惠興正

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是當(dāng)前一項重大改革任務(wù)，其核心價值在于保護權(quán)利、保障交易安全。推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，對于完善社會主義市場經(jīng)濟體制、保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)益、提高政府治理效率和水平等具有重要意義。

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于明晰產(chǎn)權(quán)、保障不動產(chǎn)交易安全，夯實社會主義市場經(jīng)濟基礎(chǔ)

我國是實行社會主義市場經(jīng)濟體制的國家，社會主義市場經(jīng)濟體制是社會主義制度與市場經(jīng)濟體制的有機結(jié)合。社會主義制度要求對國家所有的自然資源實行有效的確認(rèn)和保護，市場經(jīng)濟體制則要求參與市場配置的資源必須產(chǎn)權(quán)明晰，市場交易秩序必須安全可靠。不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護的基本依據(jù)，是表彰不動產(chǎn)物權(quán)及其變動狀況的法定公示方法，是維護不動產(chǎn)交易秩序的有效措施，是社會主義市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)性制度。

1.明晰不動產(chǎn)物權(quán)

從市場經(jīng)濟的本質(zhì)角度看，市場經(jīng)濟就是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟。縱觀30多年的改革開放實踐，其實質(zhì)就是不斷明晰產(chǎn)權(quán)、平等保護產(chǎn)權(quán)和公平交換產(chǎn)權(quán)、維護各方權(quán)益的過程。《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律有規(guī)定的除外。由此可看出，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的生效要件，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動，關(guān)鍵在于是否登記。對于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記，那么，國家所有的自然資源如何保護？那就是要對集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等進行全面登記，賦予其公信力?！稇椃ā芬?guī)定，我國自然資源實行國家所有和集體所有兩種所有制，集體所有的不動產(chǎn)確權(quán)登記后，國家所有的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)邊界就能明晰，國家所有不動產(chǎn)就能有效的保護和利用。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容得到最大限度明晰，避免了確權(quán)上的交叉、重疊或者混亂，為不動產(chǎn)交易市場奠定了良好基礎(chǔ)。

2.保障不動產(chǎn)交易安全

不動產(chǎn)登記基本的法律功能在于公示公信。通過不動產(chǎn)登記，將不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的情況予以公開，使公眾可以很容易地了解某項不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。公示的同時，公示的內(nèi)容也產(chǎn)生了公信力，相對人有合理的理由相信登記內(nèi)容是真實的權(quán)利狀態(tài)，并與登記的權(quán)利人進行交易，減少了交易中不必要的審查和交易后的訴訟紛爭。即使登記的內(nèi)容與真實情況不一致，善意信賴登記內(nèi)容的人也能得到法律的保護，同樣取得相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)。這樣，有效地提高了交易效率、維護了交易安全。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，使不動產(chǎn)在同一登記機構(gòu)、同一信息平臺，適用統(tǒng)一登記簿冊和登記依據(jù)交易登記，交易安全保障水平更高，有利于不動產(chǎn)交易市場的發(fā)展。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于提高登記質(zhì)量，便利登記辦理和查詢，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)

保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)利，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心目標(biāo)。實現(xiàn)這個目標(biāo)，基本要做到不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)能夠得到及時準(zhǔn)確的登記、能夠以最低的成本辦理登記、能夠便捷地查詢到登記信息等，而這些正是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革的基本內(nèi)容。

1.提高登記質(zhì)量

在不動產(chǎn)分散登記的實踐中，由于各部門的登記范圍、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等不一致，登記結(jié)果可能重、漏，甚至相互矛盾，往往引發(fā)權(quán)利糾紛，造成不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益受損。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，通過登記范圍、方法、系統(tǒng)、登記簿冊、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、賠償責(zé)任等的統(tǒng)一，能夠最大限度地避免登記結(jié)果的重復(fù)或者遺漏，確保登記結(jié)果的規(guī)范性和統(tǒng)一性。

2.便利登記辦理

登記時間長、成本高、辦證難是實踐中群眾對登記工作反映最多的問題。由于分散登記，權(quán)利人辦理登記往往要跑多個部門，需要提交不同的申請材料、遵循不同的登記程序、經(jīng)歷不同的時間周期，交納不同的費用，領(lǐng)取不同的證書。這不僅大大增加了權(quán)利人的時間成本，還需要支付更多的登記費用。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)登記工作，通過優(yōu)化職能，提高政府治理能力，建立“首問負(fù)責(zé)”、“一站式”服務(wù)等措施，更好地方便企業(yè)、群眾申請和辦理不動產(chǎn)登記。

3.規(guī)范登記信息查詢

分散登記時期，登記信息分散在各個登記部門，且由于各個部門、各個地方信息化水平的差異以及登記信息查詢規(guī)范的不統(tǒng)一，導(dǎo)致了一些市場交易風(fēng)險或者登記信息查詢困難、登記隱私信息泄漏等現(xiàn)象，不利于不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)益保護。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，通過建立不動產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)，區(qū)分公共信息、個人隱私信息、政府保密信息等不同性質(zhì)的登記信息，區(qū)分主體相應(yīng)地提供分類查詢服務(wù)，保障不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人合法的登記信息查詢權(quán)。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于政府職能轉(zhuǎn)變和改進宏觀調(diào)控，提高政府治理效率和水平

建立權(quán)界清晰、分工合理、權(quán)責(zé)一致、運轉(zhuǎn)高效、法治保障的不動產(chǎn)登記體系，提高政府治理效率和水平，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的內(nèi)在價值。長期以來，各個不動產(chǎn)管理部門分別登記，配備各自的機構(gòu)、人員、場所、設(shè)備，建立各自的信息系統(tǒng)，國家不僅為此相應(yīng)地多支付人力、物力成本，而且部門間的職能交叉，容易導(dǎo)致各部門爭搶登記或者扯皮推諉，降低了行政辦事效率，也影響政府的形象。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，能夠祛除這些弊病，促進政府治理能力的提升。

1.促進政府職能轉(zhuǎn)變

不動產(chǎn)登記職責(zé)整合涉及國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，有利于最大限度地整合行政資源，化解政府部門中存在的機構(gòu)重疊、職責(zé)交叉、政出多門的矛盾以及權(quán)限沖突，完善政府運行機制，提高政策執(zhí)行效能。通過建立事業(yè)單位型的專業(yè)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)等社會中介機構(gòu)、提供不動產(chǎn)登記便民服務(wù)和登記信息社會化查詢服務(wù)等，將政府的事務(wù)性管理工作、適合通過市場和社會提供的公共服務(wù)，交給事業(yè)單位、社會組織、中介機構(gòu)等組織承擔(dān)，以降低政府服務(wù)成本、提高公共服務(wù)水平。

2.促進登記信息互享共通

由于歷史原因，不動產(chǎn)信息分散在各個登記部門，相關(guān)的信息，成了部門的獨占資源，形成一個個的“信息孤島”。不僅企業(yè)、群眾在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)等過程中，需要在多個部門之間轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，而且其他部門要想獲得相關(guān)方面的信息資源，也要通過各種渠道、各種方式。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，便能建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，打破信息壁壘，實現(xiàn)登記及相關(guān)信息的自由流通，優(yōu)化不動產(chǎn)行政管理。

3.改進國家宏觀調(diào)控

不動產(chǎn)登記結(jié)果包含了不動產(chǎn)的界址、位置、面積、價值等重要信息，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，能夠為國家調(diào)控提供更為準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。例如，房地分散登記模式下，房地產(chǎn)在公眾中的分布狀況難以準(zhǔn)確把握，政策制定者不能掌握房地產(chǎn)市場的真實態(tài)勢，所出臺的政策要么不切實際，要么偏差較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控多次“空調(diào)”無功。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，國家能夠掌握真實、全面的情況，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就有了發(fā)力方向和有力手段，就能促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。此外，不動產(chǎn)登記結(jié)果還可以與財政政策聯(lián)動，防止固定資產(chǎn)投資過快過熱；可以與金融貨幣政策聯(lián)動，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模和節(jié)奏，防范金融風(fēng)險；可以與產(chǎn)業(yè)、行業(yè)政策聯(lián)動，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，防止產(chǎn)能過剩；可以與稅收政策聯(lián)動，發(fā)揮房地產(chǎn)稅等稅收對經(jīng)濟的有效調(diào)節(jié)作用等。

陳品祿/責(zé)任編輯