王萍

【摘 要】2015年李克強(qiáng)總理在兩會(huì)上提出了“以圍繞服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)金融體制改革”的重要觀點(diǎn)，充分發(fā)揮金融對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整作用。房地產(chǎn)企業(yè)是國家支柱型產(chǎn)業(yè)，也是高杠桿、資金密集型企業(yè)，對(duì)金融的依賴性較強(qiáng)。所以，充分發(fā)揮金融在企業(yè)中的杠桿作用，成為企業(yè)健康和平穩(wěn)發(fā)展的重點(diǎn)。本文主要從近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新的方式上進(jìn)行探討和分析，為房地產(chǎn)行業(yè)順利轉(zhuǎn)型和穩(wěn)定發(fā)展提供建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資；融資創(chuàng)新；融資方式

房地產(chǎn)行業(yè)是我國支柱型產(chǎn)業(yè)，上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)到200余種，房地產(chǎn)行業(yè)也是高杠桿、資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響重大，企業(yè)資金鏈的順暢直接決定企業(yè)的生死存亡。合理的安排資金結(jié)構(gòu)，控制融資比例和融資成本成為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重中之重。2015年國家在房地產(chǎn)融資方面實(shí)現(xiàn)較大突破，進(jìn)入房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，為房地轉(zhuǎn)變運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍發(fā)展提供了新的機(jī)遇。

一、經(jīng)濟(jì)形勢及金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

中國房地產(chǎn)起步于20世紀(jì)80年代末期，90年代房地產(chǎn)改革全面啟動(dòng)，隨著住房制度改革和居民收入水平的提高，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，但由于監(jiān)管及相關(guān)制度的缺乏，暴露出房價(jià)漲幅過快，結(jié)構(gòu)不合理等一系列問題，導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的社會(huì)矛盾。2014年，中國整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，整個(gè)行業(yè)陷入前所未有的困難境地，許多小企業(yè)紛紛倒閉，大中企業(yè)也面臨經(jīng)營思路和經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。2015年整體經(jīng)濟(jì)情況略有好轉(zhuǎn)，為保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，國家相繼提出了新型城鎮(zhèn)化、取消戶口限制、放開二孩等發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)，為有效配合實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，出臺(tái)了一系列貨幣政策和金融政策，相繼六次降息、四次降準(zhǔn)，放松首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房貸利息抵稅等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展起到了促進(jìn)作用，房地產(chǎn)行業(yè)在國家政策的引導(dǎo)下逐步從快速發(fā)展、不規(guī)范，無監(jiān)管的狀態(tài)，向平穩(wěn)增長、制度化，規(guī)范化的良性狀態(tài)轉(zhuǎn)變。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新的模式

近年來，國家全面放寬企業(yè)債發(fā)行審批，簡化發(fā)行流程，降低資金成本；不斷引入資產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)信托投資基金，抵押支持證券等多種金融產(chǎn)品，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，提供了更多的融資途徑，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后盾。

影響企業(yè)融資的兩個(gè)關(guān)鍵因素，一是融資渠道，二是融資成本。所以，如何構(gòu)建多元、合理、符合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資渠道，并能有效降低企業(yè)綜合融資成本成了房地產(chǎn)企業(yè)討論和研究的重點(diǎn)。目前，被房地產(chǎn)企業(yè)推廣的融資創(chuàng)新方式有以下幾種，現(xiàn)將通過實(shí)例對(duì)其在企業(yè)中的應(yīng)用進(jìn)行分析。

1.發(fā)行企業(yè)債券。國家發(fā)改委近一兩年來對(duì)企業(yè)債進(jìn)行改革，先后實(shí)施了分類管理、下放預(yù)審權(quán)限、鼓勵(lì)企業(yè)債券融資創(chuàng)新等一系列改革舉措，力圖推動(dòng)企業(yè)債券在新時(shí)期實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。2015年前10個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)債發(fā)行總額達(dá)到4000多億元，占公司債總量的49%，有效的替換了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的高成本融資品種，緩解了經(jīng)營壓力。在年度發(fā)債井噴的行情中，恒大地產(chǎn)的運(yùn)作非常成功， 6月首次發(fā)債200億元后，于10月再次成功發(fā)行200億元，幫助企業(yè)在短期內(nèi)取得了大量長期限、低成本資金，為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃提供了充足的資本保障。數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，恒大地產(chǎn)凈利潤高達(dá)132.9億元，同比大幅增長40%；創(chuàng)歷史最高值，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊。在房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展受阻的經(jīng)濟(jì)背景下，恒大地產(chǎn)能保持業(yè)績連年增長，與其實(shí)行“高周轉(zhuǎn)，低成本”的融資策略是分不開的。

2.資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化就是把企業(yè)流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的資產(chǎn)打包，通過發(fā)行股票或債券的方式出售給投資者，房地產(chǎn)企業(yè)利用募集的資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，以項(xiàng)目經(jīng)營利潤給股東或債權(quán)人分配股利和利息，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定收益的過程。

3.房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。房地產(chǎn)信托投資基金是指金融機(jī)構(gòu)先通過向社會(huì)公眾募集資金，然后以股權(quán)的形式投資入股房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體運(yùn)營，以項(xiàng)目獲取的利潤向投資者分配收益，項(xiàng)目運(yùn)營結(jié)束后投資者還可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)實(shí)現(xiàn)資本增值。此種融資方式，優(yōu)化了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低了房地產(chǎn)企業(yè)居高不下的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模提供了有利的條件。2015年，萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起了國內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)行規(guī)模30億元，用于購買前海萬科公館的資金收益權(quán)和固定收益類的債券產(chǎn)品。此次房地產(chǎn)投資信托基金的順利發(fā)行，意味著房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中邁出了一大步，不僅為廣大投資者提供了豐富的投資種類，也為房地產(chǎn)企業(yè)的高效發(fā)展提供了源動(dòng)力，有效地拓展了資本市場的廣度和深度。

三、推動(dòng)房地產(chǎn)創(chuàng)新融資持續(xù)健康發(fā)展的必要條件

構(gòu)建多元化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的融資渠道，是個(gè)不斷探索和創(chuàng)新的過程。在這個(gè)過程中，首先需要不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，構(gòu)建創(chuàng)新融資體系，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為； 其次，需要加強(qiáng)信貸監(jiān)管，搭建網(wǎng)絡(luò)信用平臺(tái)，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)； 再次，需要大力培養(yǎng)跨專業(yè)人才，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融理論研究，更好地指導(dǎo)實(shí)踐工作。

總之，在目前情況下要使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，還需要政府和企業(yè)在實(shí)踐中不斷探索，深入研究美國、英國、香港等地在金融創(chuàng)新領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，創(chuàng)建多元化的融資渠道，以促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長。

參考文獻(xiàn)：

[1]王麗麗.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2013.