郭紅麗

(河南石油勘探局 房地產(chǎn)管理處，河南 南陽 473132)

房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域差異及可持續(xù)發(fā)展

郭紅麗

(河南石油勘探局 房地產(chǎn)管理處，河南 南陽 473132)

摘要：為解決房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的諸如區(qū)域差異等問題，政府通過實施西部大開發(fā)、中部崛起、振興東北老工業(yè)基地等政策，支持并引導中西部地區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展，并以此帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展。同時在經(jīng)濟新常態(tài)下，國家推行新城鎮(zhèn)化、“一帶一路”、長江經(jīng)濟帶等戰(zhàn)略，并極力發(fā)展綠色建筑、綠色建材的生態(tài)型房地產(chǎn)業(yè)，這將成為房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的新機遇、新動力。

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；區(qū)域差異；經(jīng)濟新常態(tài)；持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟作為第三產(chǎn)業(yè)，每年在GDP中的比重約為1/10。它的發(fā)展是一個連鎖反應的過程，會帶動建材、機械、冶金、陶瓷、木材、化塑、玻璃、五金等相關行業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，如果有100元的住房資金投入，可直接帶動200元左右的相關行業(yè)需求；如果住房每銷售200元，便可帶動300元左右的其他商品銷售[1]。盡管房地產(chǎn)經(jīng)濟表現(xiàn)出了很大的產(chǎn)業(yè)價值，但也暴露出房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域差異等問題，這些問題都將影響可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域差異的具體分析

根據(jù)我國的實際情況，一般將全國分為東部、中部、西部三個地域。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟在這三個區(qū)域受到地域限制、經(jīng)濟狀況差異等因素影響，出現(xiàn)區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為投資差異、消費差異、就業(yè)差異、供給差異等方面。

(一)房地產(chǎn)投資規(guī)模的差異

我國房地產(chǎn)從1992年開始大規(guī)模投資，到1996年投資出現(xiàn)了下降，到1998年的時候，我國房地產(chǎn)投資已經(jīng)下降到一個低谷，之后國家為了扶持房地產(chǎn)業(yè)，出臺了一系列政策使投資率有了較大回升。到了2001年、2002年其投資有所下降，這主要是由于經(jīng)過多年投資增長后，我國商品房空置面積較大，市場自身的力量使投資增速下滑[2]。之后，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。截至2003年底，我國房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)達到20%。從20世紀90年代末的數(shù)據(jù)來看，東部地區(qū)的平均增長率為31.3%，中部地區(qū)的平均增長率為25.8%，西部地區(qū)的平均增長率為22.6%[3]。從數(shù)據(jù)可以看出在1999年，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)完成了早期超高速成長階段，進入到相對平穩(wěn)增長時期，東部區(qū)域的房地產(chǎn)早已呈現(xiàn)過熱的勢頭，而中西部由于區(qū)域與經(jīng)濟的限制，城市化程度較低，導致房地產(chǎn)的投資力度相對較低。在投資率上東部與中西部根本不在同一水平線上。同時，一部分人對于購置房產(chǎn)視為一種投資，三四線城市的人們喜歡到一二線城市購房，中西部地區(qū)的人喜歡到東部或中西部較大城市購房，這種現(xiàn)象導致東部較發(fā)達地區(qū)房產(chǎn)價格炒得過高，而中西部欠發(fā)達地區(qū)的房產(chǎn)甚至出現(xiàn)無人問津的現(xiàn)象，這嚴重影響了中西部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。針對這些問題，國家提出了西部大開發(fā)等一系列政策來平衡東西部之間的差距。

(二)房地產(chǎn)投資工具的差異

第三產(chǎn)業(yè)的形成比例與城市規(guī)模成正比關系，而作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)更多的投資集中在城市圈和經(jīng)濟帶地區(qū)，有了經(jīng)濟條件的這些地區(qū)吸引了多樣性的金融投資，如：外資、銀行貸款、債券基金、其他資金等。首先，外資參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)與炒作，主要包括外商直接投資、對外貸款以及外商其他投資，這些外資以賺取外匯人民幣預期匯差、利差、房價差等為目的。有數(shù)據(jù)顯示在北京、上海、福建以及廣東等地，外資投資的額度較高。許多房地產(chǎn)公司或金融機構通過發(fā)行各種債券，籌集開發(fā)與經(jīng)營資金，主要包括銀行代理國家發(fā)行的重點企業(yè)債券和基本建設債券。其次，銀行貸款是房地產(chǎn)公司向銀行及非銀行金融機構貸入的各種借款，尤其是近年來我國不斷下調銀行存貸款利率，居民個人住房貸款成本降低，銀行大量資金通過住房信貸轉化為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金來源，有數(shù)據(jù)顯示在湖北、河南、重慶、陜西、西藏以及貴州等地用于房地產(chǎn)投資的銀行貸款占比較高。最后，其他資金主要包括個人財產(chǎn)、社會集資、無償捐贈的資金等進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的資金，這是我國改革開放以來，民營經(jīng)濟的快速發(fā)展，民間資本的規(guī)模逐步增強的結果。大量社會資金紛紛擠向房地產(chǎn)市場。有數(shù)據(jù)顯示上海、北京、福建、廣東等房地產(chǎn)價格上漲過快的地區(qū)，用于房地產(chǎn)投資的其他投資額相對占比較高[4]。從以上闡述可以看出東部地區(qū)由于經(jīng)濟的快速發(fā)展有了更多元的金融市場，諸如外資銀行的海外基金、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)基金、銀行貸款及其他資金多集中在東部較發(fā)達地區(qū)。而對于中西部地區(qū)由于地域和經(jīng)濟的限制，商業(yè)銀行貸款仍然是房地產(chǎn)投資的主流載體，這種金融市場的差異，也加大了中西部與東部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的差距。

(三)房地產(chǎn)消費的差異

房地產(chǎn)消費需求的多樣性，是由于消費者收入水平不同，職業(yè)、年齡和習慣不同，以及消費興趣、愛好的多樣性造成的，從而也導致對房地產(chǎn)開發(fā)的多樣性。房地產(chǎn)的需求量與家庭的經(jīng)濟狀況是直接關聯(lián)的，房地產(chǎn)屬于高檔消費品，對于家庭經(jīng)濟一般化的可能需要拿出全部存款并且到銀行做抵押貸款才能購得房產(chǎn)。根據(jù)相關調查顯示，居民收入達到一定比例時，房地產(chǎn)經(jīng)濟才能有一定發(fā)展。東部地區(qū)經(jīng)濟比較發(fā)達，居民可支配收入也比較多。而中西部受地域等限制，居民收入相對較低。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資旺盛，房價提高時，投資效益會更加可觀，進而使房地產(chǎn)的市場需求獲得增加，需求增加價格上升，最終導致價格泡沫。中部地區(qū)的家庭收入比東部地區(qū)普遍要低，對房地產(chǎn)的需求也不如東部，但近年來受東部房地產(chǎn)快速發(fā)展的影響，中部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟也快速發(fā)展，有很大提升。西部地區(qū)則因國家西部大開發(fā)政策的作用，及西部大城市的輻射作用，除本地居民購房外，還吸引周邊區(qū)域更多人群來消費，這些群體通常收入較高，對房產(chǎn)的需求較大[5]。

(四)房地產(chǎn)就業(yè)的差異

房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，對就業(yè)起到了一定的拉升作用，房地產(chǎn)業(yè)不僅具有直接吸納就業(yè)能力，而且還有很強的間接引導就業(yè)能力。吸引了大量勞動力從事與房地產(chǎn)相關的行業(yè)(比如建材、裝飾、家具、商業(yè)、建筑、冶金、家電、金融、服務業(yè)等)。由于各地區(qū)房地產(chǎn)起步的時間不同、基礎不同，以及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進程和市場發(fā)育程度等方面的不同，房地產(chǎn)業(yè)在就業(yè)方面也具有地區(qū)不平衡性特征[6]。東部地區(qū)尤其是沿海地區(qū)地理位置優(yōu)越和經(jīng)濟程度較高，房地產(chǎn)投資率相對較高，故吸引了大量的勞動力從事與房地產(chǎn)相關的行業(yè)。而中西部地區(qū)，由于地域的原因和經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，較大城市輻射圈也相對較少，故造成勞動力吸引力也相對較低，造成許多高素質勞動力外流和低素質勞動力滯留，從而阻礙了中西部地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)健康增長。因此，政府應該設法有效地引導與調控房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，從政策上予以扶持，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后的地區(qū)逐步縮小與發(fā)達地區(qū)的差距，促使本地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展。

(五)房地產(chǎn)政策的差異

建國以來，我國制定的發(fā)展戰(zhàn)略一直是“讓一部分有條件的地區(qū)先發(fā)展起來，帶動后發(fā)展的地區(qū)，最終達到共同富?！薄Ｒ恢币詠?，國家基礎設施和重點項目建設投資東部沿海多于中西部。而在世紀之交，國家才正式提出實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，振興東北老工業(yè)基地，以及中部崛起戰(zhàn)略。國家系列經(jīng)濟政策的差異，使東部地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展，也帶動了東部房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，而中西部地區(qū)經(jīng)濟政策的相對滯后，也拉大了與東部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域差異。同時在國家政策下，開發(fā)較早、市場化程度較高的東部地區(qū)更易受到國家宏觀調控和市場調節(jié)政策的影響；而市場開發(fā)較晚、欠發(fā)達的中西部地區(qū)房地產(chǎn)供給變化比較平穩(wěn)，受國家政策影響的波動小，在開發(fā)時間和開發(fā)程度上都晚于東部大部分地區(qū)。

二、區(qū)域差異對經(jīng)濟社會的影響及建議

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟地域的差異，致使東部地區(qū)房地產(chǎn)投資率偏高，房地產(chǎn)業(yè)的暴利和房價的虛高使得房地產(chǎn)市場嚴重失衡，導致房價已經(jīng)遠遠偏離了居民的承受能力和其真正的價值，產(chǎn)生了嚴重的房地產(chǎn)泡沫。這種泡沫的背后使東部大量城市出現(xiàn)了“鋼筋混凝土森林”，這也使得城市污染物分散困難、空氣質量較差等環(huán)境問題，盲目無節(jié)制的開發(fā)也使得東部地區(qū)大量的耕地被濫用、自然資源大量的流失[7]。這種差異致使中西部中低收入人群的保障性住房的建設、棚戶區(qū)改造嚴重滯后，如果不能及時解決這些問題，中西部人民的居住環(huán)境很難得到改善。

房地產(chǎn)經(jīng)濟在國家和地方的經(jīng)濟中扮演著重要角色。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)對GDP的貢獻率超過10%，如果再加上房地產(chǎn)的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)對消費的拉動，房地產(chǎn)經(jīng)濟的總貢獻率甚至已超過了20%。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻有絕對優(yōu)勢，成為國民經(jīng)濟中名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。地域差異致使東部與中西部房地產(chǎn)經(jīng)濟嚴重失衡，對中西部的整體經(jīng)濟造成了很大損失。這種經(jīng)濟差異加速了中西部大量勞動力流失到東部較發(fā)達地區(qū)，給中西部經(jīng)濟社會的發(fā)展帶來很大影響。

東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)較早，具有良好的地緣優(yōu)勢和較佳的投資環(huán)境，市場已初具規(guī)模，市場化程度也較高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以進一步做大做強，在提高房地產(chǎn)效益方面還有拓展空間。因此應在現(xiàn)有基礎上健全房地產(chǎn)法規(guī)體系，加強和完善宏觀調控。要穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一是要警惕盲目性過熱現(xiàn)象，比如盲目投資擴大開發(fā)量，使得市場供需比例失衡，空置率上升；二是泡沫性過熱現(xiàn)象，倘若經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，房地產(chǎn)業(yè)將受到重創(chuàng)。要充分發(fā)揮市場的調節(jié)機制作用，優(yōu)化資源配置，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生，要有計劃地開發(fā)潛在市場。

盡管中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展較快，但基礎仍舊薄弱，受地理位置和歷史條件的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平亟待進一步提高，尤其是要從房地產(chǎn)的總量、規(guī)模，還有投資渠道和投資規(guī)模方面都要提高。此外，要加速市場化程度和步伐，國家必須加以調整和扶持，才能縮小與發(fā)達地區(qū)的差距。中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可以從以下幾方面進行提高：一是利用國家西部大開發(fā)、中部崛起的政策環(huán)境，把房地產(chǎn)作為發(fā)展的先導產(chǎn)業(yè)，帶動整個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展；二是加大政府扶持力度，完善房地產(chǎn)市場體系和機制，尤其是從住房抵押和金融配套等方面采取政策扶持；三是加快住宅產(chǎn)業(yè)的市場化和現(xiàn)代化進程，促進居住建筑建設質量提高，保持房地產(chǎn)業(yè)總量增長；四是實行“中心城市輻射”和“梯度推進”戰(zhàn)略，將房地產(chǎn)業(yè)向深度和廣度推進；五是建立健全住房供應體系，合理配置住房與非住房，高檔住房與低價位住房的結構和比例，盡快解決房地產(chǎn)業(yè)的結構性矛盾[8]。

三、經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

經(jīng)濟新常態(tài)是國家對今后一段時期經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重要部署，發(fā)展新型工業(yè)化、信息化、新型城鎮(zhèn)化，重點實施“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶三大戰(zhàn)略等，這不僅是房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的新動力，更拓寬了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的新道路。在這種新常態(tài)下就需要我們以全新的思維、理念、方式，推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展[9]。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，整體經(jīng)濟運行表現(xiàn)出較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，那么經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)調控也會更加清晰，一方面不會過度打壓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而維持其現(xiàn)有地位；另一方面也不會繼續(xù)將房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的工具，對其采取鼓勵性的經(jīng)濟政策，未來很長一段時間，房地產(chǎn)政策將會出現(xiàn)“常態(tài)化”的發(fā)展進程，房地產(chǎn)市場也將告別過去10年瘋漲的局面，中國房地產(chǎn)市場正告別過去高速增長階段，開始向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡，之后中國房地產(chǎn)市場將正式進入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)階段[10]。

(一)新常態(tài)下應優(yōu)化房地產(chǎn)投資結構

由于我國中低收入人群占絕大部分，是房地產(chǎn)消費的主力軍，但房地產(chǎn)投資中大部分都投資于高檔住宅，而中低檔住宅的投資僅占一小部分，故消費者對中低檔住宅的需求比較大。出現(xiàn)了經(jīng)濟適用住房制度不完善，廉租住房制度建設相對滯后，政策性措施不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難等問題。在中西部地區(qū)問題更突出，故政府應該以中西部中低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，增加對中低檔住宅尤其是保障性住房的投資力度，完善保障房制度建設，各級地方政府應該重視保障房制度建設，保障房建設要以人為本，不是以房為本。2014年，中央財政安排用于保障性安居工程的專項資金2222.21億元，其中補助中西部地區(qū)資金1960.66億元，占88.2%，可以看出國家對于政策和專項資金已經(jīng)開始向中西部傾斜[11]。

(二)新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展是主動適應經(jīng)濟新常態(tài)要求，是以全新的行業(yè)理念、方式來促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。生態(tài)創(chuàng)新型房地產(chǎn)是基于資源高效利用和人與自然相互依存的原則，而使得周圍系統(tǒng)良性循環(huán)，無廢、無污染的新型房地產(chǎn)。它應具備生態(tài)友好、環(huán)境友好、能源節(jié)約、可循環(huán)利用的特點，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則。首先在房地產(chǎn)建設的過程中，應減少對生態(tài)環(huán)境的干擾，提前做好合理規(guī)劃、文明施工，盡量不濫用我國的生態(tài)林地、自然耕地，盡可能在荒地上進行開發(fā)建設，并在施工過程中保護好當?shù)氐臍v史文化古跡，不破壞當?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)系統(tǒng)[12]。其次，提高自然資源的利用率，降低建筑對外部環(huán)境的影響，從而建立和完善資源高效利用和循環(huán)利用的綠色建筑新體系。再次，建筑利用不會對人體健康和環(huán)境產(chǎn)生傷害和影響綠色建材，例如阻熱蓄能的加氣混凝土砌磚墻材、納米技術研制抗菌滅菌的墻材等。推動綠色建材在建筑中的廣泛使用，為人民創(chuàng)造一個環(huán)保、健康、安全居住的環(huán)境。

(三)新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)應樹立互聯(lián)網(wǎng)意識

在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)的競爭格局、需求主體及盈利模式、供銷模式等都發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭將不再是簡單的規(guī)模效益之爭，更多的是企業(yè)的專業(yè)水平和服務能力競爭。因此，企業(yè)要有互聯(lián)網(wǎng)意識，積極學習利用互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)相結合的新市場營銷模式，充分利用大數(shù)據(jù)、電商平臺等手段，構筑多元化、多功能網(wǎng)絡營銷空間，以此來推動房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)發(fā)展。同時，最大限度地整合利用已積累的客戶和樓盤資源，深入客戶的生活空間，加強創(chuàng)新服務能力，把房地產(chǎn)模式從目前的價格、產(chǎn)品、配套、物業(yè)服務上升到一個更高的層次，不僅要把房子賣好，更要維護好客戶的利益、充分利用好客戶資源[13]。

(四)新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的長效機制建設

在我國房地產(chǎn)制度建設還不夠完善的一段時期里，樓市調控作為對房地產(chǎn)市場采取的一種非理性行為的行政措施，是非常必要的。但隨著房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)下的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場必須加快以住房制度、土地制度、房地產(chǎn)金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場管理與調控等為內(nèi)容的長效機制建設，主要依靠市場機制去調控房地產(chǎn)市場，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。當前，應加快房地產(chǎn)稅的立法并適時推進改革，增加持有環(huán)節(jié)稅收、減輕交易環(huán)節(jié)稅賦、簡化交易環(huán)節(jié)稅制；加快推進不動產(chǎn)登記和居民住房信息聯(lián)網(wǎng)等基礎性工作在基層的實行；加快房地產(chǎn)金融制度改革，強化住房金融監(jiān)管體系建設，有效解決政策性住房金融政策難以實現(xiàn)和房地產(chǎn)金融風險缺乏有效的監(jiān)管問題；完善房地產(chǎn)市場的調控與管理，在統(tǒng)一調控市場思路與理念的基礎上，促使地方政府對房地產(chǎn)市場的調控從被動到主動[14]。

四、結語

房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展不僅關系到國民經(jīng)濟更關系到民生，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展歷程，期間有過高速增長，也經(jīng)歷過低谷。在當今經(jīng)濟新常態(tài)政策下，房地產(chǎn)經(jīng)濟應從高速增長轉變?yōu)橹械退僭鲩L，應轉變發(fā)展理念與方式。機遇與挑戰(zhàn)總是相伴相隨的，新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)結構的調整必然會引起房地產(chǎn)市場陣痛，這個階段是無法避免的關口。房地產(chǎn)企業(yè)要客觀地對待這種趨勢性變化，保持一顆平常心，先從觀念上適應并且領悟到位，然后再用一個嶄新的心態(tài)來面對現(xiàn)實，謀求產(chǎn)業(yè)新發(fā)展，逐步走向可持續(xù)發(fā)展的道路。

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責任編輯 胡號寰E-mail:huhaohuan2@126.com

收稿日期：2015-12-09

基金項目：河南省建設科技計劃基金項目(14A70016)

作者簡介：郭紅麗(1975-)，女，河南南陽人，經(jīng)濟師，主要從事房地產(chǎn)管理工作。

分類號：F127;F299.23

文獻標識碼：A

文章編號：1673-1395 (2016)02-0059-04