薛金明

河南中正永信工程管理有限公司，河南許昌461000

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經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究

薛金明

河南中正永信工程管理有限公司，河南許昌461000

［摘要]2009年以來，我國的城市化發(fā)展進(jìn)入快速期，在這種新的經(jīng)濟(jì)常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場隨之呈現(xiàn)價(jià)格上漲過快等現(xiàn)象，通過支持保障性住房、改善性住房建設(shè)，綜合考慮城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，從根本上解決房地產(chǎn)市場價(jià)格與購買力之間的矛盾問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

［關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)市場；發(fā)展趨勢

The Trend Study on Real Estate Market under the New Normal in China

XUE Jin-ming

（Henan zhongzheng yongxin engineering management co.，LTD. Xuchang，Henan 461000）

［Abstract］Since 2009, following the rapid growth of urbanization in China, the real estate price has shot sharply high under the new normal. The ways to make real estate market more stable and reduce contradictions between the price and the purchasing power are including supporting the construction of welfare housing and improved housing and the consideration of control policies such as Urban-rural overall planning.

［Key words］economic new normal; real estate market; development trend

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入新常態(tài)，在這種新形勢下我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展也將進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展期，在新的發(fā)展階段，需要對其市場狀況進(jìn)行分析，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下主要呈現(xiàn)如下幾個(gè)特征：房地產(chǎn)市場分化、公司分化、價(jià)格分化。因此我國區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢差異性問題仍將長期存在。我國房地產(chǎn)市場趨勢將是全國整體趨勢相同、區(qū)域性差異比較明顯。市場表現(xiàn)主要體現(xiàn)在一、二線城市之間存在分化的問題。因此，需要對房地產(chǎn)市場趨勢進(jìn)行全面準(zhǔn)確的分析。

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)日益壯大的趨勢，在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的時(shí)候，我國房地產(chǎn)市場的各種狀況值得關(guān)注，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷一段時(shí)間的價(jià)格上漲之后，將向何方發(fā)展，市場發(fā)展趨勢如何，都將成為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商需要思考的問題。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧

2008年金融危機(jī)時(shí)我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一次調(diào)整，2008年的調(diào)整既有外在因素同時(shí)也有內(nèi)在因素的作用。外在的因素主要是受全球金融危機(jī)的影響，國際經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下滑的趨勢，內(nèi)在的因素是我國房價(jià)在2007年價(jià)格增長過快，透支了2008年房價(jià)的上漲。2009年我國房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)快速增長。因此，我國政府采取了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而達(dá)到控制房價(jià)過快上漲的目的。城市發(fā)展需要遵循一定的規(guī)律，城市化發(fā)展的過程中，如果比例在20%-50%階段即處于加速期狀態(tài)。從我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況看，城市化進(jìn)程是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動力。通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)我國在2009年城市化率已經(jīng)超過47%，并且以每年1%-1.5%的速度持續(xù)增長，我國的城鎮(zhèn)化水平越來越高。按照城市發(fā)展的S曲線分析，我國已經(jīng)進(jìn)入城市化發(fā)展的快速期，房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期前景仍被看好。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程受到剛性需求的影響，房地產(chǎn)市場在2008年被抑制，而到了2009年又出現(xiàn)快速上漲的局面。這主要原因是我國房地產(chǎn)的剛性需求較大，大量的年輕人需要購房。房地產(chǎn)的發(fā)展順應(yīng)了時(shí)代發(fā)展潮流，收緊信貸是我國樓市調(diào)整的主要措施，房地產(chǎn)企業(yè)在信貸收緊政策的影響下，出現(xiàn)融資難的問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資資金量大，資金回收周期長的特點(diǎn)，一旦銀行收緊信貸政策，對整個(gè)房地產(chǎn)會產(chǎn)生重要的影響。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢是從抑制房價(jià)過快上漲向保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。在資金壓力情況下，一些中小開發(fā)商會通過降價(jià)方式促銷，所以對中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場發(fā)展是一種考驗(yàn)。

當(dāng)前情況，房地產(chǎn)企業(yè)無法回避的一個(gè)問題就是在調(diào)控狀態(tài)下的生存問題，根本問題是如何保持房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈安全包括融資渠道暢通和企業(yè)自身實(shí)現(xiàn)資金回籠問題，緊縮的貨幣政策促使房地產(chǎn)開發(fā)商憂慮心情加重。我國房地產(chǎn)市場走向一個(gè)調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)為了避免風(fēng)險(xiǎn)，都是通過促銷或者降價(jià)的方式進(jìn)行銷售，從根本提升資金的回籠率。我國房地產(chǎn)市場從1998年開始迎來了一個(gè)持續(xù)的繁榮期，2008年進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。2008年出現(xiàn)了全球性金融危機(jī)，2009年經(jīng)濟(jì)衰退的態(tài)勢依然存在。因此，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響，同時(shí)也抑制了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資信心，消費(fèi)者的消費(fèi)信心也受到一定程度的影響。2010年以來我國政府相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，根本目的是促使房地產(chǎn)市場價(jià)格趨于理性，雖然已經(jīng)取得一定成效，但是當(dāng)前的市場價(jià)格仍然高于百姓的購買力，價(jià)格與支付能力之間的矛盾依然突出，未來我國房地產(chǎn)市場仍然需要調(diào)控，通過調(diào)控消除房地產(chǎn)市場價(jià)格過熱問題。房地產(chǎn)市場的調(diào)整也是房地產(chǎn)市場客觀規(guī)律的具體要求，需要把握房地產(chǎn)市場的客觀規(guī)律，才能更好地促進(jìn)其健康發(fā)展。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析

從我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況看，中國正處于經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展時(shí)期，人民幣升值速度加快，同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市化進(jìn)程也在加快。在這樣的社會市場環(huán)境下，居民消費(fèi)會呈現(xiàn)升級的現(xiàn)象。因此，住房剛性需求仍是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。未來雖然國家采取一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是行業(yè)景氣度上升的趨勢不會發(fā)生根本性變化，通過對房地產(chǎn)價(jià)格周期進(jìn)行分析，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵性時(shí)期，需要采取積極有效的市場調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

隨著投資額的下滑，部分大中城市房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)降低房價(jià)的態(tài)勢，當(dāng)前情況下外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，國內(nèi)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整壓力較大，同時(shí)房地產(chǎn)市場還受到內(nèi)在經(jīng)濟(jì)周期的影響。房地產(chǎn)調(diào)整周期和制造業(yè)調(diào)整周期并行壓力存在，同時(shí)房地產(chǎn)市場也受到剛性約束和結(jié)構(gòu)聯(lián)動性影響，所以我國房地產(chǎn)市場將面臨新的問題。從當(dāng)前情況看，房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)萎縮的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過連續(xù)幾年上漲之后，已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢，住宅銷售面積增速下降。這主要受到幾個(gè)方面的因素影響：一方面受到房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，老百姓對房地產(chǎn)價(jià)格的過度高估導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，但是隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了變化。因此，導(dǎo)致住宅銷售面積下滑；另一方面是資金流問題，銷售下滑使企業(yè)的資金流出現(xiàn)惡化，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件也在發(fā)生變化，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批程序更加復(fù)雜，同時(shí)民間借貸利息呈現(xiàn)逐月上升的態(tài)勢，這些因素導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金流出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動資金越來越少，同時(shí)由于融資困難所產(chǎn)生的現(xiàn)金流也呈現(xiàn)下降的趨勢。金融政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢也產(chǎn)生了一定程度的影響。

從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況看，我國經(jīng)濟(jì)增長的速度通常保持在8%-10%之間，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中需要把各個(gè)行業(yè)協(xié)調(diào)好，如果某一個(gè)行業(yè)出現(xiàn)價(jià)格上漲過快，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢會產(chǎn)生很大的影響。我國經(jīng)濟(jì)增長一旦超過10%，經(jīng)濟(jì)就會出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，那么物價(jià)會出現(xiàn)飛速上漲的態(tài)勢，如果我國經(jīng)濟(jì)增長速度低于8%，經(jīng)濟(jì)通常情況下會出現(xiàn)停滯危險(xiǎn)，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下會出現(xiàn)一系列的社會經(jīng)濟(jì)問題。我國房地產(chǎn)市場降溫會對經(jīng)濟(jì)放緩產(chǎn)生一定的影響，同時(shí)當(dāng)前次貸危機(jī)繼續(xù)蔓延，需要解決好房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展之間的關(guān)系，需要采取積極有效的政策措施解決好我國房地產(chǎn)市場發(fā)展問題。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測

從政策方面看，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢應(yīng)該以維穩(wěn)為主，當(dāng)前出臺的新政策對樓市具有拉動效應(yīng)。但隨著我國社會的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)逐步趨于穩(wěn)定狀態(tài)，政府對樓市的依賴性會越來越弱。因此，未來一段時(shí)間政府應(yīng)該把重視調(diào)控和關(guān)注民生作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主基調(diào)。同時(shí)政府也會出臺一系列政策保障性住房和改善性住房建設(shè)。隨著城鄉(xiāng)一體化趨勢的形成，政府會綜合考慮城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。調(diào)控政策對區(qū)域性樓市具有明顯拉動效應(yīng)，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控政策會進(jìn)一步優(yōu)化，保證房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中受到銀行政策和調(diào)控措施的影響，國內(nèi)貸款幅度大幅下降，并且呈現(xiàn)繼續(xù)下降的趨勢，如果房地產(chǎn)市場的成交量受到影響，整個(gè)預(yù)收款和定金比例會出現(xiàn)下降的趨勢。因此，購房者的按揭比例也在下降。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)未來一段時(shí)間融資成本會增加，同時(shí)融資的難度也在進(jìn)一步加大。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r將由社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展共同決定。房地產(chǎn)市場發(fā)展不是經(jīng)濟(jì)問題，而是重要的社會問題，比如說如果把房地產(chǎn)作為收藏品，那么房地產(chǎn)價(jià)格再高也是可以想象的，但是房地產(chǎn)一方面是商品，另一方面還需要滿足居住功能。因此，房地產(chǎn)的市場價(jià)格需要趨于理性。

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責(zé)任編輯：尹明遠(yuǎn)董躍進(jìn)

［作者簡介］薛金明（1970—），男，漢族，河南省修武人，河南中正永信工程管理有限公司總工程師。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

［收稿日期］2015-12-02

［中圖分類號]F293.3

［文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

［文章編號］2095－5537（2016）01－00041－03