黃飛

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)由于其相關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。本文重點(diǎn)分析了房屋開發(fā)中老百姓關(guān)心的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的建筑面積計算等方法問題進(jìn)行闡述，同時也對房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)成本控制管理問題進(jìn)行了研究。

[關(guān)鍵詞]建筑面積;工程成本;管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.152

1前言

20世紀(jì)90年代，我們國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，到目前已經(jīng)為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)由于其相關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場需求和定位研究的基礎(chǔ)上，研究房屋開發(fā)中應(yīng)對老百姓關(guān)心的建筑面積計算的準(zhǔn)確性和經(jīng)濟(jì)成本控制管理等方面進(jìn)行深入分析。通常大家所說的房地產(chǎn)開發(fā)商賣給老百姓房子面積不知道怎么計算，這一問題老百姓更加關(guān)注，筆者通過多年的教學(xué)和實(shí)際工作，更加深刻理解建筑面積計算的重要作用性。

2房屋建筑面積計算研究

城市房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積計算問題是一個大的問題，是很多老百姓很不好掌握的一個準(zhǔn)確的方法，我們的政府應(yīng)該有一個合理的簡單方法，在這一個問題上我和我的老師都提過很多次，就是“買賣的房屋就是以使用面積”為準(zhǔn)來計算建筑面積，這樣老百姓不難掌握了，同時也無形中控制了施工的質(zhì)量問題。依據(jù)我們現(xiàn)在房屋計算方法很復(fù)雜，例：我們現(xiàn)在研究開發(fā)方房屋面積的計算，建筑面積的計算中：有房屋面積樓梯間面積墻體面積還有公攤面積等。這樣老百姓買賣房子的面積問題就是一個難題，怎么來的？老百姓很難知道它的計算方法。

2.1一般性房屋建筑面積規(guī)則計算方法

第一，單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。多層建筑物自然層的層高在2.2米以上者（含2.2米，下同），方可計算建筑面積。單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均按建筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)設(shè)有部分樓層者，其二層及二層以上的樓層，以及多層建筑物二層及二層以上的樓層，層高在2米以上者，均應(yīng)計算建筑面積。有圍護(hù)外墻的，無外墻的，按自然層結(jié)構(gòu)板水平投影面積計算。按外墻結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計算;無外墻的，按自然層結(jié)構(gòu)板水平投影面積計算。

第二，高低聯(lián)跨的單層建筑物，以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界，可分別計算建筑面積同一建筑物的結(jié)構(gòu)、層數(shù)不同時，應(yīng)分別計算建筑面積。

第三，設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)（或圍欄）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。設(shè)有圍護(hù)性幕墻的建筑物，按幕墻主墻外邊線計算建筑面積。

2.2房屋計算面積的范圍

一是單層建筑物計算一層建筑面積，多層建筑物按各層建筑面積的總和計算。

二是地下室、半地下室、地下商店（或倉庫、車間）、地下車站、地下泳池、地下指揮部等（包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口）建筑面積，按其外墻上口（不包括采光井、外墻以外的通風(fēng)排氣豎井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外圍水平面積計算。

三是建于坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)地下架空層，設(shè)計加以利用時，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.2米以上的部位，按該部位的水平面積計算建筑面積。

四是建筑物內(nèi)的門廳、大廳，按一層建筑面積計算。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時，按其水平投影面積計算建筑面積。建筑物內(nèi)的夾層、插層，按其層高在2.2米以上的部位計算建筑面積。技術(shù)層和檢修通道內(nèi)設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的辦公室、值班室、儲藏室等，層高在2.2 米以上時，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

五是室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、自動扶梯、水平步道（滾梯），按建筑物的自然層計算建筑面積。室內(nèi)提勤井、管道井、抽油煙機(jī)風(fēng)道、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪等，按首層面積計算建筑面積。

六是建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，層高在2.2米以上的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。建筑物內(nèi)的變形縫，依其縫寬按自然層計算建筑面積，并入建筑物建筑面積計算。

2.3折算面積的范圍

第一，坡屋頂內(nèi)和場館看臺下的建筑空間，設(shè)計加以利用時，凈高在1.2～2.1米的部位，按該部位水平面積的一半計算建筑面積。建筑物外無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊、檐廊、陽臺等，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。

第二，有永久性頂蓋的室外樓梯，按其依附的建筑物自然層數(shù)的水平投影面積之和的一半計算建筑面積。雨篷的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1米時，按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

第三，有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站等，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。建筑物間有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。

第四，有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。

3房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程成本管理控制研究

房地產(chǎn)開發(fā)工程建筑工程經(jīng)濟(jì)成本控制管理主要的是在項(xiàng)目的施工單位，在符合施工規(guī)范的條件下，保證施工質(zhì)量管理，進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)成本控制管理。工程經(jīng)濟(jì)成本管理就是效益管理的根本，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的主題。目前，許多施工企業(yè)都在項(xiàng)目開發(fā)管理方面，深度多元化發(fā)展，在城市建設(shè)對項(xiàng)目開發(fā)單位而言，工程經(jīng)濟(jì)成本的控制需要從建設(shè)期的決策階段、設(shè)計、施工階段全過程來進(jìn)行控制，我僅就施工階段，建設(shè)單位工程成本的控制做一闡述。

3.1制定嚴(yán)密的合同條款

隨著我國房地產(chǎn)工程開發(fā)，工程項(xiàng)目的管理也將逐步與國際接軌，在目前世界經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的形式下，經(jīng)濟(jì)還沒有恢復(fù)的情況下，實(shí)行嚴(yán)格的合同管理，是建設(shè)單位的首選課題。在國際慣例中，常常聘請有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕費(fèi)用的增長;如設(shè)備安裝項(xiàng)目預(yù)算，不同的品牌型號價格出入很大，如果不認(rèn)真，價值幾萬元的設(shè)備很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款” 這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)測，在這一點(diǎn)上需要多學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗(yàn)及合同條款。

3.2結(jié)合施工組織及施工工藝，管理控制工程成本

作為開發(fā)單位的預(yù)算及合同施工管理人員應(yīng)做到“三多”，即 “多看、多問、多思考”?！岸嗫础?，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實(shí)際情況。如：施工中常見的基坑全斷面錨噴支護(hù)，由于受周圍建筑物基礎(chǔ)情況及治水、地質(zhì)等開挖實(shí)際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強(qiáng)錨護(hù)，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定范圍或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強(qiáng)錨護(hù)部分施工單位自然會提出補(bǔ)償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設(shè)單位的細(xì)心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由確定工程量?！岸鄦枴本褪菍τ陬A(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經(jīng)驗(yàn)不充分的問題不匆忙做定論，要向現(xiàn)場的工程師進(jìn)行咨詢。在項(xiàng)目開發(fā)過程中不可避免的市政工程、消防工程、電業(yè)工程等，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價人員很少遇到這類預(yù)算，因此在這些問題上就更需要多問?！岸嗨伎肌?，定額仍是目前建設(shè)市場確定造價的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程施工現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價、項(xiàng)目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電掘工程中，施工單位往往習(xí)慣以地下人孔檢查井每座多少元報價，防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實(shí)際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。

3.3組織好市場價格研究管理建立尋價體系

項(xiàng)目的工程材料費(fèi)一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項(xiàng)目開發(fā)過程中，建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業(yè)應(yīng)系統(tǒng)關(guān)注機(jī)構(gòu)公布的價格，與社會咨詢機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證工作人員可隨時隨地地調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，政府公布的價格是市場的平均價，詳細(xì)的價格管理遠(yuǎn)不能簡單停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系和社會公開渠道，尋找物美價廉的產(chǎn)品。

分析材料的周期變化規(guī)律，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中期走向，在參照價格信息的基礎(chǔ)上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析 成果應(yīng)用在開發(fā)生產(chǎn)中。

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于建筑面積計算及經(jīng)濟(jì)成本控制管理上，必須堅持科學(xué)發(fā)展觀，對房屋建筑開發(fā)項(xiàng)目的住房建筑面積制度做出基本判斷，并在城市建筑房屋住房管理存在核心問題城市規(guī)劃和拆舊點(diǎn)問題、發(fā)展城市建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，明確產(chǎn)權(quán)問題，同時對有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑市場檢查和管理。規(guī)范建筑市場的市場化，使城市房地產(chǎn)行業(yè)有效地發(fā)展。

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