張杰

【摘 要】隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其有力推動了我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其具有較強的帶動性和較高的產(chǎn)業(yè)相關(guān)度，對國民經(jīng)濟的安全穩(wěn)定發(fā)展具有重要的影響。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)在投資和開發(fā)方面具有較強的增長勢態(tài)，但是其存在脫離實際經(jīng)濟基礎以及過度增長等問題，仍然隱藏著較大的泡沫危機，這需要政府加強宏觀調(diào)控以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，促進國民經(jīng)濟的安全發(fā)展。本文就對國民經(jīng)濟安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理問題進行分析，并試探性地提出幾點有效對策，以便相關(guān)人士借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】國民經(jīng)濟；安全視覺；房地產(chǎn)泡沫；治理問題；對策

在市場經(jīng)濟體制不斷健全和完善的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價格不斷增加，導致房地產(chǎn)泡沫問題出現(xiàn)，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對于我國房地產(chǎn)泡沫而言，其在一定程度上能夠?qū)Χ喽鹊呢泿艛U張加以有效吸收，溫和有效推動經(jīng)濟的發(fā)展。當然在治理房地產(chǎn)泡沫問題時，需要政府通過宏觀調(diào)控政策來平抑市場供求關(guān)系的過大波動，保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟的安全穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)泡沫概述

房地產(chǎn)泡沫作為一種“泡沫經(jīng)濟”，其主要是指房地產(chǎn)資產(chǎn)在交易過程中突然漲價，房屋和土地具有極高的價格，導致房地產(chǎn)價值與價格相背離，商品供求關(guān)系失衡，出現(xiàn)無法真實反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。由于資產(chǎn)價格上漲幅度過大，市場的價格與使用者的實際支撐情況不相符合，出現(xiàn)價格暴跌等情況，導致市場經(jīng)濟衰退，使其向氣泡一樣破滅。值得注意的是，房地產(chǎn)泡沫作為價格波動的一種形態(tài)，其與一般價格波動存在本質(zhì)差異，房地產(chǎn)價格波動幅度相對較大，屬于突然下跌或上漲，不具有連續(xù)性。

二、國民經(jīng)濟安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理問題分析

1.原因

隨著城市化進程的加快，經(jīng)濟的發(fā)展以及人口的增加使得我國面臨著更為嚴峻的土地資源緊缺問題，房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供求關(guān)系失衡等情況，并且部分投機經(jīng)營者為了謀取自身的利益，通過不正當手段獲取土地權(quán)益，導致房地產(chǎn)與土地實際價值相脫離，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。同時，由于土地資源的資產(chǎn)價格與其價格缺乏一致性，實際市場地價與預期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之間存在較大的偏差，這種偏差如果越大，則房地產(chǎn)泡沫越多。當前我國政府積極鼓勵投資，金融機構(gòu)和銀行也相繼發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而由于住房抵押貸款存在不規(guī)范性操作，并且盲目投資與大量發(fā)放信貸等致使房地產(chǎn)價格過高，也可能造成房地產(chǎn)泡沫。例如經(jīng)濟蕭條時期，購房者違約后會導致銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)，出現(xiàn)大量的壞賬與呆賬，并且房地產(chǎn)實際地價遠低于擔保價格，金融機構(gòu)則難以及時收回利息和貸款，出現(xiàn)金融危機。

此外，在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，市場結(jié)構(gòu)缺乏合理性，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積房源與土地，投機炒作，導致虛假宣傳與交易產(chǎn)生，對市場預期造成誤導，影響房地產(chǎn)市場的有序性。如開發(fā)商為了謀求自身最大化利益，對商業(yè)用房、別墅和高檔住宅加以大力開發(fā)，導致高檔房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不應求。土地要素市場的缺失會在很大程度上導致土地價格壟斷，我國房地產(chǎn)市場則是如此，房地產(chǎn)價格與其實際價值相脫離，呈現(xiàn)虛高的情況，并且受地方保護意識和巨額資金等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭相對弱化，導致開發(fā)商的市場行政壟斷與局域性壟斷。

2.對策

要想有效控制與治理房地產(chǎn)泡沫問題，保證國民經(jīng)濟的安全穩(wěn)定發(fā)展，首先應加強政府的宏觀調(diào)控，對經(jīng)濟適用房加以推行。政府可結(jié)合房地產(chǎn)市場的實際需求，建立住房供應體系，對住宅的供應模式加以改進，形成租賃市場，大力推出公租房、保障性住房和經(jīng)濟適用房。同時對商品房的價格加以有效控制，保證中低收入家庭能夠購房居住，有區(qū)別性與針對性銷售基本居住需求住房和高檔商品房，并給予公租房、保障性住房與經(jīng)濟適用房等政策優(yōu)惠，使其能夠進行抵押貸款與公積金貸款等。

其次應對土地資源管理加以強化，完善宏觀監(jiān)測體系。建立健全宏觀監(jiān)測而體系，對土地資源的用地比例與供應量進行合理調(diào)整，對城市形象工程和高檔住宅的開發(fā)利用規(guī)模加以有效控制，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。同時加強市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場的實際需求進行正確預測與評估，嚴厲打擊投機炒作與虛假宣傳，對市場分析報告進行定期發(fā)布，合理引導市場。此外，可對購房實名制加以積極推行，加強管理住房開放貸款，對房屋貸款業(yè)務和個人商業(yè)用房貸款加以規(guī)范管理，嚴格控制貸款發(fā)放的條件，合理審查開發(fā)商的信用等級與開發(fā)資質(zhì)。當然，政府可采用土地出讓公開招投標制度，對城市大規(guī)模建設與高檔住宅盲目開發(fā)加以監(jiān)管與控制，合理調(diào)控土地的預售、稅收和供應等，保證土地供應量的合理性，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)價格的暴跌暴漲會嚴重影響國民經(jīng)濟的安全平穩(wěn)運行，需要加強政府的宏觀調(diào)控和土地資源管理，完善宏觀監(jiān)測體系，合理管理房地產(chǎn)市場。只有這樣，才能保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，使其成為新的經(jīng)濟增長點，推動國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]田利輝. 廣義虛擬經(jīng)濟視角下的房地產(chǎn)泡沫及其經(jīng)濟治理[J].中國高校社會科學，2014，03：117-126+160.

[2]洪正，申宇，吳瑋. 高管薪酬激勵會導致銀行過度冒險嗎？——來自中國房地產(chǎn)信貸市場的證據(jù)[J]. 經(jīng)濟學（季刊），2014，04：1585-1614.

[3]韓驥，任培正，朱夢. 歷史資產(chǎn)價格泡沫比較及對我國房地產(chǎn)業(yè)治理分析[J]. 知識經(jīng)濟，2010，01：45.