重慶壹本置業(yè)有限公司 龐小利

基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型分析

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本文對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)模式進(jìn)行了概述，從土地成本、存庫壓力、現(xiàn)金流、融資和稅務(wù)等5方面分析了資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的影響因素，對住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的案例進(jìn)行了分析。研究表明，重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的模式各有利弊，面臨新的經(jīng)濟格局，重資產(chǎn)模式面臨著巨大考驗，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮轉(zhuǎn)換思路，改變之前粗放的經(jīng)營管理模式，重視自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，甩開冗余資產(chǎn)，保持財務(wù)各項指標(biāo)的穩(wěn)定健康，增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融化資本運作，從而提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資金使用率。

財務(wù)管理 房地產(chǎn) 重資產(chǎn) 輕資產(chǎn) 資產(chǎn)模式

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)，國內(nèi)6萬多家房地產(chǎn)公司經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金十年，房地產(chǎn)以重資產(chǎn)的模式面臨著很大的壓力。隨著限購令和銀根收緊等政策的實施，企業(yè)面臨著大庫存、高負(fù)債的危機。一些房地產(chǎn)企業(yè)對于市場盲目樂觀的估計，導(dǎo)致部分中小城市出現(xiàn)了大量空置新樓盤，房屋存量嚴(yán)重過剩。從2013年房市來看，市場出現(xiàn)低迷的態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)依靠囤地、靠坐等房價暴漲的模式已經(jīng)行不通了。從財務(wù)管理角度來看，當(dāng)以囤地建房的重資產(chǎn)模式一旦遇到房市不好的情況，企業(yè)的現(xiàn)金流動性就面臨著巨大的危機。目前土地價格攀升，融資成本高企，人力成本上升，投資回報率大幅降低。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式和盈利模式是否仍保持重資產(chǎn)模式值得我們?nèi)シ治鎏接憽?/p>

1　資產(chǎn)模式概述

重資產(chǎn)是指企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債中固定投資所占比例較高的結(jié)構(gòu)，在行業(yè)門檻較高、市場處于需求不足、供不應(yīng)求的形勢下，競爭壓力小，容易實現(xiàn)盈利。如果一旦市場趨于飽和、供大于求時，重資產(chǎn)模式由于大量的固定資產(chǎn)投入，資金占用周期過長，容易導(dǎo)致資金斷裂風(fēng)險，以鋼鐵、鐵路、房地產(chǎn)等行業(yè)為代表。房地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式主要是用于土地的購買、建房的存貨、建筑操作設(shè)備等，當(dāng)固定資產(chǎn)投入過大，在利潤表中體現(xiàn)的盈利能力較弱，現(xiàn)金流量較少，若銷售量下滑，經(jīng)營杠桿系數(shù)增高。

輕資產(chǎn)模式一方面體現(xiàn)在流動現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例較高，另一方面體現(xiàn)在對產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營銷開發(fā)和用戶體驗等方面。輕資產(chǎn)模式降低了固定資產(chǎn)投資的比例，強調(diào)打造企業(yè)的品牌和運營能力。利用杠桿效應(yīng)，用最少的資金獲得最大的資源，減少固定資本的投入，加大知識產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源、運營等投入。輕資產(chǎn)模式能使房地產(chǎn)與上下游各個流通環(huán)節(jié)分工更加明確，各個產(chǎn)業(yè)鏈和諧共存，對市場的繁榮與發(fā)展有巨大的推動作用，能使資金更為靈活地運轉(zhuǎn)，融資渠道更為多元化。

2　房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的財務(wù)因素

2.1 土地成本因素

中國城市使用土地資源供給數(shù)量也是有限的，特別是在一些發(fā)展較好的城市，土地更是稀缺資源。政府對土地的控制，從規(guī)劃到政策都影響著土地的價值，土地是否具備很好的公共配套設(shè)施是土地升值的核心，流動人口和常住人口的聚集是土地升值的重要要素。土地的需求量和供給之間產(chǎn)生了巨大的不平衡性，所以土地的價格也會隨之上漲。土地價格的上漲一方面導(dǎo)致拿地貴、拿地難，增加了開發(fā)項目的成本；另一方面也隨著土地價格的提升，享受到了土地紅利，使固定資產(chǎn)增值。因此，我們需要權(quán)衡土地增值和財務(wù)費用兩者的關(guān)系。土地價格如今已經(jīng)過了每年增值百分之幾十的暴利時代，資金成本和財務(wù)費用卻是越來越高，土地占用的資金成本過高，會使企業(yè)入不敷出。

2.2 樓盤庫存壓力因素

在近年來房地產(chǎn)市場低迷，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存創(chuàng)新高，據(jù)統(tǒng)計最近三年房地產(chǎn)庫存總量呈增長趨勢，全行業(yè)的庫存總量已經(jīng)超過5萬億元。部分大的房地產(chǎn)企業(yè)減慢了存貨步伐，把主要的精力放在消化存貨壓力上。庫存會占用房地產(chǎn)企業(yè)的大量資源，只要把存貨銷售出去，才能實現(xiàn)現(xiàn)金的及時回收。萬科公司進(jìn)行“不囤地，高周轉(zhuǎn)”的運營模式，在市場行情低迷的情況下實現(xiàn)了逆勢擴張。房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)率正常情況下是0.4，周期是900天，近年來一些二三線城市庫存轉(zhuǎn)化周期需要4～5年，消化庫存的壓力和難度可見一斑。

2.3 現(xiàn)金流因素

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，經(jīng)營現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)周期長，從購買土地到回收現(xiàn)金流一般至少三年的時間，房屋建成后還需要大量的資金投入。為了滿足這些龐大的資金需求，通常通過債券融資和股權(quán)融資來獲得。房地產(chǎn)項目一旦投入，就成為固定資產(chǎn)投入，使現(xiàn)金流的投入風(fēng)險大，而現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，現(xiàn)金流斷裂是很多企業(yè)破產(chǎn)的主要原因。曾經(jīng)有一家公司手里掌握多塊地王，潛在的盈利水平很高，發(fā)展前景光明，但是，由于一筆現(xiàn)金沒有到位，致使整個企業(yè)難以為繼。

2.4 融資因素

銀行的信用貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要途徑，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核時會特別關(guān)注企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)有一定的土地儲備，就算發(fā)生破產(chǎn)清算，銀行也能通過土地拍賣獲得一定的資金回款。一些實力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)通過民間借貸和擔(dān)保公司，將企業(yè)擁有的土地和樓盤進(jìn)行抵押融資，此類融資方式的財務(wù)成本會遠(yuǎn)高于銀行融資成本，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來流動性的危機。長期高負(fù)債資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)運營的巨大風(fēng)險來源。

2.5 稅務(wù)因素

土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵，土地增值稅使土地交易的成本增加，降低了房地產(chǎn)市場的活躍度，使一些靠房產(chǎn)投資的買房客熱情降低，并且在房產(chǎn)購買政策的制約下，短期內(nèi)增加了投資的成本，降低了需求，但從長期來看，已經(jīng)購買房產(chǎn)的業(yè)主會將自己的房產(chǎn)進(jìn)行出售或出租，隨之增加了供應(yīng)量。房產(chǎn)稅現(xiàn)在還未全面鋪開，但可能會導(dǎo)致二手房的大量供應(yīng)。

綜合以上五個因素，重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的模式各有不同的優(yōu)劣，面臨新的經(jīng)濟格局，重資產(chǎn)模式面臨著巨大的考驗，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮轉(zhuǎn)換思路，改變之前粗放的經(jīng)營管理模式，從而轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、重運營的模式。

3　房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的案例分析

3.1 住宅地產(chǎn)

綠城房地產(chǎn)公司是一家轉(zhuǎn)制的外資企業(yè)，目前在港交所上市，擁有3000多名員工，在全國擁有30多個城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目，綠城目前是國內(nèi)保持行業(yè)領(lǐng)先地位的公司，曾連續(xù)6年取得中國最具實力房地產(chǎn)企業(yè)獎。但是，綠城在2011年之前都是處于重資產(chǎn)經(jīng)營模式，現(xiàn)金流較為緊張，資產(chǎn)負(fù)債率一度高達(dá)163%，而當(dāng)時我國房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為75%，像萬科和保利地產(chǎn)也已達(dá)60%。綠城在2011年現(xiàn)金比率為4%，現(xiàn)金不足，資金鏈難以為繼，而當(dāng)時的萬科和中海地產(chǎn)現(xiàn)金比率分別為17%和28%，綠城的短期借款和非流動負(fù)債增長了40%，具有巨大的短期債償還風(fēng)險。

面臨危機，綠城掌門人宋衛(wèi)平制定輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)型改變目前狀況，轉(zhuǎn)型的第一步就是減少土地儲備存量。為了回流現(xiàn)金，綠城在半年時間內(nèi)將上海外灘的地王、杭州香樟園和無錫新華造紙廠等地塊相繼出售，迅速回籠了近60億元的流動資金，同時也降低了銀行的貸款負(fù)債。第二步就是加快銷售步伐，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，綠城打造中高端品質(zhì)，加強營銷管理，通過獎勵和處罰并舉的方式激發(fā)了銷售人員的熱情。第三步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)資本，引進(jìn)九龍倉成作為戰(zhàn)略投資方，為其帶來了50多億港元的流動資金。此次事件使綠城充分認(rèn)識到流動性的重要性，也意識到重資產(chǎn)導(dǎo)致的負(fù)債過高帶來的危機。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)

凱德集團是東南亞規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)，公司在新加坡交易所上市，主營業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融和服務(wù)公寓等，集團在20個國家110個城市擁有房地產(chǎn)項目。公司在商業(yè)地產(chǎn)上運營的毛利率較高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本較高，需要幾輪的調(diào)整才能進(jìn)入穩(wěn)定的經(jīng)營層面，商業(yè)地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率較低，商業(yè)地產(chǎn)要求更健康的財務(wù)管理，商業(yè)地產(chǎn)的回報周期較長，如果資金鏈斷裂會使企業(yè)陷入資金的困境。凱德集團進(jìn)行了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，對一些非核心業(yè)務(wù)的酒店和物業(yè)進(jìn)行了拍賣處理，獲得了25億新元的流動資金和近7億新元的利潤。

萬通地產(chǎn)近年來逐步降低了住宅開發(fā)的比例，提升了商用地產(chǎn)的投資比重。通過向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致了公司毛利率的短期下降，公司轉(zhuǎn)型后短期內(nèi)租金回報率較低，凈利潤率同比增加了13.4%，在開盤項目營銷費用上降低了近19%，公司年收入近70億元，凈利潤同比增長了20%。轉(zhuǎn)型后資產(chǎn)負(fù)債率稍有降低，在行業(yè)內(nèi)屬于較低水平，隨著轉(zhuǎn)型的開始，總體財務(wù)數(shù)據(jù)有所降低。萬通集團提出了從香港模式向美國模式的轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資公司，集中發(fā)展住宅建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。同時，在土地價格處于下降通道時進(jìn)行儲備，在市場繁榮時進(jìn)行加大銷售、去庫存，回收資金。在融資方面，萬通成立了合作基金，引入了私募股權(quán)投資和信托資金等多元化的融資渠道。整合了各項資源，還獲得了項目的管理費用。

4　結(jié)語

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷變化，政府政策調(diào)控也在不斷深入，重資產(chǎn)雖然具有一定的抗風(fēng)險能力，但是大量的固定資產(chǎn)投入又會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金緊張、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降等棘手問題。輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略是可以投入較小的資本，采用多元化的融資渠道，更輕更快的發(fā)展。重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式需重視自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，甩開冗余資產(chǎn)，保持財務(wù)各項指標(biāo)的穩(wěn)定健康，增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融化資本運作，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高資金使用率。對公司的運營更加強調(diào)專業(yè)化，做到輕資產(chǎn)、重運營。

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F275

A

2096-0298（2016）09（a）-025-02

龐小利(1974-)，女，漢族，重慶人，本科，高級會計師，主要從事房地產(chǎn)財務(wù)管理方面的研究。