安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 姜娜

我國商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對策研究

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 姜娜

由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)需要金融業(yè)的支持，同時金融業(yè)通過房地產(chǎn)獲利，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。本文通過分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)以及現(xiàn)階段房地產(chǎn)與金融業(yè)的相互關(guān)聯(lián)性，對商業(yè)地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀加以分析，以發(fā)現(xiàn)其中的問題并提出相關(guān)解決方案。

商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)金融 特征分析 現(xiàn)狀研究

商業(yè)地產(chǎn)金融是指圍繞商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、建設(shè)、購買、消費(fèi)等過程中，通過貨幣渠道和信用渠道所進(jìn)行的各種資金活動及有關(guān)金融服務(wù)的總稱。目前作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該更好地發(fā)揮金融領(lǐng)域、金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品等對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的支持作用，而不是單單停留在金融貸款等方面，將商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)緊密聯(lián)系在一起是商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的必然，通過金融業(yè)吸收社會閑置資金，通過金融產(chǎn)品的形式向房地產(chǎn)的開發(fā)者提供穩(wěn)定的資金來源。

1　商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)金融的基本特征分析

對于商業(yè)地產(chǎn)金融，其出現(xiàn)根本在于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特征。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有以下幾個明顯的特征。

(1)流動性差、地域性明顯，房地產(chǎn)作為一種特別商品，具有明顯的地域性，一旦該商品投入生產(chǎn)和市場，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)就有著固定且確定的地域而無法改變，所以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)很大程度上受到房產(chǎn)所在地域的影響。

(2)資金要求巨大，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要相對巨大的投資，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相比其他商品需要更為巨大的資金支撐，更為完善的資金鏈，所以這就意味著對于投資者的投資資金要求較高。

(3)政策性強(qiáng)、要求嚴(yán)格，房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)，對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的要求較高，且與對國家政策很敏感，同時為適應(yīng)我國房地產(chǎn)的需要，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展，國家房地產(chǎn)政策正在逐步趨于完善，也將促進(jìn)我國房地產(chǎn)良性發(fā)展。

(4)消費(fèi)具有生活必須性、投資雙重性、購買心理雙重性等，無論是商品房還是經(jīng)濟(jì)房，對于房地產(chǎn)中國人由于傳統(tǒng)的原因一直有著不解情結(jié)，對于普通老百姓，一輩子必須有一套自己的住房，同時在經(jīng)濟(jì)條件的允許下，對于投資，許多人也會選擇房產(chǎn)。

2　商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的基本現(xiàn)狀及問題探析

房地產(chǎn)的開發(fā)是以土地市場和銷售市場為前提條件，開發(fā)是銷售的條件。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)需要較大的投資數(shù)目，同時由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特征，房地產(chǎn)開發(fā)具有較大盈利性，這就導(dǎo)致越來越多的企業(yè)開始從事開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。通過分析來自中國統(tǒng)計(jì)年鑒最新的數(shù)據(jù)資料，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)從1998年24378個到2005年的56290個再到2014年94197個，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)一直呈上升趨勢，且速度較快。實(shí)施住房市場化改革之后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)始終持續(xù)穩(wěn)定上升的發(fā)展，并且商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑業(yè)、裝修業(yè)、家電行業(yè)等。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)以及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)愈發(fā)顯著。通過對2015年統(tǒng)計(jì)年鑒的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自1998年開始由國有企業(yè)一家獨(dú)大，到現(xiàn)在國有企業(yè)、港澳臺投資企業(yè)、外商企業(yè)等共同參與到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)中來。商業(yè)地產(chǎn)金融的投資主體已經(jīng)由原本單一國有企業(yè)為主逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)等多種不同企業(yè)形式的多元化新形式。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展很快，因而很多制度還不完善。從土地的使用權(quán)到房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施到房地產(chǎn)的物業(yè)管理，以及房地產(chǎn)的市場銷售，使購房者處于劣勢，增加購買和入住的風(fēng)險(xiǎn)和不便。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的供需不再平衡，究其原因，是個別開發(fā)商等為追求暴利炒高房價，導(dǎo)致房價居高不下，產(chǎn)生供需上的不平衡。許多投資者投資到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的資金主要依靠于銀行貸款，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資資金需求較大，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商無法提供充足的資金，而這些商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資者對于銀行貸款的償還主要依賴于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來預(yù)期收入，意味著市場發(fā)生變化或者發(fā)生其他不確定因素都會影響銀行貸款的償還，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)和損失，而利用銀行貸款進(jìn)行房產(chǎn)的購買以求囤積居奇，會造成房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)，而最終的連鎖反應(yīng)會將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行，帶來金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。

目前我國商業(yè)地產(chǎn)金融投資方式主要以銀行信貸為主。在融資規(guī)模方面，直接融資遠(yuǎn)小于間接融資。在融資市場方面，初級市場為主體，二級市場仍然處在探索階段。通過國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)資料，房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源主要包括四種途徑，分別是國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、其他資金來源。其中國內(nèi)貸款主要是依靠銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源是在其他資金來源中的商品房銷售收入，銷售收入則來源于個人購房款，而其中個人的購房款70%都來自住房貸款。尋求銀行信貸即銀行貸款的支持是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自籌資金和其他資金的籌集最為主要方式。隨著股市的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商開始準(zhǔn)備在股市上躍躍欲試。但是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通過上市方式籌集的資金和其他上市企業(yè)通過股權(quán)債券融資方式籌集資金的再投資，那么總體而言數(shù)量依舊較小，占比低。由于我國債券市場本身不夠成熟，市場規(guī)模、交易量、組織能力等方面不夠完善，加上國家對房地產(chǎn)債券發(fā)行控制得很嚴(yán)格，以上原因都不利于商業(yè)地產(chǎn)債券的發(fā)行。除此以外，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)也正在逐步占領(lǐng)市場，但是銀行信貸對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)收緊，國家當(dāng)局對處在初級階段的私募投資監(jiān)管程度較低，使私募房地產(chǎn)投資僅僅表現(xiàn)活躍，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展。

3　商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的對策研究

商業(yè)地產(chǎn)金融給予房地產(chǎn)發(fā)展資金支持，同時也擴(kuò)展了金融業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，促進(jìn)了金融業(yè)的發(fā)展。同時隨著我國經(jīng)濟(jì)開放程度越來越高，中國經(jīng)濟(jì)受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，瞬息萬變的世界經(jīng)濟(jì)使得我國金融業(yè)存在許多不確定性，從而影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)最終會使金融行業(yè)承擔(dān)最終的風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)金融主要依靠于銀行貸款以及私募資金和信貸資金，相關(guān)政策的不完善使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金充足卻不受銀行等金融行業(yè)監(jiān)管，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，單一的投資方式也使商業(yè)地產(chǎn)金融資金使用的風(fēng)險(xiǎn)提高。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的相互監(jiān)管會使風(fēng)險(xiǎn)降低，房地產(chǎn)開發(fā)商會以市場為其標(biāo)準(zhǔn)，而金融行業(yè)以風(fēng)險(xiǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，兩個行業(yè)相互監(jiān)督可以調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)同時還有關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商以及房地產(chǎn)投資者期望獲得更高的收益而囤積居奇，使得房地產(chǎn)價格虛高，形成供需不平衡，難以滿足人們住房需求，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場勢在必行，政府需完善房地產(chǎn)體系。商業(yè)地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展，但是相關(guān)法律法規(guī)還不夠健全，沒有跟上商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的步伐，許多法律法規(guī)雖然已經(jīng)頒布，但是在實(shí)際生活中，相關(guān)法律法規(guī)缺乏實(shí)際操作性或不符合當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，使得商業(yè)地產(chǎn)金融不良開發(fā)商、投資商等在發(fā)展過程中容易通過法律漏洞獲利，更會使商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的未來發(fā)展受到掣肘，為了使商業(yè)地產(chǎn)金融更好的發(fā)展，需要更為完善的法律法規(guī)以滿足商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的需求。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎百姓民生，政府監(jiān)管也比較嚴(yán)格，所以商業(yè)地產(chǎn)金融受政府政策影響較大，但是同時，由于大眾的傳統(tǒng)心理，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一直穩(wěn)定發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)價格一旦長期居高不下，就使得大部分投資者和有購房意向的人都持觀望態(tài)度，這就極大地增加房地產(chǎn)開發(fā)商按期償還貸款的壓力，使得風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行等金融業(yè)成為風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于具有較高的資金流通，所以影響著國民經(jīng)濟(jì)，一旦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)增加或者轉(zhuǎn)移到金融行業(yè)，便會增大形成經(jīng)濟(jì)泡沫的可能性。這就要求政府加大對商業(yè)地產(chǎn)金融的監(jiān)管、控制房價、監(jiān)管資金、提高標(biāo)準(zhǔn)等，也要求商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)相互制約，形成雙贏的局面。商業(yè)地產(chǎn)金融一方面關(guān)系到百姓民生，一方面關(guān)系到國家宏觀經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)金融又容易受到客觀條件影響，無論是世界經(jīng)濟(jì)還是國家宏觀政策，都會影響到商業(yè)地產(chǎn)金融。這就要求商業(yè)地產(chǎn)金融需要嚴(yán)格的監(jiān)管和政策支持，才能在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)生動蕩時不受到大的影響，形成穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)金融。

商業(yè)地產(chǎn)金融以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為基本，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到民生問題，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形成飽和之前，商業(yè)地產(chǎn)金融將是未來不可忽視的問題。商業(yè)地產(chǎn)金融由于對政策以及經(jīng)濟(jì)動向的敏感性，所以它與其他商品不同，容易受到客觀政策等影響。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商以及房地產(chǎn)投資者的主觀猜想，很容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的價格虛高，這就導(dǎo)致多數(shù)有購房者意向的人會持觀望態(tài)度，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有價無市。商業(yè)地產(chǎn)金融的資金主要依靠貸款，一旦當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場流通性滯后或者停止，就會使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資者無法有效地收回資金償還貸款，最終的風(fēng)險(xiǎn)將會由商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到金融行業(yè)。完善健全的法律法規(guī)可以從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)開始提高標(biāo)準(zhǔn)，同時可以使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)相互關(guān)聯(lián)，在實(shí)際中房地產(chǎn)開發(fā)商從金融行業(yè)取得貸款后，在房地產(chǎn)開發(fā)商沒有違約之前，金融行業(yè)不會參與到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的活動中，而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者出現(xiàn)違約狀態(tài)，金融行業(yè)便只能以房地產(chǎn)為違約資金的償還物。所以，商業(yè)地產(chǎn)金融需要投資者參與到這個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場中，對市場進(jìn)行有效地評估將會很大程度上降低商業(yè)地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，同時會抑制房地產(chǎn)價格虛高的情況。

房地產(chǎn)在其本質(zhì)上屬于實(shí)體資產(chǎn)，依靠房產(chǎn)或者地產(chǎn)的開發(fā)流通等進(jìn)行有效的市場投資。但是同時房地產(chǎn)又具有虛擬資產(chǎn)特征，這時因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)不單單是最開始供人們消費(fèi)或者生產(chǎn)的房產(chǎn)或者地產(chǎn)，現(xiàn)在更是作為一種投資工具或者說是投資對象。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有這種雙重屬性，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相比于其他商品行業(yè)價格更加容易波動，這就使得商業(yè)地產(chǎn)金融促進(jìn)者實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，同時也不斷對市場經(jīng)濟(jì)提出了更高的要求。一旦商業(yè)地產(chǎn)金融的這些要求沒有得到滿足，就會出現(xiàn)金融危機(jī)或者泡沫經(jīng)濟(jì)。由于土地資源具有稀缺性等特性，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一種缺乏供給彈性的資本，同時由于這種特性必然使得地產(chǎn)行業(yè)價格上漲，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價格上漲，便會極易導(dǎo)致房產(chǎn)價格偏離其本身的資產(chǎn)實(shí)際價格，為商業(yè)地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)形成提供條件。一旦發(fā)生商業(yè)地產(chǎn)金融市場泡沫，市場泡沫同時會反過來使得金融信貸進(jìn)一步擴(kuò)張，迅速放大商業(yè)地產(chǎn)金融甚至金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)金融危機(jī)，使得市場上整體經(jīng)濟(jì)安全受到威脅。

4　結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)金融一方面關(guān)系到人們正常生活需求，一方面又關(guān)系著投資者對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資資金，使得其關(guān)系到整體經(jīng)濟(jì)的動向。提高商業(yè)地產(chǎn)金融整體的開發(fā)、建設(shè)以及投資等標(biāo)準(zhǔn)，同時完善法律規(guī)范對商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)督，將會有效地降低商業(yè)地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

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2096-0298（2016）09（a）-139-02