孫宇

[摘要]伴隨著我國當(dāng)前社會經(jīng)濟的增長，我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目已經(jīng)不斷的增加。房地產(chǎn)作為我國的第三產(chǎn)業(yè)重要的組成部分，對于“營改增”稅負(fù)率的改變也應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。那么營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是否有利是一個值得思考的問題。營業(yè)稅改增值稅其目的在于實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的減稅，促進我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的有效調(diào)整，以更加有利的形式去支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。本文將對預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的稅負(fù)變化進行一定的分析，以了解“營改增”后的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；稅負(fù)變化：營改增

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.126

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟不斷的發(fā)展，我國市場競爭不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也是國民經(jīng)濟中的一個重要的行業(yè)。伴隨人們生活質(zhì)量的不斷提升，人們已經(jīng)越來越重視物質(zhì)生活與精神生活的享受，為此，住房也成為了當(dāng)今社會一個熱點話題，隨著人們住房觀念的增強，也將房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推向了一個高潮。為了調(diào)整我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，我國的營業(yè)稅改增值稅工作正在有序地進行，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也即將面對營改增的工作，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)率將如何的變化也就成為社會公眾關(guān)注的一個焦點性的問題。

1 將房地產(chǎn)增值稅的稅率設(shè)為17%時

本文研究中將應(yīng)稅收入設(shè)為S，將可抵扣的成本所占應(yīng)稅收入的比例設(shè)為N，那么在營改增前所要納的營業(yè)稅為5%S，前提是不考慮城建稅與附加稅。那么在房地產(chǎn)營改增以后，其中的銷項稅額為：[S/（1+17%）]×17%；而進項稅額則為：[S/（1+17%）]×N×17%；應(yīng)納增值稅為A= [S/ （1+17%）] x17% - [S/ （1+17%）]xN x17%=0.145S×（1-N）.

我們令：應(yīng)納營業(yè)稅=應(yīng)納增值稅，然后求得當(dāng)稅負(fù)相同的時候的臨界點，也即是：5%S=0.145S×（1-N）。最后得出N的最終值為0.655。那么從中我們可以推斷出，如果在可抵扣的成本所占應(yīng)稅收入的比例為65.5%的時候，那么增值稅的稅負(fù)率為5%，就會與營業(yè)稅的稅負(fù)率是一致的。

2 將房地產(chǎn)增值稅的稅率設(shè)為11%時是說在增值稅稅率為ll%，可抵扣的成本占應(yīng)稅收入的比例為49.5%時，增值稅稅負(fù)率與營業(yè)稅稅負(fù)率相同。

根據(jù)應(yīng)納稅A=0.099S×（1-N）整理后得出A/S（稅負(fù)率）=0.099×（1-N）。

那么也可以根據(jù)該計算的式子同理計算出不同可抵扣的成本所占的應(yīng)稅收入比例對應(yīng)的增值稅稅負(fù)率。

我們從房地產(chǎn)增值稅的稅率為17%的時候與稅率為11%的時候可以分析出，當(dāng)增值稅的稅率為17%時，所占物料成本的收入點為65.5%，增值稅的稅負(fù)率為5%，它與營業(yè)稅的稅負(fù)值是相同的。但是需要了解的是，一旦物料成本收入所占收入的比例小于65.5%的時候，那么增值稅的稅負(fù)率就會高出營業(yè)稅的稅負(fù)率，有的時候甚至達到營業(yè)稅的稅負(fù)率數(shù)倍。只有當(dāng)物料成本占收入比例達到70%或者是80%的時候，增值稅的稅負(fù)才會有大幅下降。

如果房地產(chǎn)增值稅稅率適用范圍在ll%的時候，可抵扣的成本占收入49.5%的臨界點，那么房地產(chǎn)的增值稅與營業(yè)稅的稅負(fù)率值都為5%。如果物料成本所占的收入比例小于49.5%，那么增值稅的稅負(fù)率就會高出營業(yè)稅的稅負(fù)率；當(dāng)物料成本占總收入成本比例大于49.5%的時候，那么增值稅的稅負(fù)率就會有所下降。

為此，在實施“營改增”的過程中，需要注意的是，要對增值稅的稅率的設(shè)計與制定進行一定的優(yōu)化。尤其在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，要注意營改增的實施可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅負(fù)的增加，從而給企業(yè)的發(fā)展帶來更大的負(fù)擔(dān)。

3 “營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響

現(xiàn)在我們將房地產(chǎn)增值稅的稅率設(shè)為ll%，保證其他的條件不變，應(yīng)用同樣的道理，可以推理出應(yīng)納營業(yè)稅與應(yīng)納增值稅相等的時候的臨界點。也就是5%S=0.099S×（1-N）。最后求出N的最終值為0.495，也就

當(dāng)前，在《營業(yè)稅暫行條例》中，規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)要按照“銷售不動產(chǎn)”的稅率進行征稅，其稅目以5%的稅率乘以應(yīng)稅銷售額去繳納全額的營業(yè)稅。為此，從目前我國所執(zhí)行的政策上看，房地產(chǎn)行業(yè)在進行房地產(chǎn)銷售的過程中，重復(fù)征稅依然是一個比較突出、嚴(yán)重的問題，該問題在房屋轉(zhuǎn)讓次數(shù)不斷增多的情況下表現(xiàn)得越為明顯，房屋銷售重復(fù)納稅問題表現(xiàn)就會越為突出。在《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》中，改變了自改革開放以來我國所一直堅持的在營業(yè)稅納稅方面的所堅持執(zhí)行的方式，在很多的應(yīng)稅項目中都實行了合理的差額征稅的做法，這使得營業(yè)稅披上了增值稅的外衣，更具增值稅的色彩。在有關(guān)房地產(chǎn)銷售規(guī)定中表示：一是單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。二是單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

這種稅率制度在當(dāng)時被視為是一種進步，它不僅能夠有效的解決在營業(yè)稅征稅過程中出現(xiàn)重復(fù)征稅的問題，同時，該稅率制度也能夠符合稅制改革的總體需求。從對增值稅與營業(yè)稅分析上，增值稅與營業(yè)稅都屬于流轉(zhuǎn)稅，但是它們彼此之間在稅制的設(shè)置與財務(wù)核算方面又有著很大的區(qū)別。增值稅是價外稅，營業(yè)稅為價內(nèi)稅。

3.1 增值稅——價外稅

增值稅又為價外稅，其計稅的依據(jù)為：在生產(chǎn)經(jīng)營活動中納稅人所產(chǎn)生的增值額，在實際操作的過程中，利用購進扣稅的方法進行抵扣，即在納稅人去購買增值稅應(yīng)稅項目時，要繳納的增值稅可以在銷售應(yīng)稅項目中進行相應(yīng)的抵扣，在這一過程中，需要對增加值繳納相應(yīng)的增值稅。

3.2 營業(yè)稅——價內(nèi)稅

營業(yè)稅又為價內(nèi)稅，在這之中的納稅人會按照勞務(wù)所得營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額與銷售額等，嚴(yán)格地按照所提供的應(yīng)稅勞務(wù)的稅率，計算出應(yīng)繳費的營業(yè)稅。

從價外稅與價內(nèi)稅比較中可以看出，增值稅的稅制在避免重復(fù)征稅方面其作用更加的突出。我們通過對營業(yè)稅與增值稅的分析可以看出，在房地產(chǎn)行業(yè)中實施營改增的稅制政策，影響其實施的關(guān)鍵因素為增值稅的稅率設(shè)計是否合理。所以，要實現(xiàn)營改增預(yù)期經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性減稅的功能，合理的設(shè)計增值稅稅率是一項十分重要的工作。

營改增對房地產(chǎn)的影響還需要從房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)去看。我們都知道，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)與建筑業(yè)是緊密相連的，兩者之間無法分割。我們可以利用稅負(fù)嫁接的原理進行分析，得出房屋建造的稅負(fù)會直接的影響賣房的稅負(fù)的結(jié)論。在增值稅與營業(yè)稅法律法規(guī)當(dāng)中，對混合銷售行為都擁有一定的規(guī)定，如果按照目前所實施的稅法去分析，那么，雖然建筑業(yè)在銷售自產(chǎn)貨物的過程中征收一定的增值稅，而且，在提供建筑業(yè)勞務(wù)的過程中征收一定的營業(yè)稅，但在此過程中，如果建筑物已經(jīng)建造成功，并且已經(jīng)進入了銷售的環(huán)節(jié)，銷售貨物的增值稅等是不能夠在此環(huán)節(jié)中進行抵扣的，這就使得在征稅的過程中，依舊存在著重復(fù)征稅的現(xiàn)象。這不僅增加了房屋建造的投資成本，而且也一定程度限制了企業(yè)購買房產(chǎn)方面的需求，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。那么從中我們可以看出，如果營業(yè)稅與增值稅一起執(zhí)行，就會給增值稅的抵扣鏈條帶來一定的破壞，給增值稅作用的有效發(fā)揮帶來一定的消極的影響。

在營改增以后，混合的銷售行為將不會再出現(xiàn)，不管在銷售自產(chǎn)的貨物中還是提供一定的建筑業(yè)勞務(wù)等，都會統(tǒng)一的去繳納增值稅，然后在銷售房產(chǎn)繳納增值稅的中將其進行合理的抵扣。

4 總結(jié)

如今，在社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景之下，我國各大企業(yè)也隨之不斷的興起，并且，人們在住房方面的思想觀念也有了很大的改變，這就使我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常迅速。為了使我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更加的協(xié)調(diào)，我國開始實施了“營改增”的工作，將營業(yè)稅改為增值稅的稅收政策的實施，給很多企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的思考。有財務(wù)測算結(jié)果表示，如果在發(fā)展中，流轉(zhuǎn)稅的稅負(fù)下降，那么企業(yè)在發(fā)展中的所得稅率值就會一定程度的上升。為此，企業(yè)在發(fā)展中如何去保證企業(yè)的總的稅負(fù)值，在經(jīng)歷了營改增之后不再繼續(xù)增加，而設(shè)定增值稅的稅率成為了一個重要性的因素。為此，營改增后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有待調(diào)整。