陳垚

【摘 要】近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)以及與其相關(guān)的一系列產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的30%，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并且產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)泡沫，這種泡沫一旦消失，必然對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響，所以必須對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的調(diào)控。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸；心理預(yù)期；政策調(diào)控

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)了16年，漲幅達(dá)到5-10倍。北京、上海的房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)超過(guò)紐約、倫敦等世界一線城市。我國(guó)居民都明顯的感覺(jué)到房子值錢(qián)了，買(mǎi)房、房?jī)r(jià)、爭(zhēng)房產(chǎn)成了老百姓每天的主要話題，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。近幾年，房?jī)r(jià)在政府調(diào)控政策和整體供過(guò)于求的雙重打壓下，終于停止了飛漲的腳步，甚至出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。

一、房?jī)r(jià)快速上漲的原因

1.我國(guó)人口多、需求多。以前，由于沒(méi)實(shí)行計(jì)劃生育政策，造成我國(guó)人口多、基數(shù)大，居民家庭的生活狀態(tài)都是一大家子人擠在一間很小的屋子里，生活非常不方便，生活條件有所改善的家庭都渴望改善自己的住房條件，買(mǎi)房的人多了，造成前些年房子供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)逐年上漲。

2.房地產(chǎn)投資過(guò)多。由于改革開(kāi)放后，人民生活水平顯著提高，加上我國(guó)一直實(shí)行較為寬松的貨幣政策，流通領(lǐng)域的貨幣多，出現(xiàn)了物價(jià)上漲、人民幣貶值的通貨膨脹現(xiàn)象。許多“先富起來(lái)”的人為了自己的錢(qián)能夠保值和增值，都把買(mǎi)房作為投資的首選。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格之所以能夠短期內(nèi)快速上漲，主要原因在于房地產(chǎn)投資過(guò)多。

3.熱錢(qián)的流入和炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。由于我國(guó)的繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，使得國(guó)外大量熱錢(qián)流入國(guó)內(nèi)，參與買(mǎi)房、倒房以賺取短期利益，許多地方甚至出現(xiàn)了“溫州倒房團(tuán)”等專(zhuān)業(yè)的倒房、炒房組織，專(zhuān)靠倒房和炒房掙錢(qián)，借機(jī)抬高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房產(chǎn)持續(xù)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面和房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

4.銀行信貸的支持。由于前些年，我國(guó)的商業(yè)銀行盈利渠道單一，缺乏其他投資和盈利渠道，主要的盈利業(yè)務(wù)就是依靠貸款，給開(kāi)發(fā)商貸款蓋房，給工薪族貸款買(mǎi)房，給投資者貸款倒房，買(mǎi)方、賣(mài)方都能貸到款，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，如果沒(méi)有住房按揭貸款和銀行信貸的支持，沒(méi)有便利銀行信貸金融杠桿，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)如此繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)的惡性炒作也不會(huì)發(fā)生。

5.人們心理預(yù)期的影響。由于人們都對(duì)房?jī)r(jià)上漲有預(yù)期，對(duì)人民幣的貶值有預(yù)期。房子是不動(dòng)產(chǎn)，人民幣貶值，房子就會(huì)升值。所以不論是不是真的需要，都著急買(mǎi)房，怕現(xiàn)在不買(mǎi)以后價(jià)格還會(huì)更高，甚至有些人已經(jīng)給未成年的孩子準(zhǔn)備好了婚房，買(mǎi)房之后即使不住，也可以出租賺錢(qián)，比把錢(qián)放在銀行“越放越毛”強(qiáng)。

二、如何調(diào)控房?jī)r(jià)快速上漲

1.對(duì)購(gòu)房投資的調(diào)控

近年來(lái)，國(guó)家新出臺(tái)的提高購(gòu)房首付比例、限制二套房貸款、停止三套房貸款等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策，二次購(gòu)房的首付比例和貸款利率進(jìn)一步提高，大大抑制了二次以上購(gòu)房者的需求，對(duì)購(gòu)房投資和投機(jī)性倒房行為起到一定的抑制作用。

2.銀行信貸政策的調(diào)控

為了增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本，減少開(kāi)發(fā)商的投資行為，央行多次提高貸款利率和商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率。我國(guó)通過(guò)實(shí)行提高存款準(zhǔn)備金率等政策，開(kāi)始實(shí)行緊縮貨幣政策，商業(yè)銀行發(fā)放貸款和創(chuàng)造信用的能力都大大下降，貨幣供應(yīng)量相對(duì)減少。導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難從銀行貸到錢(qián)，個(gè)人貸款的門(mén)檻也相對(duì)提高。

3.控制房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大

目前我國(guó)房地產(chǎn)明顯供大于求，現(xiàn)有住房都有很大的閑置，新的住房還在繼續(xù)開(kāi)工建設(shè)。必須對(duì)房地產(chǎn)商貸款、投資、招標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格、統(tǒng)一的管理，適時(shí)推出相關(guān)的房地產(chǎn)政策，并監(jiān)督相關(guān)部門(mén)認(rèn)真執(zhí)行，力爭(zhēng)為投資商創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，鼓勵(lì)投資商理性投資，防止盲目開(kāi)工建設(shè)。在控制規(guī)模的同時(shí)，努力提升住房產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值，積極推廣低碳環(huán)保等精裝修住房建設(shè)。

4.對(duì)民眾心理預(yù)期的正確引導(dǎo)

每一個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都對(duì)房?jī)r(jià)有不同的心理預(yù)期。以前房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣(mài)方的觀望就是開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)上漲有預(yù)期，對(duì)人民幣貶值有預(yù)期，對(duì)政策調(diào)整有預(yù)期，所以囤房不賣(mài)；現(xiàn)在買(mǎi)方的觀望也是消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下降有預(yù)期，尤其受近來(lái)政府的反腐行動(dòng)和征收房產(chǎn)稅政策的影響，導(dǎo)致許多人在兜售房產(chǎn)，所以人們都對(duì)房?jī)r(jià)下降有預(yù)期，形成了現(xiàn)在滯銷(xiāo)的局面。所以政府要正確引導(dǎo)人們的心理預(yù)期，重樹(shù)人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)行后出現(xiàn)的新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象

1.由于人民幣的升值和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的調(diào)控，許多購(gòu)房投資者開(kāi)始到國(guó)外買(mǎi)房，有些銀行甚至為國(guó)外直接投資提供方便條件，許多富人已經(jīng)移民或正在移民，這些必然導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資金的大量外流，影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在買(mǎi)房的主力軍，除了剛需性購(gòu)房需求，就是這部分要在城市落戶的農(nóng)村人，中等收入家庭改善性投資需求增長(zhǎng)有限。

2.近期房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不景氣現(xiàn)象。以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行貸款大多是以在建房屋為抵押，房子賣(mài)不出去，貸款就沒(méi)法還，以至于現(xiàn)在銀行不愿意再給開(kāi)發(fā)商貸款，開(kāi)發(fā)商貸不到款資金鏈斷裂，導(dǎo)致許多樓盤(pán)不能按期交房，或者勉強(qiáng)交房了，但是房屋質(zhì)量和配套設(shè)施極差，嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)商信譽(yù)，進(jìn)而影響了房產(chǎn)的銷(xiāo)售情況。

3.個(gè)人房貸情況也不容樂(lè)觀。以個(gè)人房貸30年期為例，貸款利率只有6.5%，銀行要一次性拿幾十萬(wàn)給貸款人，要20多年才能收回成本，銀行要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)明顯大于收益；而現(xiàn)階段銀行間貨幣市場(chǎng)拆借率很高，銀行的貨幣理財(cái)產(chǎn)品等業(yè)務(wù)收益也很好，銀行盈利的業(yè)務(wù)很多，不再單一依靠放貸盈利了，所以銀行現(xiàn)在也不再熱衷于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

4.房地產(chǎn)價(jià)格和投資增速適度回落。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)格回落到合理區(qū)間和投資適度回調(diào)，有利于保持房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。 2013年出臺(tái)的“國(guó)五條”，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)性購(gòu)房、增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面做出嚴(yán)格要求。

5.調(diào)控政策有所松動(dòng)。2014年住建部提出了“雙向調(diào)控”，所謂雙向調(diào)控即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制今年住宅用地的規(guī)模，調(diào)整新建商品住房上市的結(jié)構(gòu)，通過(guò)必要的經(jīng)濟(jì)手段來(lái)支持當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼淖》啃枨?，消化?kù)存。

6.今年以來(lái)，許多二、三線城市相繼實(shí)行了不限購(gòu)、二套房首付比例回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門(mén)檻和積極的金融和稅收政策等樓市新政，隨著間歇性刺激政策每次出臺(tái)，都有一些短暫和輕微反彈，但政策作用有限，市場(chǎng)隨后將繼續(xù)轉(zhuǎn)入下行趨勢(shì)。

四、面對(duì)新經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的幾點(diǎn)建議

1.要進(jìn)一步擴(kuò)大安居房和保障性住房建設(shè)，增加安居房和保障房政策的透明度。在擴(kuò)大建設(shè)面積的同時(shí)，認(rèn)真審查安居房和保障房的入住人員情況，真正做到改善城市低收入人群的住房狀況。徹底解決我國(guó)現(xiàn)階段面臨的窮人、工薪族買(mǎi)不起房，富人“有的是”房的局面。

2.對(duì)工薪族用以改善住房條件的買(mǎi)房行為和用住房公積金貸款應(yīng)多一些優(yōu)惠政策，對(duì)住房公積金的提取和使用應(yīng)少一些限制，對(duì)二套、三套房的界定應(yīng)多一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，不能一概而論，避免因買(mǎi)房、報(bào)采暖費(fèi)等導(dǎo)致假離婚現(xiàn)象的發(fā)生。

3.加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管。對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行有效的認(rèn)證，對(duì)新交工樓盤(pán)的質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，對(duì)開(kāi)發(fā)商擬定的購(gòu)房合同進(jìn)行有效的法律認(rèn)證，避免購(gòu)房消費(fèi)者因遇到房屋質(zhì)量等問(wèn)題時(shí)出現(xiàn)的維權(quán)難的情況，努力維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，避免爛尾樓等情況的發(fā)生。

4.在二手房交易方面，應(yīng)該加快制定和實(shí)施中介服務(wù)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和中介職業(yè)資格考試制度，提高中介服務(wù)的計(jì)算機(jī)信息化水平，進(jìn)而提升中介組織的信譽(yù)度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。監(jiān)督中介機(jī)構(gòu)提高服務(wù)的水平，統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建立有效的市場(chǎng)機(jī)制，優(yōu)勝劣汰，避免出現(xiàn)“黑中介”坑害老百姓現(xiàn)象的發(fā)生。

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