施燕惠

摘 要：隨著社會(huì)的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，城市化進(jìn)程在不斷的加快，物業(yè)企業(yè)也隨之發(fā)展起來(lái)，并不斷的向商業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變?在物業(yè)企業(yè)不斷走向商業(yè)化的過(guò)程中，在管理工作中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，所以當(dāng)前最關(guān)鍵的事情就是找到問(wèn)題的所在，同時(shí)還要針對(duì)問(wèn)題找到相應(yīng)的解決對(duì)策，這就需要物業(yè)的管理人員對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行深思熟慮?本文通過(guò)對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，提出了解決問(wèn)題的辦法?

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;商業(yè)化;管理問(wèn)題;處理思路

城市化進(jìn)程的不斷加快，人們的生活水平在不斷的提高，對(duì)物業(yè)企業(yè)的要求越來(lái)越高?物業(yè)企業(yè)的商業(yè)化進(jìn)程要想不斷的加快，就要加強(qiáng)管理，也只有這樣才能滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求?近年來(lái)，我國(guó)的物業(yè)企業(yè)在管理工作中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，如：不能很好的定位自身的角色?不能準(zhǔn)確的了解市場(chǎng)的發(fā)展方向?不能控制好投資的成本等，這些問(wèn)題都阻礙了物業(yè)企業(yè)商業(yè)化的進(jìn)程，所以物業(yè)企業(yè)要在發(fā)展的過(guò)程中，樹(shù)立正確的服務(wù)觀念，牢牢的掌握市場(chǎng)的需求，合理的控制成本，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中努力提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，從而促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?

一?物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)化管理的特點(diǎn)

隨著國(guó)家房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也不斷的發(fā)展起來(lái)，物業(yè)管理的宗旨是服務(wù)，其服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)和業(yè)主?物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容很廣泛，有公共服務(wù)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)，它服務(wù)類(lèi)型和方向的廣泛性決定了物業(yè)管理工作的復(fù)雜性[1]?物業(yè)管理有服務(wù)措施的特殊性?服務(wù)周期的特殊性?服務(wù)收費(fèi)的特殊性等特點(diǎn)，正是因?yàn)榇嬖谶@些特點(diǎn)，所以在管理過(guò)程中存在很多問(wèn)題，這就需要企業(yè)根據(jù)出現(xiàn)的問(wèn)題，找到相應(yīng)的解決方案?

二?物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)自身角色的定位不準(zhǔn)確

物業(yè)管理的商業(yè)化需要企業(yè)全面準(zhǔn)確的定位自己的角色，如果不能滿(mǎn)足這一要求，物業(yè)企業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)模式就會(huì)嚴(yán)重偏離正確的發(fā)展軌道，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)下滑?我國(guó)大部分的物業(yè)管理公司是由庫(kù)房管理人員組建起來(lái)的，這些管理人員都保留了原有的管理思想和管理制度，而沒(méi)有真正的認(rèn)識(shí)到根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制來(lái)管理公司的重要性，傳統(tǒng)的管理模式和思想是不能滿(mǎn)足社會(huì)的發(fā)展需求的[2]?物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)型的企業(yè)，重在經(jīng)營(yíng)，所以公司應(yīng)該針對(duì)市場(chǎng)的需求，樹(shù)立正確的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)管理思想，全面的定位自己在市場(chǎng)中的角色，明確物業(yè)管理公司的性質(zhì)，在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中充分的考慮行業(yè)的特殊性?

（二）不能準(zhǔn)確的掌握市場(chǎng)的發(fā)展方向

一個(gè)企業(yè)要想不斷的適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，就要制定符合市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)和管理模式?物業(yè)管理企業(yè)作為一種服務(wù)性的企業(yè)，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場(chǎng)中的位置，才能得到發(fā)展?但從現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理公司的發(fā)展來(lái)看，很多公司都嚴(yán)重的忽略了市場(chǎng)定位的重要性?物業(yè)管理分為消費(fèi)和投資兩個(gè)方面，在對(duì)內(nèi)地居民住房推出時(shí)的投資存在不合理性，這為企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)不利的影響?我國(guó)的物業(yè)管理引用了國(guó)外的很多先進(jìn)商業(yè)住房管理模式，但事實(shí)上這些管理模式不適合我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，因?yàn)槲覈?guó)多數(shù)的住房都是居住性質(zhì)的，所以引用商業(yè)住房的管理模式，是不符合市場(chǎng)的發(fā)展方向的?

（三）不能有效的控制成本

企業(yè)的發(fā)展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當(dāng)大的比例，但這方面的成本是不能減少的[3]?物業(yè)企業(yè)要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服務(wù)效率來(lái)實(shí)現(xiàn)?受傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式的影響，我國(guó)很多的物業(yè)管理公司存在機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)?人員分配不合理?管理程序不規(guī)范等問(wèn)題，導(dǎo)致公司的人力?物力?財(cái)力成本不斷增加，給公司帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)?

三?如何更好的解決物業(yè)管理商業(yè)化過(guò)程中的問(wèn)題

（一）樹(shù)立正確的管理理念

物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，要樹(shù)立正確的管理理念，明確公司的性質(zhì)，將企業(yè)自身的價(jià)值?管理人員的服務(wù)和業(yè)主應(yīng)得的利益三者緊密的聯(lián)系起來(lái)，然后制定有利于提高競(jìng)爭(zhēng)力和促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的措施，并不斷的進(jìn)行完善，通過(guò)完善服務(wù)的內(nèi)容和過(guò)程，來(lái)提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，提高企業(yè)的信譽(yù)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象[4]?企業(yè)要想滿(mǎn)足業(yè)主的需求，并能得到業(yè)主的肯定，就要規(guī)范業(yè)務(wù)流程，包括：服務(wù)制定?服務(wù)傳遞?服務(wù)實(shí)施等，并按照相應(yīng)的規(guī)定不斷的加強(qiáng)管理的質(zhì)量，得到業(yè)主的信任，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，可以使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟?物業(yè)管理公司要以提高業(yè)主的滿(mǎn)意度為目標(biāo)，為業(yè)主提供特殊服務(wù)?專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，并提高服務(wù)的質(zhì)量，深入群眾進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)差，充分掌握業(yè)主的需求情況，然后針對(duì)業(yè)主的要求，設(shè)計(jì)出符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)類(lèi)型，大膽創(chuàng)新業(yè)務(wù)管理的品牌，贏得業(yè)主的信任，從而促進(jìn)企業(yè)的高速發(fā)展?

（二）合理的控制成本

成本管理是企業(yè)管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業(yè)的資金正常運(yùn)行，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)?當(dāng)業(yè)主入住簽訂業(yè)務(wù)管理合同時(shí)，可以用合理運(yùn)用目標(biāo)成本的管理辦法，對(duì)公司的成本進(jìn)行科學(xué)?合理的控制?物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)成本的控制是非常必要的，對(duì)促進(jìn)公司的發(fā)展有推動(dòng)作用，在這過(guò)程中，管理人員要加強(qiáng)成本管理的力度，提高工作人員的成本意識(shí)，提高工作人員的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)[5]?優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就是讓業(yè)主享受到超值的服務(wù)，但這一服務(wù)過(guò)程不能靠增加成本來(lái)實(shí)現(xiàn)，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時(shí)，保證服務(wù)的質(zhì)量?業(yè)務(wù)管理部門(mén)要對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算，然后根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定科學(xué)的成本控制制度，通過(guò)制度控制可以有效的節(jié)省成本?

（三）遵循市場(chǎng)的發(fā)展原則

物業(yè)管理重在服務(wù)，所以要遵循以下幾種原則：首先，要將服務(wù)擺在首位，堅(jiān)持業(yè)務(wù)至上的原則，因?yàn)橹挥胁粩嗟臐M(mǎn)足業(yè)主的需求，提高服務(wù)的質(zhì)量，才能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展?其次，要注重社會(huì)?經(jīng)濟(jì)?環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?最后，規(guī)范管理模式，制定相應(yīng)的管理制度，并將這一制度落到實(shí)處，設(shè)計(jì)業(yè)主需要的服務(wù)類(lèi)型，提高競(jìng)爭(zhēng)力?

（四）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)管理模式

根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理模式已不能滿(mǎn)足需求，所以業(yè)務(wù)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新管理模式，完善公司的管理工具，引進(jìn)先進(jìn)的管理手段，用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)提高管理的效率和質(zhì)量，從而提高企業(yè)的業(yè)務(wù)水平?

結(jié)束語(yǔ)

總之，物業(yè)管理公司作為后起的一個(gè)行業(yè)，要想滿(mǎn)足社會(huì)日益增長(zhǎng)的需求，就要不斷的走向商業(yè)化?物業(yè)管理公司要不斷的提高服務(wù)意識(shí)，完善管理措施和服務(wù)設(shè)備，樹(shù)立正確的服務(wù)理念，從而提高服務(wù)的質(zhì)量和效率，提高競(jìng)爭(zhēng)能力?（作者單位：江蘇科技大學(xué)后勤集團(tuán)）

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