◇朱慶濤

?

城市綜合體的發(fā)展誤區(qū)及對(duì)策

◇朱慶濤

摘要：當(dāng)代城市建設(shè)越來(lái)越注重功能性，很多城市規(guī)劃與建設(shè)項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)城市綜合體建設(shè)理念，城中之城已成為大城市發(fā)展商業(yè)、公共服務(wù)以及文化等的重要依托。本文分析了城市綜合體建設(shè)中存在的誤區(qū)，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，以便其在提升城市形象、優(yōu)化城市功能、集聚城市競(jìng)爭(zhēng)力、加速城市化進(jìn)程等方面釋放更多作用。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；誤區(qū)；對(duì)策

10.13999/j.cnki.scyj.2016.03.029

隨著時(shí)代的發(fā)展，城市建設(shè)項(xiàng)目朝著綜合體方向發(fā)展，城市綜合體逐漸成為城市發(fā)展的口號(hào)與象征。所謂城市綜合體，主要是結(jié)合城市空間對(duì)城市的商業(yè)、旅游、文化、社區(qū)、交通以及政府辦公等方面進(jìn)行綜合性組合，各部分之間相互聯(lián)系，追求共同發(fā)展與提高，在城市空間領(lǐng)域形成的多功能化綜合體。城市綜合體主要是為了化解城市人口、建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)張與緊缺的城市空間資源之間的矛盾，結(jié)合各種城市生活功能性服務(wù)于一體，滿足城市產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求，提高生活質(zhì)量水平。城市綜合體是城市建設(shè)發(fā)展到相當(dāng)階段之后的高端產(chǎn)物，具有較強(qiáng)的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)價(jià)值和影響力，對(duì)提升房地產(chǎn)行業(yè)乃至當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展都具有多重意義，因而這種模式不僅在一線城市、省會(huì)城市方興未艾，不少三四線城市也已有了這方面的嘗試。一言以蔽之，中國(guó)城市綜合體的建設(shè)已經(jīng)邁入快車(chē)道，運(yùn)作成功的城市綜合體已經(jīng)成為所在地域的新地標(biāo)和閃亮名片，對(duì)提升城市形象、優(yōu)化城市功能、集聚城市競(jìng)爭(zhēng)力、加速城市化進(jìn)程等均發(fā)揮了積極作用。但與之同時(shí)，我國(guó)的很多城市綜合體項(xiàng)目是不成功的，存在這樣那樣的誤區(qū)與弊病，概括說(shuō)主要表現(xiàn)為：

一、我國(guó)城市綜合體建設(shè)發(fā)展的誤區(qū)

1.定位模糊，同質(zhì)化、重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。我國(guó)的城市綜合體建設(shè)一般由政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作，多由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資、運(yùn)營(yíng)。為了商業(yè)利益最大化，也為了迎合地方政府官員出形象、出政績(jī)的心理需求，很多開(kāi)發(fā)商在城市綜合體建設(shè)規(guī)劃中一味求大求洋，認(rèn)為只有高大上的規(guī)劃、格局才能體現(xiàn)實(shí)力，從而忽略了所在地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，于是我們就看到了在一個(gè)二、三線城市居然有數(shù)個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目同時(shí)在建的現(xiàn)象，甚至連一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展欠發(fā)達(dá)的縣級(jí)區(qū)域也在斥巨資興建規(guī)模巨大、檔次高端的城市綜合體。而且，很多城市綜合體在風(fēng)格、功能等方面嚴(yán)重同質(zhì)化。一哄而上的城市綜合體不僅難以提升城市形象、發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)，而且也必然會(huì)導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)運(yùn)作困難。

2.以新區(qū)建設(shè)為依托的城市綜合體主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，缺乏多功能服務(wù)的整體框架。當(dāng)下不少城市都在大力發(fā)展新區(qū)，以新區(qū)建設(shè)為依托建設(shè)城市綜合體本身沒(méi)有問(wèn)題，但是如果主要靠房地產(chǎn)項(xiàng)目拉動(dòng)新區(qū)、拉動(dòng)城市綜合體，必然造成發(fā)展后勁不足等問(wèn)題，因?yàn)橹饕揽糠康禺a(chǎn)項(xiàng)目而不重視發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，就會(huì)造成整個(gè)區(qū)域的商業(yè)化程度并不高，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)區(qū)域化的商業(yè)繁榮。建在新區(qū)的城市綜合體在開(kāi)業(yè)后如果人氣不旺、商家收益有限，就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商、商家等主體缺乏提升服務(wù)水平的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力。一些新區(qū)由于缺乏多產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相配套的文化、社區(qū)、交通等一體化建設(shè)發(fā)展緩慢，這些功能的缺乏導(dǎo)致不能支撐城市綜合體的良好運(yùn)行。更為重要的是，由房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)新區(qū)大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，將導(dǎo)致城市綜合體朝著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單一方向進(jìn)行，對(duì)新區(qū)的多樣化建設(shè)造成破壞，影響城市空間資源的利用。

3.缺乏高效能的統(tǒng)籌規(guī)劃。城市綜合體呈現(xiàn)出總體建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量較大、投資數(shù)額巨大、功能多樣化的特點(diǎn)，因此在綜合體建設(shè)前期需要進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，并且在總體上實(shí)現(xiàn)多種功能有機(jī)集成，用統(tǒng)籌規(guī)劃來(lái)有機(jī)結(jié)合各項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)綜合體的高效發(fā)展。城市綜合體不同于一般的城市建設(shè)項(xiàng)目，在發(fā)展中更需要注重各項(xiàng)功能的相互支撐，否則就會(huì)形成單一化局面，會(huì)造成資源的浪費(fèi)，嚴(yán)重影響城市空間布局和功能發(fā)揮。因?yàn)槿狈Ω咝艿慕y(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致一些項(xiàng)目并沒(méi)有能夠體現(xiàn)出城市綜合體多功能的特性，也沒(méi)有對(duì)城市資源合理規(guī)劃和空間節(jié)約發(fā)揮更大的作用。

二、應(yīng)對(duì)城市綜合體建設(shè)和發(fā)展問(wèn)題的對(duì)策

1.城市綜合體整體功能實(shí)現(xiàn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期過(guò)程，需要在建設(shè)前期進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃，在開(kāi)發(fā)策略方面需要依靠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)分析，在調(diào)研、論證等的基礎(chǔ)上針對(duì)城市空間資源進(jìn)行布局與規(guī)劃，結(jié)合城市的人文特色進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，要注重城市文化特色和可持續(xù)發(fā)展。

2.要規(guī)避陷入單純房地產(chǎn)項(xiàng)目的誤區(qū)。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)只是綜合體建設(shè)的基礎(chǔ)部分，要實(shí)現(xiàn)城市綜合體的多功能，打造真正的城市綜合體，必須有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐與帶動(dòng)，必須依靠商業(yè)的、文化的等氛圍烘托人氣、拉動(dòng)繁榮。

3.城市綜合體在建設(shè)資金方面需求巨大、投資周期較長(zhǎng)，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn),在全國(guó)眾多的城市綜合體建設(shè)發(fā)展過(guò)程中都存在資金緊張的瓶頸。尤其是在經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的當(dāng)下，企業(yè)無(wú)力進(jìn)行持續(xù)的資金投入，影響著城市綜合體建設(shè)的進(jìn)度，因此政府、企業(yè)需要在前期做好資金方面的充足準(zhǔn)備。

4.打造專業(yè)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。只有在滿足人均消費(fèi)能力較強(qiáng)、人口達(dá)到一定規(guī)模、管理團(tuán)隊(duì)足夠優(yōu)秀等條件，城市綜合體才能夠得到生存和發(fā)展，這提醒投資商、開(kāi)發(fā)商對(duì)此類項(xiàng)目的決策要慎重、運(yùn)作要專業(yè)，這些都需要專業(yè)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)完成。

（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）