李志榮

[摘 要]在經(jīng)濟的不斷發(fā)展下，我國房屋建筑的建設(shè)如火如荼，在這大背景下，對于房屋建設(shè)及后期的維護問題上，卻存在著很大的問題。其中，由于維修管理不善，大量房屋的使用直線下降，在浪費公共資源的同時，也降低了社會經(jīng)濟效益與環(huán)境效益。因此，本文對房屋經(jīng)濟維修經(jīng)濟效益化管理進行探討，以資借鑒。

[關(guān)鍵詞]房屋建筑；維修；經(jīng)濟效益化；管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.164

1 房屋建筑維修經(jīng)濟效益化的管理背景

房屋建筑的維修其本質(zhì)意義是指在房屋建筑建成到使用壽命到期時，為了維護房屋的正常使用，進行的一系列維修工作。其作用是延長房屋使用壽命，提高房屋使用舒適度。而房屋建筑維修經(jīng)濟效益化則是指在房屋維修的過程中，對于其具體的維修項目進行合理安排與策劃，盡量達到縮短工期，節(jié)約施工成本，提高房屋建筑維修性價比，進而達到良好的經(jīng)濟社會環(huán)境效益。在房屋建筑維修經(jīng)濟效益化過程中，由于涉及的維修項目廣泛，維修管理內(nèi)容多元，所以在房屋建筑維修過程中，以經(jīng)濟效益化為原則的管理非常重要。而對房屋建筑維修經(jīng)濟效益管理而言，不僅可以有效地延長建筑物的使用年限，同時由于維修也契合了建立節(jié)約型社會的理念，可以有效達成可循環(huán)經(jīng)濟，進而提高社會資源的使用率。

在維修的過程中，房屋可能存在的相關(guān)安全隱患問題得到了解決，這也就避免了由于房屋老化造成的一系列問題。而在極端天氣中房屋的抵抗能力得到提高，可以有效降低地震、暴雨、火災(zāi)的概率，即在保障居住者安全的同時，保證了城市的公共安全。同時，在日益緊缺的城市用地資源中，維修與改造舊的房屋建筑可以有效地提升城市土地利用效率，保護日益脆弱的城市生態(tài)系統(tǒng)。從經(jīng)濟數(shù)據(jù)上看，房屋的維修成本僅是新建建筑物成本的1/6，從這一點上來看，維修房屋也是節(jié)約居民住房費用的重要途徑。更為重要的是，在房屋建筑維修的過程中，建筑商在建房時存在的問題基本都會被發(fā)現(xiàn)，如原材料的使用是否規(guī)范，建筑技術(shù)是否合格到位，還是因為人為性原因造成的維修需求等。這些問題在房屋建筑維修過程中暴露出來后，將會被及時反饋給原建筑商，建筑商在今后的建設(shè)中也會有針對性地進行房屋建設(shè)管理與監(jiān)督，從而提升建筑行業(yè)自律性，促進整個建筑行業(yè)發(fā)展，提升居民建筑品質(zhì)。

2 房屋建筑維修過程中的經(jīng)濟效益管理問題

目前，由于人們在這方面的意識不斷提高，在房屋建筑維修過程中的管理已經(jīng)得到了越來越深入的研究，如住宅專項維修資金已經(jīng)在全國范圍內(nèi)得到了接受與普及，為房屋建筑維修打下了經(jīng)濟基礎(chǔ)。但是項目資金的使用與管理上還存在著不少的不足。

2.1 資金使用問題

對于住宅專項維修資金的使用上，遭受違規(guī)截留與挪用的現(xiàn)象時有發(fā)生。一般來說，建筑開發(fā)商對用戶進行購房款收取時，對于住宅維修專項資金沒有進行及時分類，沒有及時存入專用賬戶，造成資金被挪用與截留。在管理上，有資格負責(zé)住宅專項維修資金管理的主要是物業(yè)公司，但由于物業(yè)公司與建筑開發(fā)商之間存在著共存關(guān)系，所以在管理過程中，物業(yè)公司并不會實打?qū)嵉貫榫用窨紤]。同時，即使小區(qū)業(yè)主自發(fā)形成了業(yè)主委員會，但在管理上的不得力，也造成業(yè)主委員會名存實亡，更不用說業(yè)主委員會都沒有成立的居民小區(qū)。

2.2 審批程序問題

由于房屋建筑維修經(jīng)濟效益化管理中，資金的調(diào)用與審批流程相對復(fù)雜，不僅有著煩瑣的使用流程，同時還有著不勝其擾的審批過程。這導(dǎo)致了住宅維修專項資金的使用上存在著用量小，作用發(fā)揮不出來的問題。在資金的管理上，業(yè)主交納資金后，業(yè)主是有權(quán)利對這筆資金進行監(jiān)督的，但卻沒有對資金的使用權(quán)利。目前的物業(yè)管理條例指出，一切涉及住宅專項資金的行為都必須經(jīng)過業(yè)主大會或者由授權(quán)的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會同意。但在實際操作中，即使業(yè)主大會得以召開，業(yè)主委員會全程監(jiān)督，也存在召集人員與決策難以取得統(tǒng)一意見的問題，這一點直接造成了住宅專項維修資金無法發(fā)揮其應(yīng)急作用的現(xiàn)象。

3 房屋建筑維修經(jīng)濟效益化管理的強化措施

3.1 總體籌劃的合理進行

在房屋建筑維修管理中，體現(xiàn)的是物業(yè)管理企業(yè)的重要職能。物業(yè)公司在房屋維修計劃的總體籌劃過程中，應(yīng)立足于現(xiàn)有的房屋使用情況，對整個房屋內(nèi)部與細節(jié)處進行全方位的勘察，把房屋維修的目標(biāo)與實施方案進行統(tǒng)籌，并要保證措施的合理性與性價比。房屋維修計劃目標(biāo)是指在房屋維修計劃期內(nèi)，物業(yè)管理公司所需要完成的維修工作內(nèi)容與管理內(nèi)容。如對維修工作的數(shù)量進行匯總，對維修工作完成的質(zhì)量進行監(jiān)督，同時要在計劃期內(nèi)順利達成應(yīng)有的維修房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。在這個過程中，維修內(nèi)容的選定，落實到實際操作中的工作量與工程量間的安排，過程實施中的管理與改進，完善與監(jiān)督等，都是管理的核心內(nèi)容。為了實現(xiàn)房屋維修計劃目標(biāo)，需要采取相應(yīng)的工作步驟和管理方法?？傮w來說，房屋建筑維修計劃實施方案內(nèi)容總體上可分為對維修計劃期內(nèi)維修工作的時間安排、工作方式選擇、維修工作的技術(shù)方案制訂、維修工作的組織手段等。當(dāng)然，還要做好房屋建筑維修的相關(guān)保證性措施，這些措施作為房屋建筑維修計劃的輔助性安排，起著確保房屋維修計劃實施的保障作用，對房屋維修過程中的資金使用、勞動力組織、物資供應(yīng)、技術(shù)指標(biāo)等都有相應(yīng)的管理目標(biāo)。

3.2 維修計劃的合理制定

房屋建筑維修計劃是物業(yè)公司管理的重要內(nèi)容，對于編修過程中的工序安排，應(yīng)以保證維修目標(biāo)圓滿達成為標(biāo)準(zhǔn)。為了更好地達到這一目標(biāo)，要先制訂具體的方案，從而保證維修目標(biāo)的實現(xiàn)。維修計劃期內(nèi)，相應(yīng)的維修管理部門應(yīng)有其負責(zé)的相關(guān)工作任務(wù)，對于維修的數(shù)量與質(zhì)量要具體化、責(zé)任化，責(zé)任到人，落實到事。同時，維修方法的選擇、維修時間的安排、維修工程所使用的技術(shù)方案、維修過程中需要的物資供應(yīng)等都要進行相關(guān)的規(guī)定。對可能存在沖突的維修項目，應(yīng)配合以房屋建筑維修計劃保證性措施，進而保障維修目標(biāo)的順利達成。而在編制房屋建筑維修計劃時，對于所有的維修工作安排要以不同層次，不同角度進行周詳考慮，從整體性著眼，建立起一個相互配合、協(xié)調(diào)共進的計劃體系。當(dāng)然，維修并不單單指維修計劃制訂，還包括了定期維修與制訂。對于房屋建筑質(zhì)量管理來說，國家在這方面已經(jīng)出臺了一些法規(guī)，但對維修制度的設(shè)計方面目前還沒有具體的規(guī)定。所以目前承擔(dān)起房屋安全鑒定的機構(gòu)主要是對危險房屋進行鑒定，沒有達到危險層級的房屋在這方面的鑒定尚屬空白。而且，由于目前鑒定機構(gòu)數(shù)量很少，資質(zhì)也沒有達到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)，所以在這方面房屋建筑物的維修效果鑒定還需要進一步完善。在此大背景下，業(yè)主與物業(yè)公司應(yīng)明確意識到這一點，對房屋建筑維修工作應(yīng)配合作好定期維修制度，而不是依靠一個短期性的大修來解決一切問題。因為定期維修制度能最大限度地減少由于維修不善造成的遺漏，定期進行房屋建筑維修能最好地保證維修效果。

3.3 維修資金的合理使用

維修資金在房屋建筑維修中起著重要的支持作用，因為它，才能讓房屋建筑維修變?yōu)榭赡?。專項維修資金應(yīng)嚴格應(yīng)用于住宅的公用部位和公用設(shè)施設(shè)備。業(yè)主與物業(yè)公司對于專項維修資金的使用應(yīng)共同商討，集體投票，把錢花在緊急關(guān)鍵處，提高專項維修資金的使用率。為了進一步提升維修資金的使用率，還應(yīng)建立起透明化財務(wù)管理，對相關(guān)支出列出明細，公布在住宅區(qū)內(nèi)外，讓業(yè)主心中有數(shù)。還可以集思廣益，把相關(guān)的維修項目進行討論，以選出最節(jié)能最高效的維修方法。有些業(yè)主本身就有房屋建筑方面的從業(yè)經(jīng)驗，對于這些業(yè)主應(yīng)拉到房屋建筑經(jīng)濟效益化管理中來，共同完成好這一管理目標(biāo)。同時，物業(yè)公司應(yīng)把資金的使用與審批工作做到位，與業(yè)主保持良好的溝通，才能讓資金在使用上更為高效。

4 結(jié) 論

綜上所述，在進行房屋建筑維修經(jīng)濟效益化管理中，應(yīng)從實際中找到解決問題的方法，進而提升管理效率，保證建筑良好使用效果。

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