吳正鋒

（馬鞍山職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 馬鞍山 243000）

現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化探析

吳正鋒

（馬鞍山職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 馬鞍山 243000）

近年來，住宅管理制度改革逐漸深化，物業(yè)管理覆蓋區(qū)不斷擴(kuò)大，慢慢走向市場化、專業(yè)化及現(xiàn)代化方向發(fā)展軌道，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化條件日漸成熟，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程逐步加快。但在物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展過程中還存在物業(yè)管理立法相對落后、收費難、市場機(jī)制不健全等問題，不能滿足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。文章對物業(yè)管理的定義、作用等相關(guān)內(nèi)容作了概述，而且對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀及強化措施進(jìn)行了探討。

物業(yè)管理；產(chǎn)業(yè)化；現(xiàn)狀；有效措施

人們的生活離不開物業(yè)管理，物業(yè)作為人們賴以生存的主要資源，其管理工作直接決定著人們的生活水平。通過加快物業(yè)管理立法進(jìn)程、強化政府監(jiān)督等措施，進(jìn)一步強化物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，對于提高物業(yè)管理質(zhì)量，使物業(yè)管理為居民提供更好的服務(wù)，改善居民的生活環(huán)境，保證資源的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

一、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的必要性

具備一些相同特征的經(jīng)濟(jì)活動集合稱之為產(chǎn)業(yè)，這是社會分工形成的重要表現(xiàn)［1］。近年來，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的產(chǎn)業(yè)，主要針對物業(yè)資源進(jìn)行管理，包括物業(yè)安全保衛(wèi)、綠化維護(hù)、綜合服務(wù)等內(nèi)容。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化是把物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)資源商品化，按照市場機(jī)制組織生產(chǎn)和消費，有效整合物業(yè)管理上下游資源，提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，實施集約化經(jīng)營，形成一個完整的供應(yīng)鏈系統(tǒng)，以促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)營的規(guī)?；蛯I(yè)化，增加物業(yè)管理服務(wù)的附加價值，提升整個物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化管理水平，實現(xiàn)物業(yè)管理資源的最優(yōu)配置，產(chǎn)生最佳的社會經(jīng)濟(jì)效益的過程。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化是整個物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)向市場化、現(xiàn)代化、專業(yè)化和品牌化發(fā)展的表現(xiàn)，也是實現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理的必然趨勢，具體表現(xiàn)為：

1.提高物業(yè)管理水平

物業(yè)管理過程中，涉及住宅修繕、居民區(qū)綠化、社區(qū)文化等許多方面，產(chǎn)業(yè)化不僅可以加深住宅制度的改革，還能夠有效的提高物業(yè)管理水平。近年來，隨著我國住宅制度改革的實施，住宅逐漸私有化、市場化，從而促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)的多元化發(fā)展。為了適應(yīng)新的市場需求，物業(yè)管理需要進(jìn)一步更新管理模式，實施產(chǎn)業(yè)化發(fā)展策略，從而形成社會化的管理模式，為住宅制度的改革提供有利的條件。

2.為社會提供就業(yè)崗位

物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，可以進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)規(guī)模，從而為求職人員提供了更多的就業(yè)選擇，在一定程度上緩解了社會就業(yè)壓力［2］。由于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)屬于密集型產(chǎn)業(yè)，其就業(yè)需求量較大，其發(fā)展規(guī)模越擴(kuò)大，就業(yè)人數(shù)就會進(jìn)一步增長，而且物業(yè)管理就業(yè)人員多是下崗職工、農(nóng)民工等，主要從事管理、安全保衛(wèi)、綠化等方面的工作，幫助社會解決了大量人員的就業(yè)問題。除此之外，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展還能夠帶動家政服務(wù)、裝修裝飾等多個行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了我國服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

3.提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動效益

房地產(chǎn)經(jīng)營活動，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)營銷及消費使用三大方面，其中消費使用是前兩者的最終環(huán)節(jié)，在這一環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理有著重要的意義。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房售后服務(wù)越來越備受關(guān)注，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化能夠提高自身服務(wù)水平，只有具備優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)，才能對客戶產(chǎn)生吸引力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)和營銷。而且，由于物業(yè)管理包含的內(nèi)容較多，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化還能夠有效的促進(jìn)居民的消費水平，從而帶動了整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的條件及存在問題

（一）物業(yè)管理實施產(chǎn)業(yè)化的條件

1.政府對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的支持

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)需求量逐漸增多，大大促進(jìn)了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)中分離出來，成為了獨立的產(chǎn)業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)中扮演了獨立產(chǎn)業(yè)的角色。政府對于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化提出了支持［3］，并進(jìn)行宏觀政策引導(dǎo)，使得物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營逐漸成熟。

2.物業(yè)管理企業(yè)運作更加規(guī)范化

當(dāng)前，物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量逐漸增多，企業(yè)運作也逐漸規(guī)范化，這給物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程奠定了良好的基礎(chǔ)［4］。而且，隨著市場競爭的愈演愈烈，一些大規(guī)模的企業(yè)不斷涌現(xiàn)。隨著一些行業(yè)的社會化，給物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化帶來了一定的支持，例如綠化行業(yè)、維修維護(hù)行業(yè)等，它們與物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)緊密的聯(lián)系在一起，是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的重要支撐。另外，物業(yè)管理的發(fā)展也積累了大量的管理經(jīng)驗，擁有一批管理人才，這也為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化提供了保障。

3.物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大

隨著房地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理越來越重要，而且住宅建設(shè)數(shù)量的增加也給物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化提供了基礎(chǔ)。近年來，人們的生活水平日益提高，對居住環(huán)境的要求越來越高，為了提供更高的服務(wù)水平，物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是市場經(jīng)濟(jì)的需求。

（二）物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化過程中的問題

1.物業(yè)管理立法相對落后

在物業(yè)管理過程中，立法進(jìn)程相對落后，由于缺乏法律依據(jù)，從而導(dǎo)致了政府、企業(yè)、居民三者之間的矛盾，阻礙了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在一些地方，雖然國家出臺了與物業(yè)管理相關(guān)的原則性管理條例，但是法律規(guī)定不夠具體化，操作性不夠，從而導(dǎo)致矛盾不能有效的解決，對企業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程都造成了一定的影響。

2.物業(yè)管理收費難

在物業(yè)管理過程中，存在收費難、維修基金不到位等問題，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程［5］。物業(yè)管理一旦無法及時的進(jìn)行收費，就會影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動，不利于企業(yè)的收支平衡。而且，維修基金需要由開發(fā)商按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行支付，但是一些開發(fā)商無法落實款項，從而導(dǎo)致維修維護(hù)工程無法順利的進(jìn)行，難免會造成一定的糾紛，不利于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.市場機(jī)制不健全

在一些物業(yè)管理企業(yè)中，缺乏足夠的市場開拓能力，市場區(qū)域受到了限制，主要停在住宅及寫字樓上，忽略了其它區(qū)域的拓展。由于物業(yè)管理市場機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致管理模式的相對落后，不利于現(xiàn)代化開放式管理模式的進(jìn)行，從而缺乏統(tǒng)一的競爭市場。長此以往，無法建立適合的物業(yè)管理價格機(jī)制，降低了物業(yè)管理質(zhì)量，不利于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

三、加強物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的有效措施

（一）加快物業(yè)管理立法

在2007年，我國對《物業(yè)管理條例》進(jìn)行了相關(guān)調(diào)整，一些地方性法規(guī)逐漸涌現(xiàn)，但是總體來說缺乏物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化立法方面的規(guī)定，不利于形成合理的價格機(jī)制，對違規(guī)行為的控制力度較弱。為此，我么一定要加快物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化立法的進(jìn)程，結(jié)合實際情況，制定權(quán)威性、統(tǒng)一性的法規(guī)體系，將物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的具體實施細(xì)則列入其中，促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的合法化。

（二）促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)?；l(fā)展

物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展必須具備一定的規(guī)?；A(chǔ)，在物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程中，我們要通過整合管理區(qū)域、優(yōu)化資源配置、運用連鎖經(jīng)營等手段實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；l(fā)展。

1.整合企業(yè)管理區(qū)域

企業(yè)要根據(jù)相關(guān)條例將物業(yè)管理的區(qū)域統(tǒng)一起來，實行統(tǒng)一有效的管理。并且按照相關(guān)因素做好區(qū)域的劃分工作，對物業(yè)管理進(jìn)行整合，在降低成本投入的同時，進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

2.優(yōu)化資源配置

要根據(jù)企業(yè)的具體情況，有計劃的引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行重組，通過這種方式達(dá)到規(guī)模擴(kuò)大、優(yōu)化資源配置的目的，從而提高企業(yè)的整體競爭實力，為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。

3.運用連鎖經(jīng)營方式

要通過連鎖經(jīng)營的方式，將物業(yè)管理引向規(guī)?；?、品牌化，通過價格、服務(wù)、管理等全面統(tǒng)一的模式，來實現(xiàn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，使物業(yè)管理企業(yè)能夠更好的發(fā)展。

（三）完善物業(yè)管理市場機(jī)制

要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，一定要不斷完善物業(yè)管理市場機(jī)制，做好正確的市場定位，規(guī)范操作。在物業(yè)管理企業(yè)的定位中，一定要正確的進(jìn)行目標(biāo)市場的選擇，綜合考慮消費者需求及資源有限性等因素。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的順利開展離不開準(zhǔn)確的定位，一旦企業(yè)定位出現(xiàn)問題，就會影響企業(yè)經(jīng)營效益，不利于品牌的打造。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營需要不斷優(yōu)化操作規(guī)范，既要通過委托合同化、價格合理化等手段不斷的完善內(nèi)部機(jī)制，又要做好監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)，確保物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營質(zhì)量。

（四）建立物業(yè)管理收費價格協(xié)調(diào)機(jī)制物業(yè)管理“收費難”是一個牽涉到物業(yè)管理參與主體、法律法規(guī)、價格制定等方面的系統(tǒng)工程。建立公正透明的物業(yè)管理收費價格協(xié)調(diào)機(jī)制，是解決物業(yè)管理收費難的關(guān)鍵，也是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)和保證。

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”依據(jù)此規(guī)定各級政府應(yīng)進(jìn)一步建立和完善物業(yè)費價格協(xié)調(diào)機(jī)制，按照市場供求關(guān)系和價值規(guī)律確定，實施動態(tài)監(jiān)管和調(diào)整機(jī)制。開展物業(yè)管理誠信活動，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)行為。物業(yè)企業(yè)應(yīng)提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平，增加物業(yè)管理的附加值，提升物業(yè)管理性價比和社會滿意度。隨著經(jīng)濟(jì)社會的進(jìn)步和發(fā)展，物業(yè)管理收費難終將會迎刃而解。［6］

綜上所述，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)有了很大的發(fā)展，加快了住宅制度的改革，使得物業(yè)管理逐漸由封閉性向開放性轉(zhuǎn)化。物業(yè)管理涉及的范圍很廣，對人們生活、社會經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)來說有著重要的意義。產(chǎn)業(yè)化是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化不僅利于資源配置的優(yōu)化，還能夠促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)模化發(fā)展，有效的提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益。為此，我們要不斷加強政府引導(dǎo)，不斷完善企業(yè)管理機(jī)制，提高員工素質(zhì)，從而保證物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的順利進(jìn)行。

［1］楊幸麗.物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之我見［J］.中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（17）.

［2］陳軍.物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的作用［J］.決策與信息（財經(jīng)觀察），2008（5）.

［3］劉耘.政府引導(dǎo)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不可或缺［J］.求索，2010（11）.

［4］楊莉，劉輝.物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化研究［J］.山東社會科學(xué)，2008（3）.

［5］邢景輝.淺析我國物業(yè)管理發(fā)展的問題及對策［J］.山西建筑，2009（20）.

［6］吳正鋒.淺議完善現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)收費價格機(jī)制［J］.湖北科技學(xué)院學(xué)報，2015（7）.

The Study on the Present Property Management Industry

Wu Zheng－feng
（Ma＇anshan Technical College，Ma＇anshan Anhui 243000，China）

With the rapid development of our country’s social economy，promote the industrialization process of property management，and it further improves the people＇s quality of life.In recent years，the housing management system reform gradually deepening，expanding property management coverage area，slowly towards mercerization，specialization and modernization，the property management industry conditions gradually mature.Even so，some problems still exist in the property management in the development process，can not meet the market demand for economic development.In this article，we were introduced the definition，function and other related content.The status of the property management industry and strengthening measures were discussed，just for reference.

property management；industrialization；present situation；effective measures

F293.347

A

1672-0547（2016）01-0034-02

2015－11－23

安徽省省級質(zhì)量工程項目“物業(yè)管理校企合作實踐教育中心建設(shè)”（2015sjjd032）

吳正鋒（1971－），男，安徽廬江人，馬鞍山職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程系講師，碩士，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、物業(yè)管理。