張婷 郭化林 丁立

【摘 要】隨著我國城市化程度快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及大規(guī)模舊城換新城，棕色土地面積與日俱增，如不及時進行處理和修復(fù)，將形成長期潛在的風(fēng)險。本文在研究國內(nèi)外學(xué)者相關(guān)文獻資料的基礎(chǔ)上，總結(jié)歸納適用于棕地價值評估的方法，嘗試建立一個較為完整的體系，為我國評估實踐提供參考。

【關(guān)鍵詞】棕地；評估方法；清理成本

一、問題提出

棕色土地是指在人類的開發(fā)利用過程中受到污染的土地，這類土地的再利用由于污染受到很大的限制，其價值貶損嚴(yán)重。棕色土地的治理和再開發(fā)是一項復(fù)雜工程，涉及到生態(tài)環(huán)境、地理等系統(tǒng)，蘊含許多不確定性和高風(fēng)險，需要一套行之有效的評估方法。西方國家早在20世紀(jì)80年代就開始關(guān)注棕色土地污染問題，其中棕地評估問題的研究主要集中在價值影響因素、評估方法和污名。Mundy（1992）認(rèn)為，受污染不動產(chǎn)收益的影響成分包括環(huán)境污染引起收益的減少和可銷售性影響兩部分，Wilson（1994）把受污染不動產(chǎn)的損失分為內(nèi)部損失、外部損失和間接損失，Ch？琢lmers（1993）、Webber（1997）、Kinn？琢rd（1999）、J？琢ckson（2005）等對市場法、成本逼近法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法、抵押權(quán)益法、內(nèi)涵資產(chǎn)定價法、蒙特卡洛模型、調(diào)查法、市場訪談法的應(yīng)用問題進行了研究。

國內(nèi)學(xué)者對棕地價值評估問題也進行了嘗試研究。其中，趙玉杰（2004）等人通過對農(nóng)業(yè)環(huán)境污染事故進行分析，運用市場價值法和機會成本法對其帶來的損失進行評估；紀(jì)益成等（2007）翻譯了美國Roger M.G roves等人著作，并對棕地價值評估方法進行了介紹；陳燕（2010）、艾東（2010）、張琳（2012）、桂榮芳（2014）等從污染物屬性、棕地價值損失的不確定性、案例研究等方面入手，對市場比較法、收益還原法、成本法和內(nèi)涵定價法進行了對比分析；姚尚麗（2013）、方盛水（2014）結(jié)合企業(yè)決策和棕色土地再開發(fā)項目的特點，研究了模糊實物期權(quán)法、層次分析法、專家打分和模糊綜合評價法對污名價值的計量問題等。

由國內(nèi)外的研究文獻來看，除了成本法、收益法、市場法三大評估方法，它們還衍生出一些更為實用的方法，這些都是我們可以借鑒過來的。而我國對棕地價值的評估方法研究，主要集中在三大方法中，對其他方法的研究很少。這有待于國內(nèi)學(xué)者共同努力，強化棕地價值評估方法的系統(tǒng)研究，以滿足實務(wù)的要求。

二、棕地價值評估方法

在查閱棕地價值評估及其他污染評估文獻基礎(chǔ)上，筆者歸納提煉了六種可使用的方法，并對這些方法使用中的注意事項、技術(shù)難點進行了分析，希望對評估師評估工作有所裨益。

意愿評價法的難點是調(diào)查問卷的設(shè)計，問卷設(shè)計時可參考國外一些設(shè)計較成熟的問卷，但是還需結(jié)合本身的事故特點，且應(yīng)在問卷上表明土地污染情況、其對人體健康及周邊環(huán)境帶來的影響等信息，確保結(jié)果的合理真實性。

在實務(wù)中，土地價值評估運用最多的是市場法，因為污染土地的污染程度、污染源等不一樣，涉及治理成本、污名的修正時需要特別注意。

除了上述的幾種方法外，國外學(xué)者還提出了環(huán)境資產(chǎn)平衡法、調(diào)查法、期權(quán)選擇法、抵押資本分析法等等。除此之外，我們可以通過對傳統(tǒng)方法進行污染因素修正，或借鑒空氣、噪音等方面的價值評估方法和自然資源定價方法，研究一些適用于污染土地的評估方法。

三、研究結(jié)論與對策建議

我國對土地價值評估的研究還處于初級階段，尤其是棕地的價值評估，要走的路還很長。針對評估方法，我們需要一個完善的法律體系和準(zhǔn)則體系，為評估提供理論基礎(chǔ)；一個全面完整的數(shù)據(jù)庫，為評估方法提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；一個經(jīng)驗豐富的評估團隊，保障評估的質(zhì)量。在這些方面我們是欠缺的，因此提出幾點建議：

（1）增加和完善環(huán)境方面立法，出臺相關(guān)政策。到目前為止，我國還沒有出臺與受污染不動產(chǎn)評估問題相關(guān)的準(zhǔn)則，實務(wù)中都是依照國際評估準(zhǔn)則。及早出臺完善相關(guān)法律法規(guī)，建立健全土地環(huán)境保護法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系，才能預(yù)防土地污染和降低其造成的環(huán)境風(fēng)險，及推動受污染土地價值評估工作的開展，為評估方法的應(yīng)用提供依據(jù)。

（2）進一步完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，公開環(huán)境數(shù)據(jù)，為評估提供數(shù)據(jù)支持。價值評估方法的應(yīng)用都是以大量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，由此專家和學(xué)者需在數(shù)據(jù)搜集的方法和技巧上進行研究探討。我國環(huán)境調(diào)查起步晚，數(shù)據(jù)缺乏，且很多具體的環(huán)境數(shù)據(jù)并未對公眾開放，對評估工作的開展有很大的限制，影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。所以數(shù)據(jù)的積累搜集事關(guān)重要，需要專家和各相關(guān)部門共同研究探討，為評估方法的運用提供數(shù)據(jù)支撐。

（3）促進學(xué)科的相互交流。很多關(guān)于環(huán)境、地理、健康等的專業(yè)問題評估師都無法全面的了解，這就必須尋求相關(guān)學(xué)科專家的幫助。評估師之間，擅長的領(lǐng)域可能也不一樣，如土地評估師、房地產(chǎn)評估師與環(huán)境影響評價工程師等等。這也要求評估師之間相互合作，相互提供便捷，保證評估工作順利進行。

（4）發(fā)揮行業(yè)組織的主導(dǎo)作用。土地評估師協(xié)會、房地產(chǎn)評估師協(xié)會作為我國土地、房地產(chǎn)價值評估領(lǐng)域的專業(yè)組織，應(yīng)起到帶頭作用，提高評估隊伍的整體素質(zhì)，規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的行為，積極組織受污染土地評估相關(guān)問題的研究，填補空白，開創(chuàng)新的行業(yè)方向。

（5）積累和借鑒經(jīng)驗，提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確度。評估師的經(jīng)驗在很大程度上左右了評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，雖然方法的研究日益成熟，但是在實際操作時，很多細(xì)節(jié)都不能很好地把握，這是需要經(jīng)驗為基礎(chǔ)的，所以在借鑒方法的同時，總結(jié)和借鑒實踐經(jīng)驗也是一個重要環(huán)節(jié)。

在評估領(lǐng)域需要研究和探討的方面還很多，需要我們共同的努力。美英等國家不管是對準(zhǔn)則的研究，還是對傳統(tǒng)方法、模型的改善創(chuàng)新，一直都走在隊伍前列，為出現(xiàn)的新問題提供依據(jù)和可行的評估方法，這都需要我們不斷吸收內(nèi)化再創(chuàng)新，才能推進我國評估行業(yè)的發(fā)展。

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（作者單位：浙江財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)

院、浙江財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）