?

關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)及技術(shù)應(yīng)用

葛振 朱江

南京市浦口區(qū)新浦房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì) 江蘇南京 211800

[摘要]房產(chǎn)測(cè)繪是獲取房產(chǎn)面積等信息的重要手段，房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性影響著房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和住戶法律權(quán)益，因此確保測(cè)繪結(jié)果的穩(wěn)定可靠是房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)發(fā)展的基石。本文從法定性、專業(yè)性和現(xiàn)勢(shì)性三個(gè)方面闡述了房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)及其技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀，從法律、專業(yè)和發(fā)展前景等角度對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)狀和發(fā)展進(jìn)行了剖析。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測(cè)繪；法定性；專業(yè)性；現(xiàn)勢(shì)性

1.引言

房屋是社會(huì)生產(chǎn)生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，房屋信息的完備性對(duì)于保證生產(chǎn)生活的順利開(kāi)展具有重要的影響。房產(chǎn)測(cè)繪是獲取房屋信息的主要手段，通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪，能夠有效地獲取房屋數(shù)據(jù)，作為房地產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，同時(shí)作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的重要依托，也是建筑規(guī)劃和使用的重要支撐，可以說(shuō)，房產(chǎn)測(cè)繪的重要性不言而喻。房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)可以總結(jié)為法定性、技術(shù)性及現(xiàn)勢(shì)性，本文將針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的不同特點(diǎn)及其技術(shù)應(yīng)用情況進(jìn)行詳細(xì)地闡述。

2.房產(chǎn)測(cè)繪的法定性

房產(chǎn)測(cè)繪作為獲取房屋信息的主要手段，可以用于房屋產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理等工作，這些工作對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)是十分重要的。開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作，也是國(guó)家和政府部門(mén)對(duì)房產(chǎn)管理的要求，基于房產(chǎn)測(cè)繪建立房屋使用檔案，同時(shí)確定房屋的所有權(quán)等相關(guān)權(quán)利，是保護(hù)住戶法律權(quán)益的有效途徑。因此，制定完善的法律法規(guī)，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的流程和方法進(jìn)行嚴(yán)格的法律規(guī)定，對(duì)于保障測(cè)繪數(shù)據(jù)的可靠性、保障住戶的合法權(quán)益具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我國(guó)在房產(chǎn)測(cè)繪方面已經(jīng)初步形成了一套由法律、行政法規(guī)、地方性犯規(guī)和規(guī)范文件等為核心內(nèi)容的法律保障體系。通過(guò)法律的手段確認(rèn)房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的法律效力，作為房產(chǎn)使用、交易及發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)的法律文件。

3.房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)性

房產(chǎn)測(cè)繪是隸屬于測(cè)繪學(xué)科，是一門(mén)傳統(tǒng)的學(xué)科，因此在房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，要體現(xiàn)測(cè)繪學(xué)科的嚴(yán)謹(jǐn)性和專業(yè)性。同時(shí)作為一門(mén)應(yīng)用學(xué)科，在房產(chǎn)測(cè)繪工作中，需要與房地產(chǎn)管理業(yè)的需求相結(jié)合。由于房產(chǎn)測(cè)繪與戶主的利益息息相關(guān)，且在測(cè)繪過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)房屋建筑面積測(cè)繪結(jié)果與理想值不符的情況，在此從不同的角度對(duì)產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進(jìn)行剖析。

3.1實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)圖紙不符

由于房屋的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)是根據(jù)施工圖紙預(yù)測(cè)得知的，與實(shí)際施工后側(cè)記的數(shù)據(jù)具有一定的差距，考慮到施工過(guò)程的各種不確定因素，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察測(cè)量得到的數(shù)據(jù)更能夠反映實(shí)際房產(chǎn)的信息，相比起預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)也更有說(shuō)服力，因此實(shí)地測(cè)量數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)不同也是在所難免的，且是客觀存在的。

3.2技術(shù)應(yīng)用不當(dāng)

造成房屋測(cè)繪面積與理想值不同的另一個(gè)因素是測(cè)繪的技術(shù)應(yīng)用不當(dāng)，這是造成測(cè)繪面積與預(yù)測(cè)值不符的主觀因素，是測(cè)繪人員在工作中的過(guò)失。技術(shù)應(yīng)用不當(dāng)可以發(fā)生在測(cè)繪的各個(gè)階段，主要是外業(yè)數(shù)據(jù)測(cè)量、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理、資料整理與歸檔三個(gè)階段。

通過(guò)外業(yè)測(cè)量，能夠使得對(duì)所測(cè)量尺寸能夠保證在沒(méi)有相關(guān)圖紙參考的情況下，獨(dú)立測(cè)算出建筑物的總建筑面積和分層分戶的建筑面積。而在這個(gè)過(guò)程中，由于鋼卷尺的使用、房屋形狀的不規(guī)則和拐點(diǎn)、圓弧形狀測(cè)繪的復(fù)雜性等原因，會(huì)產(chǎn)生一定的測(cè)量誤差，導(dǎo)致實(shí)際測(cè)量結(jié)果與預(yù)測(cè)值存在偏差。

業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)處理，是依據(jù)測(cè)量數(shù)據(jù)對(duì)房屋面積的計(jì)算，然而業(yè)內(nèi)計(jì)算在分?jǐn)傆?jì)算方法的選擇和分?jǐn)偛课坏拇_定具有一定的分歧，這也是造成房屋面積實(shí)際測(cè)量值與預(yù)測(cè)值不同的原因之一。房產(chǎn)測(cè)繪中通常將房屋面積測(cè)算概括為幢、功能區(qū)、專有部分、共有部分、房屋基本單元、公共通道等部分。在進(jìn)行共有建筑面積部位的確定時(shí)，常通過(guò)整幢服務(wù)、單一功能區(qū)服務(wù)和由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偟姆绞酱_定共有建筑面積。且在分?jǐn)倳r(shí)會(huì)分別考慮普通住宅樓和多功能綜合樓兩種情況。

資料整理與歸檔階段相當(dāng)于房產(chǎn)測(cè)繪的成果的匯總階段，這其中的成果主要包括測(cè)算依據(jù)，如房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)、電子施工圖等；成果數(shù)據(jù)，如測(cè)繪報(bào)告書(shū)、匯交數(shù)據(jù)等。檢查數(shù)據(jù)，如質(zhì)量評(píng)定、技術(shù)總結(jié)等。通過(guò)上述資料的整理，能夠完成數(shù)據(jù)的歸檔和有序化工作，便于之后提供審計(jì)和檢索等服務(wù)。在此過(guò)程中出現(xiàn)的疏漏會(huì)使得測(cè)繪取得的數(shù)據(jù)無(wú)法正確完好的保存下來(lái)。

4.房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)勢(shì)性

房產(chǎn)測(cè)繪隨著建筑行業(yè)的發(fā)展，表現(xiàn)出了很強(qiáng)的現(xiàn)勢(shì)性。目前，建筑行業(yè)隨著我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大而快速發(fā)展，且隨著智能生活理念的引入，建筑行業(yè)正想著智能化、數(shù)字化的方向發(fā)展。相應(yīng)的，為了適應(yīng)建筑的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)種類也體現(xiàn)出了多元化和復(fù)雜化，且房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也在不斷的革新和進(jìn)步。房產(chǎn)測(cè)繪和建筑行業(yè)的發(fā)展是相互促進(jìn)的，智能家園的發(fā)展促使房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展，而測(cè)繪獲取的數(shù)據(jù)也是建設(shè)數(shù)字化園區(qū)甚至數(shù)字城市的重要依據(jù)。因此，房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)勢(shì)性的體現(xiàn)，對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，實(shí)現(xiàn)與建筑也發(fā)展的雙贏直觀重要。

5.總結(jié)

房產(chǎn)測(cè)繪與一般測(cè)繪不同，測(cè)繪結(jié)果影響房地產(chǎn)管理的方方面面，并影響著政府職能部門(mén)的產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理，更對(duì)住戶的法律權(quán)益具有深遠(yuǎn)的影響。因此房產(chǎn)測(cè)繪需要具有法定性，需要在相關(guān)法律法規(guī)體系下嚴(yán)格按照規(guī)范流程開(kāi)展，以確保住戶的合法權(quán)益不會(huì)受到侵害。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪作為測(cè)繪學(xué)科的一員，其專業(yè)性無(wú)可替代，應(yīng)在測(cè)繪過(guò)程中盡可能地降低主客觀因素，提高測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。此外，房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，表現(xiàn)出現(xiàn)勢(shì)性，不斷適應(yīng)建筑發(fā)展的需求，不斷革新自身的測(cè)繪技術(shù)，為智能家園和數(shù)字化園區(qū)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]于軍,曹玉梅.房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)及技術(shù)應(yīng)用[J ].科技視界,2014,22:109+119.

[2]路兵兵.房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪質(zhì)量的控制[J].江西測(cè)繪,2014,03:45-46.

[3]劉洋.論述房地產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)及技術(shù)的運(yùn)用[J].山東工業(yè)技術(shù),2014,16:165.