王安

有人提出了兩個(gè)解決辦法。一個(gè)是，大幅度降低續(xù)期的土地出讓金;第二個(gè)是，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對(duì)續(xù)期的土地使用權(quán)不再征收出讓金。

經(jīng)過30多年的社會(huì)主義教育，咱國(guó)人民已經(jīng)不拿土地當(dāng)回事了。

1990年5月19日，改革開放第11個(gè)年頭了，國(guó)務(wù)院頒布55號(hào)令，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，開始對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度;第八條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;第十二條規(guī)定：居住用地出讓年限最高為70年。

這是什么意思？新中國(guó)建立后，城鎮(zhèn)土地都是國(guó)家所有，人民和企業(yè)要想用地，都得找政府調(diào)撥。改革了，國(guó)家也不那么死腦筋了，不是大家對(duì)土地有需求么，那就半市場(chǎng)化吧，諸位交點(diǎn)土地出讓金吧，從政府手里租吧，咱們雙贏。

誰(shuí)知，這事不那么容易，那么多年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，讓大家腦子都木了，吃喝拉撒都由政府兜著，這回要讓群眾自己掏腰包，這什么意思？土地算個(gè)屁，不干。

為了完成上級(jí)下達(dá)的實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，浙江溫州市想出了一招兒：不是居住用地最高年限是70年么，不是大家腦子木了么，我就給你在20年到70年區(qū)間了，搞幾個(gè)檔，讓人民自己選擇，交相應(yīng)的土地出讓金，租期短的交錢也少。

于是，有一些群眾小試身手，挑了20年的年限。雖然交的錢少，但一分錢一分貨，這就好比租車，租一輛新車，跑20年沒問題，而租一輛舊車，三兩年就趴窩。

果然，當(dāng)年那些選擇20年期限的人，眼下眼看著土地使用權(quán)就到期了。據(jù)報(bào)道，在溫州市鹿城區(qū)，就有600多套房子的土地使用權(quán)面臨到期。怎么辦？把房子吊到空中吧，把土地還給政府吧？

土地使用期限到了，房主甭想黑不提白不提蒙著繼續(xù)用，趕緊去申請(qǐng)續(xù)期，當(dāng)然得掏銀子，但政府可能不同意，你就把房子吊起來(lái)吧，政府要把土地抽走了，而且不給你補(bǔ)償。

要交多少錢？開發(fā)新房時(shí)，開發(fā)商在一級(jí)土地市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)拍賣獲得土地使用權(quán)，并支付土地出讓金，而在土地使用權(quán)到期后，續(xù)期的土地出讓金價(jià)格就不能采用拍賣競(jìng)價(jià)方式，一般就通過基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)計(jì)算土地出讓金。

基準(zhǔn)地價(jià)是指：土地在正常市場(chǎng)條件的熟地價(jià)格，包括征地或拆遷的費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用和土地純收益。各地都會(huì)定期公布最新的“國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表”，一般按用途、區(qū)片、容積率等因素核定，大約相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一。

三分之一是什么概念？在溫州，交易價(jià)不超過100萬(wàn)元的房子，要續(xù)交30萬(wàn)元;在北京，300萬(wàn)元的房產(chǎn)要繳100萬(wàn)元，這相當(dāng)于京滬地區(qū)職工社會(huì)年平均工資的十幾倍。

這叫人如何活下去？于是，有人提出了兩個(gè)解決辦法。一個(gè)是，大幅度降低續(xù)期的土地出讓金;第二個(gè)是，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對(duì)續(xù)期的土地使用權(quán)不再征收出讓金。

這兩種辦法，都是要從地方政府的兜里掏銀子，不知地方政府是否肯割肉？

這里提出的第二個(gè)解決辦法，實(shí)際上是說，土地出讓金和房產(chǎn)稅彼此是可以替代的，是重復(fù)征稅，理論上是不合法的。但幾年前，在土地使用權(quán)到期還不那么緊迫，還沒有提到以每年交的房產(chǎn)稅替代一次性交的土地出讓金時(shí)，房產(chǎn)稅就在大力推廣，在上海和重慶試點(diǎn)，那些新房主就已經(jīng)被迫重復(fù)繳稅了。

為何會(huì)出現(xiàn)這種不合理不合法的事？因?yàn)榈胤秸卞X。如今提出這個(gè)用每年交的房產(chǎn)稅替代一次性交的土地出讓金的辦法，實(shí)際上是在考驗(yàn)地方政府的自我割肉的勇氣。