笪可寧 郭寶榮

[摘要]公租房能改善城市低收入群體的居住條件，穩(wěn)定和擴(kuò)大城市的勞動(dòng)力隊(duì)伍。而公租房項(xiàng)目周期較長，地方政府短期取得收益甚微，導(dǎo)致建設(shè)的公租房數(shù)量不夠，但又處于中央政府主張積極建設(shè)的高壓政策之下，地方政府在加大建設(shè)力度的過程中，便涌現(xiàn)出來各種問題：建設(shè)中的問題、管理中包括分配、物業(yè)管理、收費(fèi)各種問題。針對此提出建議和對策。

[關(guān)鍵詞]公租房；土地財(cái)政；配建

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.107

1 引 言

2014年3月17日國務(wù)院辦公廳《2014年政府信息公開工作要點(diǎn)》提出“全面公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目信息、加大公租房配租政策及實(shí)施情況公開力度”。3月23日《國務(wù)院關(guān)于落實(shí)（政府工作報(bào)告）重點(diǎn)工作部門分工的意見》強(qiáng)調(diào)“提高大城市保障房比例，推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行”。采取市場化運(yùn)作方式，為公租房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。2我國目前公租房的實(shí)施現(xiàn)狀

公共租賃房概念的提出是國家保障體系面向“非低收入群體”的理念轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點(diǎn)是政府認(rèn)可那些非傳統(tǒng)意義上的低收人群體——“夾心層”，也需要政府的幫助。公租房能增加城市的可支付性住房供給，降低低收入人群的居住成本，有利于他們?nèi)谌肷鐣?huì)主流生活，提高技能水平。

自從溫家寶總理在2009年《政府工作報(bào)告》中首次提出大力發(fā)展公共租賃住房以來，我國公租房正式開始起步，2009年和2010年建設(shè)的數(shù)量相對較少，到2011年建設(shè)數(shù)量呈現(xiàn)了大幅度的增加，上升到了22.4%。其中2011年12月29日，上海首批市籌公租房項(xiàng)目——馨寧公寓正式啟動(dòng)供應(yīng)；2011年3月2日，重慶首個(gè)公租房項(xiàng)目——民心佳園的首批15281套公租房完成配租；2011年8月，北京亦莊開發(fā)區(qū)的鹿海園四里小區(qū)X3F1園區(qū)配建公共租賃房順利人住；隨后，廣州8家企事業(yè)單位，利用自用土地建設(shè)5825套為公租房。在2014年6月，北京市公布了8000套左右的公租房房源信息，并啟動(dòng)意向登記。但由于公共租賃住房制度的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，目前我國的公共租賃住房制度在發(fā)展中不可避免地還存在一些問題。

3 我國公租房實(shí)施過程中存在的問題

3.1 短期成本巨大，與地方政府的土地財(cái)政沖突

首先，中央與地方政府責(zé)任分擔(dān)機(jī)制不合理，建設(shè)任務(wù)自上而下層層攤派，而中央政府投入少，地方政府投人多，住房政策以短期臨時(shí)行政干預(yù)為主，尚未形成長期制度化的住房保障政策，無法從根本上激勵(lì)地方政府提供住房保障。公租房的建設(shè)實(shí)施只依賴于地方政府投入多的行政化運(yùn)作約束，地方政府在財(cái)力約束下，難以繼續(xù)擴(kuò)大公租房的供應(yīng)規(guī)模。其次，公租房項(xiàng)目自償性較差，融資體系的可持續(xù)性存在困難，甚至現(xiàn)金流難以覆蓋貸款利息。再次，土地資源稀缺，商品房用地和公租房用地沖突，商品房土地為地方政府持續(xù)貢獻(xiàn)土地出讓收益，公租房需要地方政府持續(xù)投入財(cái)政資金進(jìn)行開發(fā)和運(yùn)營，地方政府難免陷入兩難的境地，最終以“經(jīng)濟(jì)人”的角色選擇加大商品房用地供給，相對減少公租房的用地，以至于減少其建設(shè)規(guī)模。

3.2 社會(huì)分層和貧富分化的標(biāo)簽化

地方政府建設(shè)過于集中，且為了節(jié)省用地成本，連片開發(fā)、連片建設(shè)，加大了集中片區(qū)的管理難度。公租房小區(qū)物業(yè)管理難以為繼，不排除在特定的情況下，形成“貧民區(qū)”的可能。再者由于用地成本，選擇在遠(yuǎn)郊建設(shè)，使得住戶加大了居住成本和通勤成本，為了進(jìn)城就業(yè)，出現(xiàn)空置率，也極易形成“暴亂區(qū)”和“貧民區(qū)”，進(jìn)一步出現(xiàn)社會(huì)分層和貧富分化的標(biāo)簽化，貧困的聚集和再生產(chǎn)，阻塞社會(huì)流動(dòng)。

3.3 分配有失公平，誠信缺失

由于缺乏科學(xué)的衡量方法和透明的個(gè)人信息，通常只有民政部門才知曉當(dāng)?shù)孛總€(gè)家庭的具體經(jīng)濟(jì)信息。主管部門無法獲取申請對象的完整且真實(shí)的信息，進(jìn)而住房保障部門無法動(dòng)態(tài)查詢、審核、監(jiān)督，或者是這些信息分散在各不相同的業(yè)務(wù)部門，無法統(tǒng)一集成使用，導(dǎo)致項(xiàng)目不能單獨(dú)的服務(wù)于中低收人人群，也可能有較高層次人群人住。公租房低廉的入住價(jià)格也有可能誘導(dǎo)尋租，滋生腐敗，削蝕制度公平的基礎(chǔ)，導(dǎo)致公租房分配有失公平。

4 建議和對策

4.1引入政策資金，降低融資成本

一是政府方債券融資：借助發(fā)行公租房建設(shè)項(xiàng)目所在地的融資平臺發(fā)行私募債，即向公租房所在地區(qū)的企事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體或個(gè)人發(fā)行為本地區(qū)公租房建設(shè)項(xiàng)目籌集資金的地方債券。二是引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)長期持有公共租賃房物業(yè)，并通過租金收益獲取投資回報(bào)的盈利模式。三是以市場化進(jìn)行公共租賃房的投資、開發(fā)和建設(shè)，有利于“投資一置地一建設(shè)一租賃一運(yùn)營”業(yè)務(wù)模式的形成。最后還可以嘗試允許公租房建成小區(qū)產(chǎn)權(quán)和項(xiàng)目股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，降低投資者退出門檻以吸引更多社會(huì)資金進(jìn)入公租房投資領(lǐng)域股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但不得按套轉(zhuǎn)讓。

4.2 強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，完善政府管制

各區(qū)縣住房保障管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)公共租賃住房后期監(jiān)督管理工作，對公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，依照規(guī)定組織相關(guān)部門對公共租賃住房承租家庭資格進(jìn)行復(fù)核。公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)負(fù)責(zé)租賃管理、物業(yè)服務(wù)等工作，并協(xié)助住房保障管理部門加強(qiáng)承租家庭資格動(dòng)態(tài)管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)管理部門等開展社區(qū)服務(wù)。

4.3 建立誠信體系，確保公平分配

住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立本市公共租賃住房管理信息系統(tǒng)，完善公共租賃住房使用情況、申請輪候家庭及配租家庭動(dòng)態(tài)檔案，實(shí)現(xiàn)全市動(dòng)態(tài)管理。公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位和區(qū)縣住房保障管理部門應(yīng)及時(shí)將公共租賃住房使用情況、承租家庭信息變動(dòng)情況錄入公共租賃住房管理信息系統(tǒng)，保證信息準(zhǔn)確。

4.4 多元混居社區(qū)，創(chuàng)新管理模式

多元混居的異化社區(qū)模式是以不同職業(yè)、文化背景的群體以自己的實(shí)際支付能力為前提，共同居住在不同價(jià)位梯度的社區(qū)，形成利益互補(bǔ)的社區(qū)，和諧相處優(yōu)勢互補(bǔ)，形成共同生存的一種居住模式。例如社會(huì)結(jié)構(gòu)的混合、公共服務(wù)設(shè)施的混合，促進(jìn)公共服務(wù)的均等化。這種模式可以實(shí)現(xiàn)設(shè)施共建共享、布局優(yōu)勢互補(bǔ)，讓中低收入人群消除距離感，增添歸屬感。并促進(jìn)社區(qū)和諧，增加發(fā)展機(jī)遇，凸顯社會(huì)平等，提高住區(qū)文明，創(chuàng)新管理模式。

4.5 實(shí)行配建手段，減少財(cái)政虧損

為提高土地的利用價(jià)值，減少地方政府在公租房建設(shè)實(shí)施過程中地方財(cái)政的虧損，將在商品房建設(shè)項(xiàng)目中，配套建設(shè)公租房作為土地出讓或者劃撥的條件之一。即在新建商品房項(xiàng)目中，配比建設(shè)一定比例的公租房，由土地競得人根據(jù)公租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，按照規(guī)定比例、總建筑面積、套數(shù)、布局和套型等要求配套建設(shè)，建成后房屋由政府按照約定方式回收或回購，再進(jìn)行分配。

5 結(jié)論

公共租賃住房作為有別于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的一種新型保障性住房，具有保障性、政策支持性、租賃性、專業(yè)性、供應(yīng)群體廣泛性等特點(diǎn)，是一個(gè)國家住房保障體系的重要組成部分。其覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收人家庭，還將惠及新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員，以達(dá)到真正緩解住房需求，不會(huì)產(chǎn)生因房價(jià)過高而導(dǎo)出的“擠出效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)住房市場的持續(xù)性進(jìn)步。必須注意到，在大力發(fā)展公租房的同時(shí)，還需要很多相關(guān)配套制度的支撐。