方面的安排上都是非常短的，這也是國(guó)內(nèi)建筑工程設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量不高的重要因素之一。設(shè)計(jì)周期壓縮，導(dǎo)致產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺少必要的細(xì)部節(jié)點(diǎn)詳圖，設(shè)計(jì)師為了節(jié)約時(shí)間，畫(huà)建筑剖面圖時(shí)選擇最簡(jiǎn)單的地方來(lái)剖切；畫(huà)圖速度雖然提高了，但本來(lái)應(yīng)該詳細(xì)表達(dá)的空間關(guān)系、關(guān)鍵部位在圖中沒(méi)有表達(dá)到位，導(dǎo)致施工過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)工程師還要認(rèn)真去推導(dǎo)空間關(guān)系，大大增加了施工過(guò)程中讀圖的難度，同時(shí)也容易產(chǎn)生錯(cuò)誤。

筆者曾參與過(guò)一個(gè)住宅區(qū)的設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)委托方要求設(shè)計(jì)幾版施工圖，但每個(gè)周期施工圖設(shè)計(jì)的時(shí)間都?jí)嚎s得非常緊張，畫(huà)節(jié)點(diǎn)大樣的時(shí)間不足，導(dǎo)致很多細(xì)節(jié)在施工圖階段考慮不周，圖紙質(zhì)量不高。委托方的初衷是幾次施工圖可以有幾次的設(shè)計(jì)與校審過(guò)程，對(duì)提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量有好處，上一輪設(shè)計(jì)所留下的遺漏可以在下一輪施工圖設(shè)計(jì)時(shí)糾正。但是，實(shí)際操作過(guò)程中遇到的問(wèn)題是，下一輪施工圖的出圖也很緊張，設(shè)計(jì)師沒(méi)時(shí)間也不太愿意去重新畫(huà)一些節(jié)點(diǎn)，時(shí)間的壓縮也導(dǎo)致設(shè)計(jì)過(guò)程中缺少必要的、深入的校對(duì)、審核、審定環(huán)節(jié)，最終導(dǎo)致施工圖質(zhì)量不高，后期修改和變更的工作量非常大。為解決施工過(guò)程當(dāng)中遇到設(shè)計(jì)圖紙問(wèn)題，設(shè)計(jì)院特別聘請(qǐng)了一個(gè)退休的老工程師駐扎在現(xiàn)場(chǎng)，將施工過(guò)程當(dāng)中遇到的圖紙問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)處理，并反饋回設(shè)計(jì)院。但是，反復(fù)的變更和緊迫的施工圖節(jié)奏對(duì)設(shè)計(jì)人員產(chǎn)生了重大的消極影響，導(dǎo)致該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量一直不高。所以，合理地安排設(shè)計(jì)周期，正是“磨刀不誤砍柴工”的深刻印照。

3 設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)地帶”

地下室規(guī)模、立面材料、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、出入口數(shù)量等都是項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制的重點(diǎn)地帶。

地下室（地庫(kù)）的建造成本占項(xiàng)目總建造成本的20%左右，所以在做地下室方案時(shí)，應(yīng)對(duì)地下室布置作合理的優(yōu)化，盡可能避免除設(shè)備房與車(chē)位之外的無(wú)效面積的產(chǎn)生?；诔杀九c開(kāi)發(fā)速度考慮，在滿(mǎn)足規(guī)劃和功能要求的前提下，地下室面積應(yīng)按最小化原則控制。[3]

在筆者參與的“文嶺西堤”項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，根據(jù)車(chē)位配比要求，要設(shè)計(jì)超過(guò)1層的地下室，才能達(dá)到停車(chē)位的數(shù)量規(guī)劃要求。方案設(shè)計(jì)中，地下1層按照建筑紅線范圍滿(mǎn)做，建筑面積4.85萬(wàn)m2；地下2層則為局部做。

在“文嶺西堤”早期的設(shè)計(jì)方案中，設(shè)計(jì)院將2層地下室設(shè)計(jì)在地塊的南部，在未考慮設(shè)備房、防火分區(qū)、人防設(shè)計(jì)、幼兒園區(qū)域場(chǎng)地避讓等影響的前提下，地下2層建筑面積達(dá)到了2.9萬(wàn)m2。若考慮上述因素的影響，預(yù)計(jì)地下2層建筑面積預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)3.1萬(wàn)m2，才能達(dá)到停車(chē)位數(shù)量的要求。

在設(shè)計(jì)深化過(guò)程中，筆者根據(jù)地塊規(guī)劃圍合式布局的特點(diǎn)，提出2層地下室不要設(shè)計(jì)在南部，而是設(shè)計(jì)在受上部住宅與裙房結(jié)構(gòu)影響較小的花園中央?yún)^(qū)域的方案，并設(shè)計(jì)出對(duì)比方案。對(duì)比之后發(fā)現(xiàn)，新方案可以大大提高地下室的停車(chē)效率，2.2萬(wàn)m2的地下2層建筑面積即達(dá)到了原方案2.9萬(wàn)m2的建筑面積的車(chē)庫(kù)停車(chē)位要求。這個(gè)方案經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)會(huì)議的論證，最終被確立為優(yōu)選實(shí)施方案。

在實(shí)施的過(guò)程中，雖然這個(gè)方案的地下2層深化施工圖設(shè)計(jì)后，最終面積擴(kuò)大到了2.4萬(wàn)m2，但是與原方案相比減少了0.5萬(wàn)m2的地下2層建筑面積。按照住宅區(qū)地下室2 000～2 500萬(wàn)m2的建設(shè)成本計(jì)算，實(shí)施方案可以減少至少1 000萬(wàn)元的土建投資支出。因?yàn)榈叵?層區(qū)域放在中部，地下室基坑開(kāi)挖從原來(lái)的有一半以上的周長(zhǎng)開(kāi)挖垂直深度達(dá)到8 m，要做人工基坑支護(hù)才能夠滿(mǎn)足開(kāi)挖支護(hù)要求，變成了分級(jí)臺(tái)地開(kāi)挖，適當(dāng)放坡并增加原實(shí)土護(hù)坡強(qiáng)度后即可滿(mǎn)足開(kāi)挖要求。這樣一來(lái)，大大節(jié)約了基坑支護(hù)工程成本和支護(hù)施工周期，帶來(lái)的成本節(jié)約效益進(jìn)一步增大。

隨著城市地塊容積率的提高，小區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中常遇到的情況是，整個(gè)地塊建筑紅線內(nèi)做滿(mǎn)一層地下室，都很難達(dá)到規(guī)劃對(duì)停車(chē)位數(shù)量的要求。以后的小區(qū)開(kāi)發(fā)中，會(huì)遇到越來(lái)越多的多層地下室的情況，這就需要各單位投入更多的精力，研究和制定一些應(yīng)對(duì)與實(shí)施措施，以控制地庫(kù)建造成本的支出。

4 做產(chǎn)品而不是做作品

很多公司都在強(qiáng)調(diào)這樣一種理念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該是做產(chǎn)品而不是做作品。產(chǎn)品與作品的區(qū)別，前者是有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，后者則可以有很大的想象空間。航天飛機(jī)與畢加索的油畫(huà)，就是完全不同的兩個(gè)范疇。所以，要想做出合格的產(chǎn)品，首先就得有標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，其后才能達(dá)到規(guī)?；龠_(dá)到成本的優(yōu)化。

在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的過(guò)程中關(guān)于防水做法、保溫做法、戶(hù)型設(shè)計(jì)、廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、電梯候梯廳裝飾、首層大堂裝飾、疏散樓梯、地下車(chē)庫(kù)柱距、鋁合金門(mén)窗、欄桿做法、園林道路與園林建筑、小區(qū)值班崗?fù)ぁ④?chē)庫(kù)出入口及車(chē)道、入戶(hù)門(mén)等項(xiàng)目都應(yīng)該歸納出與對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品定位有相對(duì)固定的成熟的設(shè)計(jì)、材料、工程做法，從標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)再到規(guī)模化再到大規(guī)模生產(chǎn)以達(dá)到成本控制的效果。

5 結(jié)語(yǔ)

保證設(shè)計(jì)的優(yōu)良基因、減少設(shè)計(jì)變更、對(duì)重點(diǎn)地塊進(jìn)行重點(diǎn)研究和監(jiān)控、形成標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)?；纳a(chǎn)模式，說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單幾個(gè)字，真正實(shí)施并產(chǎn)生效益，要靠成熟的運(yùn)營(yíng)體系和相關(guān)單位的嚴(yán)格落實(shí)；無(wú)論多么宏偉的藍(lán)圖，多么正確的決策，多么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃，如果沒(méi)有嚴(yán)格高效的執(zhí)行，最終的結(jié)果都會(huì)和我們的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，甚至是紙上談兵。[4]在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和形成相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建造流程并嚴(yán)格付諸實(shí)踐，大多數(shù)開(kāi)發(fā)公司都還有很長(zhǎng)的路要走。

[1]新浪網(wǎng).恒大地產(chǎn)集團(tuán)全國(guó)精品戰(zhàn)略合作聯(lián)盟簽約儀式實(shí)錄[N].新浪網(wǎng)，2008-01-25.

[2]方直集團(tuán).方直集團(tuán)企業(yè)畫(huà)冊(cè)文案[EB].豆丁網(wǎng).2012.

[3]匯越顧問(wèn)公司.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化管控[Z].深圳，2014.

[4]余世維.贏在執(zhí)行[M].北京：北京出版社，2009.

TU201.7

C

1673-1093（2015）04-0043-03

陳遠(yuǎn)博（1978），男，就職于廣東梅州東湖房產(chǎn)（惠州）開(kāi)發(fā)有限公司，建筑師，研究方向：建筑設(shè)計(jì)及管理。

10.3969/j.issn.1673-1093.2015.04.007

2015-01-08；

2015-01-27