北京交通大學(xué)法學(xué)院 徐瑋

市場經(jīng)濟下抵押權(quán)與租賃關(guān)系的矛盾及解決

北京交通大學(xué)法學(xué)院 徐瑋

近現(xiàn)代民法逐步確立的“買賣不破租賃”原則及其衍生的“抵押不破租賃”原則在司法實踐中的適用在一定程度上調(diào)合了抵押權(quán)與租賃關(guān)系的矛盾。但在抵押人抵押財產(chǎn)后將租賃物出租的情況下，它的制度設(shè)計未將租賃關(guān)系對抵押權(quán)的不同影響考慮在內(nèi)。

抵押權(quán) 租賃關(guān)系 “買賣不破租賃” “抵押不破租賃”

在租賃合同中，租賃物的所有權(quán)變動與租賃關(guān)系的沖突已經(jīng)通過“買賣不破租賃”原則得以解決，而作為“買賣不破租賃”的衍生原則，“抵押不破租賃”成為解決抵押關(guān)系與租賃關(guān)系沖突的重要機制。然而，抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突相比而言更具復(fù)雜性，在某些情形下，應(yīng)當(dāng)使抵押能夠破除租賃。

1　“買賣不破租賃”到“抵押不破租賃”

傳統(tǒng)的民法理論認(rèn)為，債權(quán)是相對權(quán)，只能對特定的雙方當(dāng)事人產(chǎn)生效力。租賃關(guān)系的形成依賴于租賃合同，而租賃合同只能約束承租人和出租人。而近代以前，法律生活以物權(quán)為中心，物權(quán)相比于債權(quán)有絕對的優(yōu)先性，因此，當(dāng)租賃物所有權(quán)發(fā)生變動時，租賃關(guān)系就會瓦解，這就是傳統(tǒng)的“買賣破租賃”原則。在這樣的原則之下，承租人處于絕對的劣勢地位。而隨著市場經(jīng)濟社會的來臨，財產(chǎn)流轉(zhuǎn)所需要的動態(tài)安全逐漸為法律所重視。

一般而言，出租人以及將來的買受人是或?qū)亲赓U物的所有人，是財富的享有者，而承租人相比之下在經(jīng)濟上處于弱者地位。為了保護在經(jīng)濟上處于弱勢地位的承租人免于被經(jīng)濟強者欺凌，“買賣不破租賃”原則繼而產(chǎn)生。出租人將租賃財產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于第三人時，原租賃關(guān)系對第三人依然有效。我國《合同法》第229條也明確了“買賣不破租賃”的一般規(guī)則：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。

“抵押不破租賃”是“買賣不破租賃”的衍生原則。抵押權(quán)的設(shè)立要求抵押人有處分權(quán)，而通常情況下，抵押人的處分權(quán)來自于其對抵押財產(chǎn)的所有權(quán)。因此，和“買賣不破租賃”中的出租人以及買受人一樣，抵押人是財富的擁有者。而抵押權(quán)人通過拍賣、變賣實現(xiàn)其抵押權(quán)時，也會是財富的享有者。承租人只是享有對財富的占有、使用權(quán)。因此，在抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系中，承租人也屬于經(jīng)濟弱者，其對租賃物的使用不被中斷，有利于穩(wěn)定社會秩序。

然而，由于“買賣”和“抵押”制度存在的差異，“抵押不破租賃”的適用也不是沒有限制的。下文筆者將重點討論抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突時“抵押不破租賃”和“抵押破除租賃”的適用問題。

2　“抵押不破租賃”的適用

我國《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！?/p>

該條事實上規(guī)定了“抵押不破租賃”的適用范圍?？傮w上分為“先租后抵”和“先抵后租”兩種情況。而“先抵后租”中又根據(jù)抵押權(quán)是否登記再分為兩種情況。在最后一種情況下，即“先抵后租”且抵押權(quán)已辦理登記時，《物權(quán)法》第190條的規(guī)定有其考慮的局限性。下面，筆者將在不同的情況下分別討論“抵押不破租賃”的適用問題。

2.1 租賃關(guān)系成立后設(shè)立抵押

“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！蔽覈段餀?quán)法》190條第一句明確了在“先租后抵”情況下“抵押不破租賃”的適用。

舉個例子來說，甲將自己的房屋出租給了乙。租期3年。半年后，甲將房屋抵押給丙，并辦理了抵押登記。1年后，丙依法行使抵押權(quán)拍賣該房屋，被丁購得。在“先租后抵”的情況下，抵押權(quán)人在明知租賃關(guān)系可能會對其抵押權(quán)的行使造成影響的情況下，仍然同意以存在租賃關(guān)系的財產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)今后可能的損失。因此，在半年到一年這段時間內(nèi)，租賃關(guān)系存續(xù)。其次，上文中已經(jīng)提到，“買賣不破租賃”原則產(chǎn)生的一個重要原因就是為了保護處于經(jīng)濟弱勢地位的承租人免受經(jīng)濟強者的欺凌。如果在成立租賃關(guān)系后再設(shè)立的抵押權(quán)可以破除原租賃關(guān)系，那么，這便與在成立租賃關(guān)系后租賃物所有權(quán)變動而破除租賃關(guān)系是一樣的，均會中斷承租人對租賃物的使用，使弱勢的承租人受到欺凌。在“先租后抵”的情況下，該條的設(shè)計可以防止出租人通過設(shè)立抵押而中斷租賃關(guān)系，從而損害承租人利益。我們知道，抵押權(quán)是債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供擔(dān)保的物或者財產(chǎn)權(quán)利，優(yōu)先清償其債權(quán)的權(quán)利，而該例中抵押權(quán)人丙通過拍賣實現(xiàn)抵押權(quán)，丁購得成為新所有權(quán)人，這就和“買賣”實質(zhì)上是一樣的。既然適用“買賣不破租賃”原則，那么，這時丁自然也應(yīng)當(dāng)法定承受該租賃合同，原租賃合同的內(nèi)容維持不變，自動將出租人變更為丁。

2.2 租賃關(guān)系成立前設(shè)立抵押

2.2.1 抵押權(quán)未登記

以建筑物和其他地上附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)、正在建造的房屋為表獨舞設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)的，除了要求抵押合同有效以及抵押人具有處分權(quán)之外，還要求辦理抵押登記。也就是說，未辦理登記，抵押權(quán)設(shè)立不能。抵押權(quán)既未能設(shè)立，就不存在租賃關(guān)系因此而破滅的問題，也就是說，在該種情況下，租賃關(guān)系仍然存續(xù)。

動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立要求抵押合同有效和抵押人具有處分權(quán)。動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立無須公示，既不需要登記，也不需要交付。但未登記的動產(chǎn)抵押權(quán)不能對抗善意第三人。未辦理登記，又將財產(chǎn)租賃給第三人的，第三人不知情，那么，顯然第三人的權(quán)利值得保護，租賃關(guān)系存續(xù)。舉例，甲將自己的汽車抵押給乙，但未辦理抵押登記。此后，甲未經(jīng)乙同意將汽車出租給了丙，租期3年。半年后，乙行使抵押權(quán)將汽車拍賣。被丁購得。由于未經(jīng)登記不能對抗善意第三人，因此盡管甲未經(jīng)乙同意，租賃關(guān)系依然存在，被丁夠得后，新的所有權(quán)人丁應(yīng)當(dāng)依法承受該租賃合同，這與“買賣不破租賃”類似。

2.2.2 抵押權(quán)已登記

在先設(shè)立抵押權(quán)后再將財產(chǎn)出租的情況下，法律之所以規(guī)定“該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”，是因為在這種情況下，抵押權(quán)人利益的保護優(yōu)先于承租人，而由于承租人直接占有、使用租賃物，致使租賃關(guān)系的存在可能導(dǎo)致抵押物財產(chǎn)的減損。此外，因抵押權(quán)已經(jīng)辦理登記，承租人是可以查詢到該抵押登記的，所以不論其知情與否，都應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失?；谶@樣的考慮，我國法律才規(guī)定在這樣的情況下“抵押破除租賃”。

舉例，甲將房屋抵押給乙，辦理了登記。半年后又將房屋出租給不知情的丙，租期3年。后乙行使抵押權(quán)拍賣房屋。租賃關(guān)系對乙的抵押權(quán)行使造成不利影響，乙不能容忍，此時租賃關(guān)系不再存在。盡管丙不知情，但是抵押權(quán)辦理了登記，丙應(yīng)當(dāng)予以查詢，因此對丙的損失，只能由其自己承擔(dān)。但乙在拍賣時，丙可以行使優(yōu)先購買權(quán)(對于優(yōu)先購買權(quán)的爭議下文會討論)。

然而，在此種情況下，租賃關(guān)系的存在也不是必然會造成租賃物即抵押物財產(chǎn)的減損。又或許，即便租賃關(guān)系的存在會造成抵押物減損，但該減損也未必為抵押權(quán)人所不能接受。因此，在這種情形下，一概排除“抵押不破租賃”的適用也較為不妥。

比較合適的解決方法是，在該種情況下，法律不作“抵押必然破除租賃”的強制性規(guī)定，而是賦予各方一定的意思自治。當(dāng)租賃關(guān)系不會使得抵押物價值減損而阻礙抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃關(guān)系可以存續(xù)。當(dāng)租賃關(guān)系對抵押權(quán)行使造成不利影響時，如抵押權(quán)人可以容忍，通過合意，可以使得租賃關(guān)系依然存續(xù)。只有當(dāng)租賃關(guān)系有損抵押權(quán)實現(xiàn)且為抵押權(quán)人所無法容忍的情況下，才適用“抵押破除租賃”。

3“抵押破除租賃”后承租人的損害賠償與優(yōu)先購買權(quán)問題

3.1 損害賠償

《擔(dān)保法》解釋第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)(最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條)。”抵押人已書面告知，承租人自然應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失。但是上文已經(jīng)提及，抵押權(quán)已經(jīng)登記，承租人本可以查詢到該登記，所以即便抵押人未將抵押財產(chǎn)出租的情況告知承租人，承租人也應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失。只有在抵押權(quán)未辦理登記的情況下，該條的前半句才予以適用。

3.2 優(yōu)先購買權(quán)

我國《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。（《中華人民共和國合同法》第二百三十條。）”這是關(guān)于房屋租賃合同承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。我國法律尚未規(guī)定其他租賃合同的承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

在房屋租賃合同中，先抵后租，辦理了抵押登記，租賃關(guān)系的存在會對抵押權(quán)的實現(xiàn)造成不利影響，并為抵押權(quán)人所不能容忍，租賃關(guān)系破滅。盡管有另一種觀點認(rèn)為，該種情況與《合同法》第230條不同，因為在《合同法》第230條規(guī)定的情形下，出租人是在租賃關(guān)系仍然存在的時候出賣房屋。有租賃關(guān)系才有承租人的優(yōu)先購買權(quán)，而在“先抵后租”且“抵押破除租賃”的情況下，由于租賃關(guān)系已經(jīng)不存在了，也就不存在優(yōu)先購買權(quán)的問題。但是本文仍然主張，雖然在行使抵押權(quán)時租賃關(guān)系已經(jīng)消滅了，但這并不會阻礙承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。因為優(yōu)先購買權(quán)制度的存在，是為了維護使用關(guān)系，而承租人作為租賃物的使用者，行使優(yōu)先購買權(quán)后繼續(xù)使用該財產(chǎn)，可以保持使用關(guān)系的穩(wěn)定，且如上文所述，在該種情況下，利益保護的順序是抵押權(quán)人在先，承租人在后，那么只要抵押權(quán)人的利益不受影響，就應(yīng)當(dāng)保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)無疑不會對抵押權(quán)人有什么不利影響，且租賃關(guān)系破滅后，承租人的權(quán)利也應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo，因此仍然應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其優(yōu)先購買權(quán)。

4　結(jié)語

“買賣不破租賃”原則衍生出來的“抵押不破租賃”成為解決抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突機制。然而，由于“買賣”和“抵押”的法律效果不同，“買賣不破租賃”與“抵押不破租賃”的適用不能完全等同。通過上文的分析，“抵押不破租賃”主要可以適用于以下三種情況。

(1) “先租后抵”。即訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租。

(2) “先抵后租”但抵押權(quán)未辦理登記。即在設(shè)立抵押權(quán)后將財產(chǎn)出租，但抵押權(quán)未辦理登記。

(3) “先抵后租”，抵押權(quán)已辦理登記，但租賃關(guān)系的存在不會對抵押權(quán)的實現(xiàn)造成不利影響，或會造成的不利影響為抵押權(quán)人所接受，各方經(jīng)過合意，租賃關(guān)系可以存續(xù)。

而在“先抵后租”，抵押權(quán)辦理登記，租賃關(guān)系的存在會對抵押權(quán)的實現(xiàn)造成不利影響，且該不利影響為抵押權(quán)人所不能接受的情況下，不能適用“抵押不破租賃”的原則，而應(yīng)當(dāng)使得“抵押破除租賃”。在該種情況下，由于承租人理應(yīng)查詢抵押登記，因此其受到的損失只能由其自行承擔(dān)。但是，在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時，承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)，因為該優(yōu)先購買權(quán)的行使不會對抵押權(quán)人造成不利影響，且承租人占有、使用過抵押財產(chǎn)，應(yīng)該賦予其優(yōu)先購買權(quán)。

［1］ 程嘯.論抵押財產(chǎn)出租時抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系——對《物權(quán)法》第190條第2句的理解［J］.法學(xué)家，2014（02）.

［2］ 龔國偉，李楠.論“買賣不破租賃”原則［J］.廣東商學(xué)院學(xué)報，2003（05）.

［3］ 魏振瀛.民法［M］.北京：北京大學(xué)出版社、高等教育出版社，2002.

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