摘 ? ? ?要：城市房價虛高對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。利益相關(guān)者理論與治理城市虛高房價存在著內(nèi)在的邏輯關(guān)聯(lián)。利益相關(guān)者理論不僅可以解釋城市房價虛高的致因，也給治理城市虛高房價帶來了理論啟示。

關(guān) ?鍵 ?詞：利益相關(guān)者;房價虛高;治理

中圖分類號：F293.31 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ?文章編號：1007-8207（2015）03-0047-07

收稿日期：2014-09-02

作者簡介：譚英?。?980—），男，湖南茶陵人，廣西行政學(xué)院公共管理教研部副教授，博士，碩士研究生導(dǎo)師，研究方向?yàn)楣补芾砼c領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)。

基金項(xiàng)目：本文系國家社會科學(xué)基金項(xiàng)目“西部貧困地區(qū)縣級政府扶貧開發(fā)政策執(zhí)行力問題研究”的階段性成果，項(xiàng)目編號：12CZZ045;廣西黨校咨政類重大項(xiàng)目“進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家對廣西的優(yōu)惠政策研究”的階段性成果，項(xiàng)目編號：2012ZZZD009。

一、城市房價虛高的現(xiàn)狀及其影響

城市房價問題一直是民生的熱點(diǎn)問題，受到了社會各界的高度關(guān)注。黨中央和國務(wù)院非常重視城市房價問題，各級政府也在科學(xué)發(fā)展的指導(dǎo)下，從建設(shè)和諧社會的高度來看待城市房價問題。自2010出臺“新國十條”以來，城市房價初步實(shí)現(xiàn)了“遏制房價過快上漲”的目標(biāo)。但該輪調(diào)控的效果更多地體現(xiàn)在遏制投資和投機(jī)性需求，對改善普通居民居住性購房需求則效果有限。特別是隨著經(jīng)濟(jì)形勢下行以及貨幣政策的放松，房價上漲的壓力越來越來大。盡管國家后續(xù)出臺了包括限購令在內(nèi)的更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策一度對房價有所遏制。但是，2014年3月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與市場“房價將大跌、暴跌”預(yù)期信號再次出現(xiàn)背離。數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個大中城市中，房價僅溫州同比下降，上海漲幅最高，達(dá)18.7%。具體而言，在新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市只有1個，上漲的城市卻有69個。在二手房住宅價格變動方面情形也大致相同。2月同比價格變動中，最高漲幅為15.9%，最低為下降8.8%。[1]我國房價到底是高還是低，成為社會熱議的話題。國際上的通行標(biāo)準(zhǔn)就是房價收入比，它是用來衡量一個國家或一個城市居民住房消費(fèi)水平的一個綜合性指標(biāo)，是指“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”。目前，國際上公認(rèn)的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3-6倍，世界銀行專家的說法為4-6倍。[2]有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年我國平均房價為每平米5165元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19109元，房價收入比約為8.11。在保障性住房建設(shè)和“三限”政策（限購、限貸、限價）的共同作用下，2011年的房價漲幅略有回落。據(jù)2012年1月國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年商品房平均銷售價格為5381元/平方米，比2010年增長6.9%。[3]據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院2012年3月6日發(fā)布的報告顯示，按照2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長保持14%（名義）、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增長3.8%推測，新建商品住宅價格增長為6.1%。我國2011年房價收入比是7.50，明顯高于國家標(biāo)準(zhǔn)線。而我國典型城市的房價收入比均明顯偏高，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部一些較大城市房價收入比均在10以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海，2011年的房價收入比分別達(dá)到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。而房價收入比相對較低的重慶、沈陽等中西部城市也逐漸超過了全國的總體水平。[4]國際投資銀行摩根十丹利在一份研究報告中指出，人均收入不到美國1/30的中國購房者正在負(fù)擔(dān)著和美國人一樣高的房價。在中國一套普通住宅大約等于城市居民10-15年的收入。[5]可見，房價虛高已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)業(yè)的事實(shí)。房價虛高問題直接關(guān)涉到廣大中低收入居民的生活質(zhì)量及百姓對政府的信心，加之房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的拆遷、征地、就業(yè)、社會保障等種種民生問題，特別是房價居高不下，更加大了貧富差距的顯形化與視覺化，極易激發(fā)社會底層的怨氣，引發(fā)更大的社會問題。而虛高房價帶來的巨大利潤空間又吸引了更多的資金入市，極易制造房地產(chǎn)泡沫，從而對房地產(chǎn)業(yè)自身，對投資者與消費(fèi)者，對金融機(jī)構(gòu)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)都會產(chǎn)生巨大影響?？梢?，讓房價回到合理水平是科學(xué)、理性的訴求。

二、利益相關(guān)者理論與城市房價

問題研究的契合性

利益相關(guān)者的概念最早出現(xiàn)在1708年的《牛津辭典》中，表示人們在某項(xiàng)活動中所下的賭注。最早正式將“利益相關(guān)者”一詞引入管理學(xué)界的是美國學(xué)者安索夫。他認(rèn)為：“企業(yè)的目標(biāo)應(yīng)從平衡經(jīng)理、員工、股東、供應(yīng)商、買主等公司利益相關(guān)者互相沖突的權(quán)利中獲得”。[6]利益相關(guān)者理論認(rèn)為，任何一個組織的發(fā)展都離不開各種利益相關(guān)者的參與，組織應(yīng)該追求的是利益相關(guān)者的整體利益，而不僅僅是自身主體的利益。利益相關(guān)者就是任何可能影響組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的群體或個人，或者是在這一過程中遭受其影響的群體或個人。[7]利益相關(guān)者理論最初源自于企業(yè)管理實(shí)踐，后廣泛運(yùn)用于其它領(lǐng)域，如旅游行業(yè)、教育管理、食品安全等方面，主要是對行業(yè)利益相關(guān)者構(gòu)成、行業(yè)利益相關(guān)者分類等采用利益相關(guān)者的分析方法，或?qū)嫦嚓P(guān)者單個成員逐個分析、或是兩兩之間的關(guān)系分析、或按類別進(jìn)行關(guān)系分析，從而提出革新主張。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的系統(tǒng)，“房地產(chǎn)業(yè)的利益相關(guān)者”在房地產(chǎn)市場運(yùn)行之中為各自獲得最大化利益或者效用而相互作用，進(jìn)行相互制約的博弈，或?yàn)榉績r虛高的利益基礎(chǔ)與行為基礎(chǔ)。將利益相關(guān)者理論引入到房地產(chǎn)市場的治理領(lǐng)域，以明晰各利益相關(guān)者的利益訴求和行為，對各個主體的利益進(jìn)行有效地協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，進(jìn)而謀求更有效、更有針對性的治理策略，從而為治理虛高房價找尋到新的出路。

三、利益相關(guān)者理論視角下城市房價

虛高的原因分析

弄清楚“誰是我們的利益相關(guān)者”是實(shí)現(xiàn)利益相關(guān)者管理的第一步。[8]我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的利益主體眾多，利益同盟關(guān)系復(fù)雜。按照利益相關(guān)者理論對利益主體進(jìn)行的多維細(xì)分，可將其大致劃分為直接利益相關(guān)者和間接利益相關(guān)者。前者包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)消費(fèi)者、房地產(chǎn)投機(jī)者、地方政府及其相關(guān)官員、銀行信貸機(jī)構(gòu);后者包括房地產(chǎn)相關(guān)協(xié)會、輿論媒體等。利益相關(guān)者為了自身或者短期同盟的利益在一定時期內(nèi)拉抬房價，致使房價嚴(yán)重背離其價值，出現(xiàn)虛高的狀態(tài)。從某種意義上說，城市虛高房價是在一定的制度約束下，各個利益相關(guān)者追求利益最大化的必然結(jié)果。

⒈開發(fā)商追逐私利。盈利是開發(fā)商投資房地產(chǎn)的動力，無可厚非，但一些開發(fā)商過于追逐私利，忘卻社會責(zé)任，是房價虛高的重要原因。如開發(fā)商只注重建設(shè)高檔住房，供給保障性住房不足，造成住房結(jié)構(gòu)不合理，從而引發(fā)供求矛盾;開發(fā)商進(jìn)行土地投機(jī)，造成地價飛漲;開發(fā)商操縱房價，或雇人排隊(duì)，或聯(lián)系中介，制造緊張氣氛，哄抬價格等等。

⒉地方政府行為不當(dāng)。土地收益與房產(chǎn)方面的稅收曾一度是地方政府財政收入的重要來源。為了擴(kuò)大財稅收入，鼓勵并刺激房地產(chǎn)開發(fā)成為很多地方政府的政策導(dǎo)向。特別是由于地產(chǎn)開發(fā)權(quán)和銀行信貸權(quán)這兩大房地產(chǎn)核心資源都掌握在地方政府手里，為“公權(quán)尋租”提供了可能。而一些地方政府在行政審批、土地拍賣等環(huán)節(jié)的尋租行為無不推動了房價的居高不下。

⒊消費(fèi)者哄抬房價。由于消費(fèi)者與開發(fā)商之間存在著信息不對稱，消費(fèi)者在房價判斷上明顯處于劣勢。當(dāng)房價漲高之時，預(yù)期價格越高投機(jī)者預(yù)期的資本收益率會越高，消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理就會得到強(qiáng)化，導(dǎo)致不理性投資需求的增多。如增加現(xiàn)期購買及囤積等行為都在一定程度上助長了房價的不合理上漲。消費(fèi)者的從眾心理與“羊群效應(yīng)”更導(dǎo)致房價偏離了正常軌道。

⒋金融機(jī)構(gòu)推波助瀾。為了追求信貸規(guī)模與貸款收益，一些金融機(jī)構(gòu)存在著盲目房貸行為。特別是受匯率影響，“熱錢”進(jìn)入金融市場的速率增加。外資、企業(yè)自有資本、“灰色收入”、居民儲蓄等資金大量流入房地產(chǎn)市場，這在一定程度上也助長了房價的虛高。

⒌房地產(chǎn)非政府組織發(fā)育不成熟。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的總體水平仍處于帶有計劃經(jīng)濟(jì)色彩的半市場化狀態(tài)，與房地產(chǎn)相關(guān)的非政府組織如消費(fèi)者協(xié)會、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、志愿者組織，以及各種形式的商會、學(xué)會、協(xié)會等組織發(fā)育還不成熟，力量還不夠強(qiáng)。因此，還不能有效承接政府的部分職能，其協(xié)調(diào)溝通的作用還未能充分發(fā)揮出來，對房價的影響力也極其有限，還不能在理性定價方面發(fā)揮重要作用。

⒍社會輿論也是影響房價的重要原因。有的媒體與房地產(chǎn)開發(fā)商形成了利益聯(lián)盟，在報道房地產(chǎn)消息時常常偏離客觀原則，在消除利益相關(guān)方的信息不對稱方面沒有起到應(yīng)有的作用，反而誘導(dǎo)了消費(fèi)市場的不理性消費(fèi)，造成了供需關(guān)系的虛假失衡，助長了房價的不合理上漲。

四、基于利益相關(guān)者理論視角下城市

房價虛高的治理策略

房地產(chǎn)業(yè)利益相關(guān)者各自的利益訴求不同，不可避免地會產(chǎn)生相互之間的沖突。在目前的制度約束下，房地產(chǎn)業(yè)的利益相關(guān)者按照自身利益（或效用）最大化模式配置自己的資源，這對市場經(jīng)濟(jì)的理性人而言無可厚非，但其結(jié)果是房價虛高現(xiàn)象屢治不止。利益相關(guān)者理論告訴我們，對虛高房價進(jìn)行有效的治理，應(yīng)在利益分配和溝通機(jī)制方面入手。因此，應(yīng)合理分配社會資源，兼顧公平與效率，同時建立社會網(wǎng)絡(luò)整合資源，最大限度地提高利用率，增強(qiáng)溝通意識，拓展溝通渠道，強(qiáng)調(diào)共同利益，以緩和沖突，實(shí)現(xiàn)多贏。

（一）明確政府權(quán)力與責(zé)任，兼顧公平與效率

政府作為房地產(chǎn)業(yè)中最具宏觀調(diào)控能力的利益相關(guān)者，應(yīng)明確界定應(yīng)有的權(quán)力，切實(shí)擔(dān)負(fù)起促進(jìn)社會發(fā)展與和諧的責(zé)任。政府的關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)在于確保大環(huán)境的穩(wěn)定和社會的健康發(fā)展，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上獲得利益，而不應(yīng)與民爭利。

⒈規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。首先，政府要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，采取有力措施堅(jiān)決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法、違規(guī)行為，依法維護(hù)群眾的合法權(quán)益。其次，要堅(jiān)持公開、平等、公正的競爭原則，進(jìn)一步完善經(jīng)營性用地的招、拍、掛程序和制度，堅(jiān)決遏制違法、違規(guī)占地。進(jìn)一步完善信息發(fā)布制度，規(guī)范數(shù)據(jù)公布程序，嚴(yán)厲打擊發(fā)布虛假信息等誘導(dǎo)消費(fèi)者的不當(dāng)行為。第三，要嚴(yán)厲打擊囤房惜售、隨意漲價等不法行為，加大反腐力度，嚴(yán)查商業(yè)賄賂、權(quán)錢交易等行為。

⒉強(qiáng)化土地管理與監(jiān)控。首先，政府土地管理部門應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范土地市場的管理，嚴(yán)格限制并動態(tài)監(jiān)控土地使用權(quán)的交易，以減少多次加價轉(zhuǎn)手的機(jī)會。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣等規(guī)范化方式，嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地。其次，應(yīng)建立健全土地儲備制度，確?！靶粜汀?、經(jīng)濟(jì)房、政策性住房的土地供給。第三，應(yīng)積極盤活現(xiàn)有存量土地，打擊囤積土地行為，加快“城中村”改造。第四，實(shí)行有效的市場區(qū)隔，不斷優(yōu)化住房戶型與面積結(jié)構(gòu)，為百姓提供多種選擇。

⒊完善房地產(chǎn)稅制。“炒房”是造成房價虛高的一大原因。由于部分購房者囤積空置住房，客觀上限制了他人購房的空間，在一定程度上夸大了購房需求。但“炒房”只要不存在欺詐、逃稅，就很難通過法律途徑進(jìn)行治理。因此，遏制“炒房”既不能簡單的訴諸法律，也不能指望道德層面的譴責(zé)，只能通過稅制改革來壓抑過度投機(jī)，把房價控制在合理的水平。因此，通過財稅政策來提高投機(jī)活動的交易成本，并在房地產(chǎn)三級市場截斷炒房投機(jī)機(jī)會應(yīng)是明智的選擇。

⒋建立住房保障體系。房價虛高的一大特征就是很多低收入群體沒有購買商品房的能力。解決低收入群體住房問題不僅是政府維護(hù)社會公平的重要職責(zé)，也是遏制房價高漲的重要途徑。只有解決好低收入群體的住房問題，才能在一定程度上緩解購房的壓力，從而保持住房供需之間的平衡。因此，政府要進(jìn)一步建立健全城市廉租房制度，逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源，確保廉租住房保障資金的來源。要改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理。要逐步改善其他住房困難群體的居住條件，加快集中成片棚戶區(qū)的改造工作，積極推進(jìn)對舊住宅區(qū)的綜合整治，多渠道地改善農(nóng)民工的居住條件。

（二）引導(dǎo)市場理性發(fā)展，注重責(zé)任與規(guī)范

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，市場主體是利益的直接相關(guān)方。房地產(chǎn)市場中充斥著極為復(fù)雜的利益關(guān)系，而在整個房地產(chǎn)利益相關(guān)者體系中市場主體間的矛盾占主要地位，如何把“利益蛋糕”做大并分配得令各方相對滿意，正確引導(dǎo)社會創(chuàng)新發(fā)展和理性的回歸顯得至關(guān)重要。依據(jù)利益相關(guān)者理論，蛋糕不僅要分好，還要做大，只有做大才有更多的余地進(jìn)行協(xié)調(diào)分配，以緩和沖突。

⒈房地產(chǎn)業(yè)要拓展自主創(chuàng)新渠道。首先，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)租賃市場。受資金和房源等因素的制約，我國房地產(chǎn)業(yè)租賃房市場一直未能成長起來。因此，當(dāng)前可從以下幾個方面來考慮：一是建立長期性的租賃房基金，引導(dǎo)居民資金的合理流向。二是可以考慮發(fā)行長期專項(xiàng)租賃房建設(shè)國債或地方債券給予資金扶持。三是給予租賃房稅收方面的優(yōu)惠，同時加大個人住房出租的稅收征繳力度，以補(bǔ)貼租賃房資金的不足。四是建立一個以財政預(yù)算為主、多元化籌措資金的籌資渠道。其次，拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。我國目前房地產(chǎn)資金來源還比較單一，房地產(chǎn)金融機(jī)制、產(chǎn)品品種、服務(wù)費(fèi)等方面都滯后于房地產(chǎn)健康發(fā)展的要求，這就需要不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)證券化，既能滿足房地產(chǎn)的長期投資需要，合理配置風(fēng)險與收益，又能為企業(yè)提供資金來源。

⒉金融機(jī)構(gòu)應(yīng)規(guī)范房地信貸。一是建立規(guī)范化的個人信用評級體系。建立一套完整、規(guī)范的個人信用評級體系有助于加強(qiáng)對借款人借款資格和償還能力的審查。我國目前正處于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，市場經(jīng)濟(jì)主體的信用約束機(jī)制尚未建立，既無完善的個人信用評級體系，又無健全的宏觀法律環(huán)境，這就迫切需要立足我國實(shí)際，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立符合國情的個人信用評級體系，為建立信用良好的房地產(chǎn)市場秩序奠定基礎(chǔ)。二是科學(xué)設(shè)計房貸操作程序，有效規(guī)避房貸操作風(fēng)險。貸款程序的科學(xué)程度決定著貸款的效益，也與房價有著密切的關(guān)系。因此，銀行要科學(xué)設(shè)計房貸程序，鼓勵信貸人員根據(jù)借款人特點(diǎn)進(jìn)行房貸管理手段創(chuàng)新。各銀行總行應(yīng)就房貸管理制訂相應(yīng)的操作手冊，其內(nèi)容應(yīng)包括房貸風(fēng)險點(diǎn)、完善合約的程序、相關(guān)法規(guī)制度、違反操作程序的責(zé)任制度等。同時，還應(yīng)不定期地組織金融、法律、房地產(chǎn)及相關(guān)知識的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，培訓(xùn)一批業(yè)務(wù)骨干，建設(shè)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊(duì)伍。

⒊房地產(chǎn)企業(yè)要擔(dān)負(fù)社會責(zé)任。利益相關(guān)者理論認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)當(dāng)為所有的利益相關(guān)者創(chuàng)造財富。因此，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，從傳統(tǒng)的“股東至上”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤瓣P(guān)注利益相關(guān)者”。房地產(chǎn)企業(yè)不僅是經(jīng)濟(jì)人，而且是社會人、生態(tài)人，也應(yīng)承擔(dān)起應(yīng)有的社會責(zé)任。“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該放寬視野，通過企業(yè)資源與能力為社會創(chuàng)造更多的價值，并以此獲得社會應(yīng)有的尊重”?！耙粋€有智慧的優(yōu)秀房企，應(yīng)是在達(dá)到企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的同時，也為各相關(guān)利益群體創(chuàng)造價值”。[9]房地產(chǎn)企業(yè)積極承擔(dān)社會責(zé)任，不僅僅是造福社會，也是其自身可持續(xù)發(fā)展的基石。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在追逐私利的同時，也應(yīng)考慮社會效益的最大化，保持企業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前應(yīng)科學(xué)定位消費(fèi)群體，合理制定價位，努力降低成本，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計，提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，走可持續(xù)發(fā)展的道路，實(shí)現(xiàn)由數(shù)量型增長轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型增長。

⒋消費(fèi)者購房要回歸理性。消費(fèi)者的不理性行為也是助長房價高漲的重要原因，因此，消費(fèi)者應(yīng)樹立正確的心態(tài)，理性進(jìn)入房地產(chǎn)市場。首先，要改變傳統(tǒng)購房觀念。在我國的傳統(tǒng)文化中，擁有屬于自己的房子歷來被視為一種幸福生活的象征，也是評價一個人社會地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。這種居家觀念導(dǎo)致很多人“傾其所有”，成為“房奴”和“負(fù)翁”。這就需要消費(fèi)者改變傳統(tǒng)的居家觀念，根據(jù)自身情況選擇租房等經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的渠道來滿足自身的居住需求。其次，要克服從眾心理。消費(fèi)要根據(jù)自身的實(shí)際情況，明確自己的購房效用，避免盲目跟風(fēng)。消費(fèi)者的從眾心理和真實(shí)需求常常是交織在一起的，在從眾心理的影響下潛在需求多提前釋放。有專家指出，購房者分自用型和投資型兩種：自用型購房者根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況應(yīng)分為低、中、高三種需求類型，低需求者為“實(shí)用型”消費(fèi)者，中需求者為“改善型”消費(fèi)者，高需求者為“享受型”消費(fèi)者。這三種類型反映了購房者的需求。投資型購房者則根據(jù)其自身對政策的判斷、對樓盤所處區(qū)域的未來發(fā)展趨勢等因素來判斷是否購買。[10]消費(fèi)者要根據(jù)自身需求做出購房決定，而不是盲目跟風(fēng)。第三，消費(fèi)者要克服隨意心理。消費(fèi)者可以借助專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士判斷房子價值及其對自身的效用，譬如事先請專業(yè)評估師對現(xiàn)房進(jìn)行估價，再根據(jù)自身的購買能力決定，做到量入為出，理性消費(fèi)。

（三）強(qiáng)調(diào)社會協(xié)作與溝通，營造健康發(fā)展環(huán)境

社會主體是房地產(chǎn)領(lǐng)域的間接利益主體，不是房價的決定者，但對房價產(chǎn)生著重要的影響，它們作用的有效發(fā)揮，也是治理虛高房價的積極力量。

⒈充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會盡管是房地產(chǎn)市場的間接利益相關(guān)者，但其在抑制虛高房價中發(fā)揮著重要的作用。因此，各級房地產(chǎn)協(xié)會及其研究會等行業(yè)協(xié)會應(yīng)做好以下幾個方面的工作：一是明確職能。明晰職能是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會有效發(fā)揮作用的前提。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)真正擺脫不必要的行政干預(yù)和行政束縛，保持相對的獨(dú)立性，提高公信力，成為真正的介于政府和市場之間的第三方治理力量。二是加強(qiáng)理論研究。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要緊緊圍繞政府重大決策，整合協(xié)會研究力量，追蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢，及時做好房地產(chǎn)市場的形勢分析和研判，在公共住房政策和產(chǎn)業(yè)政策方面提高理論水平和研究質(zhì)量，更好地為政府提供決策咨詢服務(wù)。三是做好行業(yè)指導(dǎo)。房地產(chǎn)協(xié)會應(yīng)借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助政府完善房地產(chǎn)信用體系、制定行業(yè)服務(wù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，做好低碳環(huán)保、節(jié)能減排等方面政策研究，培訓(xùn)并提高行業(yè)從業(yè)人員崗位勝任力和職業(yè)素質(zhì)，引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展。

⒉營造良好的社會輿論環(huán)境。雖然房價的高低本質(zhì)上與市場的供需關(guān)系密不可分，但社會輿論也能對房價產(chǎn)生重要的影響力。中國傳媒大學(xué)網(wǎng)絡(luò)輿情研究所發(fā)布的《2009中國網(wǎng)絡(luò)輿情指數(shù)年度報告》認(rèn)為，從論壇發(fā)帖內(nèi)容來看，房價成為最受百姓關(guān)注的話題，帖子多為各地房價“漲落”的展示，網(wǎng)民普遍認(rèn)為房價過高，輿論主要矛頭指向我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀不盡人意，亟待改善。但是，在社會輿論的關(guān)注聲中，一些媒體出于炒作和吸引大眾眼球的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，爭相以大篇幅頻繁報道地價、房價上漲及外資炒作等消息，虛假的數(shù)據(jù)和空穴來風(fēng)的新聞充斥版面，造成消費(fèi)者對地價、房價上漲產(chǎn)生恐慌性情緒。可以說，房地產(chǎn)價格過快增長，與部分媒體的誤導(dǎo)和推波助瀾不是沒有關(guān)系的。[11]這就迫切需要政府的相關(guān)部門對社會輿論進(jìn)行管控，使之正確報道國家在房地產(chǎn)調(diào)控方面出臺的各種政策及成效，大力宣傳優(yōu)質(zhì)企業(yè)及其產(chǎn)品服務(wù)，客觀、全面、真實(shí)地報道當(dāng)前房地產(chǎn)市場的狀況，引導(dǎo)社會公眾理性看待房價，適度消費(fèi)，為抑制虛高房價營造良好的輿論環(huán)境。

⒊合理配置信息資源。利益相關(guān)者理論重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要通過有效的協(xié)調(diào)和溝通，建構(gòu)起利益發(fā)展共同體。在虛高房價治理系統(tǒng)中，應(yīng)加強(qiáng)各利益相關(guān)主體之間的信息傳遞與交流，建立暢通的溝通渠道，其中建立科學(xué)的房地產(chǎn)信息披露制度是當(dāng)務(wù)之急。由于房地產(chǎn)市場受眾多因素的影響，房地產(chǎn)市場信息是否全面、完整、客觀、科學(xué)、及時就顯得十分重要。社會各界要負(fù)擔(dān)起引導(dǎo)社會動態(tài)信息的責(zé)任，提高房地產(chǎn)市場相關(guān)信息的透明度，積極為各利益相關(guān)者的溝通提供更多可能的途徑，緩和利益沖突。只有保持房地產(chǎn)市場各利益主體之間的信息分享與溝通暢通，才能創(chuàng)造一個有利于信息交流的大環(huán)境，使利益相關(guān)者各方坐下來認(rèn)真探討共同的利益訴求，合理配置利益，達(dá)到共贏。

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（責(zé)任編輯：王秀艷）