盧華磊

退市的原因不僅是港股的低估值，同時也因A股對地產(chǎn)股的青睞。

3月30日晚，萬達商業(yè)在港交所公告稱，其控股股東萬達集團正在考慮全面邀約收購全部已發(fā)行之H股，如經(jīng)落實，萬達商業(yè)將私有化，從香港聯(lián)交所摘牌退市。

此次邀約價格不會低于每股48港幣現(xiàn)金，這一價格正是萬達商業(yè)IPO的價格，比3月30日的收盤價38.8港元高出近24%。

受該消息刺激，第二日開盤后，萬達商業(yè)于46.8港幣/股價位跳空高開20%，最終報收于45.95港元/股，上漲18.43%。

這是一個讓人感到意外的公告，因為這距離萬達商業(yè)在香港IPO僅15個月時間。

2014年12月23日，萬達商業(yè)在港交所掛牌上市，募資總額約為280億港幣，總市值超過1700億，是當(dāng)年港交所最大的IPO項目。但這個數(shù)字依舊低于當(dāng)時機構(gòu)對萬達商業(yè)的估值，當(dāng)時包括高盛、瑞信、匯豐在內(nèi)的多家國際知名投行對萬達商業(yè)的資產(chǎn)凈值預(yù)期超過3000億人民幣。

不過，萬達商業(yè)的走勢并未按照機構(gòu)的預(yù)期前行，雖然其股價一度沖高到78港幣，但在隨后的漫長調(diào)整中，其股價長期維持在30～40港幣之間。以發(fā)起私有化邀約的3月30日收盤價38.30元港幣看，其市盈率僅4.62倍。

中國政法大學(xué)資本金融研究院院長、萬達商業(yè)獨立董事劉紀鵬撰文稱，萬達商業(yè)正嘗試一系列的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從開發(fā)商轉(zhuǎn)向品牌、設(shè)計和商業(yè)地產(chǎn)出租。2015年萬達租金收入占比從15%增長到35%，而2016年萬達租金收入將會達到55%。如果將萬達商業(yè)定位成“物業(yè)管理公司”，那么更顯出港股對于萬達的“慳吝”，海外市場對于此類物業(yè)管理商的估值一般高于純粹的房產(chǎn)開發(fā)商，市盈率一般超過10倍，遠高于當(dāng)前萬達的4.62倍。

如果將萬達商業(yè)和A股上市的同行公司萬科、綠地做一個對比，則能更容易地理解他們退市的想法，后兩者當(dāng)前的市盈率分別為16.7倍和33.7倍。

實際上，除了港股估值過低之外，萬達商業(yè)也從未放棄登陸A股的努力。這家成立于1988年的公司早在2005年就曾準備登陸資本市場，萬達集團董事長王健林在接受媒體采訪的時候曾表示“2006年本來有機會在香港紅籌上市，當(dāng)時找了JP摩根、摩根史丹利等，框架都搭好了，但最終被麥格理忽悠，沒有做IPO而去做了REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）”。

麥格理是澳大利亞的一家商業(yè)銀行，當(dāng)時萬達準備和該銀行成立商業(yè)管理公司，將萬達9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，計劃募集10億美元以上。但最終該計劃因國家的“171號文件”流產(chǎn)，該文件嚴格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)。

隨后萬達商業(yè)地產(chǎn)將上市的地點選定在A股，萬達在港IPO時的招股書顯示，其在2010年3月即提交了A股上市的申請，但數(shù)年下來皆未獲得批準。當(dāng)時國家嚴控房地產(chǎn)，地產(chǎn)企業(yè)無論于A股IPO還是借殼，皆難以實施。

最終萬達商業(yè)地產(chǎn)放棄A股，2014年7月1日，證監(jiān)會公告稱已終止審核萬達商業(yè)地產(chǎn)A股上市材料。同年12月23日，萬達商業(yè)登陸港交所。但9個月后，他們再次發(fā)布公告，計劃重新登陸A股。證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，2015年9月2日大連萬達商業(yè)地產(chǎn)就再次報送了A股的IPO招股說明書，預(yù)計籌集資金不超過120億元。業(yè)內(nèi)人士分析萬達準備實施A+H的雙平臺計劃。

但現(xiàn)在港股的過低估值和A股對地產(chǎn)股的青睞，可能再次改變?nèi)f達高層的態(tài)度。登陸H股時萬達商業(yè)拿出總股份的14.41%、6.525億股在香港上市，按照原計劃，剩下的41.25億股將登陸A股市場。

而現(xiàn)在如果以48港幣/股的價格將H股私有化，萬達商業(yè)需要支付313.2億港幣，約合人民幣260億元。假如萬達將此6.525億股股份轉(zhuǎn)向A股上市，那么參考其2015年每股凈利潤6.62元，以萬科、綠地的平均市盈率來估算，其在A股的股價將超過100元/股，這部分從港股回購的股票在A股市場的價格將超過800億人民幣。

萬達顯然無法回避如此巨大的市值落差，而這或許正是萬達商業(yè)在上市15個月后就堅持私有化的最直接動因。