李偉舵

摘要：學(xué)術(shù)界通常把房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格和物業(yè)價(jià)值看作是房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，但在我國(guó)房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格是決定房地產(chǎn)價(jià)格的唯一因素；土地資產(chǎn)的重置成本和房地產(chǎn)的重置成本又決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格。因此從根本上講，土地重置成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有一定的決定作用。要想有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，就應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)重置價(jià)格中的土地成本予以剔除，通過減少房地產(chǎn)交易次數(shù)來削弱其投資品屬性，進(jìn)一步減少投資性的土地資產(chǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 土地重置成本 資產(chǎn)市場(chǎng)

一、問題的提出

現(xiàn)如今國(guó)內(nèi)的學(xué)術(shù)界對(duì)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系研究正逐步深入。200年左右徐艷、楊慎、包宗華提出房?jī)r(jià)是由地價(jià)決定的；劉潤(rùn)秋、蔣永穆、朱道林、董瑪力則持相反意見，主張房?jī)r(jià)影響地價(jià)；劉琳、劉洪玉（2003）主張房?jī)r(jià)與地價(jià)二者密不可分，互相影響；高波、毛豐付（2003）按時(shí)間進(jìn)行分段闡述，認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)適用于較長(zhǎng)的時(shí)間周期，在短時(shí)間段內(nèi)二者相互作用、相互影響；“房?jī)r(jià)是影響地價(jià)的主要因素，而地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)幾乎沒有影響”是李珍貴在2005年提出的觀點(diǎn)。同年況偉大提出，從短時(shí)期看，房?jī)r(jià)和地價(jià)的決定作用并不明顯，二者相互影響；而在長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)地價(jià)影響房?jī)r(jià)是毫無疑問的，但是房?jī)r(jià)是否影響地價(jià)他認(rèn)為還需進(jìn)一步研究和限定。

由此我們不難發(fā)現(xiàn)對(duì)于地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系我國(guó)的學(xué)術(shù)界并沒有達(dá)成共識(shí)，形成這種現(xiàn)象的原因是多樣的：

第一，土地出讓用途多樣，主要有住宅、商業(yè)等，就同一塊土地而言，他既可以是公開出售的商品房，同時(shí)也可以作為公共配套建筑。競(jìng)價(jià)地租很大一定程度上會(huì)受到土地用途的影響；而土地用途還會(huì)受到時(shí)間和空間的影響，如果不能詳細(xì)的界定土地的用途，就會(huì)導(dǎo)致地價(jià)缺乏可比性，不夠穩(wěn)定。

第二，受土地開發(fā)強(qiáng)度的影響，樓面地價(jià)多樣。受此原因限制房地產(chǎn)價(jià)格中所呈現(xiàn)的土地成本往往不等同于土地價(jià)格信息。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的不可確定因素較多，因此很難掌握土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格問的關(guān)系。為了使前文中提到的問題得到緩解，本文以房地產(chǎn)空間和資產(chǎn)市場(chǎng)空間的聯(lián)系為切入點(diǎn)，結(jié)合遼寧省沈陽市房地產(chǎn)的典型案例，創(chuàng)新的對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行探索研究。

二、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)界定

從本質(zhì)上講房地產(chǎn)其實(shí)是一種高檔耐用品?？臻g市場(chǎng)的生活生產(chǎn)資料屬性和資產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)屬性是房地產(chǎn)最基本的屬性。下面我們將分別針對(duì)這兩個(gè)屬性進(jìn)行深入研究。

房地產(chǎn)空間是生活生產(chǎn)要素的典型代表，主要是指以使用為主要目的采用承租或購買等方式獲取空間市場(chǎng)，在該市場(chǎng)環(huán)境下，空間的使用者產(chǎn)生強(qiáng)烈的需求。以使用該空間所產(chǎn)生的租金費(fèi)用為成本的衡量方法適用于生活要素空間，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)被交易的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。如想要擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資人和可以分配的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量都是影響房地產(chǎn)的價(jià)格的主要因素。房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格和重置成本決定了房地產(chǎn)新增資產(chǎn)的供給量。土地供給缺乏彈性以及房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)導(dǎo)致房地長(zhǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們需求，由此就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格上漲。而當(dāng)大量的新房源在市場(chǎng)上出現(xiàn)時(shí)，就會(huì)使投資需求迅速下降，因此這就會(huì)自然地導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格向重置資本回落。

（二）土地重置成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響

房產(chǎn)的重置成本是指房產(chǎn)建造成本是由建筑材料和人工成本決定，其波動(dòng)程度較小，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)保持穩(wěn)定，而土地的重置資本受土地市場(chǎng)價(jià)格的干擾會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。因此，本文將影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素總結(jié)為以下兩個(gè)方面：一是把承租租金水平作為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)價(jià)值，這一標(biāo)準(zhǔn)主要適用于空間市場(chǎng)。與此相對(duì)應(yīng)，資產(chǎn)市場(chǎng)把重置成本作為資產(chǎn)價(jià)格。物業(yè)價(jià)值與資產(chǎn)價(jià)值達(dá)到平衡是市場(chǎng)所追求的最終目標(biāo)。若物業(yè)價(jià)值高于資產(chǎn)價(jià)值，則人們購買物業(yè)的愿望會(huì)更加強(qiáng)烈，因此就會(huì)產(chǎn)生用所有權(quán)占據(jù)居住空間的現(xiàn)象；若物業(yè)價(jià)值不足資產(chǎn)價(jià)值，人們開始用低價(jià)承租大量的物業(yè)，以此來占據(jù)空間市場(chǎng)。

“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓必須一次性繳納出讓期間的所有土地資金”這是我國(guó)法律的明文規(guī)定。就住宅來講，70年的土地資金是被要求一次性收取的，所以這70年的土地使用權(quán)租金價(jià)格就大大的提高了住宅的土地資產(chǎn)價(jià)格。但是，使用空間是物業(yè)價(jià)值的主要計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，且使用空間在核算的過程中往往被劃分為年或更小的單位，物業(yè)價(jià)值若按年進(jìn)行劃分也就只含有1年的土地使用權(quán)，而資產(chǎn)價(jià)值則涵蓋了70年的土地使用權(quán)，我們不難發(fā)現(xiàn)這兩種價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)在計(jì)量時(shí)間方面存在差異，由此就會(huì)產(chǎn)生資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)高于物業(yè)價(jià)值，因此市場(chǎng)上的人們會(huì)增加資產(chǎn)投入，導(dǎo)致資產(chǎn)市場(chǎng)不良發(fā)展。

按居住空間的效用和需求對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為代表的保障性住房是商品房的主要構(gòu)成；商品房在房地產(chǎn)資產(chǎn)方面發(fā)揮著重要的作用，特別是對(duì)土地資產(chǎn)的投資與投機(jī)。目前我國(guó)對(duì)于商品房的需求主要集中在兩個(gè)方面，一方面是為了滿足自己的居住需要，另一方面則是為了滿足投資需求，把商品房作為投資品，進(jìn)一步達(dá)到土地投資和投機(jī)的目的。

資產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)對(duì)商品房和土地資產(chǎn)進(jìn)行投資和投機(jī)，現(xiàn)有的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制尚未形成價(jià)格向價(jià)值回落的自我調(diào)整機(jī)制。在市場(chǎng)中，若物業(yè)價(jià)值占優(yōu)，即物業(yè)價(jià)值較高，人們往往能夠比較客觀的分析出市場(chǎng)形勢(shì)，核算出資產(chǎn)價(jià)值的低估，并開始大量的占有物業(yè)權(quán)。由此就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)烈的需求，這將會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格逐步回升，直到和物業(yè)價(jià)值達(dá)到平衡。若市場(chǎng)中資產(chǎn)價(jià)值占優(yōu)，即投資價(jià)值較高，影響的因素眾多，我們很難一一去判斷分析，因此我們很難明確的判斷和掌握土地在使用權(quán)出讓期間的真實(shí)價(jià)值，資產(chǎn)價(jià)格在很大一定程度上還受到投資者和投機(jī)者的個(gè)人想法影響。同時(shí)，作為一種主要的不可再生資源土地會(huì)有一定的升值空間，資產(chǎn)的重置資本雖是開發(fā)商在定價(jià)時(shí)的主要參考因素，但其也總強(qiáng)調(diào)土地資產(chǎn)價(jià)格的高估基礎(chǔ)和未來趨勢(shì)。

通過前文的分析研究，我們把房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)歸類為兩種：第一種是空間使用權(quán)、租金收益變動(dòng)而引起的物業(yè)價(jià)值波動(dòng)；第二種是由資產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地資產(chǎn)投資而引起的資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，可以呈現(xiàn)出土地資產(chǎn)在使用權(quán)出讓期間內(nèi)收益的變化。

（三）案例分析

我們把沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為典型的案例，來進(jìn)一步說明房地產(chǎn)價(jià)格與土地重置成本的關(guān)系，更深入的分析土地重置成本與商品房?jī)r(jià)格的關(guān)系。

1.同一公司相鄰地段不同時(shí)期項(xiàng)目比較分析。由房地產(chǎn)上司公司恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)的恒大御景灣和沈陽恒大城兩個(gè)項(xiàng)目隸屬于相鄰街區(qū)，周邊的設(shè)施和環(huán)境都完全相同，也并不存在嚴(yán)重的地租差。兩處樓盤均由恒大地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，因此忽略銷售和服務(wù)等原因?qū)r(jià)格的影響，但由于時(shí)間差異，所以兩次房產(chǎn)的土地成本并不相同。我們將兩項(xiàng)目樓面地價(jià)、商品房預(yù)售價(jià)格以及二手房?jī)r(jià)格總結(jié)如下表：

從表1的數(shù)據(jù)我們可以看出，兩項(xiàng)目的樓面地價(jià)即土地資產(chǎn)從2008年最開始的1087元/m²到2013年漲到了1292元/m²，上漲幅度僅為20%，但兩項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格卻從4600元/m²漲到了7000元/m²，上漲幅度達(dá)到了53%。僅從數(shù)據(jù)結(jié)果來看，房?jī)r(jià)水平受地價(jià)水平的影響非常小。但實(shí)際上，恒大城2009年的預(yù)售價(jià)格是由當(dāng)時(shí)土地資產(chǎn)重置價(jià)格確定的，2014年恒大御景灣的預(yù)售價(jià)格也進(jìn)一步印證了這一道理。恒大御景灣在2014年預(yù)售價(jià)格為7000元/m²，絕不是土地資產(chǎn)初始價(jià)值（1292元/m²）所決定的，而是參考2014年的該區(qū)域土地的重置資產(chǎn)價(jià)格，并結(jié)合本時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)形勢(shì)，綜合考慮進(jìn)而確定出合理的預(yù)售價(jià)格。

2.不同公司相近地段不同時(shí)期項(xiàng)目比較分析。表2為相近的路段、不同的時(shí)期有不同公司開發(fā)的恒大綠洲和宏發(fā)英里兩個(gè)項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)。兩項(xiàng)目路段只有500米之隔，周邊環(huán)境和設(shè)施基本一致，可比性較強(qiáng)。

2006年恒大綠洲項(xiàng)目，土地資產(chǎn)初始價(jià)格為987元/m²，而在恒大綠洲預(yù)售階段并沒有實(shí)際的土地資產(chǎn)重置價(jià)格可以參考，因此開發(fā)商只能依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)土地重置資本進(jìn)行評(píng)估，確定價(jià)格為6500元/m²。2010年宏發(fā)英里的樓面價(jià)值上升到1123元/m²，土地重置成本就為恒大綠洲2011年二手房轉(zhuǎn)讓提供了價(jià)格依據(jù)，2011年恒大綠洲二手房市場(chǎng)交易價(jià)定為6000元/m²，其也影響了2011年宏發(fā)英里的預(yù)售價(jià)格，定為5700元/m²，這樣在房地產(chǎn)市場(chǎng)我們又達(dá)到了新的平衡，即新小區(qū)的預(yù)售價(jià)格和已建成小區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

三、結(jié)論及政策建議

通過前文的分析研究表明，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格和物業(yè)價(jià)格是影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)主要因素，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的決定地位在我國(guó)得到了更明顯的體現(xiàn)，而土地資產(chǎn)的重置價(jià)格又決定了房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格。因此，土地資產(chǎn)重置價(jià)格的變化會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，并在不同時(shí)期體現(xiàn)出不同的特征。即在繁榮期體現(xiàn)更加顯著，在衰落期土地的未來預(yù)期收益會(huì)在一定程度上對(duì)這一現(xiàn)象有所緩解。

空間市場(chǎng)對(duì)于居住物業(yè)的需求和資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求是目前我國(guó)最主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，在空間市場(chǎng)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房可以大大的降低物業(yè)需求，具有一定的積極作用。但是其也存在一定的弊端，如審核手續(xù)冗雜，審核時(shí)間長(zhǎng)，同時(shí)數(shù)量也比較少，難以滿足消費(fèi)者與日俱增的需求。商品房的出現(xiàn)可以很好地緩解這一問題，在滿足空間市場(chǎng)物業(yè)需求的同時(shí)，也可以滿足資產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求，尤其是在土地資產(chǎn)投資方面。人們對(duì)于資產(chǎn)未來增值收益的預(yù)期是影響房地產(chǎn)價(jià)格的又一重要因素。

受我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)行體制中土地出讓制的影響，房地產(chǎn)價(jià)格受到土地資產(chǎn)價(jià)格的影響，土地是一種不可再生的稀缺資源，因此土地資產(chǎn)重置價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)一定會(huì)保持穩(wěn)步上升的勢(shì)頭，房?jī)r(jià)也會(huì)依據(jù)宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)實(shí)現(xiàn)周期性上漲。因此為了使房地產(chǎn)的重置資本減少，本文將從兩個(gè)角度提出建議，以期改革我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)機(jī)制。

1.改革過去一次性征收土地出讓金的方式，可以用物業(yè)稅代替。這種方式可以削弱房地產(chǎn)中的土地資產(chǎn)價(jià)值占有率，從而降低房地產(chǎn)的重置成本。同時(shí)，通過加重房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)來抑制空間市場(chǎng)內(nèi)的物業(yè)需求，最終實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目的。

2.嚴(yán)格限制房地產(chǎn)交易次數(shù)，為了有效的抑制由投資性需求帶來的房地產(chǎn)價(jià)格上升，就必須在市場(chǎng)交易的過程中減少房地產(chǎn)的投資屬性。新加坡的公共組屋與香港的公營(yíng)房屋是其最好的實(shí)踐例證。我國(guó)所實(shí)行的以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房政策雖具有類似的性質(zhì)，但是地方政府往往更重視經(jīng)濟(jì)利益，關(guān)注商品房開發(fā)，進(jìn)而獲取土地的讓進(jìn)收益。為了使地方政府的社會(huì)作用更加明顯，可以采用收取物業(yè)稅并取消土地出讓金制度；大力效仿香港、新加坡等國(guó)加大保障性住房建設(shè)，但在這一過程中一定要把房地產(chǎn)的投資品屬性降到最低，這樣才能緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，從根本上解決房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的問題，使中低收入人群也能在偌大的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得合理的居住空間。