摘要：房地產(chǎn)市場正面臨著由“賣方”市場悄然向“買方”市場的轉(zhuǎn)變，商品房庫存量增加，房地產(chǎn)市場“有價無市”的現(xiàn)狀影響國民經(jīng)濟健康發(fā)展，“去庫存”成為各級政府高度關(guān)注的問題。本文以重慶市墊江縣房地產(chǎn)市場的興衰為例，剖析了商品房大量庫存的原因，“去庫存”的難點、痛點，提出了改善“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)改革、擴大需求、促進消費，供需兩端發(fā)力“去庫存”的對策建議，以此促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)去庫存；現(xiàn)狀；原因；難點；政策

中圖分類號：F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）012-000-02

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，一方面，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，建起了座座高樓，一方面老百姓望房興嘆，商品房“滯銷”加劇，房地產(chǎn)市場正由賣方市場向買方市場“大逆轉(zhuǎn)”，各地商品房庫存量節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場“去庫存”成為各級政府關(guān)注的焦點。在全民購房時期，可以說“一房難求”，排隊搶房成為“常態(tài)”，房產(chǎn)價格如小菜價格節(jié)節(jié)上漲；國家為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，相繼出臺政策，收緊銀根，打擊投機、投資性住房消費，遏制房產(chǎn)價格“爆漲”起到了應(yīng)有的作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“低迷”，各項“救市”政策相繼出臺，降準(zhǔn)降息，下調(diào)貨款比例，鼓勵改善性住房需要。但房地產(chǎn)市場始終徘徊不前，商品房出現(xiàn)大量積壓現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場這一松一緊的矛盾，是綜合因素作用的結(jié)果，既有國家宏觀調(diào)控政策的影響，又有房地產(chǎn)市場自身的規(guī)律，多重因素困擾造就了目前房地產(chǎn)市場的“不景氣”。

一、房地產(chǎn)市場“庫存”現(xiàn)狀

重慶市墊江縣作為牡丹故里、千年古縣，宜居、宜業(yè)、宜商，具有深厚的文化底蘊。隨著房地產(chǎn)市場的興起，一座座高樓拔地而起，高樓成為城市最耀眼的標(biāo)簽、購房成為百姓最熱衷的事業(yè)。2010年全縣房地產(chǎn)投資突破10億元，至2015年投資總額達到32.5億元，將近翻了兩番；房屋施工面積2010年157.8萬平米，至2015年為268.5萬平米，增長了70.2%；商品房銷售面積由2010年61.9萬平米躍升至67.9萬平米。可以說房地產(chǎn)一路“飆紅”成為國民經(jīng)濟最興旺的產(chǎn)業(yè)之一。

在房地產(chǎn)市場“瘋狂”發(fā)展的背后，也正在經(jīng)歷市場的考驗，2011年成為房地產(chǎn)市場明顯的“拐點”。2011年全縣房地產(chǎn)投資下降2.2%，商品房銷售面積27.6萬平米，雖然同比增長26.1%，但增速同比減少25.1個百分點。此后，房地產(chǎn)市場有起有落，但較高的價格態(tài)勢、投資性“炒房”的減少、市場觀望情緒的加重，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“大逆轉(zhuǎn)”，房地產(chǎn)市由“賣方”市場進入“買方”市場，商品房庫存積壓增加。2013年全縣商品房庫存1.8萬平米，2014年庫存5.2萬平米，2015年庫存19.1萬平米，商品房庫存量節(jié)節(jié)攀升，被擺到了“去庫存”上來。

二、房地產(chǎn)市場“庫存”原因

從大環(huán)境看，房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，國民經(jīng)濟發(fā)展進入換檔提質(zhì)的“新時期”，投資拉動減弱、經(jīng)濟增長減速成為經(jīng)濟發(fā)展的“新常態(tài)”，必然使房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整，商品房“庫存”也就成為必然；從小環(huán)境看，房地產(chǎn)市場“泡沫”導(dǎo)致盲目投資、一哄而上，違背了房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。具體來說：

1.投資性需求減少，賣方市場必然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。國家對房地產(chǎn)市場的多次調(diào)整，目的在于打擊投機性買房，控制投資性買房。商品房投資作用的減弱，在投資項目多樣化的前提下，商品房投資、投機者逐步減少，而房地產(chǎn)市場開發(fā)量越來越大，購買者趨于理性，商品房需求減少。

2.市場大起大落，購房者對高房價望而生畏。近幾年，商品房價格一路上漲，超過了群眾的購買力。在房價高、市場起伏不定的情況下，購房者對比、觀望，擁有更多的選擇，直接影響了商品房的銷售，導(dǎo)致大量商品房積壓。

3.產(chǎn)品參差不齊，百姓剛性需求大打折扣。部分開發(fā)商盲目追求商業(yè)利益，對小區(qū)的配套設(shè)施不全，物管不到位，沒有將小區(qū)打造成有品質(zhì)、有品位的居住環(huán)境，百姓購買欲望減弱。同時房價定得過高，缺乏競爭力，從而導(dǎo)致商品房性價比不高，百姓需求大打折扣。

三、房地產(chǎn)市場“去庫存”的難點

1.庫存量大，消化周期長。2015年全縣房屋新開工面積82.1萬平米，房屋竣工面積75萬平米，全年商品住房銷售面積20.5萬平米。雖然經(jīng)過春、秋兩季房交會的大力促銷，2016年初商品房庫存累計仍高達27.4萬平米，庫存消化期需要2年以上。同時，在預(yù)售管理渙散的情況下，一些隱性庫存會隨時冒出來，庫存量越積越多，消化周期將更長。

2.需求分化，農(nóng)民購房困難。住房需求的四大群體，機關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)銀行、商貿(mào)從業(yè)者收入較高，基本已完成住房改善需求，進城務(wù)工農(nóng)民將成為住房需求最大群體。但他們收入較低，對買房的巨大支出以及購房后的裝修、家具、家電等費用往往表現(xiàn)為無能為力，成為“去庫存”的攔路虎。

3.經(jīng)濟下行，收入障礙阻擋“去庫存”。當(dāng)產(chǎn)能過剩成為一種普遍現(xiàn)象時，生產(chǎn)斷斷續(xù)續(xù)，企業(yè)訂單減少，社會就業(yè)崗位減少，農(nóng)民務(wù)工難、掙錢難變成事實；城市職工也面臨生產(chǎn)資料價格上漲，教育、衛(wèi)生、醫(yī)療、文化等剛性支出增加，可支配收入捉襟見肘，面對“昂貴”的居住成本，也只能咬緊牙能拖則拖，成為“去庫存”最大的障礙。

四、房地產(chǎn)市場“去庫存”對策建議

房地產(chǎn)“高庫存”病癥的產(chǎn)生是多年房地產(chǎn)政策累積的結(jié)果，也是市場扭曲脫離實際的表現(xiàn)，病來如山倒，病去如抽絲，“去庫存”必須堅持多管齊下，綜合治理的策略，打好去庫存的“組合拳”。其中政策因素起著關(guān)鍵作用，只有著眼于供給側(cè)、落腳于需求端，全面深化改革，才能徹底去庫存化。

1.以“市民化”促進城鎮(zhèn)化，擴大住房有效需要。農(nóng)民務(wù)工進城，帶來了城市的繁華，但尷尬的“農(nóng)民”身份，將他們拒之于城鎮(zhèn)內(nèi)，享受不了城市優(yōu)越的公共基礎(chǔ)設(shè)施，打工換來的“辛苦錢”還得回家修房置業(yè)。農(nóng)民工這一十分龐大的群體，如何將他們留在城鎮(zhèn)，給他們“城鎮(zhèn)人”待遇，讓他們由“農(nóng)民”變?yōu)椤笆忻瘛背蔀椤叭齑妗弊钣行У氖侄?。因此，“去庫存”的首要任?wù)就是“農(nóng)民工”市民化，通過改革城鄉(xiāng)戶籍制度，留住外來農(nóng)民，提高城鎮(zhèn)化水平。戶籍制度改革的關(guān)鍵是要全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件，使外來人口盡早在居住地享受義務(wù)教育、就業(yè)醫(yī)療、法律援助等公共服務(wù)。同時要打破地方政府對落戶標(biāo)準(zhǔn)的壟斷，建立穩(wěn)定就業(yè)和居住為單一標(biāo)準(zhǔn)的入戶機制，讓農(nóng)民工無論走到哪里，都有“定居”下來的可能。這樣，通過“市民化”進程的加快，提高了城鎮(zhèn)化水平，自然而然打通了住房消費需求通道，理所當(dāng)然有利于“去庫存”。

2.實施統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。一方面城鎮(zhèn)土地資源日益緊張，另一方面農(nóng)村土地大量閑置，解決城、鄉(xiāng)環(huán)境、人口、交通等問題，必須站在全局的高度，考慮城鄉(xiāng)的實際情況，實施科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。例如對農(nóng)村土地“三權(quán)”問題的處置，既可解決農(nóng)民進城之后的后顧之憂，加快“市民化”進程，又可實施城鄉(xiāng)土地置換，解決城鎮(zhèn)土地日益緊張的矛盾；在編制住房用地年度供應(yīng)計劃的過程中，也要綜合考慮以上情況，必須要統(tǒng)籌安排住房的建設(shè)總量、空間布局、開發(fā)規(guī)模及控制開發(fā)速度，加強城、鄉(xiāng)資源的調(diào)控，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。

3.深化住房改革，創(chuàng)新住房需求形式。我國的住房制度，從最初的“分房制”走向如今“購房制”，激活了房地產(chǎn)市場。但單一的商品房模式，無疑不利于住房需求的多樣化。對“庫存”的商品房，可以通過政府購買的形式，以經(jīng)濟適用房、公共租賃房、兩限商品房、安居商品房等形式租售給廣大“缺房戶”；對符合條件的廉租家庭，可以“以小換大”換租住房，也可以獲得租住補貼，解決低收入家庭的住房困難，不失為“去庫存”的重要措施。

4.引導(dǎo)房企良性發(fā)展，改善住房供給結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，在建的商品房中，有的追求“高大上”，高房價讓普通老百姓望房興嘆；有的為節(jié)約成本，粗制濫造，設(shè)施不全；有的住房結(jié)構(gòu)不合理，適銷不對路。這些都脫離了房地產(chǎn)市場的實際情況，購房者都不會買帳。政府可利用規(guī)劃、立項、審批等行政措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實際，建設(shè)適銷對路的產(chǎn)品，優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對套型結(jié)構(gòu)不合理住房可以在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要前提下，對于未交付使用的在建商品住房項目，允許套型結(jié)構(gòu)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整。為了提高住房的“入住率”，防止“空房戶”，應(yīng)堅持周邊配套設(shè)施優(yōu)先于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的理念，鼓勵地下空間開發(fā)利用，設(shè)立足夠的停車位，滿足購房多樣化的需求。

5.取消限制性政策，有效降低住房價格。房價的問題，關(guān)乎民生。政府應(yīng)發(fā)揮市場調(diào)節(jié)手段，讓困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自動降價，如銷售補貼或免除部分企業(yè)應(yīng)交的稅金，讓企業(yè)的成本降下來等行政手段，使房價有下降空間。作為房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強管理，做好企業(yè)兼并重組，用規(guī)模化降低成本。企業(yè)在分析房地產(chǎn)市場時，也要降低市場預(yù)期，減少房地產(chǎn)“暴利”，自覺將房地產(chǎn)利潤控制在合理范圍內(nèi)，讓老百姓買得起房才是“去庫存”最有效的手段。

五、總結(jié)

為實現(xiàn)重慶市墊江縣房地產(chǎn)樓市去庫存，應(yīng)重視小區(qū)的配套設(shè)施的建設(shè)，堅持周邊配套優(yōu)先于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的理念，加強物管服務(wù)管理，要將小區(qū)打造成有品質(zhì)、有品位的居住環(huán)境，并且，房產(chǎn)單價不應(yīng)定得過高；現(xiàn)階段，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)得到了國家的大力支持，通過研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途，加強房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，使土地用途更加合理化；要將農(nóng)民工市民化的門檻降低，吸引更多的購買者；應(yīng)積極向國家申請優(yōu)惠政策，可通過國家減免個人所得稅的方式去庫存。

作者簡介：鄒建容，女，本科，房地產(chǎn)經(jīng)濟師，從事國土資源和房屋管理工作。