摘要：房地產(chǎn)行業(yè)自從出現(xiàn)以來便得到快速發(fā)展，不但對(duì)人們生活造成很大影響，同時(shí)也對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，項(xiàng)目收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓是經(jīng)常涉及到的一個(gè)問題，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓中可能會(huì)有一定法律風(fēng)險(xiǎn)存在，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓十分不利，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)其中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并且提出有效防范措施，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓能夠較好進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；收購(gòu)；轉(zhuǎn)讓；法律風(fēng)險(xiǎn)；防范

中圖分類號(hào)： D922.181文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2016）23-0179-02

作者簡(jiǎn)介：陳琳（1972-），漢族，福建人，本科，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，中交海西投資有限公司法務(wù)部，經(jīng)理，研究方向：基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制與管理。

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，因此房地產(chǎn)發(fā)生過程中涉及的房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓問題也越來越多，為能夠使房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓有效性及安全性增強(qiáng)，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)在分析法律風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)的上，提出有效措施加強(qiáng)防范，從而使風(fēng)險(xiǎn)降低及消除。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)過程中法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目直接收購(gòu)方式

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目直接收購(gòu)方式中存在的風(fēng)險(xiǎn)

第一，項(xiàng)目的現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)。比如項(xiàng)目的地理位置以及交通條件等，另外還包括拆遷狀況不明確，這些因素的存在均會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

第二，項(xiàng)目與法定條件不符而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)于收購(gòu)項(xiàng)目而言應(yīng)當(dāng)與以下法定條件相符合：其一，依據(jù)出讓合同約定所有土地使用權(quán)出讓金支付，并且得到土地使用權(quán)證書；其二，依據(jù)出讓合同約定實(shí)施投資開發(fā)，對(duì)于房屋建設(shè)工程而言，應(yīng)當(dāng)將投資總額25%以上完成，對(duì)于成片開發(fā)土地而言，應(yīng)當(dāng)使工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件得以形成，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)已建成房屋，并且應(yīng)持所有權(quán)證書；其三，對(duì)于通過劃撥方式得到土地使用權(quán)者，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定，向具有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府上報(bào)進(jìn)行審批，并且應(yīng)當(dāng)保證審批通過。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目直接收購(gòu)方式風(fēng)險(xiǎn)防范措施

首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目合法性進(jìn)行審查。在房地產(chǎn)項(xiàng)目直接收購(gòu)過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)各種合同及審批文件進(jìn)行審查，對(duì)于可能存在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)充分考慮。在收購(gòu)過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查，注意是否清晰、明確，還應(yīng)當(dāng)考察土地使用合法性、獲取方式以及用途等相關(guān)方面，還應(yīng)當(dāng)審查是否依法辦好有關(guān)審批手續(xù)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)其建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及施工許可證進(jìn)行審查。

其次，確定是否與法定轉(zhuǎn)讓條件符合。在項(xiàng)目收購(gòu)過程中，應(yīng)當(dāng)注意審查開發(fā)投資總額完成情況，是否達(dá)到25%以上，其中不包含已交納土地出讓金。

第三，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)情況進(jìn)行調(diào)查。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)情況進(jìn)行調(diào)查，注意是否有未完成拆遷且需受讓方對(duì)拆遷費(fèi)用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)存在；對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃情況進(jìn)行調(diào)查；對(duì)項(xiàng)目相鄰近關(guān)系進(jìn)行調(diào)查。

（二）通過股權(quán)收購(gòu)而對(duì)項(xiàng)目間接收購(gòu)方式

1.股權(quán)收購(gòu)方式風(fēng)險(xiǎn)分析

對(duì)于該收購(gòu)方式而言，其存在風(fēng)險(xiǎn)主要及時(shí)標(biāo)的公司對(duì)外擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，或者負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前國(guó)家在《擔(dān)保法》基礎(chǔ)上實(shí)施《物權(quán)法》，依據(jù)實(shí)踐過程中所存在一些新問題及新情況，對(duì)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)充分吸收，補(bǔ)充、修改并且完善擔(dān)保物權(quán)制度，使擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍有所擴(kuò)大，并且增加一些新規(guī)定。一方面而言，這些法律規(guī)定使企業(yè)融資渠道得到很大程度拓展，另一方面而言，在企業(yè)收購(gòu)過程中在公司資產(chǎn)狀況判斷方面也增加一定難度。

2.股權(quán)收購(gòu)方式風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

第一，對(duì)目標(biāo)的公司基本資料進(jìn)行考察。比如公司經(jīng)營(yíng)是否正常，公司股東主體是否適合，轉(zhuǎn)讓標(biāo)適合與否，對(duì)外轉(zhuǎn)讓合法性。對(duì)于這類信息，可到公司所在地公司登記機(jī)關(guān)對(duì)工商登記詳細(xì)檔案進(jìn)行查詢而得到，并且要到目標(biāo)公司進(jìn)行核實(shí)，注意是不是和工商登記相一致。

第二，考察目標(biāo)的公司資質(zhì)等級(jí)以及年檢情況。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，對(duì)其資產(chǎn)考察應(yīng)當(dāng)實(shí)施年檢制度，不同等級(jí)企業(yè)均在開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過程中均應(yīng)當(dāng)保證處于規(guī)定業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，在承擔(dān)業(yè)務(wù)方面不可越級(jí)進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)過程中，需要建設(shè)行政主管部門對(duì)目標(biāo)公司資質(zhì)等級(jí)以及年檢情況進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要將其能夠承擔(dān)資質(zhì)確定。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

（一）直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式

1.直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中法律風(fēng)險(xiǎn)分析在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中，由于其自身特點(diǎn)因素，要求轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，必須已經(jīng)將法定要求投資完成，否則將會(huì)被當(dāng)作土地炒賣行為，不但會(huì)有轉(zhuǎn)讓合同無效風(fēng)險(xiǎn)存在，甚至還會(huì)有非法倒賣土地使用權(quán)罪等有關(guān)刑事風(fēng)險(xiǎn)存在，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓將會(huì)產(chǎn)生十分不利影響。

2.直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施

首先，應(yīng)充分了解行政變更復(fù)雜性以及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。對(duì)于直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式而言，一方面是該方式手續(xù)比較復(fù)雜，影響立項(xiàng)開始，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中相關(guān)環(huán)節(jié)逐一對(duì)相關(guān)變更手續(xù)進(jìn)行辦理，其環(huán)節(jié)主要包括項(xiàng)目建設(shè)選址意見書、土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證等內(nèi)容，甚至有些還可能存在用地面積、容積率以及土地用途等相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)被調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；另一方面為在轉(zhuǎn)讓過程中所需繳納過戶費(fèi)用比較多，其所包括的主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅以及印花稅與地方教育附加稅等。

其次，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)當(dāng)注意將法定投資要求完成，從而保證能夠與轉(zhuǎn)讓條件相符合。否則，轉(zhuǎn)讓合同可能會(huì)由于違反法律中強(qiáng)制性規(guī)定而失去法律效力。

第三，防止刑事風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。刑事風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓將會(huì)產(chǎn)生非常嚴(yán)重影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)當(dāng)對(duì)非法轉(zhuǎn)讓及倒賣土地使用權(quán)罪等方面加強(qiáng)注意，從而防止刑事風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

（二）項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方式

1.項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方式中存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

若項(xiàng)目本身與法定轉(zhuǎn)讓條件不符合，則項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓可能有被認(rèn)為“利用合法形式掩蓋非法目的”風(fēng)險(xiǎn)存在。在實(shí)踐過程中，有些地區(qū)土地管理部門聯(lián)合工商部門制定一些項(xiàng)目公司名單，而這些公司基本上都未將項(xiàng)目開發(fā)投資任務(wù)完成，在法律上對(duì)這些公司作出規(guī)定，不允許其轉(zhuǎn)讓股權(quán)。在筆者看來，這種做法缺乏法律依據(jù)，這主要是由于兩者之間存在不同法律關(guān)系，而在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中的為項(xiàng)目或者土地使用權(quán)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的為股權(quán)，其受相關(guān)部門法一定約束以及調(diào)整，若法律無明文規(guī)定則無法轉(zhuǎn)讓股權(quán)，在這種情況下不可將其作為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

2.項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方式中風(fēng)險(xiǎn)防范措施

首先，出于審慎考慮，對(duì)于純粹項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓而言，其僅僅具備單一項(xiàng)目，特別是全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓，仍然應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目法定轉(zhuǎn)讓條件有關(guān)限制加強(qiáng)注意。

其次，對(duì)于與法定條件不符合相關(guān)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目具體情況為依據(jù)，在當(dāng)前法律框架之下，可選擇靈活務(wù)實(shí)方案進(jìn)行變通：其一，可選擇增資擴(kuò)股方式，其所指的就是利用增資擴(kuò)股方式，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中能夠?yàn)槠渌栀Y金提供更多融資，以便使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)得到更多資金；其二，可實(shí)行商品房報(bào)銷方式，通過該方式的運(yùn)用能夠使受讓方權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，使其成為包銷合同中包銷方權(quán)益及義務(wù)，從而避免自身風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

三、結(jié)語

在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓過程中，為能夠使相關(guān)工作得到較好開展，使收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓得以順利進(jìn)行，相關(guān)工作人員必須要對(duì)實(shí)際工作中存在法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并且通過有效對(duì)策進(jìn)行防范。

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