石光耀 邊賽

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，違法建筑的現(xiàn)象也隨之涌現(xiàn)，并且對(duì)人們的日常生活和切身利益產(chǎn)生了不同程度的負(fù)面影響。那么，究竟什么樣的建筑才能認(rèn)定為違法建筑？因違法建筑遭受侵害后公民如何維權(quán)，以及違法建筑的各類糾紛在法律上又會(huì)做何處理？本文將對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行法律上的解釋與說(shuō)明。

關(guān)鍵詞：違法建筑；侵權(quán)損害；法律解釋

一、違法建筑的界定

我國(guó)法律中并無(wú)關(guān)于違法建筑的權(quán)威定義，一般認(rèn)為違法建筑，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在未經(jīng)批準(zhǔn)，未取得建設(shè)規(guī)劃許可證、臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者雖取得相關(guān)許可證但未按照許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

實(shí)踐中，如果所建造的房屋沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證的，或者超出上述該證的許可范圍建設(shè)的，都有可能被認(rèn)定為違法建筑?，F(xiàn)實(shí)生活中，比較常見(jiàn)的違法建筑主要有：未經(jīng)批準(zhǔn)私自在人行道、馬路邊、公共綠地等公共場(chǎng)地搭建建筑物；小區(qū)中的樓頂建陽(yáng)光房、私挖地下室、外擴(kuò)陽(yáng)臺(tái)、外接建筑等；各類商品房、住宅房、廠房等建筑物的搭建時(shí)未取得相關(guān)的許可證等。因?yàn)榇祟愡`法建筑的存在，就會(huì)圍繞違法建筑產(chǎn)生諸多的糾紛，那么接下來(lái)筆者將對(duì)違法建筑糾紛的主要表現(xiàn)形式及其處理方式進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。

二、違法建筑糾紛的主要表現(xiàn)形式

因違法建筑產(chǎn)生的糾紛可以說(shuō)是紛繁復(fù)雜、多種多樣的，這里筆者將其簡(jiǎn)單歸納為以下幾類：

（1）違法建筑的侵權(quán)糾紛，主要包括因違法建筑對(duì)第三人的侵權(quán)和第三人對(duì)違建人違法建筑的侵權(quán)、違法建筑對(duì)公共利益的侵權(quán)、違法建筑對(duì)特定公民利益的侵權(quán)等。

（2）違法建筑的合同糾紛，這類糾紛最為常見(jiàn)的則屬違法建筑買(mǎi)賣(mài)合同和違法建筑租賃合同糾紛兩類。

（3）違法建筑的財(cái)產(chǎn)糾紛，是因把違法建筑作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割、繼承等而產(chǎn)生的糾紛。

（4）違法建筑的其他糾紛，指除上述三類糾紛之外，因違法建筑而發(fā)生的其他形式的糾紛。

在了解了因違法建筑產(chǎn)生的各類糾紛后，這些糾紛在法律上又會(huì)做何處理呢？下面筆者將對(duì)上述各類糾紛的處理辦法做出法律上的說(shuō)明。

三、違法建筑各類糾紛的法律處理

上述兩部分，為大家判斷什么是違法建筑提供了簡(jiǎn)要的參考。接下來(lái)，將對(duì)與大家切身利益息息相關(guān)，也是大家最為關(guān)注的，因違法建筑侵權(quán)后如何維權(quán)，以及違法建筑各類糾紛發(fā)生后在法律上會(huì)如何處理，重點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明。

1.違法建筑侵權(quán)糾紛的法律處理

這里所說(shuō)的侵權(quán)不僅包括，違建人對(duì)第三人的侵權(quán)，也包括第三人對(duì)違建人違法建筑的侵權(quán)。

首先，在違建人對(duì)第三人侵權(quán)的法律處理中主要介紹一下，違法建筑物及其擱置物、懸掛物致人損害的責(zé)任承擔(dān)。根據(jù)《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干規(guī)定問(wèn)題的意見(jiàn)》，違建人雖然不享有違法建筑的所有權(quán)，但其仍是該建筑物的適格管理人，有義務(wù)對(duì)該建筑物進(jìn)行妥善的管理。在因違法建筑及其擱置物、懸掛物致人損害時(shí)，若違建人不能證明自己盡到了善意管理人的責(zé)任，即不能證明自己無(wú)過(guò)錯(cuò)的，則應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

其次，第三人對(duì)違建人的侵權(quán)是指，第三人因?yàn)榻ㄖ锵颠`法建筑物，而擅自對(duì)建筑物進(jìn)行毀壞、拆除，這實(shí)際上是對(duì)違建人權(quán)益的侵害。雖然建筑物系違法建筑物，但建筑人仍然對(duì)此建筑物享有占有、使用、收益的權(quán)利，他人無(wú)權(quán)對(duì)此建筑物進(jìn)行侵害，只有相關(guān)執(zhí)法部門(mén)在一定條件下才能對(duì)此建筑物進(jìn)行諸如強(qiáng)制拆除之類的處罰。所以，建議廣大公民，違法建筑物出現(xiàn)并損害其合法權(quán)益時(shí)，不要自己冒然行動(dòng)，對(duì)建筑物進(jìn)行破壞，而應(yīng)該向相關(guān)行政部門(mén)或法院請(qǐng)求對(duì)違法建筑物進(jìn)行處理。

2.違法建筑侵害公共利益時(shí)的法律處理

違法建筑侵害公共利益的情形是指，違建人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在過(guò)道、人行道、巷道、馬路邊、公共綠地等公共場(chǎng)地搭建各種建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，影響公共利益的。

此類情形，因?yàn)槭菍?duì)公共利益的侵害，任何利益相關(guān)者在發(fā)現(xiàn)此類違法建筑物后，均可向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)。但是，由于沒(méi)有具體的特定受害人，公民不能直接向法院提起訴訟，而應(yīng)先向相關(guān)的行政部門(mén)舉報(bào)，請(qǐng)求行政部門(mén)予以處理。

3.違法建筑侵害公民自身合法權(quán)益時(shí)的法律處理

違法建筑侵害公民自身合法權(quán)益的情形是指，違建人未經(jīng)批準(zhǔn)建造的建筑物侵害了特定公民的某方面的合法權(quán)益。

此種情況，利益受侵害的公民，既可以直接向法院提起訴訟，請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、損害賠償?shù)?。也可以訴求相關(guān)的行政部門(mén)，請(qǐng)求行政部門(mén)予以處理。兩種處理方法沒(méi)有先后的順序限制。

4.違法建筑物租賃糾紛的法律處理

若違建人將違法建筑物出租出去，收取租金，獲得收益。違法建筑物租賃合同的效力如何？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條、第3條的相關(guān)規(guī)定，以違法建筑物為標(biāo)的的租賃合同應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效，但是在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。也就說(shuō)，此類租賃合同一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但當(dāng)事人如果采取了補(bǔ)救措施，取得了相關(guān)的資質(zhì)，或者經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的許可，不存在《合同法》認(rèn)定的無(wú)效的情形，則應(yīng)該合同有效。

租賃合同若被認(rèn)定無(wú)效后，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有房屋期間的使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。對(duì)于租賃房屋內(nèi)的裝飾物的處理則按照合同法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

5.違法建筑分割的法律處理

違法建筑因其具有違法性，違建人不能取得其所有權(quán)，所以違法建筑就不能像其他財(cái)產(chǎn)一樣作為客體進(jìn)行處分，當(dāng)事人請(qǐng)求分割違法建筑物的，人民法院一般不予支持。但是，違法建筑產(chǎn)生的收益，如：出租的租金、經(jīng)營(yíng)所得等，則可以請(qǐng)求進(jìn)行分割。

綜上，在出現(xiàn)違法建筑侵權(quán)時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行維權(quán)，切不可私自對(duì)建筑物進(jìn)行破壞，以免發(fā)生其他不必要的糾紛。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張懷勝，違法建筑法律問(wèn)題研究[D]，華東政法大學(xué)，2012.

[3]陳昨丞，違章建筑若干法律問(wèn)題分析.載中國(guó)民商法律網(wǎng).

作者簡(jiǎn)介：

石光耀（1990～）男，漢，河北保定人，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2013級(jí)法律碩士（非法學(xué)）在讀。

邊賽（1989～）女，漢，河北保定人，吉林大學(xué)，2013級(jí)法律碩士（非法學(xué)）在讀。