摘 要：本文從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資入手，對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，以期為減緩房企融資壓力、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)及控制信貸風(fēng)險(xiǎn)提供理論依據(jù)及政策建議。

關(guān)鍵詞：融資現(xiàn)狀；融資方式；風(fēng)險(xiǎn)管理

近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)狂熱趨緩、融資成本逐步提高，于雙方面夾擊了商業(yè)地產(chǎn)，使其面臨嚴(yán)峻的融資鏈挑戰(zhàn)。首先，商業(yè)地產(chǎn)本身已具有投資規(guī)模大、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢、投入資金巨大等不利的行業(yè)投資特點(diǎn)。其次，商業(yè)地產(chǎn)融資主要通過(guò)銀行貸款及民間借貸來(lái)籌集資金，融資渠道單一，成為商業(yè)地產(chǎn)融資的又一大軟肋。因此，只有充分分析商業(yè)地產(chǎn)融資的框架和問(wèn)題，才能改善融資環(huán)境，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)融資的發(fā)展現(xiàn)狀

中國(guó)人民銀行于近日發(fā)布《經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》，報(bào)告指出，異?？駸岬姆康禺a(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)于近期進(jìn)入持續(xù)降溫階段，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出疲軟狀態(tài)，加之商業(yè)地產(chǎn)信貸加緊政策及一系列措施陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資鏈的暢通造成了嚴(yán)重阻礙。國(guó)泰君安證券研究所所發(fā)布的報(bào)告顯示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口已達(dá)7100億元，平均每家內(nèi)資開(kāi)發(fā)商的資金缺口達(dá)到1201萬(wàn)元，占當(dāng)年年銷(xiāo)售收入的24%。融資鏈面臨的巨大壓力讓廣大中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頻頻面臨向償付土地出讓金、向銀行償付貸款利息的生存困境，隱藏著的房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)的強(qiáng)大力量不容小覷。自2014年起，溫州、寧波等地部分房地產(chǎn)企業(yè)已由于融資鏈出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致倒閉，留下巨大的資金缺口。2014年4月，青島君利豪地產(chǎn)大亨跑路，多樓盤(pán)停滯資金鏈斷裂，欠貸至少12億以上，涉及多家國(guó)有大型商業(yè)銀行及民間借貸公司與個(gè)體。2014年5月，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)融資鏈斷裂瀕臨破產(chǎn)，樓市拉響紅色警報(bào)，共牽扯到27億金融機(jī)構(gòu)借款。每日層出不窮的報(bào)道足以證明房地產(chǎn)業(yè)融資鏈斷裂現(xiàn)象已相當(dāng)嚴(yán)重。倘若樓市成交持續(xù)低迷，資金缺口將增速擴(kuò)大，影響將大范圍波及政府財(cái)政、銀行收支及民間金融機(jī)構(gòu)與個(gè)人資產(chǎn)安全等，后果將不堪設(shè)想。而隨著二三線房源過(guò)剩問(wèn)題日趨嚴(yán)重，房地產(chǎn)融資鏈風(fēng)險(xiǎn)很可能會(huì)進(jìn)一步加劇。

商業(yè)地產(chǎn)融資鏈?zhǔn)欠癜踩⒎€(wěn)定對(duì)于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性有著舉足輕重的影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展有著重要意義。商業(yè)地產(chǎn)融資問(wèn)題一直是社會(huì)各界關(guān)注的重點(diǎn)，也是學(xué)術(shù)研究的重要問(wèn)題之一。如王家庭、張換兆（2005）在銀行業(yè)借貸業(yè)務(wù)控制和利率提高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本提高的背景下，探討了商業(yè)地產(chǎn)融資的多元化方式，并對(duì)幾種典型方式的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行了分析；孫翠蘭（2005）分析與比較了目前我國(guó)存在的銀行信貸、企業(yè)債券、企業(yè)上市、境外融資、投資基金和信托等主要的房地產(chǎn)融資方式運(yùn)作的內(nèi)在機(jī)理和宏觀環(huán)境，并提出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)多元化融資在短期內(nèi)應(yīng)選擇“銀行貸款+房地產(chǎn)信托”和“銀行貸款+房地產(chǎn)投資基金”兩種模式；李嬌、向?yàn)槊瘢?012）利用面板數(shù)據(jù)分析了1999-2009年間經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的影響及其區(qū)域化差異的情況。從目前對(duì)文獻(xiàn)的梳理結(jié)果來(lái)看，國(guó)內(nèi)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)融資問(wèn)題研究的時(shí)間點(diǎn)多在2005-2009年，即商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步高漲的階段，從內(nèi)容上多數(shù)為理論上的探究。近幾年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到了歷史的新高點(diǎn)，新增投資也逐年攀高，在這種新背景下，融資問(wèn)題的研究有著更重要的意義。

二、商業(yè)地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題

1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源不穩(wěn)定。由于需要投入巨額資金，在融資渠道較為單一，僅僅依靠銀行信貸難以支撐的情況下，不少企業(yè)采取民間借貸作為融資方式。然而，民間借貸利率較高，容易受到人、事的影響而發(fā)生不必要的糾紛，進(jìn)一步增加了資金來(lái)源的不穩(wěn)定。同時(shí)，單一地提高銀行信貸限額并不能解決此問(wèn)題，銀行利率在政策影響下不斷波動(dòng)，給企業(yè)造成一定的利率風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足。在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，企業(yè)并未充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性，也缺乏相應(yīng)的專(zhuān)家參與指導(dǎo)。這樣的缺陷將導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的資金、進(jìn)度等不能完全準(zhǔn)確地掌控，因而資金缺口及資金回收都變數(shù)較大，給融資帶來(lái)困難。

3.缺乏相關(guān)政策支持及法制完善。現(xiàn)行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策較為保守，尤其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資施加了各樣的限制條件，例如對(duì)企業(yè)上市提出了附加條件等等，限制了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于融資過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，法律法規(guī)目前還處于較為空白的階段，導(dǎo)致企業(yè)難以訴諸法律手段進(jìn)行解決，加大企業(yè)融資過(guò)程的實(shí)施難度。

三、拓展商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策

1.拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道。企業(yè)可以進(jìn)一步利用金融市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行融資，例如債券融資、上市融資等等，使融資渠道更加多元化。

2.科學(xué)提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平。在企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的基礎(chǔ)上，相關(guān)部門(mén)應(yīng)增加舉辦教授座談會(huì)、企業(yè)人員培訓(xùn)會(huì)的頻率，邀請(qǐng)高校及專(zhuān)家為企業(yè)提供更為科學(xué)的指導(dǎo)。積極培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)對(duì)口人才，為商業(yè)地產(chǎn)輸送優(yōu)秀人才，從根源上解決風(fēng)險(xiǎn)管理的缺失。此外，企業(yè)應(yīng)設(shè)計(jì)適合該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)管理體系，將指標(biāo)數(shù)字化，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目有統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)衡量標(biāo)準(zhǔn)，最終獲得相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，便于后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程。

3.在政策及法制上給予支持。在合同法、商業(yè)銀行法等法律法規(guī)上，增加和完善關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資的內(nèi)容，規(guī)范企業(yè)的融資行為，打擊虛假融資、詐騙等行為，使信息更加公開(kāi)化、透明化，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。在政策方面，放松管制，使其能在金融市場(chǎng)上吸收資金，增加其上市機(jī)會(huì)。

四、結(jié)論

目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源不穩(wěn)定、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足、缺乏相關(guān)政策支持及法制完善等問(wèn)題。房地產(chǎn)融資所存在的問(wèn)題正在逐步凸顯，而此類(lèi)問(wèn)題一旦大規(guī)模爆發(fā)就將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人們的生活造成難以估量的影響。為了緩解房企融資壓力、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)及控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，必須采取一定對(duì)策，拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、科學(xué)提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平、在政策及法制上給予支持。

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作者簡(jiǎn)介：翁佳妮（1992- ），女，廈門(mén)大學(xué)王亞南經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)