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利用區(qū)位優(yōu)勢(shì) 打造西部名城

2015-09-16 14:07:22徐丹陽
時(shí)代金融 2015年24期
關(guān)鍵詞:改造

徐丹陽

【摘要】富平老城改造因歷史原因和富平政府財(cái)政狀況一直擱淺,隨著富平城市化進(jìn)程的不斷提升,老城面貌猶如毒瘤,極大影響了富平的對(duì)外形象和招商引資硬環(huán)境,而要改造就必須解決資金問題,依據(jù)富平目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,必須通過各種渠道進(jìn)行融資,為打破資金瓶頸,應(yīng)采用不同的融資模式并選擇合理的融資渠道,制定正確的融資策略,吸引各種富余資金的流入,使老城改造得以盡快實(shí)施。

【關(guān)鍵詞】富平老城 改造 融資分析及融資策略

一、富平縣老城概況、存在問題及發(fā)展條件分析

(一)老城概況

老城位于富平縣政府西北1公里處的城關(guān)鎮(zhèn)蓮湖村。南臨蓮湖路,北靠溫泉河,東接新縣城,西臨連城,為不規(guī)則長方形,長520米,寬350米,占地約280畝,是全國唯一的鏨城,也是富平600年歷史的提煉和濃縮,擁有極高的歷史文化價(jià)值。老城自元末明初至上世紀(jì)70年代初期為富平縣城所在地,是富平的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。城內(nèi)現(xiàn)存的古建筑主要有文廟、武廟、城隍廟、藏書樓、魁星樓等,民居三合院、四合院也保留較多,老城城墻、墻闕保留完好,有著基本的城市輪廓。沿著老城正街可依次欣賞到的遺跡遺存有望湖樓、城隍廟、圖書樓、文廟、關(guān)帝廟、中國人民銀行富平支行原址、馮毓東舊居及大量散存的民俗石刻。

如此好的歷史人文景觀,若不加以開發(fā)利用,實(shí)在可惜。而要開發(fā)老城,不將老城存在的問題加以細(xì)致分析,就無法對(duì)癥下藥,打破資金瓶頸,恢復(fù)古之盛境。

(二)老城存在問題

富平縣城近幾年城市框架不斷拉大,城市品位不斷提升,但這僅限于新城的東擴(kuò)南遷,而老城則因修復(fù)改造成本過大,無法出成績(jī),被歷任政府束之高閣,使得老城如此多的文物古跡被埋在荒草堆中,無法展現(xiàn)其歷史風(fēng)貌。

城內(nèi)給排水設(shè)施簡(jiǎn)陋,城中供水雖基本達(dá)到自來水供應(yīng),但生活污水則大部分靠明溝自然蒸發(fā)。電力、通信設(shè)施陳舊,且線網(wǎng)搭建混亂,形同蛛網(wǎng)。道路破敗不堪,和過去的石板地面、磨盤街等大相徑庭。史載四個(gè)城門坡均為石板和磨盤鋪建,兩邊有石頭護(hù)欄,文革中四個(gè)城門坡均遭到破壞,文革后武裝部用磚對(duì)南門坡進(jìn)行了鋪設(shè),后政府對(duì)東門坡、東門坡、西門坡也用磚進(jìn)行了鋪設(shè),因磚紅藍(lán)皆有,極不美觀,讓人懷念古趣古意的石板街,若夜深人靜,獨(dú)自一人穿著高跟鞋走在上面,那橐、橐的聲音令人遐想。老城綠化則主要以國槐為主,百年老槐樹僅有幾棵,間雜以其他北方樹種。如今的老城殘?jiān)珨啾?,屋瓦破敗,僅有部分老人和一些無力搬遷的業(yè)主居住,雖有部分新建住宅和修繕過的文廟和望湖樓,但無法改變老城整個(gè)外觀,致使老城現(xiàn)狀堪憂。

(三)老城發(fā)展條件分析

1.老城區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。富平地處西安——閻良大都市圈和關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)帶。縣城距省會(huì)西安65公里,距咸陽國際機(jī)場(chǎng)80公里,完全融入西安市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。境內(nèi)兩條高速(西(安)—禹(門口)、西(安)—銅(川)、)、兩條省道(106省道、208省道),四條鐵路(侯(馬)—西(安)、西(安)—延(安)、梅七、咸銅)穿越而過,構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。

2.老城旅游資源豐富,若修復(fù)后發(fā)展前景良好。老城作為全國唯一的鏨城,值得一觀的古跡眾多。目前已修繕的文廟就很有觀賞價(jià)值,若其他古跡均得以恢復(fù),更能提升老城的旅游價(jià)值。而老城周邊旅游資源如青少年教育基地(習(xí)老陵園)、陶藝村(國家4A級(jí)旅游景區(qū))、溫泉河景觀廣場(chǎng)、圣佛寺塔以及正在修建中的城南石川河景觀長廊,遠(yuǎn)點(diǎn)的如金粟山、唐十三陵等,使老城的旅游業(yè)發(fā)展更具優(yōu)勢(shì)。

3.老城修建后可充分利用旅游業(yè)帶動(dòng)富平各種農(nóng)特產(chǎn)品如花椒、柿餅、瓊鍋糖、旭琪和多琪副食產(chǎn)品及奶制品業(yè)的長效發(fā)展。同時(shí)借助紅色故里和民俗文化(如富平陶藝、墨玉石刻和富平靛藍(lán)印花布、傳統(tǒng)美食太后餅等),打造西部名城。

二、老城保護(hù)性開發(fā)建設(shè)融資環(huán)境分析

老城目前除教研室尚在老縣衙門辦公外,其他行政事業(yè)性單位均搬遷到了新城區(qū),這使得老城的改造無論是房產(chǎn)改造還是交通、通信、給排水、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造只能由政府來買單。根據(jù)其他省市縣老城改造經(jīng)驗(yàn),老城改造所需資金龐大,改造成本高且需時(shí)較長。面對(duì)老城建設(shè)巨大的投資需求,依靠富平縣自身的財(cái)政實(shí)力,難以建成超前和較大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施。為打破資金瓶頸,老城建設(shè)必須進(jìn)行融資,要融資就必須進(jìn)行融資環(huán)境分析,以便對(duì)癥下藥,采取最佳融資模式。

(一)政府財(cái)政壓力較大

富平縣雖于去年被列為國家級(jí)貧困縣,但由于富平縣在建設(shè)新城區(qū)中歷史欠賬太多,加之中省政府性投資不多,縣城房地產(chǎn)業(yè)這幾年萎靡不振,政府以土地出讓金增加財(cái)政收入受到掣肘??h城也沒有盈利性很大的納稅大戶,使得政府財(cái)政赤字逐年增加,根本談不上對(duì)老城進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

(二)投融資主體單一、協(xié)調(diào)性差、投融資風(fēng)險(xiǎn)逐年加大

富平縣目前的投融資基本靠土地融資或由開發(fā)商先期墊資,融資渠道和融資模式單一,融資風(fēng)險(xiǎn)與政府財(cái)政赤字均逐年加大。目前仍采用由政府主導(dǎo),招商、土地、住建、財(cái)政等部門負(fù)責(zé)招商引資、土地儲(chǔ)備融資、建設(shè)和資金監(jiān)管這一模式。這種模式不利于提高資金利用效率,并造成資金風(fēng)險(xiǎn)由政府獨(dú)擔(dān),使政府負(fù)債率不但超高,而且對(duì)土地的依賴性超強(qiáng)。加之各部門之間各自為政,協(xié)調(diào)配合不佳,造成融資效率不高,擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)較大等。龍城國際即是我縣土地融資一大敗筆。

(三)投融資資產(chǎn)盈利能力差,投融資渠道不暢,造成資源流失和浪費(fèi)

富平縣多以土地置換、土地出讓金作為融資渠道,很少利用外資、民營資本、證券、債券、信托等市場(chǎng)化融資方式達(dá)到直接融資,且所融資資產(chǎn)多用于公益性的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),資產(chǎn)盈利能力差。政府作為投融資主體收入來源不穩(wěn)定,償債能力差,制約了資產(chǎn)的保值增值,對(duì)城市公共資源缺乏市場(chǎng)化運(yùn)作,致使資源流失和浪費(fèi)嚴(yán)重。再加上政府投融資體制改革不夠完善,導(dǎo)致融資平臺(tái)不能夠真正發(fā)揮作用。

三、突破老城建設(shè)資金瓶頸的主要對(duì)策建議

富平老城要發(fā)展成為旅游勝地,富平政府必須拓寬融資渠道,以各種優(yōu)惠政策吸引縣內(nèi)外的富余資源投向老城建設(shè),以改善老城目前基礎(chǔ)設(shè)施落后,環(huán)境衛(wèi)生不佳及外墻立面雜亂,綠化不達(dá)標(biāo)的局面。

(一)利用財(cái)政融資

富平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般,財(cái)政收入少,財(cái)政供養(yǎng)人員多,因而富平政府必須在依靠本縣財(cái)政稅收富余的同時(shí)爭(zhēng)取中省財(cái)政支持尤其是充分利用國家對(duì)西部經(jīng)濟(jì)政策的傾斜,利用棚戶區(qū)改造將老城建設(shè)納入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目爭(zhēng)取中省資金。政府通過對(duì)老城的先期投資可起到政策導(dǎo)向作用,引導(dǎo)隱形資金投入老城建設(shè)。

(二)出讓土地使用權(quán)獲得土地融資

土地資源是富平目前最大的經(jīng)營資產(chǎn),是老城建設(shè)和融資的起點(diǎn)。富平區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出,土地升值潛力巨大。富平政府應(yīng)充分利用這一優(yōu)勢(shì)分期分批出讓余量土地,以地生財(cái),籌措資金用于老城建設(shè)。

富平老城區(qū)以建筑為主,富余土地可以說為零,富平政府要以出讓土地來獲得融資,只能依靠新城區(qū)周邊的富余土地,通過這些地塊的合理出讓來獲得資金,用于老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

(三)通過金融機(jī)構(gòu)融資

因?yàn)槔铣墙ㄔO(shè)是政府行為,政府信用度高,銀行可以化解貸放資金的風(fēng)險(xiǎn),富平政府應(yīng)積極爭(zhēng)取國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的支持,通過金融機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目的溝通,做好老城建設(shè)項(xiàng)目的前期基礎(chǔ)性工作,為獲得國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的資金支持創(chuàng)造條件。

(四)通過政府發(fā)行債券融資

富平政府可以考慮,以老城未來財(cái)政收入作擔(dān)保,發(fā)行老城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)債券。上世紀(jì)九十年代我縣就發(fā)行過政府債券用于發(fā)展教育事業(yè)和城市建設(shè),我們現(xiàn)在也可以通過老城建設(shè)項(xiàng)目發(fā)行債券,達(dá)到融資。

(五)通過招商引資引導(dǎo)企業(yè)投資老城

富平政府應(yīng)充分借助紅色故里和民俗文化,全面展示富平老城發(fā)展商機(jī),通過各種渠道招商引資吸引縣境外企業(yè)入駐富平,并通過免稅等一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)企業(yè)投入老城建設(shè)。

(六)通過發(fā)展項(xiàng)目來融資

縱觀全國項(xiàng)目融資模式主要有兩種,即BOT模式和PPP模式。

BOT模式,即建設(shè)(Build)經(jīng)營(Operate)移交(Transfer)。此種模式是由政府通過項(xiàng)目招商引資,招商成功后,政府授予項(xiàng)目簽約人一定期限的特許經(jīng)營權(quán),特許期滿后將該項(xiàng)目無償移交給政府。富平污水處理廠即采用的此種模式。但富平老城不是單純的開發(fā)建設(shè),牽涉文物發(fā)掘、修復(fù)和保護(hù),富平政府對(duì)這種模式不能照搬照用,可以對(duì)其加以修訂,在確保文物不受損,不丟失的前提下運(yùn)用此種模式給政府減負(fù),但政府必須起到監(jiān)督作用。

PPP(Private-Public Partnership)模式即政府部門與私人企業(yè)合作的模式。運(yùn)用此種模式可使各參與主體取長補(bǔ)短,發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì),協(xié)調(diào)各方利益,合理分配風(fēng)險(xiǎn),消除費(fèi)用超支,減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)。此種模式適用于投資額大、建設(shè)周期長、回收見效慢的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2015年的富平熱力供應(yīng)站和富平城南污水處理廠項(xiàng)目均采用此種模式。富平老城建設(shè)運(yùn)用此種模式應(yīng)是最佳選擇。

另外,也可通過剛性立法,禁止村民胡搭亂建,規(guī)劃建筑紅線和設(shè)計(jì)建筑方案由村民自建。同時(shí)不定期巡視老城建設(shè),在村民自我修繕、拆舊改新時(shí)予以指導(dǎo)。運(yùn)用這種方式可極大的減輕政府的財(cái)政壓力。

四、結(jié)語

富平作為紅色故里和有600多年歷史的古城,人文景觀眾多,文化底蘊(yùn)深厚,物產(chǎn)資源豐富,區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出,若不拓寬融資渠道對(duì)老城加以開發(fā)建設(shè),勢(shì)必影響富平的對(duì)外形象,進(jìn)而影響富平未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,富平政府必須充分利用傳統(tǒng)村落優(yōu)勢(shì),借助紅色故里和民俗文化,加大宣傳力度,運(yùn)用各種優(yōu)惠政策、通過各種融資渠道吸引縣內(nèi)外資金投入老城建設(shè),恢復(fù)古之盛境,將富平打造成西部旅游名城。

參考文獻(xiàn)

[1]《美麗富平》.

[2]《蘭州市新區(qū)建設(shè)融資方案研究》蘭永康.指導(dǎo)教師:王立治.

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